Jedro

Ponudba prvotožene stranke za prodajo kmetijskih zemljišč je bila pravilno sestavljena in objavljena. To je razvidno iz listine - ponudbe, ki jo je sodišče prve stopnje zmotno presodilo. Tožnika sta izjavo o sprejemu ponudbe pravočasno poslala tako upravni enoti kot prodajalki prvo toženki ( 21. člen ZKZ). Predkupna pravica, ki sta jo uveljavljala tožnika, je imela najvišji vrstni red, česar tožena stranka ni prerekala. Tako so za sklenitev prodajne pogodbe izpolnjeni vsi zakonski pogoji, določeni v ZKZ. Zahtevek tožeče stranke na sklenitev kupoprodajne pogodbe je zato utemeljen.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremeni tako, da ta glasi: „Prvo tožena stranka O. B. je s tožečima strankama I. in M. Š., dolžna skleniti naslednjo za zemljiško knjigo sposobno pogodbo: O. B., ki jo zastopa župan Matična št. ID za DDV: (v nadaljevanju prodajalec) in

I. Š.

EMŠO:

in M. Š.

EMŠO:

(v nadaljevanju kupca) dogovorijo in sklenejo naslednjo PRODAJNO POGODBO člen

Pogodbene stranke uvodoma ugotavljajo: da so v Zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Brežicah vpisane nepremičnine, parc. št. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in parc. št. 486/4 vinograd v izmeri 1868m2, prip. vl. št......k.o. ...; da je kot lastnik nepremičnin, navedenih v prvi alineji tega člena vknjižena O. B. do celote; da so nepremičnine, parc. št. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868m2, prip. vl. št. 617 k.o. ... predmet te prodajne pogodbe; da so parc. št. parc. št. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720 m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868m2, prip. vl. št. 617 k.o. .... opredeljene kot kmetijska zemljišča; da je bil v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih za prodajo nepremičnin iz prve alineje tega člen izveden postopek ponudbe pri Upravni enoti; da je objavljena ponudbena cena znašala 5.946,40 EUR; da sta kupca ponudbo prodajalca sprejela in pri spejemu ponudbe uveljavljala predkupno pravico kot kmeta, katerih zemljišče meji na zemljišče, ki se prodaja in kot kmeta; da sta kupca državljana Republike Slovenije.

2. člen Prodajalec proda, kupca pa kupita ter prevzameta v last in posest nepremičnine, parc. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868 m2, prip. vl. št. 617 k.o. .....

3. člen Pogodbeni stranki sta na podlagi izvedenega postopka ponudbe soglasni, da cena za nepremičnine, parc. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868m2, vse prip. vl. št. 617 k.o. .... znaša

5.946,40 EUR (z besedo: pett tisočdevetstošestinštirideset eurov 40/100) Kupca bosta kupnino plačala na transakcijski račun prodajalca, št. … pri B. S., z dnem notarske overovitve njegovega podpisa na tej prodajni pogodbi.

4. člen Prodajalec, O. B. izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičninah parc. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720 m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868 m2, dovoli odpis parcel od vl. št. 617 k.o. ….., zanje otvori nov vložek iste k.o. in tam vknjižba lastninske pravice v korist imetnikov:

I. Š.

EMŠO: do ½ od celote in M. Š.

EMŠO: do ½ od celote

5. člen Pogodbene stranke se dogovorijo, da pričneta kupca plačevati na kupljene nepremičnine odpadajoče davke ter druga javna bremena z dnem prevzema nepremičnin v last in posest. 6. člen Vsaka izmed pogodbenih strank lahko predlaga zemljiškoknjižna dejanja iz te prodajne pogodbe.

7. člen Pogodbene stranke so soglasne, da odvetniške storitve in stroške vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo plačata kupca, prodajalec pa plača davek od prometa z nepremičninami v višini 2% prodajne vrednosti ter notarske stroške overovitve podpisa na tej prodajni pogodbi.

8. člen Stranki sta sporazumni, da bosta morebitne spremembe te prodajne pogodbe sklenili pisno v obliki aneksa k tej pogodbi.

9. člen Vse morebitne spore si bosta pogodbeni stranki prizadevali reševati sporazumno, v kolikor do sporazumne rešitve ne pride, pa stranki kot stvarno in krajevno pristojno sodišče dogovorita sodišče v …..

10. člen Ta prodajna pogodba je sklenjena z dnem, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

11. člen Ta prodajna pogodba je sestavljena v 4. enakih izvodih od katerih prejme vsaka pogodbena stranka en izvod, en izvod pa je namenjen Davčni upravi in en izvod Zemljiški knjigi, na podlagi katere bo možna pri nepremičninah parc. 468/2, vinograd v izmeri 4530 m2, parc. št. 483/2 travnik v izmeri 322 m2, parc. št. 485/2, sadovnjak v izmeri 1720 m2, parc. št. 486/4, njiva v izmeri 1513 m2 in vinograd v izmeri 1868 m2, vse pripisane vl. št. 617 k.o. .., last O. B. do celote (1/1), vknjižba lastninske pravice v korist tožečih strank I. in M. Š., za vsakega do ene polovice (½) od celote, ker bo sicer takšno listino nadomestila ta pravnomočna sodba, vse v 15 dneh pod izvršbo.

Prvo tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 626,66 EUR v roku 15 dni od izdaje sodbe sodišča prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (1. točka izreka) potrdi.

Prvo tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 548,52 EUR, v roku 15 dni od prejema te sodne odločbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe št. 388/08, sklenjene med prvo in drugo toženo stranko ter na sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvo toženo stranko.

Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve v ponovno sojenje pred drugim sodnikom. Glede prodajne pogodbe, ki sta jo sklenili prvo in drugo toženka, tožnika navajata, da ta pogodba ni izpodbojna, temveč nična, saj ni bila odobrena s strani upravne enote. Ker je prodajna pogodba nična, tožencema ni bilo treba skleniti Dogovora o sporazumnem razdrtju prodajne pogodbe. Glede zahtevka na sklenitev kupoprodajne pogodbe pa tožnika navajata, da je bila ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, ki jo je prvo toženka objavila na oglasni deski Upravne enote (UE), popolna, saj je vsebovala vse bistvene sestavine v skladu z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih. Iz potrdil o namenski rabi za zemljišča parc. št. 468/2, 483/2, 485/2 ter 486/4, vsa k.o. ... je razvidno, da gre za kmetijska zemljišča. To je razvidno tudi iz objavljene ponudbe, kjer so zemljišča opredeljena kot vinograd, travnik, sadovnjak in njiva. Temu ni oporekal niti upravni organ, ki je opravil ustno obravnavo. Iz potrdil o namenski rabi, šifra 35010-678/2007, vsa z dne 27.11.2007 je razvidno, da je le majhen del parc. št. 483/2 opredeljen kot stavbno zemljišče. Iz potrdil torej nedvomno izhaja, da zemljišča, izvzemši majhen del, predstavljajo kmetijska zemljišča. Nepremičnina 485/3, ki je po potrdilu o namenski rabi opredeljena večji del kot stavbno zemljišče, pa sploh ni bila premet ponudbe. Predmet prodaje je bila le v postopku javne dražbe. Odločitev sodišča, da je ponudba nepravilna, ker majhen del zemljišč predstavlja stavbno zemljišče, ne ščiti kmetijskih zemljišč, kot to predvideva ZKZ. Tožeči stranki sta ponudbo sprejeli v skladu z določili ZKZ znotraj 30 dnevnega roka. Predkupno pravico sta uveljavljali kot kmeta mejaša. Ne drži, da prodajalec o prejemu ponudbe ni bil obveščen. Za postopek tudi ni pomembno, ali so bila ista zemljišča že prodana na javni dražbi po Zakonu o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin. Nenazadnje je bilo ugotovljeno, da je bil postopek prodaje kmetijskih zemljišč po postopku javne dražbe neveljaven, saj ga Upravna enota ni odobrila. Tožnika imata najugodnejši položaj glede predkupne pravice. Oba se ukvarjata z vinogradništvom. Njun zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe je utemeljen.

Na pritožbo tožeče stranke je prvo tožena stranka podala odgovor, v katerem predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba je delno utemeljena.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (Ur. list. RS, št. 59-3454/1996 z dopolnitvami, v nadaljevanju ZKZ) ureja promet s kmetijskimi zemljišči v določilih od 17. do 25. člena. Sodišče prve stopnje je v postopku ugotovilo, da je bila ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, parc. št. 468/2, 483/2, 485/2 in 486/4 objavljena na oglasni deski upravne enote od 27.8.2008 do 26.9.2008. Izjavo o sprejemu ponudbe sta tožeči stranki dne 22.9.2008 vložili na vložišču prvo tožene stranke, lastnice kmetijskih zemljišč. Dne 23.9.2008 pa še na vložišču upravne enote. Prednostno pravico do nakupa sta uveljavljali kot kmet mejaš in drug kmet. Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke zavrnilo zaradi nepravilno sestavljene ponudbe prvo tožene stranke. Iz ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča (priloga A3) izhaja, da so predmet ponudbe kmetijska zemljišča, parc. 468/2 vinograd 4530 m2, 483/2 travnik 322 m2, 485/2 sadovnjak 1720 m2, 486/4 njiva 1513 m2, 486/4 vinograd 1868 m2, vse k.o.... za ceno 5.946,40 EUR. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da iz potrdila o namenski rabi prostora izhaja, da del parc. št. 468/2 v površini 161 m2, del parc. št. 483/2 v površini 12 m2 in del parc. št. 485/2 v površini 121 m2 predstavlja stavbno zemljišče. Del zemljišča parc. št. 485/2 pa je glede na namensko rabo določen kot neurejeno grajeno javno dobro.

Določilo 20. člena ZKZ določa, da mora ponudba vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču (parc. št, k.o., površina, katastrska kultura), ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Iz ponudbe o prodaji v prilogi A3 izhajajo vsi podatki, ki jih določa 20. člen ZKZ. Tudi glede kmetijskih zemljišč so navedeni vsi zakonsko določeni podatki: parc. št., k.o., površina in katastrska kultura. Zato ponudba ni sestavljena nepravilno, kot je na podlagi listine v prilogi A3 zmotno ugotovilo sodišče prve stopnje.

Ponudba prvo tožene stranke za prodajo kmetijskih zemljišč je bila pravilno sestavljena in objavljena, kar sta pritožnika utemeljeno poudarila v pritožbi. To je razvidno iz listine - ponudbe v prilogi A3. Tožnika sta izjavo o sprejemu ponudbe pravočasno poslala tako upravni enoti, kot prodajalki prvo toženki ( 21. člen ZKZ). Predkupna pravica, ki sta jo uveljavljala tožnika, je imela najvišji vrstni red, česar prvo tožena stranka ni prerekala. Tako so za sklenitev prodajne pogodbe izpolnjeni vsi zakonski pogoji, določeni v ZKZ. Zahtevek tožeče stranke na sklenitev kupoprodajne pogodbe je zato utemeljen. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 2. alineje 358. člena ZPP izpodbijano sodbo v tem delu spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke na sklenitev kupoprodajne pogodbe ugodilo.

Po mnenju pritožbenega sodišča (glej tudi odločba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 493/2010 z dne 5.5.2010) s trenutkom sprejema ponudbe pogodba še ni sklenjena, pač pa je tedaj doseženo le soglasje o bistvenih sestavinah pogodbe. S tem pa za prodajalca nastane tudi obveznost, da z osebo glede na prednostni vrstni red podpiše pogodbo pod pogoji iz ponudbe (prim. II Ips 433/2006, I Cp 2112/98, I Cp 1639/2007). Sodišče se sicer zaveda drugačnih stališč o tem vprašanju (prim. II Ips 835/2007, I Cp 10/2009, II Cp 2344/2009), vendar zaključuje, da možnost, da pravico do nakupa uveljavi več upravičencev istega prednostnega reda in je posledično pravica izbire, s katerim izmed njih bo sklenil pogodbo, na strani prodajalca, narekuje zaključek, po katerem pogodba v trenutku sprejema ponudbe, še ni sklenjena. V prid gornji razlagi nadalje govori tudi obličnostna zahteva pri prodaji nepremičnine (52. člen OZ), odobritveni postopek pred upravno enoto (prvi odstavek 22. člena ZKZ), pa tudi pravila zemljiške knjige (142. člen ZZK-1) o listinah, ki jih je treba priložiti zemljiškoknjižnemu predlogu (prim. tudi M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem - 3. knjiga, GV založba 2004, str. 320).

Zahtevek na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med prvo in drugo toženo stranko, je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. Ugotovilo je namreč, da sta toženi stranki prodajno pogodbo, katere ničnost uveljavlja tožeča stranka, z dogovorom o sporazumnem razdrtju dne 8.8.2008 razdrli. Tako pogodba, katere ugotovitev ničnosti vtožuje tožeča stranka, ne obstaja več. Zato pravni interes tožeče stranke za ugotovitev ničnosti pogodbe ni podan. Zavrnitev tožbenega zahtevka v tem delu je tako pravilna. Pri tem pa je sodišče prve stopnje tudi sicer pravilno ugotovilo, da je postavljeni zahtevek v tem delu nesklepčen, saj je pogodba, s katero je kršena predkupna pravica, izpodbojna in ne nična, kot zmotno meni tožeča stranka.

Tožeča stranka je tako uspela z zahtevkom na sklenitev kupoprodajne pogodbe. Z zahtevkom na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe med tožencema ni uspela, vendar pa zaradi tega dela niso nastali posebni stroški. Drugo toženec pravdnih stroškov ni priglasil. Na podlagi določila 3. odstavka 154. člena ZPP je prvo tožena stranka dolžna povrniti pravdne stroške tožeče stranke v višini 626,66 EUR. Odmera pravdnih stroškov tožeče stranke je razvidna iz stroškovnika priglašenega na glavni obravnavi dne 4.3.2010. Sodišče tožeči stranki urnine v višini 100 točk za pristop na narok ni priznalo, temveč ji je priznalo urnino v višini 50 točk. Prav tako tožeča stranka ni upravičena do nagrade v višini 50 točk zaradi poročila stranki, saj je nagrada za to opravilo že zajeta v drugih priznanih postavkah.

Ker je sodišče prve stopnje vsebino listine-ponudbe (A3) zmotno presodilo, je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in izpodbijano sodbo v točki 2. točki izreka spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku na sklenitev prodajne pogodbe ugodilo. Ostali razlogi, iz katerih se sodba izpodbija in razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, niso podani. Zato se pritožba tožeče stranke v preostalem delu zavrne in se sodba sodišče prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (1. točka izreka) potrdi (353. člen ZPP).

Tožeča stranka je s pritožbo delno uspela. Z delom, s katerim ni uspela (ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe) niso nastali posebni stroški. Prvo toženka je na pritožbo tožnice odgovorila. Ker pa njen odgovor ni pripomogel k hitrejši rešitvi zadeve, ni bil potreben (1. odstavek 155. člena ZPP). Prvo tožena stranka je zato v skladu z določilom 3. odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 548,52 EUR.