Jedro

Za izkazovanje in ugotovitev pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe je bistvena zgolj presoja, ali pridobitelj izpolnjuje pogoje, ki so veljali za pridobitev lastninske pravice v času sklenitve pravnega posla oziroma nastanka pravnega naslova po SZ. Predlagateljica je takšne pogoje izkazala (oziroma najmanj zatrjevala) in njena aktivna legitimacija v postopku ne more biti vprašljiva. Njen pravni naslov (prodajna pogodba) je v trenutku, ko je bil pridobljen (ko je bila pogodba sklenjena), učinkoval proti takratni lastnici. Zatrjevani naknadni pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nasprotnega udeleženca (in v posledici spornost lastništva nepremičnine) ji aktivne legitimacije ne more odvzeti. Sodišče prve stopnje bo moralo o njenem predlogu vsebinsko odločati. Izbira načina pravnega varstva ne glede na spornost določenih vprašanj ostaja posamezniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.

Čeprav se nasprotni udeleženec s spremembo predloga ni strinjal, to ni ovira za odločanje o popravljenem predlogu. V nepravdnem postopku zahtevek ni bistvena sestavina predloga, zato je sodišče na predlog vezano le glede opisa razmerja oziroma stanja, o katerem naj odloči. V obravnavani zadevi gre za očitno pomoto. Tudi če bi na podlagi 42. člena ZNP-1 smiselno uporabili določbe ZPP glede spremembe tožbe, bi bila ta kljub nestrinjanju nasprotnega udeleženca dovoljena. Skladno s prvim odstavkom 184. člena ZPP lahko tožeča stranka (predlagatelj) do konca glavne obravnave spremeni tožbo (predlog). V obravnavanem primeru je dopustitev spremembe smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankama oziroma udeležencema (prvi odstavek 185. člena ZPP).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrglo predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi na naslovu Ulica 100 (stavba 758, k. o. ...), v obsegu dela parcele 952/10, k. o. ... Tako je storilo, ker naj predlagateljica ne bi izkazala aktivne legitimacije.

2. Zoper sklep se pritožuje predlagateljica, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sklep razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje. Navaja, da je z gotovostjo izkazala pravni temelj pridobitve lastninske pravice na delu stavbe, s čimer je izkazala aktivno legitimacijo v postopku. Lastninsko pravico je tudi priposestvovala in jo tako pridobila originarno, čeprav ni vpisana v zemljiško knjigo. V mirni in dobroverni posesti jo ima namreč vse od nakupa leta 1992, torej že več kot 20 let. Nasprotni udeleženec je kupil le zemljišče, brez stavbe in bivših imetnikov stanovanjske pravice. Pri vseh ostalih kupljenih parcelah so navedeni tudi objekti, pri parc. 952/2 pa noben, čeprav je takrat na tej parceli stalo kar nekaj stanovanjskih stavb. Če pa je nasprotni udeleženec kupil tudi stavbo, gre za nedovoljeno dvojno prodajo. Nasprotni udeleženec ni nikoli nastopil posesti, saj to predlagateljica ves čas izvršuje preko svojih najemnikov. Po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) so z dnem uveljavitve zakona (25. 7. 1997) imetniki pravice uporabe _ex lege_ postali lastniki teh nepremičnin, vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za veljavnost prenosa pravice uporabe. Prav pojem funkcionalnega zemljišča je bistven za določitev imetnika pravice uporabe zemljišča v družbeni lastnini. A., d. d., ob sklenitvi pogodbe z nasprotnim udeležencem ni bila več lastnik stavbe in pripadajočega funkcionalnega zemljišča, zato mu ga ni mogla veljavno prodati.

3. Nasprotni udeleženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške. Opozarja, da ni soglašal s spremembo predloga, prvotni predlog pa je bil očitno neutemeljen in je terjal zavrnitev. Določila o priposestvovanju kot pravnem naslovu po 20. členu Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) se uporabljajo samo za postopek vzpostavitve etažne lastnine, poleg tega predlagateljica glede na zemljiškoknjižno stanje ni mogla biti dobroverna lastniška posestnica. Predlagateljica bi morala v stečajnem postopku prijaviti izločitveno pravico, pa tega ni storila. Prijavila jo je le na delu parc. 952/10, ki pripada zemljišču stavbe št. 219. 4. Pritožba je utemeljena.

5. Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. januarjem 2003, in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču (41. člen ZVEtL-1). Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne na predlog (46. člen ZVEtL-1): 1) osebe, ki ima v zemljiški knjigi vpisano lastninsko pravico na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu oziroma na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji, če stavba ni vpisana v zemljiški knjigi (zemljiškoknjižni lastnik stavbe), 2) osebe, ki ob smiselni uporabi določb tega zakona o pravnih naslovih izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu (pridobitelj stavbe), 3) skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, 4) zemljiškoknjižnega lastnika zemljišča, ki bi lahko bilo pripadajoče zemljišče k stavbi (zemljiškoknjižni lastnik zemljišča), če izkaže pravni interes, 5) občine, na območju katere je stavba, če verjetno izkaže javni interes.

6. Kdo je pridobitelj stavbe po 2. točki 46. člena ZVEtL-1 in s kakšnim pravnim naslovom se izkazuje, določa 19. člen ZVEtL-1. Pridobitelj posameznega dela stavbe je po tem zakonu oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Pravni naslov je po tem zakonu listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe. Če pravni naslov ne učinkuje proti zemljiškoknjižnemu lastniku, mora pridobitelj posameznega dela stavbe za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe izkazati tudi večkratni zaporedni prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe od zemljiškoknjižnega lastnika do osebe, od katere se izkazuje prenos lastninske pravice na pridobitelja posameznega dela stavbe. Večkratni zaporedni prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe se izkazuje tako, da se vsak posamezni prenos od zemljiškoknjižnega lastnika do pravnega prednika zadnjega pridobitelja izkaže bodisi z javno listino, ki izkazuje univerzalno pravno nasledstvo, bodisi s pravnim naslovom.

Ne glede na določbe 19. člena ZVEtL-1 izkazovanje pravnega nasledstva ni potrebno, če pridobitelj verjetno izkaže pogoje za priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe (prvi odstavek 20. člena ZVEtL-1). Šteje se, da so verjetno izkazani pogoji za priposestvovanje posameznega dela stavbe, če pridobitelj izkaže, da je skupaj s svojimi pravnimi predniki, po katerih izkazuje pravno nasledstvo v skladu s prejšnjim členom, izvrševal vsaj deset let trajajočo lastniško posest na posameznem delu stavbe (drugi odstavek 20. člena ZVEtL-1). Šteje se, da je posest lastniška, če je temeljila na pravnem naslovu (tretji odstavek 20. člena ZVEtL-1).

7. Iz predlagateljičinih navedb, ki so tudi podprte z listinskimi dokazi, izhaja, da je A., d. d., ki je postala lastnica družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš na podlagi določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), s prodajno pogodbo z dne 29. 2. 1992 predlagateljičini pravni prednici (j) prodala več nepremičnin (stanovanj), »skupaj s pripadajočimi deleži na funkcionalnem zemljišču oziroma pripadajočih zemljiščih, na katerih posamezne stanovanjske hiše stoje.« Med drugim je bilo predmet pogodbe tudi stanovanje na naslovu Ulica 100. Prenos lastninske pravice ni bil vknjižen v zemljiško knjigo (iz pogodbe izhaja, da »C« knjiga Temeljnega sodišča v Kranju, Enote v Kranju, takrat še ni bilo osnovana). Predlagateljica stanovanje še danes oddaja v najem. Kasneje, s pogodbo z dne 10. 6. 2010, je A., d. d., nasprotnemu udeležencu prodala več nepremičnin, med drugim tudi parc. 952/2 k. o. ... (zdaj 952/10), s pripisom »dvorišče v izmeri 4877 m2, travnik v izmeri 1992 m2, travnik v izmeri 1417 m2.« Na tej nepremičnini (parc. št. 952/10), katere zemljiškoknjižni lastnik je zdaj nasprotni udeleženec, leži tudi stavba 758 z naslovom Ulica 100. Predlagateljica trdi, da je del te nepremičnine nujno potreben za uporabo stavbe 758 (dostop v stavbo, parkiranje, igrišča, smetnjaki, drvarnice). Iz navedb udeležencev in ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da stavba 758 ni vpisana ne v zemljiško knjigo ne v kataster stavb, stavba ima samo en posamezen del (eno stanovanje) in na njej še ni vzpostavljena etažna lastnina (postopek pa je že v teku).

8. Na parc. št. 952/10 stojita dve stanovanjski stavbi, stavbi št. 758 in 219. Predlagateljica je najprej podala predlog za stavbo 219, nato pa ga je po odgovoru nasprotnega udeleženca popravila tako, da je predlagala ugotovitev pripadajočega zemljišča za stavbo 758. Čeprav se nasprotni udeleženec s spremembo predloga ni strinjal, to ni ovira za odločanje o popravljenem predlogu. V nepravdnem postopku zahtevek ni bistvena sestavina predloga, zato je sodišče na predlog vezano le glede opisa razmerja oziroma stanja, o katerem naj odloči. V obravnavani zadevi gre za očitno pomoto. Tudi če bi na podlagi 42. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) smiselno uporabili določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) glede spremembe tožbe, bi bila ta kljub nestrinjanju nasprotnega udeleženca dovoljena. Skladno s prvim odstavkom 184. člena ZPP lahko tožeča stranka (predlagatelj) do konca glavne obravnave spremeni tožbo (predlog). V obravnavanem primeru je dopustitev spremembe smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankama oziroma udeležencema (prvi odstavek 185. člena ZPP).

9. Prav tako ni ovira za odločanje o predlogu dejstvo, da je predlagateljica ob prijavi izločitvene pravice na delu parcele 952/10 (opisno) navedla del, ki se nanaša na stavbo 219. S prijavo izločitvene pravice v stečajnem postopku bi se predlagateljica le dodatno zavarovala pred morebitnim nedopustnim razpolaganjem nasprotnega udeleženca s stanovanjem in pripadajočim zemljiščem. Poleg tega je treba prizadetemu nuditi varstvo tudi v primeru, ko pride do zlorabe postopka prodaje nepremičnine na javni dražbi v stečaju.1

10. Po 46. členu ZVEtL-1 se lahko postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča začne tudi na predlog osebe, ki ob smiselni uporabi določb tega zakona o pravnih naslovih izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu. Predlagateljica ta pogoj izpolnjuje, saj je izkazala pravni temelj skladno z 19. členom ZVEtL-1. V predlogu je namreč trdila (in dokazala), da je na delu stavbe, h kateri se v tem postopku ugotavlja pripadajoče zemljišče, na podlagi prodajne pogodbe z A., d. d., z dne 29. 2. 1992 pridobila lastninsko pravico. Prodajna pogodba v predlagateljičino korist in v breme (takratne) lastnice A., d. d., prenaša lastninsko pravico na posameznem delu stavbe (stanovanju). Res je, da stavba 758 ni in ni bila vpisana v zemljiško knjigo, zato o zemljiškoknjižnem lastniku posameznega dela sploh ni mogoče govoriti. Vendar je bila A., d. d., nesporno zemljiškoknjižna lastnica parcele (952/10 oziroma takrat 952/2), na kateri je stavba stala, in med udeleženci sploh ni sporno, da je bila tudi lastnica stavbe, ki je na njej stala. Poleg tega je predlagateljica zatrjevala pridobitev lastninske pravice tudi na podlagi priposestvovanja, do česar se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo.

11. Sklicevanje sodišča prve stopnje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo je nepravilno, saj to načelo ne velja absolutno. V sistemu družbene lastnine zemljiška knjiga ni imela takega pomena, kot ga ima sedaj, pravice so se velikokrat prenašale izvenknjižno. Po ustaljeni novejši sodni praksi se zato načelo zaupanja v zemljiško knjigo v primeru prenosa lastninske pravice na nepremičninah, pridobljenih na podlagi predpisov o lastninjenju nekdanje družbene lastnine, ne presoja samo glede na zemljiškoknjižno stanje, temveč se zahteva tudi poznavanje nekdanje pravne ureditve in dejanskih okoliščin lastninjenja.2 Pri presoji utemeljenosti sklicevanja na dobrovernost je treba upoštevati ne le zemljiškoknjižno stanje, ampak tudi dejansko uporabo določene nepremičnine. Nasprotni udeleženec ne more uspeti s svojimi navedbami, da je odločilnega pomena stanje v zemljiški knjigi.3

12. Za izkazovanje in ugotovitev pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe je bistvena zgolj presoja, ali pridobitelj izpolnjuje pogoje, ki so veljali za pridobitev lastninske pravice v času sklenitve pravnega posla oziroma nastanka pravnega naslova po SZ.4 Predlagateljica je takšne pogoje izkazala (oziroma najmanj zatrjevala) in njena aktivna legitimacija v postopku ne more biti vprašljiva. Njen pravni naslov (prodajna pogodba) je v trenutku, ko je bil pridobljen (ko je bila pogodba sklenjena), učinkoval proti takratni lastnici (A.). Zatrjevani naknadni pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nasprotnega udeleženca (in v posledici spornost lastništva nepremičnine) ji aktivne legitimacije ne more odvzeti. Sodišče prve stopnje bo moralo o njenem predlogu vsebinsko odločati. Izbira načina pravnega varstva ne glede na spornost določenih vprašanj ostaja posamezniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.5 Sodišče druge stopnje je zato pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (tretja točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1). Napotki za nadaljnje delo so razvidni iz zgornje obrazložitve.

13. Pritožbeno sodišče je odločitev o pritožbenih stroških skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP in 42. členom ZNP-1 pridržalo za končno odločbo.

1 VSRS Sklep II Ips 286/2012, Sklep III Ips 22/2012. 2 VSL Sklep I Cp 1218/2020 in številne druge odločbe. 3 Prim. VSK Sklep I Cp 38/2020, VSL Sklep I Cp 3353/2013. 4 VSC Sklep Cp 452/2018. 5 VSRS Sodba II Ips 13/2012, VSL Sklep I Cp 1752/2020.