Jedro

V okoliščinah danega primera se zastavlja vprašanje, ali ima predkupni upravičenec prednost tudi pri nakupu kompleksa T., čeprav zgoraj navedeni nepremičnini (ki obsegata 346 m2), predstavljata le 0,4 % celotnega kompleksa T. (ki obsega 86.000 m2). Pri iskanju odgovora na navedeno vprašanje je potrebno tehtati med pravico predkupnega upravičenca, da to pravico uresniči in pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni, upoštevaje pri tem načelo sorazmernosti.

Predkupna pravica je omejena na stavbo v etažni lastnini. Ker ta v danem primeru predstavlja izredno majhen del kompleksa nepremičnin, ki se prodajajo, po oceni pritožbenega sodišča učinka predkupne pravice do nakupa idealnih deležev ¼ od celote na zgoraj navedenih dveh nepremičninah ni mogoče razširiti na celoten kompleks nepremičnin, ki se prodajajo.

Izrek

I. Pritožbe se zavrnejo in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Upnik T. d. o. o. nosi sam svoje pritožbene stroške, upnik K. d. o. o. pa sam svoje stroške odgovora na pritožbe.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, katere predmet je prodaja 49 nepremičnin na lokaciji T. v L.: 1 parcela št. 000/61 k. o. X (ID ...) 1/1 2 parcela št. 000/62 k. o. X (ID ...) 1/1 3 parcela št. 000/63 k. o. X (ID ...) 1/1 4 parcela št. 000/64 k. o. X (ID ...) 1/1 5 parcela št. 000/65 k. o. X (ID ...) 1/1 6 parcela št. 000/66 k. o. X (ID ...) 1/1 7 parcela št. 000/67 k. o. X (ID ...) 1/1 8 parcela št. 000/68 k. o. X (ID ...) 1/1 9 parcela št. 000/69 k. o. X (ID ...) 1/1 10 parcela št. 000/74 k. o. X (ID ...) 1/1 11 parcela št. 008/2 k. o. X (ID ...) 1/1 12 parcela št. 000/80 k. o. X (ID ...) 1/1 13 parcela št. 084/2 k. o. X (ID ...) 1/1 14 parcela št. 000/95 k. o. X (ID ...) 1/1 15 parcela št. 000/84 k. o. X (ID ...) 1/1 16 parcela št. 000/83 k. o. X (ID ...) 1/1 17 parcela št. 000/85 k. o. X (ID ...) 1/1 18 parcela št. 000/86 k. o. X (ID ...) 1/1 19 parcela št. 000/87 k. o. X (ID ...) 1/1 20 parcela št. 000/88 k. o. X (ID ...) 1/1 21 parcela št. 000/89 k. o. X (ID ...) 1/1 22 parcela št. 000/71 k. o. X (ID ...) 1/1 23 parcela št. 000/70 k. o. X (ID ...) 1/1 24 parcela št. 000/90 k. o. X (ID ...) 1/1 25 parcela št. 000/93 k. o. X (ID ...) 1/1 26 parcela št. 000/92 k. o. X (ID ...) 1/1 27 parcela št. 000/75 k. o. X (ID ...) 1/1 28 parcela št. 000/94 k. o. X (ID ...) 1/1 29 parcela št. 000/7 k. o. X (ID ...) 1/1 30 parcela št. 000/13 k. o. X (ID ...) 1/1 31 parcela št. 089/1 k. o. X (ID ...) 1/1 32 parcela št. 000/91 k. o. X (ID ...) 1/1 33 parcela št. 000/58 k. o. X (ID ...) 1/1 34 parcela št. 000/60 k. o. X (ID ...) 1/1 35 parcela št. *07/4 k. o. X (ID ...) 1/1 36 parcela št. 000/59 k. o. X (ID ...) 1/1 37 parcela št. 000/19 k. o. X (ID ...) 1/1 38 parcela št. 000/77 k. o. X (ID ...) 1/1 39 parcela št. 089/5 k. o. X (ID ...) 1/1 40 parcela št. 000/18 k. o. X (ID ...) 1/1 41 parcela št. 000/82 k. o. X (ID ...) 1/1 42 parcela št. 000/78 k. o. X (ID ...) 1/1 43 parcela št. 09/70 k. o. Y (ID ...) 1/1 44 parcela št. 09/69 k. o. Y (ID ...) 1/4 45 parcela št. 09/68 k. o. Y (ID ...) 1/4 46 parcela št. 09/26 k. o. Y (ID ...) 1/1 47 parcela št. 09/27 k. o. Y (ID ...) 1/1 48 parcela št. *093/0 k. o. Y (ID ...) 1/1 49 parcela št. *092/0 k. o. Y (ID ...) 1/1 za ceno v višini 25.000.000,00 EUR in pripadajoči davek.

2. Upnik T. d. o. o. ( T.) je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da pritožbi ugodi ter sklep o prodaji z dne 17. 11. 2017 in vsa dejanja, opravljena na njegovi podlagi, razveljavi.

3. Upnik G. d. o o. ( G.) je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

4. Upnica Družba za upravljaje terjatev bank, d. d., Davčna ulica 1, 1000 Ljubljana (DUTB) je proti sklepu pravočasno vložila pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

5. Upnik S. d. o. o. (S.) ter predkupni upravičenec I. P. sta proti sklepu pravočasno vložila pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

6. Upnik K. d. o. o. (K.) ter izbrani ponudnik E. GmbH (E.) sta na pritožbe odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbe zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

7. Procesna legitimacija upnikov za vložitev pritožbe zoper izpodbijani sklep temelji na določbi prvega odstavka 344. člena ZFPPIPP.

8. Pravico do pritožbe zoper izpodbijani sklep ima zaradi varstva predkupne pravice tudi predkupni upravičenec, saj je bilo z izpodbijani sklepom poseženo v njegov pravni položaj.1

9. Pritožbe niso utemeljene.

10. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da so se nepremičnine, navedene v 1. točki te obrazložitve, prodajale na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, da je bil po opravljenem zbiranju ponudb kot najugodnejši ponudnik izbrana družba E., ki je v danem roku upravitelju vrnila podpisano prodajno pogodbo in plačala aro. Upravitelj je besedilo prodajne pogodbe nato poslal tudi predkupnim upravičencem. Eden od njih, to je I. P., ki je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža do 5/40 od celote dveh od 49 nepremičnin, ki se prodajajo (in sicer nepremičnin parc. št. 09/69 in 09/68, k.o. Y), s skupno površino 346 m2, je v roku vrnil podpisano pogodbo in plačal aro. Upravitelj je nato sodišču podal predlog za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe z navedenim predkupnim upravičencem.

11. Sodišče prve stopnje upraviteljevemu predlogu ni sledilo. Ugotovilo je, da ponudba izbranega ponudnika E. ni bila v celoti v skladu z vabilom k dajanju ponudb, zato se ne bi smela upoštevati. To naj bi posledično veljalo tudi za predkupnega upravičenca, ki ima tudi sicer predkupno pravico le na dveh od skupaj prodajanih 49 nepremičnin. Po stališču sodišča prve stopnje bi bila v konkretnem primeru glede na skupno površino in posledično vrednost predmeta prodaje (kompleks T. ima skupno površino 86.000 m2), predkupna pravica posameznih solastnikov nesmiselna, če bi se jo razlagalo tako, da bi moral predkupni upravičenec, ki je solastnik le manjšega dela (parceli št. 99/68 in 99/69 imata skupno površino 346 m2), namesto nepremičnine, kjer je solastnik, kupiti celoten tovarniški kompleks.

12. Pritožniki očitajo sodišču prve stopnje, da je zmotno materialnopravno zaključilo, da I. P. nima predkupne pravice. Slednji trdi, da je sodišče prve stopnje z zavrnitvijo predloga za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe poseglo v njegovo predkupno pravico, saj v posledici sklepa svoje predkupne pravice ne more materialnopravno uveljaviti oziroma mu je ta pravica na podlagi sklepa zanikana. DUTB trdi, da se je predkupni upravičenec s prodajo celotnega tovarniškega kompleksa strinjal in podpisal pogodbo za kupnino 25.000.000,00 EUR za celotni gradbeni objekt. Nepremičnine so se prodajale kot celota, zato bi bilo kakršnokoli deljenje nepremičnin v sami pogodbi nesmiselno oziroma neskladno z vabilom k dajanju zavezujočih ponudb. G. izpostavlja, da se je nepremično premoženje na lokaciji T. mesto prodajalo kot celota, kar je bila izrecna zahteva upnikov, da je bila cena za predmet prodaje določena enotno za celoten kompleks, da je bil ponudnik E. izrecno seznanjen, da se prodajna pogodba glede vseh 49 nepremičnin sklepa pod razveznim pogojem uveljavljanja predkupne pravice s strani predkupnega upravičenca in da bo v tem primeru celotna pogodba razvezana, ter da je najboljši ponudnik podpisal prodajno pogodbo s takšno določbo in na to ni imel nobenih pripomb. Glede na to ni mogoče očitati, da je bila predkupna pravica, ker je bila uveljavljena za celoten kompleks, uveljavljena nepravilno in da zaradi tega ni mogoče dati soglasja k prodajni pogodbi. Upnik T. trdi, da je v sodni praksi uveljavljeno stališče, da prodaja kompleksa nepremičnin kljub obstoju solastnine le na nekaterih izmed njih ne predstavlja kršitve predkupne pravice. Še posebej to ne more veljati v konkretnem primeru, ko je za stečajno maso koristno, da se nepremičnine prodajo kot celoten kompleks, da bi se s tem zagotovila višja prodajna cena oziroma da bi sploh obstajal interes potencialnih kupcev za nakup. V kolikor sodišče meni, da predkupni upravičenec ni upravičen do uveljavljanja predkupne pravice glede celotnega predmeta prodaje, temveč le glede nepremičnin, na katerih ima solastninsko pravico, glede preostalih nepremičnin pa bi se morala izbrati najugodnejša ponudba, bi moralo razveljaviti celoten postopek prodaje. Takšno stališče sodišča pa bi bilo v izrecnem nasprotju s sklepom o prodaji z dne 17. 11. 2017, na podlagi katerega poteka predmetni prodajni postopek, in s katerim je sodišče dovolilo prodajo celotnega kompleksa nepremičnin po enotni izklicni ceni. Prav vsi ponudniki so skladno z navedenim sklepom in vabilom upravitelja ponudili enotno ceno za celoten kompleks 49 nepremičnin, upravitelj pa glede na to dejstvo predkupnemu upravičencu ne more ponuditi v podpis prodajne pogodbe za prodajno ceno, ki bi zajemala le nepremičnine v solastnini, saj izklicna cena za te nepremičnine v vabilu ni bila določena in zato tudi ni jasno, za kakšno ceno bi jo bil pripravljen kupiti najugodnejši ponudnik, ter kakšno ceno bi ponudil za preostali kompleks nepremičnin. Ker se predkupnemu upravičencu nepremičnina mora ponuditi v nakup pod enakimi pogoji, kot bi jo kupil izbrani ponudnik, je zaključek prodajnega postopka po obstoječih pravilih nemogoč, saj pogoji za nakup te nepremičnine niso določeni niti v sklepu sodišča o prodaji niti v vabilu upravitelja, niti v ponudbah ponudnikov.

13. Predkupna pravica je pravica predkupnega upravičenca od lastnika premoženja zahtevati, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji tega premoženja in pogojih te prodaje ter mu ponudi, da premoženje kupi pod enakimi pogoji. Gre za pravico obligacijskega prava, ki daje upravičencu pravico do prednostnega nakupa stvari, če se lastnik odloči, da bo stvar prodal. Predkupna pravica je po svoji pravni naravi terjatev predkupnega upravičenca, ki ji ustreza zaveza lastnika. Predkupna pravica za lastnika stvari predstavlja omejitev lastninske pravice, vendar le v tem pomenu, da vpliva na izbiro druge pogodbene stranke. Zakonita predkupna pravica ne ovira lastnika nepremičnine pri odločitvi, ali bo nepremičnino prodal, temveč vpliva samo na odločitev, komu jo bo prodal. Prav tako lahko lastnik svobodno določa vse pogoje prodaje. Predkupni upravičenec ne more narekovati svojih pogojev prodaje, temveč lahko le izrabi predkupno pravico tako, da sprejme lastnikovo ponudbo.2

14. Glede na takšne značilnosti predkupne pravice tudi ZFPPIPP v 347. členu določa pravila o uveljavitvi predkupne pravice v primeru prodaje premoženja stečajnega dolžnika. Ta se uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. V drugem odstavku 347. člena ZFPPIPP ureja pravila o uveljavitvi predkupne pravice, če se premoženje prodaja na javni dražbi, v tretjem odstavku 347. člena pa pravila, če se premoženje prodaja na podlagi zbiranja ponudb ali neposrednih pogajanj.

15. Kot je razvidno iz izpodbijanega sklepa, nepremičnini parc. št. 09/69 in 09/68, k.o. Y, na katerih je predkupni upravičenec I. P. v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža do 5/40 od celote, v naravi predstavljata nevpisani oziroma neetažirani stanovanjski objekt na naslovu T. ulica 10. V danem primeru torej ne gre za solastnino v smislu prvega odstavka 65. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), saj solastnina pomeni, da imajo solastniki delež na nerazdeljeni nepremičnini kot celoti, torej na njenem vsakem delu. V danem primeru gre za tako imenovano navidezno solastnino, ki je ena od oblik dejanske etažne lastnine. Gre torej za primer, ko je stavba dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in je nastala tako imenovana dejanska etažna lastnina, v zemljiški knjigi pa se je izvedla z vpisom solastniških idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji (prim. sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 390/2009). Sodna praksa tako imenovanim dejanskim etažnim lastnikom priznava predkupno pravico po 124. členu SPZ (prim. VS RS sodba II Ips 202/2012). V skladu z določbo prvega odstavka 124. člena SPZ imajo namreč pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini, če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, drugi etažni lastniki predkupno pravico. Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.

16. Iz spisovnih podatkov izhaja, da zgoraj navedeni stanovanjski objekt nima več kot 5 posameznih delov. I. P. glede na navedeno ima predkupno pravico do nakupa deleža stečajnega dolžnika na zgoraj navedenih dveh nepremičninah.

17. V okoliščinah danega primera pa se zastavlja vprašanje, ali ima predkupni upravičenec prednost tudi pri nakupu kompleksa T., čeprav zgoraj navedeni nepremičnini (ki obsegata 346 m2), predstavlja le 0,4 % celotnega kompleksa T. (ki obsega 86.000 m2). Pri iskanju odgovora na navedeno vprašanje je potrebno tehtati med pravico predkupnega upravičenca, da to pravico uresniči in pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni, upoštevaje pri tem načelo sorazmernosti.

18. Predkupna pravica v manjših stavbah v etažni lastnini je bila v 124. členu SPZ uzakonjena z namenom, da ob prodaji posameznega dela v etažni lastnini preostali etažni lastniki lahko preprečijo, da bi v skupnost vstopil nekdo, ki ga ne želijo. S tem naj bi se zagotavljali boljši pogoji za mirno sožitje, s tem pa tudi socialna funkcija lastnine.3 Predkupna pravica je torej omejena na stavbo v etažni lastnini. Ker ta v danem primeru predstavlja izredno majhen del kompleksa nepremičnin, ki se prodajajo, po oceni pritožbenega sodišča učinka predkupne pravice do nakupa idealnih deležev ¼ od celote na zgoraj navedenih dveh nepremičninah ni mogoče razširiti na celoten kompleks nepremičnin, ki se prodajajo. Takšno dajanje prednosti predkupnemu upravičencu ne bi bilo v skladu z namenom uzakonitve predkupne pravice, urejene v 124. členu SPZ, in bi pomenilo prekomeren poseg v pravico izbranega ponudnika do nakupa nepremičnin po ponujeni ceni. Navedeno velja še zlasti v danem primeru, ko so se nepremičnine prodajale na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, ki za razliko od prodaje na javni dražbi4, uspelemu ponudniku po tem, ko je predkupni upravičenec izjavil, da uveljavlja predkupno pravico, ne omogoča višanja ponujene cene.

19. Situacija, ki je bila obravnavana v sodbah Vrhovnega sodišča RS II Ips 349/2010 in II Ips 151/2012 ter v sodbi Upravnega sodišča RS I U 1985/2011 ni primerljiva z obravnavano, saj je v omenjenih zadevah šlo za prodajo kmetijskih in stavbnih zemljišč. Pri teh je namreč treba upoštevati specifičen namen uzakonitve predkupne pravice v 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih. V obravnavani zadevi pa je predmet prodaje kompleks nepremičnin, ki v naravi predstavljajo poslovne prostore, skladišča, muzej, gradbeno jamo, zemljišča, dve večstanovanjski stavbi in stanovanje v tretji večstanovanjski stavbi.

20. Zaključek sodišča prve stopnje, da I. P. pri nakupu kompleksa nepremičnin na lokaciji T. v L. nima prednosti pred izbranim ponudnikom, se ob povedanem izkaže kot pravilen.

21. Ker je navedeni zaključek materialnopravne narave in ker mora sodišče ob obravnavanju predloga za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe že po uradni dolžnosti paziti, ali so izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem in ali je oseba, s katero naj bi se pogodba sklenila, res predkupni upravičenec, niso utemeljeni očitki pritožnikov S. in I. P., da je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe postopka, ker vlog upnika K. in upravitelja ni vročalo v odgovor I. P. 22. Glede na sprejeto odločitev in razloge zanjo pritožbeno sodišče na sejo, na kateri je obravnavalo pritožbe upnikov in predkupnega upravičenca, ni vabilo upnika K., ki je podal predlog, da bi na seji pritožbenega sodišča prisostvoval. Pritožbeno sodišče na seji ni obravnavalo dejanskih vprašanj. Predlog upnika pa tudi sicer ni bil obrazložen.

23. Ker je odločitev sodišča prve stopnje pravilna že iz zgoraj navedenih razlogov, pritožbeno sodišče ni odgovarjalo na navedbe pritožnikov v zvezi z zaključki sodišča prve stopnje, da ponudba izbranega ponudnika ni v celoti skladna z vabilom ter da se zato v skladu z določili vabila k dajanju ponudb ne bi smela upoštevati.

24. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbe zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350.člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

25. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na navedbe pritožnikov, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

26. Upnika T. in K. v skladu s 129. členom ZFPPIPP nosita vsak sam svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Prim. sklep Vrhovnega sodišča RS, III Ips 85/2016 z dne 25.10.2016. Tako tudi: Franc Seljak, Pravosodni bilten, št. 3/2017, str. 87- 88; Damjan Orož, Dnevi insolvenčnega prava 2018, Planet GV d. o. o., Ljubljana, 2018, str. 108 in Nina Plavšak, Komentar zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, Tax-Fin-Lex, Ljubljan 2017, str. 733. 2 Matjaž Tratnik, Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, Pravna praksa, 2010, št. 11, stran 22. 3 Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 591-592. 4 Prim. prva alineja 2. točke drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP.