Jedro

Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic.

Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup.

S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko.

Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.

Izrek

I. Pritožba A. A. zoper sklep z dne 22. 10. 2020 se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožba A. A. zoper sodbo se zavrže. III. Pritožba tožene stranke zoper sodbo se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

IV. A. A. je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od vročitve te odločbe povrniti 503,98 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

V. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od vročitve te odločbe povrniti 1.254,93 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo stransko intervencijo A. A. na strani toženke. Z izpodbijano sodbo je razsodilo, da mora toženka kot prodajalka skleniti z vsakim od tožnikov kot kupcem po določbah 117. do 123. člena SZ1 kupoprodajno pogodbo, s katero se zavezuje izročiti in nanj v last prenesti svoj solastninski delež na posameznem stanovanju v stavbi z ID znakom 0000-341, na naslovu P., stoječi na parceli z ID znakom 0000 2752; z dediči pokojne B. B. je dolžna skleniti pogodbo za enosobno stanovanje v V. nadstropju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 30,44 m2, v solastninskem deležu 5/18 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji), z drugim tožnikom je dolžna skleniti pogodbo za dvosobno stanovanje v V. nadstropju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 83,89 m2, v solastninskem deležu 5/18 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji), z C. C. je dolžna skleniti pogodbo za trisobno stanovanje v IV. nadstropju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 101,47 m2, v solastninskem deležu 5/18 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji), z D. D., E. E. in F. F. je dolžna skleniti pogodbo za trisobno stanovanje v II. nadstropju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 99,92 m2, v solastninskem deležu 5/542 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji), s peto tožnico je dolžna skleniti pogodbo za dvosobno stanovanje v I. nadstropju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 89,76 m2, v solastninskem deležu 5/18 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji), s šesto tožnico pa je dolžna skleniti pogodbo za trisobno stanovanje v pritličju s pripadajočimi individualnimi pomožnimi prostori v skupni izmeri 103,44 m2, v solastninskem deležu 5/18 v razmerju do celote (v nadaljevanju je opredeljena višina kupnine in način njenega plačila ter drugi pogodbeni pogoji).

2. V pritožbi zoper sklep A. A. predlaga, da ji pritožbeno sodišče ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da dopusti njeno stransko intervencijo na strani toženke. Pritožnica navaja, da je na podlagi dedovanja solastnica nepremičnine na naslovu P., z deležem do 3/54. Pred njo sta bila upravičenca G. G., ki mu je bil delež vrnjen v postopku denacionalizacije, kasneje pa na podlagi dedovanja H. H. Ker so bili pritožničini pravni predniki solastniki že od 1994 dalje, bi morale biti za vsako stanovanje, ki je predmet zahtevka, sklenjene najemne pogodbe z obema solastnikoma. Sklepanje najemnih pogodb ne sodi med posle rednega upravljanja, skleniti jih morajo vsi solastniki. V pravdi, ki jo je zoper toženko vodila J. J. (mati šeste tožnice), je bil zavrnjen njen zahtevek za sklenitev najemne pogodbe. Svoj pravni interes za ugotovitev, da tožniki nimajo odkupnega upravičenja, pritožnica dodatno izkazuje s sproženimi postopki, v katerih (skupaj z drugima dvema solastnikoma K. K. in L. L.) zoper tožnike iz te pravde uveljavlja ničnost najemnih pogodb ter zahteva njihovo izselitev in izpraznitev stanovanj. Po stališču Vrhovnega sodišča je pravica sklepanja najemne pogodbe v denacionaliziranih stanovanjih po smrti imetnika stanovanjske pravice omejena na zakonca ali izvenzakonskega partnerja. Če tako velja za nadaljevanje najemnega razmerja, je jasno, da je v pravnem interesu vsakega solastnika stanovanja, glede katerega nekdo zahteva odkup določenega solastniškega deleža, da se predhodno ugotovi obstoj zakonitosti pravnega naslova (sklenjene najemne pogodbe). Solastnik stanovanja ima predkupno pravico na stanovanju pred najemnikom – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice.

3. A. A. se pritožuje tudi zoper sodbo. Ker zaradi razlogov, navedenih v nadaljevanju, pritožba ni dopustna, pritožbeno sodišče njenih pritožbenih navedb vsebinsko ne povzema. Toženka se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP.3 Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo ustrezno spremeni (tožbeni zahtevek zavrne), oziroma razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženka meni, da je nerazdeljena solastnina ovira za privatizacijski odkup. Pred vzpostavitvijo etažne lastnine sodišče ne more odločati o prodaji stanovanj v stavbi, ki pravno še ni razdeljena. Takšno stališče opira na odločbo II Ips 141/2004. Sodišče toženki ne bi smelo naložiti sklenitve prodajnih pogodb za drugačne solastniške deleže, kot ji glede na zemljiškoknjižne podatke pripadajo. Dokler etažna lastnina ni formalno vzpostavljena, velja domneva, da so zemljiškoknjižni podatki pravilni. Upravičenec po SZ ne more zahtevati odkupa idealnega deleža posameznega stanovanja, temveč le odkup stanovanja kot celote. Tožniki bi to lahko storili le v primeru, da bi z odkupom konkretnih stanovanj soglašala tudi zemljiškoknjižna solastnica vsakega posameznega stanovanja. Denacionalizacija je bila izvedena z vračanjem idealnih deležev, ne z vračanjem konkretnih prostorov. Sodišče ne more v postopku, v katerem ne sodelujejo vsi solastniki, deliti solastnine. Izpodbijana odločitev pa pomeni prav to. SZ ni predvidel odkupa solastninskega deleža stanovanja, do česar se sodišče ni opredelilo. Izpodbijana sodba je neizvršljiva. Da bi lahko tožniki na njeni podlagi izvrševali svoja upravičenja, bi moralo biti predhodno urejeno zemljiškoknjižno stanje. Iz izreka sodbe ne izhaja, da je sodba namenjena temu, da tožniki v postopku po ZVEtL-14 dosežejo vpis svoje lastninske pravice na posameznih delih. Sodišče je nepravilno uporabilo določbo 206. člena ZPP, ker postopka ni prekinilo do odločitve v postopku po ZVEtL-1. Besedilo prodajne pogodbe je v delu, ki se nanaša na zemljiškoknjižno dovolilo, nedoločeno, obveznost toženke glede izdaje dovolila ni jasna. Ta del tožbe bi moralo sicer sodišče zavreči, saj tožniki, ki ne zahtevajo vpisa v zemljiško knjigo, zanjo nimajo pravnega interesa. Nedoločna je tudi vsebina prodajne pogodbe glede odkupne cene, saj ni znano, ali bo kupec plačal kupnino v znesku iz točke c) ali točke d) prodajne pogodbe. Ni tudi jasno, zakaj je sodišče določilo dva upravičenca do kupnine; tožbeni zahtevek v točki e) je bil v delu, ki se nanaša na prodajalca, postavljen podredno. Dokazno breme glede kvadrature stanovanj je sodišče neutemeljeno prevalilo na toženko. Da bi odkupna pravica postala premoženjska in s tem podedljiva pravica, mora imetnik stanovanjske pravice, po tem, ko zavezanec po poteku roka za sklenitev pogodbe le-te ne sklene, skladno s tretjim odstavkom 128. člena SZ vložiti tožbo za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Pravni predniki tretje do šeste tožnice pred smrtjo niso uveljavljali pravice do odkupa stanovanja po sodni poti, zato ne gre za premoženjsko pravico, ki bi ob smrti prešla na njihove dediče. J. J. je z zahtevkom za sklenitev najemne pogodbe propadla, zato šesta tožnica za pravdo ni aktivno legitimirana. Zakonska določba, ki je omogočila podajo zahteve za odkup stanovanja v šestih mesecih od pravnomočnosti zavrnitve zahteve za denacionalizacijo, je stopila v veljavo 7. 5. 1994, to pa je za tem, ko je rok za podajo zahteve po do takrat veljavnem SZ že potekel. Zaradi varovanja svojih pravic bi morali tožniki vložiti zahtevo v roku dveh let od uveljavitve SZ.

4. Tožniki v odgovoru na pritožbo A. A. zoper sklep predlagajo njeno zavrnitev. Enako predlagajo v odgovoru na toženkino pritožbo zoper sodbo.

5. Pritožba A. A. zoper sklep ni utemeljena, njena pritožba zoper sodbo pa ni dopustna. Pritožba toženke zoper sodbo ni utemeljena.

_O pritožbi zoper sklep_

6. Po prvem odstavku 199. člena ZPP se lahko tisti, ki ima pravni interes, da v pravdi, ki teče med drugimi, zmaga ena od strank, pridruži tej stranki. Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju, tako da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Pritožnica je predlog za dopustitev stranske intervencije na toženkini strani utemeljevala s trditvijo, da je kot solastnica nepremičnine, na katero se nanaša tožbeni zahtevek, predkupna upravičenka.

7. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu zavzelo pravilno stališče, da predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic. Predlagateljica tudi ni trdila, še manj izkazala, da bi z zavrnitvijo zahtevka prišla v položaj, ko bi lahko uveljavila predkupno pravico (torej, da je toženka sprejela odločitev o prodaji). 5

8. Obvestilo v predlogu za dopustitev stranske intervencije, da zoper tožnike, ki še niso umrli, tečejo postopki za ugotovitev ničnosti najemnih pogodb, je navrženo, in vsebinsko ni del predloga (predlagateljica s tem podatkom ne utemeljuje svojega pravnega interesa).6 Pritožbene navedbe, v okviru katerih pritožnica svoj pravni interes utemeljuje s tožbami, s katerimi zoper tožnike uveljavlja zahtevek za izpraznitev stanovanj, ker jih uporabljajo brez veljavnega pravnega naslova, je zato šteti za nedopustne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Tudi, če to ne bi bile, je povsem zgrešeno pritožbeno stališče, da je uspeh pri uveljavljanju odkupnega upravičenja po 117. členu SZ odvisen od zakonitosti pravnega naslova za uporabo stanovanja (veljavnosti najemnih pogodb, ki jih je toženka sklepala z nekdanjimi imetniki stanovanjske pravice). Ker v tem sporu ne gre za kolizijo dveh zakonitih predkupnih pravic, tudi ni jasno, zakaj se pritožnica sklicuje na določbo (176. člen SZ-17), ki uzakonja predkupno pravico najemnikov - prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice, in določa vrstni red zakonitih predkupnih upravičencev.

9. Na podlagi navedenega in po ugotovitvi, da niso podani razlogi, ki jih je treba upoštevati po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

_O pritožbi A. A. zoper sodbo_

10. Do pravnomočnosti sklepa, s katerim se zavrne intervencija, se intervenient lahko udeležuje postopka in se njegova pravdna dejanja ne morejo izključiti (tretji odstavek 200. člena ZPP). To pomeni, da intervenientova procesna dejanja učinkujejo pogojno, če izkaže svoj pravni interes. Ker A. A. pravnega interesa za vstop v tujo pravdo ni izkazala, je pritožbeno sodišče njeno pritožbo zoper sodbo zavrglo kot nedovoljeno (1. točka 365. člena v zvezi s četrtim odstavkom 343. člena ZPP).

_O pritožbi toženke zoper sodbo_

11. SZ je uredil lastninjenje stanovanj – določil je njihove lastnike in jim naložil obveznost prodaje določenim upravičencem. Za upravičence je določil imetnike stanovanjske pravice, z njihovo privolitvijo njihove ožje družinske člane (prvi odstavek 117. člena SZ), v primeru smrti imetnikov stanovanjske pravice pa določen krog oseb iz tretjega odstavka 147. člena SZ.8

12. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje so naslednje: - Stanovanjska stavba na naslovu P., v kateri je 18 stanovanj, je bila predmet zaplembe in podržavljenja. Iz podržavljenja je bilo izvzetih 6 stanovanj, ki so ostala v zasebni lasti. Na nepremičnini je bila vzpostavljena nedokončana etažna lastnina: na petih iz nacionalizacije izvzetih stanovanjih je bila že vknjižena lastninska pravica v korist posameznih etažnih lastnikov, drugi deli stavbe (med njimi tudi stanovanja, ki so predmet tožbenega zahtevka) pa so v zemljiški knjigi vpisani kot nerazdeljeni posamezni deli z začasno identifikacijo 900. Na stavbi obstaja dejanska etažna lastnina, postopek za njen zemljiškoknjižni vpis (postopek po ZVEtL-1) je v teku.

- V postopkih za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja je bil pokojnemu G. G. vrnjen solastninski delež do 1/18 na 12 podržavljenih stanovanjih (tudi na stanovanjih, ki so predmet tožbenega zahtevka), pokojnemu M. M. pa je bil vrnjen solastninski delež do 2/3 (12/18) na 11 stanovanjih (tudi na stanovanjih, ki so predmet tožbenega zahtevka). Kasneje končan je bil postopek za vrnitev v kazenskem postopku zaplenjenega premoženja; pravnomočno končan je bil s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3108/2016 z dne 5. 1. 2017 (v zvezi s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani Nz 244/2016 z dne 6. 9. 2016)9. Toženka je ostala solastnica stanovanj, ki so predmet tožbenega zahtevka, z deležem do 5/18 (po zemljiškoknjižnem stanju je še vedno solastnica v deležu do 51/54).

- Tožniki so bodisi primarni bodisi subsidiarni odkupni upravičenci oziroma njihovi dediči, njihove zahteve za odkup solastninskega deleža toženke na posameznem stanovanju so bile vložene v zakonsko določenem roku: (1) B. B. je bila imetnica stanovanjske pravice (kasneje tudi najemnica) glede stanovanja v V. nadstropju stavbe, v izmeri 30,44 m2. Zahtevo za odkup stanovanja je podala 9. 2. 2017. Med postopkom (17. 10. 2017) je umrla, njena premoženjska pravica je prešla na dedinjo N. N. (2) O. O. je bil imetnik stanovanjske pravice (kasneje tudi najemnik) glede stanovanja v V. nadstropju stavbe, v izmeri 83,89 m2. Zahtevo za odkup stanovanja je podal 9. 2. 2017. (3) Primarni odkupni upravičenec glede stanovanja v IV. nadstropju stavbe, v izmeri 101,47 m2, je bil P. P. (z njim je toženka tudi sklenila najemno pogodbo), ki je zahtevo za odkup stanovanja podal že v letu 1991. Umrl je 7. 9. 1992, zato je njegova pravica prešla na njegovega zakonca – R. R. Slednja je zahtevo za odkup podala v letih 1993 in 2014, nazadnje pa še 9. 2. 2017. Med postopkom (9. 8. 2017) je umrla, njeno premoženjsko pravico je podedoval S. S. (4) Primarni odkupni upravičenec glede stanovanja v II. nadstropju stavbe, v izmeri 99,92 m2, je bil Š. Š. (z njim je toženka tudi sklenila najemno pogodbo), ki je zahtevo za odkup stanovanja podal že v letih 1991, 1994 in 2013. Umrl je 22. 5. 2015, zato je njegova pravica prešla na njegovega zakonca – T. T. Slednja je zahtevo za odkup podala 9. 2. 2017. Med postopkom (12. 5. 2018) je umrla, njeno premoženjsko pravico so podedovale D. D., E. E. in F. F. (5) Primarna odkupna upravičenka glede stanovanja v I. nadstropju stavbe, v izmeri 89,76 m2, je bila U. U. (z njo je toženka tudi sklenila najemno pogodbo), ki je zahtevo za odkup podala leta 1991 in 9. 2. 2017. Umrla je 8. 3. 2017, njena premoženjska pravica pa je prešla na dedinjo - peto tožnico. (6) Primarna odkupna upravičenka glede stanovanja v pritličju stavbe, izmeri 103,44 m2, je bila V. V. (z njo je toženka tudi sklenila najemno pogodbo), ki je 14. 1. 1997 umrla. Njena hči J. J. je 1. 8. 2016 umrla, zato odkupno upravičenje pripada šesti tožnici – vnukinji primarne nosilke stanovanjske pravice, ki je v stanovanju živela od svojega rojstva 23. 8. 1972 dalje in je bila v najemni pogodbi navedena kot ožji družinski član. Šesta tožnica je zahtevo za odkup podala 9. 2. 2017. - Toženka ni substancirano nasprotovala ne kvadraturi posameznih stanovanj ne odkupni ceni za delež na posameznem stanovanju.

13. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Na stavbi P. je bila po podržavljenju vzpostavljena dejanska etažna lastnina (navidezna solastnina), ki po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo10,11. Okoliščina, da posamezni deli stavbe niso bili vpisani v zemljiško knjigo, ni ovira za pravni promet, v takšnih primerih pravni promet s posameznimi deli poteka s prenosom idealnega solastniškega deleža na celotni nepremičnini.12 Tako velja tudi v primeru privatizacijskega odkupa, saj SZ ne določa, da bi bil zemljiškoknjižni vpis stanovanja predpostavka za uveljavitev odkupnega upravičenja. Tudi stališča, ki jih je Vrhovno sodišče zavzelo v zadevi II Ips 141/200413, niso v oporo v pritožbi ponovljeni tezi, da pred vzpostavitvijo etažne lastnine ni mogoče odločati o prodaji posameznih stanovanj. Privatizacijska prodaja solastnega deleža na stanovanju ne predstavlja delitve solastnine (zato v postopku tudi ni potrebno sodelovanje vseh solastnikov).14 Delitev solastnine pomeni prenehanje solastninske skupnosti – ta pa bo po realizaciji prodaje še naprej obstajala, vendar med drugimi upravičenci (imetniki solastninskih deležev). Vse navedeno predstavlja tudi odgovor na pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje postopek prekiniti do odločitve v postopku po ZVEtL-1. 14. Brez opore v določbah SZ, in zato nesprejemljivo, je pritožbeno stališče, da odkupne pravice iz 117. člena SZ ni mogoče uveljaviti, če je stanovanje po denacionalizaciji v solasti občine in denacionalizacijskega upravičenca (saj bi moral slednji k temu podati soglasje). Lastnik, ki je lastnik postal kot prejšnji imetnik pravice uporabe, je bil dolžan z imetniki stanovanjske pravice skleniti kupoprodajno pogodbo. Če pa je bila lastninska pravica na stanovanjih vzpostavljena v korist denacionalizacijskih upravičencev, je bila pravica do odkupa pogojena s soglasjem denacionalizacijskega upravičenca (drugi in tretji odstavek 125. člena SZ), v primeru njegovega nesoglasja pa je imel imetnik stanovanjske pravice druge pravice (četrti in naslednji odstavki 125. člena SZ). Obveznost prodaje stanovanja (117. člen SZ) ima v razmerju do nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice občina, ne pa tudi denacionalizacijski upravičenec. Pravica do odkupa tudi ni pogojena z dejstvom, ali je stanovanje postalo last ene osebe. Toženka, ki lahko s svojo solastninsko pravico na stanovanjih, ki so predmet tožbenega zahtevka, prosto razpolaga (tretji odstavek 66. člena SPZ15), ima torej v razmerju do nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice obveznost prodaje stanovanja (117. člen SZ). Ta obveznost po stališču sodne prakse zajema tudi obveznost prodaje solastninskega deleža na stanovanju.16 Tožniki imajo torej pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki.

15. Tožniki zahtevajo manjši solastninski delež (5/18), kot pripada toženki glede na zemljiškoknjižne podatke (51/54), zato je v pritožbi to dejstvo neutemeljeno problematizirano (sodišče prve stopnje toženki ni naložilo prodaje večjega deleža na vsakem posameznem stanovanju, kot ga ima po zemljiškoknjižnih podatkih na nerazdeljenih delih stavbe - ID znak: nerazdeljeni deli stavbe 0000-341-900; priloga A7).

16. Pritožbeni očitek o neizvršljivosti sodbe je ne le izven pravnega interesa pritožnice, temveč tudi neutemeljen. Tožniki s tožbo zahtevajo sklenitev kupoprodajnih pogodb, ne pa tudi vknjižbe solastninske pravice v svojo korist. S pravnomočnostjo sodbe17 bodo tožniki prevzeli pravice in obveznosti, ki jih imajo (so)lastniki stanovanj (118. člen SZ). Vpis v zemljiško knjigo pa bodo na podlagi pravnomočne sodbe lahko dosegli v postopku po ZVEtL-1 (drugi odstavek 19. člena in prvi odstavek 21. člena ZVEtL-1). Zakaj bi moralo iz izreka sodbe izhajati, da bodo tožniki vpis solastninske pravice na posameznih delih dosegli v postopku po ZVEtL-1, pritožnica ne pojasni. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da tožniki ne zahtevajo vpisa v zemljiško knjigo, zato nimajo pravnega interesa za del zahtevka, v okviru katerega zahtevajo, da prodajalec poda izjavo, da se zavezuje izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. Zapis v točki b) v vseh kupoprodajnih pogodbah („prodajalec se kupcu zavezuje izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na posameznem delu stavbe iz tč. a) v korist kupca kot imetnika v solastniškem idealnem deležu do 5/18 v razmerju do celote“) gre razumeti kot del zavezovalnega pravnega posla, iz katerega šele izvira obveznost prenosa lastninske pravice, ne kot razpolagalni pravni posel (izjavo volje, ki po vsebini in obliki izpolnjuje predpisane pogoje18) - podlago za vknjižbo.

17. Tožniki so v tabeli na 5. strani tožbe za vsako posamezno stanovanje natančno obrazložili metodologijo izračuna odkupne cene (vrednost stanovanja – delež za nakup (5/18) – kupnina s 30 % popustom – kupnina s 60 % popustom), ter zneske ustrezno povzeli v tožbeni zahtevek. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da sta odkupna cena ter način plačila v kupoprodajnih pogodbah določno opredeljena, in da je vsebina pogodb v tem delu (točki c) in d) vsake od kupoprodajnih pogodb) tudi v celoti usklajena z vsebino 117. in 119. člena SZ.19 Možnost plačila v enkratnem znesku (in s 60 % popustom) je izbirno upravičenje, ki ga lahko kupec izkoristi v 60 dneh po sklenitvi pogodbe. Če kupec tega izbirnega upravičenja ne izkoristi, zanj nastopi obveznost plačila višje odkupne cene v daljšem časovnem obdobju (točka c) v kupoprodajnih pogodbah). Upravičenca iz naslova kupnine določa zakon (drugi odstavek 123. člena SZ20), zato je drugi (podredni) del zapisa v točki e) kupoprodajnih pogodb, da se kupnina plača prodajalcu, odveč, nima pa vpliva na izvršljivost sodbe oziroma določnost pogodbe.

18. S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko21 (da bi kršilo določbo drugega odstavka 214. člena ZPP, pa pritožnica ne trdi). Na podlagi prvega odstavka 7. člena in 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj tožbeni zahtevek oziroma (toženka) ugovor. Tožniki so navedli kvadraturo za vsako posamezno stanovanje (tabela na 5. strani tožbe) ter predložili listine, ki takšno kvadraturo izkazujejo (gre predvsem za zapisnike o ugotovitvi vrednosti stanovanja, v katerih so stanovanja natančno opisana), toženka, ki je s stanovanji več kot dve desetletji upravljala, pa na drugi strani ni navedla, kakšna je pravilna kvadratura posameznih stanovanj. Nesubstancirano prerekana dejstva štejejo za priznana, teh dejstev pa ni treba dokazovati (prvi in drugi odstavek 214. člena ZPP), zato je sodišče prve stopnje podatke o površini posameznih stanovanj, kot izhajajo iz tožbene trditvene podlage, pravilno povzelo v dejansko podlago izpodbijane sodbe.

19. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven rok iz 123. člena SZ je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja po 117. členu SZ, ne rok za vložitev tožbe. Nepravilno je pritožbeno stališče, da bi morali tožniki zahtevo za odkup stanovanj vložiti v roku dveh let od uveljavitve SZ, saj je novela SZ začela veljati šele 7. 5. 1994, ko je prvotno določen rok za podajo zahteve že potekel. SZ je lastnikom stanovanj iz drugega odstavka 113. člena22 šele z novelo SZ-A23 iz leta 1994 naložil obveznost, da ta stanovanja prodajo v zakonu določenim upravičencem. Z isto novelo je bil spremenjen tudi 123. člen SZ24, ki je določil šestmesečni rok za podajo zahteve za odkup, ki je začel teči v primeru, da zahteva za denacionalizacijo ni bila vložena ali pa je bil zahtevek zavrnjen pred uveljavitvijo novele, od dneva njene uveljavitve, sicer pa od pravnomočne zavrnitve zahtevka za denacionalizacijo. Lastnik je bil dolžan kupoprodajno pogodbo skleniti najpozneje v 30 dneh po vloženi zahtevi (peti odstavek 117. člena SZ). Prvotno določeni rok za podajo zahteve za nakup stanovanja se torej ni nanašal na imetnike stanovanjske pravice na stanovanjih iz drugega odstavka 113. člena, saj pred SZ-A lastniki teh stanovanj niso bili dolžni prodati.25 Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je zahteva tožnikov za odkup solastninskega deleža na posameznem stanovanju z dne 9. 2. 2017 pravočasna, podana v roku iz prvega odstavka 123. člena SZ (v šestih mesecih po pravnomočnem zaključku postopka za vrnitev zaplenjenega premoženja).

20. Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva. To potrjuje tretji odstavek 147. člena SZ, ki za primer smrti imetnika stanovanjske pravice pred potekom roka za vložitev zahteve za odkup stanovanja iz 123. člena SZ ne predvideva dedovanja, temveč prenos pravice sklenitve kupoprodajne pogodbe na zakonca ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v najemni pogodbi.26 Sodišče prve stopnje je za vsakega od tožnikov ugotavljalo, ali izpolnjuje status odkupnega upravičenca oziroma njegovega dediča. Pri tem je kot eno od odločilnih okoliščin upoštevalo, ali je imetnik stanovanjske pravice umrl pred pravnomočno končanim postopkom za vrnitev zaplenjenega premoženja, ali po njem. Glede tretje, četrte in šeste tožnice je pravilno ugotovilo, da so subsidiarne odkupne upravičenke, torej osebe iz tretjega odstavka 147. člena SZ, na katere je prešla pravica do sklenitve kupoprodajne pogodbe, ker so primarni odkupni upravičenci umrli pred uresničitvijo opcijskega predpogoja, tj. pred pravnomočno končanim postopkom za vrnitev zaplenjenega premoženja. Ker sta tretja in četrta tožnica umrli po uresničenju opcijskega predpogoja in po podaji zahteve za sklenitev kupoprodajne pogodbe, je njuna pravica postala premoženjska in s tem podedljiva. Peta tožnica ni subsidiarna odkupna upravičenka, temveč dedinja po primarni odkupni upravičenki. Slednja je namreč umrla po uresničenju opcijskega predpogoja in po podaji zahteve za sklenitev kupoprodajne pogodbe, zato je odkupna pravica postala podedljiva pravica. Pogoj za to, da odkupna pravica postane premoženjska in s tem podedljiva pravica, ni sodno uveljavljanje sklenitve kupoprodajne pogodbe (kot zmotno meni pritožnica, in se pri tem nepravilno sklicuje na 128. člen SZ), temveč smrt (primarnega ali subsidiarnega) odkupnega upravičenca po uresničenju opcijskega predpogoja, ob dodatni predpostavki pravočasno vložene zahteve (ne tožbe) za sklenitev pogodbe. Postopek za vrnitev zaplenjenega premoženja je predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevah za odkup stanovanj. Rok, v katerem je bila toženka dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo, je začel teči šele dan po pravočasno vloženi zahtevi za sklenitev pogodbe.27 Po izteku tega roka pa je za tožnike nastalo upravičenje, da sklenitev kupoprodajnih pogodb zahtevajo s tožbo.28

21. Na podlagi vsega navedenega pritožbeno sodišče zaključuje, da je izpodbijana sodba v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev materialnega in procesnega prava, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

_O pritožbenih stroških_

22. A. A. s pritožbama (zoper sklep in sodbo) ni uspela, zato sama nosi stroške v zvezi z njima. Tožnikom pa je dolžna povrniti stroške za odgovor na pritožbo zoper sklep (ne pa tudi za odgovor na pritožbo zoper sodbo; prim. 155. člen ZPP) v višini 503,98 EUR (675 točk29 oziroma 405 EUR za odgovor na pritožbo, po tar. št. 21/2 OT30 v zvezi s tretjim odstavkom 7. člena OT, povečano za 2 % materialne stroške, po tretjem odstavku 11. člena OT, in 22 % DDV). Zaradi pritožbenega neuspeha tudi toženka sama nosi stroške vložene pritožbe, tožnikom pa je na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP dolžna povrniti njihove pritožbene stroške v višini 1.254,93 EUR (1687,5 točk31 oziroma 1.012,50 EUR za odgovor na pritožbo, po tar. št. 21/1 OT v zvezi s tretjim odstavkom 7. člena OT, povečano za 1 % oziroma 2 % materialne stroške, po tretjem odstavku 11. člena OT, in 22 % DDV). A. A. in toženka morata priznane stroške tožnikom plačati v roku 15 dni od vročitve te odločbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude s plačilom pa jim od izteka 15 dnevnega paricijskega roka dolgujeta tudi zakonske zamudne obresti.

1 Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 18/1991, s spremembami in dopolnitvami. 2 Gre za očitno pisno pomoto (sodba v tem delu povzema napačen zapis deleža iz tožbenega zahtevka v drugi pripravljalni vlogi, v tožbi in prvi pripravljalni vlogi je zapis deleža - 5/18, pravilen), ki jo bo lahko sodišče prve stopnje odpravilo z ustreznim popravnim sklepom. 3 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 4 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017. 5 Glej sklep VSL I Cp 352/2020, izdan v tej zadevi, v zvezi s predlogom za dopustitev stranske intervencije predlagateljev K. K. in L. L. 6 Glej vlogo na l. št. 159 (hrbtna stran) v spisu. 7 Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami. 8 V primeru, da imetnik stanovanjske pravice umre pred sklenitvijo kupne pogodbe, se pravica sklenitve kupne pogodbe prenese na zakonca ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v najemni pogodbi. 9 Gre za postopek, ki se je na podlagi predloga za vrnitev zaplenjenega premoženja začel leta 1993 (Nz 782/1993). 10 Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe, ki predstavlja samostojno in funkcionalno celoto ter solastnina skupnih delov. Pred uveljavitvijo SPZ je lahko etažna lastnina nastala in obstajala kljub temu, da tovrstna razmerja niso bila urejena in zemljiškoknjižno evidentirana na način, kot to zahteva SPZ. Etažno lastnino sta pred SPZ urejala Zakon o pravicah na delih stavb (Ur. l. SRS, št. 19/76) in Zakon o prometu z nepremičninami (Ur. l. SRS, št. 19/76). 11 Glej npr. II Ips 202/2012, II Ips 390/2009. 12 Glej II Ips 151/2014 (10. točka obrazložitve: „... Položaj navidezne solastnine kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine namreč predpostavlja, da je bila stavba v naravi razdeljena na posamezne dele, v zemljiški knjigi pa se je izvedla le z vpisom solastniških idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji. Na enak način, torej s prenosom idealnega solastniškega deleža na celotni nepremičnini praviloma teče tudi nadaljnji promet s posameznimi deli, dokler ti niso vpisani v zemljiško knjigo ...“). 13 V zadevi II Ips 141/2004 ni šlo za primerljivo procesno situacijo; v njej je bila presojana veljavnost kupoprodajne pogodbe, ki sta jo sklenila nekdanji imetnik stanovanjske pravice in občina, za stanovanje, glede katerega je obstajala dolžnost vrnitve po ZDen (Zakon o denacionalizaciji, Ur. l. RS, št. 27/1991, s spremembami in dopolnitvami) – denacionalizacijskemu upravičencu je bil v last vrnjen ½ solastni delež stanovanjske hiše, v kateri je bilo sporno stanovanje. Ker je obstajala dolžnost vrnitve le glede ½ solastnega deleža, tudi prepoved razpolaganja iz 88. člena ZDen učinkuje le v tem obsegu – kupoprodajna pogodba je nična le glede solastniškega deleža, za katerega je obstajala dolžnost vrnitve. 14 Pritožnica je zapis iz odločbe II Ips 141/2004 („... Če solastno premoženje med bivšimi solastniki ni bilo razdruženo v naravi, z vrnitvijo solastninskega deleža sicer res nastane razmerje, ki ga je treba urediti, vendar to ni v pristojnosti denacionalizacijskega organa, če ni sporazuma med vsemi bivšimi solastniki, pa tudi v pristojnosti pravdnega sodišča ne, ker se ta vprašanja med solastniki rešujejo po posebnih pravilih v nepravdnem postopku ...“) parafrazirala (predrugačila) v pritožbeno navedbo („... Če solastno premoženje med solastniki ni razdruženo v naravi, odločitev o prodaji posameznih stanovanj, če ni sporazuma med vsemi solastniki (in v obravnavanem primeru ga ni) ni v pristojnosti pravdnega sodišča, ampak se ta vprašanja rešujejo med solastniki po posebnih pravilih (po ZVEtL-1) v nepravdnem postopku ...“). 15 Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami. 16 Vrhovno sodišče je večkrat zavzelo stališče v prid pravici do odkupa solastninskega deleža na stanovanju; glej II Ips 837/94, II Ips 141/2004, II Ips 956/2006. 17 Skladno s prvim odstavkom 238. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98) velja dolžnost podati zemljiškoknjižno ali kakšno drugo izjavo volje, navedeno v odločbi, ki je izvršilni naslov, za izpolnjeno s pravnomočnostjo te odločbe. 18 Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ) Glede vsebine zemljiškoknjižnega dovolila glej tudi 31. in 32. člen Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/2003, s spremembami in dopolnitvami) 19 Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji družinski član ima pri nakupu pravico do popusta v višini 30 % od vrednosti stanovanja, zmanjšane za še ne realno vrnjeno lastno udeležbo in za lastna vlaganja, ki se odražajo v povečani vrednosti stanovanja (drugi odstavek 117. člena SZ). Preostala vrednost je pogodbena cena, ki jo je kupec dolžan poravnati na naslednji način: - 10 % od pogodbene cene v 60 dneh po sklenitvi pogodbe; - preostanek v 20 letih, pri čemer morajo biti mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja (tretji odstavek 117. člena SZ). Kupec, ki v 60 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe pogodbeno ceno odplača v enkratnem znesku, ima pravico do popusta v višini 60 % od vrednosti stanovanja (119. člen SZ). 20 Slovenski odškodninski sklad, d. d., je bil preimenovan v Slovensko odškodninsko družbo, d. d. (2. alineja tretjega odstavka 60. člena Zakon o javnih skladih, Ur. l. RS, št. 22/2000), ta pa preoblikovana v Slovenski državni holding, d. d. (77. člen Zakona o Slovenskem državnem holdingu, Ur. l. RS, št. 25/2014). 21 Ni še prišlo do faze, ko bi sodišče prve stopnje glede na uspeh dokazovanja tožnikov, ki so glede površine stanovanj nosili materialno dokazno breme, ocenilo, da se je procesno dokazno breme prevalilo na toženko. 22 Občina in druge pravne osebe postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, ki so na podlagi predpisov o podržavljenju, navedenih v 3. in 4. členu zakona o denacionalizaciji, postale splošno ljudsko premoženje (drugi odstavek 113. člena SZ). 23 Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 21/94), ki velja od 7. 4. 1994 dalje, je v 9. členu določil, da se v 117. členu v prvem odstavku pred navedbo številke „113“ črtata besedi „prvega odstavka“. 24 Prvotno se je določba glasila: Prejšnji imetnik stanovanjske pravice oziroma njegov ožji družinski član lahko uveljavlja pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti v dveh letih po uveljavitvi tega zakona. 25 Glej sklep VSL II Cp 2472/2015. 26 Glej II Ips 81/2017. 27 Glede na presojo, da so zahteve za sklenitev kupoprodajne pogodbe z dne 9. 2. 2017 pravočasne, je za ta spor pravno nepomembno, ali so zahteve, ki so jih posamezni upravičenci podali še v času, ko sta tekla denacionalizacijski postopek in postopek za vrnitev zaplenjenega premoženja, ohranili svoje učinke (in zahteve ne bi bilo treba ponovno podati). 28 Glej II Ips 177/2017. 29 450 točk, povečanih za 50 % zaradi zastopanja več strank. 30 Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015. 31 1125 točk (900 točk, povečanih za 25 %), povečanih za 50 % zaradi zastopanja več strank.