Jedro

Morebitne kršitve predkupne pravice po sodni praksi nastopijo že s sklenitvijo prodajnih pogodb o nepremičninah, iz česar je mogoče sklepati, da gre za primere, ko so sporni posli sklenjeni v času obstoja predkupne pravice. Posledično kasneje nastala zakonita predkupna pravica ne more imeti vpliva na veljaven predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, pa čeprav do razpolagalnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah (do uresničitve vnaprej dogovorjene opcije in izstavitve ZK-dovolila) še ni prišlo. Ker kasneje nastala predkupna pravica nima vpliva na predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, na veljavnost katerega (s pretečo sankcijo ničnosti (zakonita predkupna pravica) oziroma izpodbojnosti (pogodbena predkupna pravica)) pravzaprav meri, tudi razpolagalnega posla na tej podlagi ni mogoče preprečiti. Drugačno stališče bi pomenilo nedopusten retroaktiven poseg v že nastale pravice in (varovane) pravice v pričakovanju.

Sodišče prve stopnje je dodaten in pravilen razlog za svojo presojo obširno obrazložilo še z zaključki o tem, da konkretni leasing pogodbi nimata takšnih značilnosti prodajne pogodbe, da bi bilo glede njiju sploh treba upoštevati zakonito predkupno pravico. Povsem enako izhaja iz 191. člen ZUreP-2. Gre za ponudbo predkupni upravičenki za nakup nepremičnin s strani gospodarske družbe, kjer je zahtevana njena pisnost (glej 52. in prvi odstavek 55. člena ZPP; slednji predvideva sankcijo ničnosti) in ki jo lahko pri poslih prodaje nepremičnin skladno z Zakonom o gospodarskih družbah zastopa uprava, drugi (npr. prokuristi, zastopniki,...) pa le z ustreznim pooblastilom.

Pritožbeno sodišče dodaja, da je šlo pri sporni ponudbi za „ponudbo predkupni upravičenki“ in da je bila ponudba sprejeta s strani „predkupne upravičenke“, ki pa ob sprejemu ni ravnala skladno z določilom drugega odstavka 508. člena OZ in ni plačala kupnine oziroma je položila pri sodišču (op. gre za neprerekane trditve toženke, ki so ponovljene v njenem odgovoru na pritožbo). 191. člen ZUreP-2 sicer izrecno ne določa omenjene obveznosti, vendar ni videti utemeljenega razloga, da bi v tem delu izključeval uporabo OZ. Torej nenazadnje sama tožnica ni realizirala zatrjevanega predkupnega upravičenja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sodbi sodišča prve stopnje potrdita.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki 2.013,00 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila, in v istem roku stranskemu intervenientu na strani tožene stranke 2.127,00 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanima sodbo na podlagi pripoznave in sodbo1 (I./I.) ugodilo tožbenima zahtevkoma po nasprotni tožbi (stranskega intervenienta na strani tožene stranke (toženke)) za ugotovitev, da prva toženka (tožnica po tožbi) glede obstoječih leasing pogodb nima pravice do uveljavljanja zakonite predkupne pravice, in (I./II.) za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjižbo lastninske pravice stranskega intervenienta s strani druge toženke (po tožbi toženke); (I./1.) v celoti zavrnilo glavne zahtevke po tožbi za ugotovitev obstoja pogodbe o prodaji nepremičnin med tožečo stranko (tožnico) in toženo stranko (toženko), (I./2.) za izstavitev ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila, (I./3.) za sočasno zavezo tožnice plačati kupnino in (I./4.) za povrnitev pravdnih stroškov ter (II.) zavrnilo podredni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe med tožnico in toženko. V točki III. izreka je odločilo o povrnitvi pravdnih stroškov, in sicer, da je tožnica dolžna plačati toženki 10.256,49 EUR pravdnih stroškov, stranskemu intervenientu na njeni strani pa 13.859,37 pravdnih stroškov, obema v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od preteka 15-dnevnega paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper predmetni sodbi je tožnica vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, naj se pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se ugodi ali glavnemu ali podrednemu tožbenemu zahtevku ter se zavrne zahtevek po nasprotni tožbi, oziroma podredno, naj se izpodbijani sodbi razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje drugemu sodniku oziroma senatu. V pritožbi, ki se na tem mestu povzema le v bistvenem, čeprav je v nadaljevanju te obrazložitve odgovorjeno na vse pravno relevantne pritožbene očitke, navaja, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Zmotna je presoja, da ima razmerje leasinga, za katerega se ni vedelo, prednost pred tožničino zakonito predkupno pravico na podlagi javno objavljenega in veljavnega občinskega odloka. Toženka (leasingodajalka) in stranski intervenient (leasingojemalec) sta se zavedala rizičnosti pogodbenega razmerja. Prenos lastninske pravice sta uredila le kot opcijo ob izteku roka financiranja nepremičnine, leasingojemalec pa se je za primer nezmožnosti izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila (ZK-dovolila) razbremenil odgovornosti. Zavedanje o zakonski ureditvi sta celo izkazala z upoštevanjem nuje notarskega overjanja pogodbenega razmerja, a pri tem naletela na zakonsko opozorilo o nuji izvedbe postopka s predkupno pravico. Tožnici sta tudi predstavila samoumevni pogoj cene, ki je bila za predkupno upravičenko razumna. Sodba ruši materialnopravno ureditev v Republiki Sloveniji. Sodišče prve stopnje je storilo tudi kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 22. členom Ustave Republike Slovenije (URS), ko je zavrnilo dokazni predlog tožnice po zaslišanju notarja, ki je toženki odklonil notarsko overitev ZK-dovolila. Obrazložitev, da izpoved notarja ne bi mogla vplivati na odločitev, je nerazumna in je tudi zato podana bistvena kršitev določb ZPP. V sodbi je napačno predstavljeno dejansko stanje, ko je razložen način komunikacije med tožnico in toženko ter pri tem vloga A. A. Slednja pri tožnici nima položaja, ki bi ji omogočal relevantno zavezujoč in odločujoč položaj v kakršnemkoli segmentu delovanja tožnice. Kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana tudi pri opredeljevanju o „pomanjkljivostih ponudbe“. V nasprotju, kar sodba vsiljuje glede položaja A. A., veljavno sprejema kot problem pri vlogi B. B. (uslužbenke toženke) pri njenem delu v zvezi s ponudbo za odkup zemljišč nosilcu predkupne pravice. Sodba na podlagi pripoznave je izdana v nasprotju s 3. členom ZPP, ko razpolaganje strank ni dovoljeno, če nasprotuje prisilnim predpisom. Izjava pripoznave je (očitno spregledana) zvijača, po kateri bi se obšla zakonita predkupna pravica.

3. Toženka in stranski intevenient na njeni strani v vsebinskih odgovorih na pritožbo predlagata zavrnitev neutemeljene pritožbe in povrnitev pritožbenih stroškov. Obširno nasprotujeta pritožbenim navedbam in soglašata z odločitvijo sodišča prve stopnje, medtem ko toženka izpostavlja še dejstvo, da tožnica ob sprejemu ponudbe predkupni upravičenki ni plačala kupnine oziroma je položila pri sodišču (tretji odstavek 513. člena Obligacijskega zakonika (OZ)).

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Zaradi zatrjevane zmotne uporabe materialnega prava sodbi ne moreta biti obremenjeni s (formalno) bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zato uvodoma in pavšalno uveljavljani pritožbeni očitek v tej smeri ni utemeljen.

6. Sodišče prve stopnje je po presoji pritožbenega sodišča v konkretni zadevi pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da v letu 2019 ustanovljena zakonita predkupna pravica nima vpliva na v letu 2010 sklenjeni pogodbi o finančnem leasingu nepremičnin, po katerih je leasingojemalec odplačal vse obroke leasinga (zadnjega v novembru 2020) in uresničil dogovorjeno opcijo, na podlagi katere mu je leasingodajalec dolžan izstaviti ZK-dovolilo za vknjižbo lastninske pravice. Obširni in pravilni razlogi so razvidni iz obrazložitve izpodbijanih sodb (glej predvsem razloge od 12. do 25. točke obrazložitve) in se na tem mestu ne ponavljajo. Ni sporno, da je tožnica z dne 5.4.2019 javno objavljenim in veljavnim občinskim odlokom ustanovila zakonito predkupno pravico na nepremičninah, ki so bile predmet (nejavnih) pogodb o finančnem leasingu z dne 6.4.2010. Vendar pa je zmotno pritožbeno zavzemanje, da naj bi imela zaradi gole javnosti tožničina zakonita predkupna pravica (vpliv) prednost pred (zasebnima) posloma o finančnem leasingu. Predpisa, ki bi določal drugače, v Republiki Sloveniji preprosto ni in nobena materialnopravna ureditev ni bila kršena. Pravna narava in učinki zakonite predkupne pravice, nastale na podlagi Zakona o urejanju prostora (ZUreP-2), so (z izjemo ničnostne sankcije in nekaterih nebistvenih posebnosti po ZUreP-2) povsem enaki pravni naravi in učinkom pogodbene predkupne pravice (glej določbo tretjega odstavka 513. člena OZ), kar je tožnici razložilo že sodišče prve stopnje.

7. Sodišče prve stopnje „prednosti“ leasing pogodbama ni dalo le iz razloga, ker sta bili sklenjeni že v letu 2010, zakonita predkupna pravica pa je bila ustanovljena šele v letu 2019, čeprav je po presoji pritožbenega sodišča že ta razlog povsem zadosten za pravilnost končne odločitve. Tožnica v pritožbi konkretno ne pojasni v čem naj bi bila podana nezakonitost takšne presoje. Morebitne kršitve predkupne pravice po sodni praksi2 nastopijo že s sklenitvijo prodajnih pogodb o nepremičninah, iz česar je mogoče sklepati, da gre za primere, ko so sporni posli sklenjeni v času obstoja predkupne pravice. Posledično kasneje nastala zakonita predkupna pravica ne more imeti vpliva na veljaven predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, pa čeprav do razpolagalnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah (do uresničitve vnaprej dogovorjene opcije in izstavitve ZK-dovolila) še ni prišlo. Ker kasneje nastala predkupna pravica nima vpliva na predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, na veljavnost katerega (s pretečo sankcijo ničnosti (zakonita predkupna pravica) oziroma izpodbojnosti (pogodbena predkupna pravica)) pravzaprav meri, tudi razpolagalnega posla na tej podlagi ni mogoče preprečiti. Drugačno stališče bi pomenilo nedopusten retroaktiven poseg v že nastale pravice in (varovane) pravice v pričakovanju.

8. Sodišče prve stopnje je dodaten in pravilen razlog za svojo presojo obširno obrazložilo še z zaključki o tem, da konkretni leasing pogodbi nimata takšnih značilnosti prodajne pogodbe, da bi bilo glede njiju sploh treba upoštevati zakonito predkupno pravico. Predkupna pravica se namreč upoštevaje 507. člen OZ nanaša le na prodajne pogodbe. Za konkretno zakonito predkupno pravico povsem enako izhaja iz 191. člen ZUreP-2. Z zapisom, da je šlo pri konkretnih leasing pogodbah le za „financiranje predvidenega kupoprodajnega posla“, tožnica neutemeljeno želi doseči zaključek, da je pogodbi o leasingu mogoče preprosto izenačiti s prodajnima pogodbama in da je pravno relevanten le čas izvedbe razpolagalnega pravnega posla. Da gre za v bistvenem drugačni pogodbi (z drugimi nameni, kavzami), ki ju ni mogoče izenačiti, je tožnici pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.3 Drugačna narava leasing pogodb od tiste, ki jo je ugotovilo sodišče prve stopnje, prav tako ne izhaja iz zatrjevanega zavedanja pogodbenih partnerjev o rizičnosti pogodbenega odnosa, ki nenazadnje ni ugotovljeno (glej 21. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Tudi v primeru, če bi se pogodbeni stranki zavedali rizičnosti leasinga, kar naj bi izhajalo iz pogodbenih določb o varstvu leasingodajalca v primeru nezmožnosti izstavitve ZK-dovolila, in ob dejstvu, da je bila v pogodbah določena opcija leasingojemalca v tej smeri, niso mogoči zaključki o takšni pravni naravi leasing pogodb, da bi ju bilo treba v razmerju do predkupne pravice izenačiti s prodajno pogodbo. Pogodbeni stranki leasing pogodb sta se vsekakor zavedali, kako se prenaša lastninska pravica na nepremičninah, vendar sta bili pri notarju, za katerega se domneva, da kot pravni strokovnjak pozna pravo, zavrnjeni ter opozorjeni na nujo izvedbe postopka preveritve predkupne pravice. Tudi predmetno ne spreminja zaključkov o pravni naravi leasing pogodb. Nejasnim nadaljnjim pritožbenim navedbam o ponujeni nakupni ceni, ki je za tožnico razumna, in nekakšnemu drugačnemu položaju leasingojemalca ni mogoče slediti. Presoje v tej smeri v izpodbijanih sodbah ni in ni razvidne pravne relevantnosti teh pritožbenih navedb. Je pa ugotovljeno, da nihče ni imel namena prodati nepremičnin tožnici (predkupni upravičenki) in da je leasingojemalec preko plačevanja obrokov in stroškov leasinga (glej 20. točko obrazložitve izpodbijanih sodb) plačal bistveno več od 350.000,00 EUR.

9. Neutemeljen je očitek bistvene kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 22. členom URS, ki naj bi jo storilo sodišče prve stopnje z nerazumno zavrnitvijo dokaznega predloga za zaslišanje notarja, ki je toženki odklonil overitev ZK-dovolila za prenos lastninske pravice na nepremičninah na leasingojemalca. Zaključek sodišča prve stopnje, da je bil predmetni dokaz nepotreben, ker je glede tega vprašanja (glede odklonitve formalizacije dokumenta za prenos lastninske pravice) dejansko stanje dovolj pojasnjeno, je povsem razumen in zadosten. Tožnica v pritožbi ne pojasni, katera pravno relevantna dejstva naj bi se s predmetnim dokazom izkazovala, kar bi nenazadnje šele konkretiziralo očitek po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (v zvezi z 22. členom URS). Notar je nesporno zavrnil overitev ZK dovolila, medtem ko mora morebitna pravna vprašanja rešiti sodišče samo. Glede slednjih se dokazi, ki so namenjeni dokazovanju pravno relevantnih dejstev, ne izvajajo.

10. Zaključek sodišča prve stopnje o vlogi zaposlene pri tožnici, konkretneje, da je z e-sporočilom na službeni naslov zaposlene izkazan prejem umika ponudbe, je pojasnjen in povsem življenjski, logičen ter razumen, zato mu je mogoče slediti. Drugačno pritožbeno zavzemanje, da zaposlena pri tožnici v nobenem segmentu delovanja nima nobenega „zavezujočega in odločujočega položaja,“ je neutemeljeno. Iz izpodbijane sodbe prav tako ni razvidna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP o „pomanjkljivosti ponudbe“. Za razliko od A. A., ki je kot zaposlena za tožnico le sprejela (tudi sicer prepozen in zato neupošteven) umik ponudbe, je B. B., ki je ponudbo podpisala, nastopila v nejasni vlogi oziroma (le) kot zaposlena pri pravni prednici toženke. Gre za ponudbo predkupni upravičenki za nakup nepremičnin s strani gospodarske družbe, kjer je zahtevana njena pisnost (glej 52. in prvi odstavek 55. člena ZPP; slednji predvideva sankcijo ničnosti) in ki jo lahko pri poslih prodaje nepremičnin skladno z Zakonom o gospodarskih družbah zastopa uprava, drugi (npr. prokuristi, zastopniki,...) pa le z ustreznim pooblastilom. Zato je pravno relevantno dejstvo, da leasingojemalec, ki je nastopal kot pooblaščenec leasingojemalke, ni imel pisnega pooblastila za njeno zastopanje (glej 75. člen OZ). Iz izpodbijane sodbe tudi ne izhaja, da je leasingojemalka posel kadarkoli odobrila in predmetnega ni mogoče zaključiti, čeprav je očitno podala umik ponudbe. Hkrati ni mogoče sklepati, da gre za veljavno ponudbo s strani toženke, ker je le-to podpisala (le) njena zaposlena z nejasno vlogo. Zaključek sodišča prve stopnje, da toženka zaradi (med drugim) omenjenih pomanjkljivosti (zavezujoče) ponudbe v smislu prvega odstavka 22. člena OZ sploh ni podala, je upoštevaje ugotovljena dejstva, ki pritožbeno niso izpodbijana, zato utemeljen in pravilen. Posledično s sprejemom s strani tožnice ni prišlo do sklenitve prodajne pogodbe in je končna odločitev pravilna. Le podredno pritožbeno sodišče dodaja, da je šlo pri sporni ponudbi za „ponudbo predkupni upravičenki“ in da je bila ponudba sprejeta s strani „predkupne upravičenke“, ki pa ob sprejemu ni ravnala skladno z določilom drugega odstavka 508. člena OZ in ni plačala kupnine oziroma je položila pri sodišču (op. gre za neprerekane trditve toženke, ki so ponovljene v njenem odgovoru na pritožbo). 191. člen ZUreP-2 sicer izrecno ne določa omenjene obveznosti, vendar ni videti utemeljenega razloga, da bi v tem delu izključeval uporabo OZ. Torej nenazadnje sama tožnica ni realizirala zatrjevanega predkupnega upravičenja.

11. V pripoznavi zahtevka po nasprotni tožbi iz točke I./II. izreka izpodbijanih sodb ni razvidnega nobenega zvijačnega ravnanja toženke in stranskega intervenienta oziroma kršitve 3. člena ZPP. Kot je pojasnjeno zgoraj ne gre za noben obid zakonite predkupne pravice, temveč zakonita predkupna pravica tožnice nima pravno relevantnega vpliva na konkretni leasing pogodbi.

12. Ker drugih pritožbenih očitkov zoper sodbi tožnica ni podala, je pritožbeno sodišče opravilo še njun preizkus glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pri čemer takšnih razlogov (ob v sodbah ugotovljenem dejanskem stanju) ni našlo. Odločitev sodišča prve stopnje o glavni stvari in o povrnitvi pravdnih stroškov je pravilna, zato je pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrnilo (353. člen ZPP).

13. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena, prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Tožnica, ki s pritožbo ni uspela in pritožbenih stroškov ni priglasila, mora toženki in stranskemu intervenientu na njeni strani povrniti njune stroške v zvezi s potrebnima odgovoroma na pritožbo. Toženki se upoštevaje veljavno Odvetniško tarifo prizna z zakonskimi zamudnimi obrestmi priglašenih 2750 točk za odgovor na pritožbo in 22 % DDV, kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 2.013,00 EUR. Stranskemu intervenientu se prizna priglašenih 3500 točk za odgovor na tožbo in 45 točk materialnih stroškov (ne presežno priglašenih 2%, ampak 2% od nagrade do 1000 točk in 1% od presežka), kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 2.127,00 EUR.

1 Celotna konkretna vsebina tožbenih zahtevkov po tožbi in nasprotni tožbi je razvidna iz izreka izpodbijanih sodb in se na tem mestu ne povzema. 2 Glej npr. odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 41/2008 z dne 10.2.2011. 3 Teoretična izhodišča in stališče, da predkupna pravica nima vpliva na pogodbe o dolgoročnem finančnem leasingu, so vsebovani tudi v prispevku Bojana Brežana: Pogodba o finančnem leasingu (nepremičnin) in predkupna pravica, Pravni letopis, št. 1/2016.