Jedro

Obveznost plačevanja stroškov stanovanja ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini. To izhaja iz prvega odstavka 17. člena SZ-1, po katerem mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, po katerem etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1. Navedeno pomeni, da zakon obveznost plačila terjatev iz naslova upravljanja, obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe v takšnem primeru veže na obvestilo upravniku o spremembi lastništva. In vse do obvestila upravnika o spremembi lastništva posameznega dela, odgovarja prvotni (etažni) lastnik,

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v I. točki izreka zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke (v nadaljevanju: tožnik), ter sklenilo, da mora tožnik toženi stranki (v nadaljevanju: toženka) v roku 8 dni povrniti 44,00 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 1. 2020 in nadaljnje pravdne stroške v znesku 549,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka izpolnitvenega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Sodbo s pravočasno pritožbo izpodbija tožnik po pooblaščencu iz pritožbenih razlogov napačne uporabe materialnega prava ter absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka (1. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP). Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da bo ugodilo njegovemu celotnemu tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da sodišče druge stopnje vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Ob tem priglaša stroške pritožbenega postopka. Pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju.

3. Toženka na pritožbene navedbe tožnika ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V konkretnem primeru je predmet pritožbenega izpodbijanja sodba, s katero je bil na prvi stopnji končan postopek v sporu majhne vrednosti. To sodbo sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (458. člen ZPP v zvezi s 480. členom ZPP).

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje – ki med pravdnima strankama tudi sicer niso bila sporna – izhaja, da je tožnik upravnik v dveh večstanovanjskih stavbah, katerih lastnica nepremičnin oziroma lastnica posameznih delov v obeh (večstanovanjskih) stavbah je toženka in je v predmetni zadevi vztoževal plačilo obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroške vodenja rezervnega sklada od 16. 3. 2018 do 31. 8. 2018. Toženka je prodajno pogodbo za predmetni nepremičnini sklenila 25. 7. 2018. Predlog za vknjižbo lastninske pravice je bil vložen 21. 8. 2018, vpis pa izveden 19. 10. 2018, pri čemer pa se je toženka na podlagi zaznambe vrstnega reda pridobitve lastninske pravice, ki varuje vrstni red njene pridobitve, vknjižila z učinkom od 16. 3. 2018 oziroma s trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.

7. Tožnik v pritožbi izpodbija zaključke sodišča prve stopnje glede materialno pravnih učinkov zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice in zaključke sodišča prve stopnje glede izpolnjenosti predpostavk neupravičene pridobitve po 190. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Trdi, da se je z vpogledom v zemljiško knjigo prepričal, da je s 16. 3. 2020 v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnin vpisala toženka. Navaja, da je osnovni namen zaznambe vrstnega reda pridobitve lastninske pravice ta, da pridobitelj pridobi takšno pravico, kot če bi se vpisal kot lastnik takrat, ko je bila predlagana zaznamba. Vendar pa posledično to pomeni tudi, da z vpisom v zemljiško knjigo v zaznamovanem vrstnem redu lastnik (v konkretnem primeru toženka) prevzame lastninsko pravico z vsemi bremeni, ki so na ta dan obstajali, oziroma, da to pomeni tudi, da mora od navedenega dne plačevati tudi vse stroške nepremičnine. Ob tem se sklicuje še na načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

8. Takšno pravno naziranje tožnika ni utemeljeno. Zaznamba vrstnega reda je posebno razpolagalno pravno dejanje imetnika lastninske pravice, ki varuje vpis pravice, katere vpis bo predlagan kasneje, s trenutkom, od katerega učinkuje ta zaznamba (68. člen Zakona o zemljiški knjigi; v nadaljevanju: ZZK-1). In sicer v smislu, da vsi vpisi, ki začnejo učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice, in so bili dovoljeni proti vknjiženemu lastniku, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v zaznamovanem vrstnem redu (drugi odstavek 73. člena ZZK-1). V konkretnem primeru je zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice varovala vpis lastninske pravice toženke tako, da bo z vknjižbo pridobila neobremenjeno lastninsko pravico, ki bo učinkovala po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.1 To pa ne pomeni, da je toženka postala lastnica obeh nepremičnin z 16. 3. 2018 (t. j. dne od katerega zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice učinkuje) kot zmotno zatrjuje tožnik, saj se lastninska pravica na nepremični pridobi in polnem obsegu učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 49. člena Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju: SPZ), kar pa je bilo v konkretnem primeru 19. 10. 2018. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da je toženka postala lastnica obeh nepremičnin šele z dejanskim vpisom v zemljiško knjigo. Glede na obrazloženo, je neutemeljeno tudi sklicevanje tožnika na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ in 8. člen ZZK-1), tudi sicer pa se predmetno načelo nanaša zgolj na varovanje pravnoposlovne pridobitve knjižnih pravic.

9. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno obrazložilo, da obveznost plačevanja stroškov stanovanja v konkretnem primeru ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini, zato je dolžnikov zahtevek tudi zaradi tega neutemeljen in posledično niso izpolnjene predpostavke neupravičene pridobitve po 190. členu OZ. To namreč izhaja iz prvega odstavka 17. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1), po katerem mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, po katerem etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1. Navedeno pomeni, da zakon obveznost plačila terjatev iz naslova upravljanja, obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe v takšnem primeru veže na obvestilo upravniku o spremembi lastništva. In vse do obvestila upravnika o spremembi lastništva posameznega dela, odgovarja prvotni (etažni) lastnik, to pa je bila družba Merek d. o. o., kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Da bi tožnik tako obvestilo prejel kadarkoli med 16. 3. 2018 in 31. 8. 2018 (obdobje za katerega tožnik vtožuje plačilo stroškov), pa v postopku pred sodiščem prve stopnje niti ni zatrjeval, saj je svoj zahtevek ves čas utemeljeval oziroma vezal na spremembo lastništva nepremičnine kot izhaja iz zemljiške knjige.

10. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP in je glede na ugotovljena pravno pomembna dejstva pravilno uporabilo materialno pravo s tem, ko je zaključilo, da tožbeni zahtevek že po temelju ni utemeljen. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, mora sam nositi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Kar je sicer od trenutka, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis zaznambe (5. člen ZZK-1).