Jedro

Najemnik mora po prenehanju najemnega razmerja izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajo pa se spremembe, nastale pri normalni uporabi stvari.

Dejstvo, da tožnik ni prevzel posesti nepremičnine v razumnem času po tistem, ko sta toženca v izvršilnem postopku ključ izročila izvršitelju, ne more iti v njuno škodo. To, da toženca elektrike nista plačevala v času, ko sta ključ izročila izvršitelju in nepremičnino že izpraznila, ni protipravno in ne more utemeljiti njune odškodninske odgovornosti. Toženca v času, ko je nastala škoda zaradi odklopa elektrike nista bila nedobroverna posestnika, še več, sploh nista bila posestnika nepremičnine.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - v I. in III. točki izreka spremeni tako, da se zavrne še tožbeni zahtevek na plačilo 900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2011 (tako, da sta po spremembi toženca dolžna tožniku plačati 4.900,00 EUR in da obresti od 22. 7. 2011, določene v zadnji alineji I. točke izreka izpodbijane sodbe, tečejo od zmanjšane glavnice 1.100,00 EUR), - v II. in III. točki izreka spremeni tako, da se zavrne še tožbeni zahtevek na plačilo 665,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2011 (tako da sta po spremembi toženca dolžna plačati 50,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2011) in - v IV. točki izreka izpodbijane sodbe spremeni tako, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške postopka.

II. V preostalem se pritožba zavrne in izpodbijana sodba potrdi.

III. Toženca krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje:

I. tožencema naložilo, da morata tožniku v 15 dneh plačati 30,06 EUR ter 5.800,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov, ki so natančneje razvidni iz izreka izpodbijane sodbe,

II. tožencema naložilo, da morata tožniku v 15 dneh plačati 715,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2011,

III. zavrnilo tožbeni zahtevek v presežku in

IV. tožencema naložilo, da morata tožniku v 15 dneh povrniti 1.133,86 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožujeta toženca. V pritožbi navajata, da je Višje sodišče v Ljubljani s sklepom I Cp 1416/2012 z 21. 11. 2012 razveljavilo sodbo Okrožnega sodišča v Novem mestu P 122/2009, kar pomeni, da spor v zvezi z ničnostjo oziroma izpodbojnostjo prodajne pogodbe, na podlagi katere je tožnik postal lastnik sporne nepremičnine, še ni končan. To je treba upoštevati tudi v obravnavani zadevi, saj toženca, kot že v dosedanjih vlogah, smatrata, da tožnik ni aktivno legitimiran.

Pritožnika navajata, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do njunih navedb, da je tožnik z vračilom prejetih zneskov najemnin in zato, ker sta toženca zaradi prepozne izselitve iz stanovanjske hiše izgubila 18.304,00 EUR, tožencema dovolil brezplačno uporabo nepremičnine.

Pritožnika poudarjata, da sta izkazala, da sta 15. 6. 2010 ključe sporne nepremičnine izročila izvršitelju H. kot uradni osebi, ki opravlja izvršilna dejanja v izvršilnem postopku izpraznitve nepremičnine. To, da izvršitelj ključev ni takoj izročil tožniku, ni krivda tožencev.

Glede odškodnine za stroške ponovnega priklopa električne energije toženca opozarjata, da je bila elektrika izklopljena na zahtevo tožnika. Toženca sta 31. 5. 2010 ključe izročila izvršitelju H. in v nepremičnini nista več prebivala.

Glede odškodnine iz naslova slikopleskarskih del pritožnika poudarjata, da nista odgovorna za poslabšanje stanja notranjih zidov, tožnik pa tudi ni izkazal, da je bilo dogovorjeno, da mora ob zaključku najema nepremičnino izročiti sveže prebeljeno. Opozarjata, da je bilo obdobje najema kratko, pred tem pa sta imela toženca nepremičnino v najemu od R., d.o.o. Pritožba je bila vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril. Pritožba je delno utemeljena.

Toženca v pritožbi prvič navedeta, da je zanju sporna tožnikova aktivna legitimacija, ker naj ne bi bil lastnik sporne nepremičnine. Sklicevanje na to, da sta v zadevi P 122/2009 vložila tožbo zaradi ničnosti pogodbe je bilo posplošeno. Pritožbenih navedb v smeri pomanjkljive aktivne legitimacije (ki bi jih toženca lahko podala v postopku pred sodiščem prve stopnje) višje sodišče tako glede na določbo prvega odstavka 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni moglo obravnavati.

Pritožbena navedba, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do trditve tožencev, da jima je tožnik dovolil brezplačno uporabo nepremičnine, ni utemeljena. Sodišče prve stopnje se je do takšnih trditev izčrpno opredelilo v 16. točki izpodbijane sodbe. Smiselno očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP torej ni podana.

Dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje o teh vprašanjih pritožnika opredeljeno ne izpodbijata, tako da višje sodišče pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja ni preizkušalo. Materialnopravni zaključek, da se tožnik ni odpovedal odmeni za uporabo nepremičnine oz. tožencema odpustil dolga ali dovolil neodplačne uporabe, pa je pravilen. Za veljavno darilno pogodbo ali odpoved pravici (ki se tudi šteje za darilo – 2. odstavek 533. člena Obligacijskega zakonika, OZ) bi morala biti tožnikova izjava o daritvi konkretna in določna ter usmerjena ravno na to posledico – torej na odpust dolga ali obdaritev tožencev. Česa takšnega pa sodišče prve stopnje v ravnanju tožnika ni zaznalo – tožnik od tožencev le ni želel najemnine, da ne bi mislila, da molče pristaja na podaljšanje najemne pogodbe.

Utemeljene pa so pritožbene navedbe glede vprašanja, do kdaj sta toženca sporno nepremičnino uporabljala. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da sta toženca stanovanje dejansko izpraznila že 31. 5. 2010, nato pa ključe sporne nepremičnine izvršitelju H. izročila 15. 6. 2010 (ugotovitev v 17. točki izpodbijane sodbe). Argumentacija sodišča prve stopnje, da bi morala ključe izročiti tožniku (s sklicevanjem na izrek sodbe) in ne izvršitelju, je napačna. Tožnik je na podlagi pravnomočne sodbe vložil predlog za izvršbo in toženca sta nepremičnino (resda prostovoljno) izročila v izvršilnem postopku. Izpraznitev in izročitev nepremičnin je izvršilno sredstvo, ki je zaupano izvršitelju. Izročitev ključa izvršitelju, postavljenem v izvršilnem postopku, nedvomno predstavlja izpolnitev tožbenega zahtevka. Nasprotno stališče sodišča prve stopnje je pravno nevzdržno. Pritožnika torej utemeljeno opozarjata, da uporabnine za čas po 15. 6. 2010 nista dolžna plačati.

Utemeljena je tudi pritožba glede škode, ki naj bi jo toženca povzročila zaradi odklopa električne energije. Dejstvo, da tožnik ni prevzel posesti nepremičnine v razumnem času po tistem, ko sta toženca v izvršilnem postopku ključ izročila izvršitelju, ne more iti v njuno škodo. To, da toženca elektrike nista plačevala v času, ko sta ključ izročila izvršitelju in nepremičnino že izpraznila, ni protipravno in ne more utemeljiti njune odškodninske odgovornosti. Toženca v času, ko je nastala škoda zaradi odklopa elektrike nista bila nedobroverna posestnika, še več, sploh nista bila posestnika nepremičnine.

Nazadnje so utemeljene tudi pritožbene navedbe glede odškodnine za slikopleskarska dela. V skladu z določbo prvega odstavka 113. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1) mora najemnik po prenehanju najemnega razmerja izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevajo pa se spremembe, nastale pri normalni uporabi stvari. Tožnik po ugotovitvah sodišča prve stopnje ni dokazal, kakšno je bilo stanje stvari ob sklenitvi najemne pogodbe (ki je bila s tožnikom sklenjena le za dva meseca) niti, da bi bilo stanje po poteku najema takšno, da bi „nenormalno“ odstopalo od stanja stanovanja, v kakršnem sta ga toženca prevzela oz. da stanje sten ni posledica normalne uporabe nepremičnine. Tožnik tudi ni trdil, da bi bilo stanje sten ob izročitvi nepremičnine posledica uporabe v času od poteka najemne pogodbe do izročitve nepremičnine. Golo dejstvo, da je bila hiša potrebna beljenja, pa, kot je bilo obrazloženo, za ugoditev tožbenemu zahtevku ne zadošča. Ker sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi stanje sten ob izpraznitvi odstopalo od stanja, v kakršnem sta toženca nepremičnino prevzela, tožbenemu zahtevku ne bi smelo ugoditi.

Sodišče prve stopnje je tožencema naložilo tudi plačilo odškodnine 50,00 EUR – škoda je po ugotovitvah sodišča prve stopnje tožniku nastala zaradi odklopa vode, do katerega je prišlo, ker toženca v času, ko sta živela v sporni hiši, nista plačevala računov. Tega dela odločitve pritožnika obrazloženo ne izpodbijata, višje sodišče pa je ob opravi uradnega preizkusa izpodbijane sodbe v tem delu ugotovilo, da je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in da ni zagrešilo uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

Višje sodišče je na podlagi pooblastila iz pete alineje 358. člena ZPP zaradi opisanega (7., 8. in 9. točka obrazložitve) pritožbi delno ugodilo in: - zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo uporabnine za čas od 15. 6. 2010 dalje, torej za štiri mesece in pol, tako da sta toženca dolžna plačati 900,00 EUR manj uporabnine kot je odločilo sodišče prve stopnje ter - zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo odškodnine 50,00 EUR in 613,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2011. V preostalem (torej glede uporabnine 4.900,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov, natančneje razvidnih v I. točki izreka izpodbijane sodbe ter odškodnine 50,00 EUR) pa je višje sodišče v skladu s 353. členom ZPP neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zaradi spremembe sodbe je moralo višje sodišče poseči tudi v odločitev o pravdnih stroških. Tožnikov uspeh v obravnavani zadevi je delen. Po spremembi sodbe je uspel z nekaj manj kot polovico tožbenega zahtevka. V skladu z določbo drugega odstavka 154. člena ZPP je zato višje sodišče odločitev o stroških spremenilo tako, da je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške, kar velja za stroške celotnega, tudi pritožbenega postopka.