Jedro

S tem, ko sta se stranki dogovorili za prenehanje najemne pogodbe, sta se dogovorili o prenehanju terjatve najemnin, ne pa tudi terjatve, ki je posledica prenehanja – vračilo vlaganj.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi tako, da se v I. točki izreka sprememba tožbe dovoli, v II. in IV. točki pa se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom odločilo, (I.) da se sprememba tožbe ne dopusti, (II.) da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 102650/2011 z dne 15.7.2011 razveljavi v 1. odstavku izreka za znesek glavnice v višini 13.704,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 18.3.2010 dalje do plačila, in v 3. odstavku izreka v celoti, in se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne, (III.) v preostalem delu dajatvenega dela izreka pa se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 102650/2011 z dne 15.7.2011, v 1. odstavku izreka razveljavi zaradi delnega umika tožbe in se postopek v tem delu ustavi ter (IV.) da je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati pravdne stroške v višini 1.429,24 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od prvega dne zamude dalje do plačila.

2. Tožeča stranka se je zoper 1., 2. in 4. točko sodbe pritožila iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je tožena stranka odpovedala najemno razmerje tako, da je tožeči stranki izročila ključe pred iztekom 5 - letnega obdobja, tožeča stranka pa v skladu s sklenjeno najemno pogodbo (4.5. in 7.6. točka najemne pogodbe) odpovedi pogodbe ni nasprotovala in je prevzela ključe in poslovne prostore. Tožeča stranka ni mogla preprečiti, da tožena stranka najemnega razmerja ne prekine pred potekom pogodbeno dogovorjenega roka najema. Meni, da je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da se je tožeča stranka s predajo poslovnih prostorov strinjala, sicer jih ne bi sprejela, kar šteje za konkludentno dejanje glede sklepanje dogovora o predčasnem prenehanju najemnega razmerja. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo določbe najemne pogodbe (7.6. točka), ki omogoča najemodajalcu, da najemno pogodbo odpove pred iztekom dogovorjenega 5-letnega roka. Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da bi morala tožeča stranka nasprotovati odpovedi, ker pa tega ni naredila, se šteje, da sta pravdni stranki sporazumno prekinili najemno razmerje.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo poudarja, da najemne pogodbe za poslovni prostor ni mogoče odpovedati konkludentno, saj Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP kot kogentno določa, da se le-ta odpoveduje sodno, pri čemer je vseeno, ali je bila dana možnost predhodne odpovedi pred potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena. Tožena stranka meni, da je določba najemne pogodbe, ki je določala način odpovedi, nična, ker je v nasprotju z omenjenim zakonom. Poudarja, da je tudi v primeru, ko sporno pogodbeno določilo ne bi bilo nično, potrebno ugotoviti, da odpoved najemne pogodbe v konkretnem primeru ni bila dana v obliki, določeni s pogodbo, zato ni moglo iti za odpoved. Tudi ustna odpoved ali odpoved z izročitvijo ključev bi bila povsem brez pravnih učinkov, zato je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotavljalo le, ali je pogodba še v veljavi ali pa je prenehala sporazumno.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP.

6. Tožeča stranka je tekom pravde razširila tožbeni zahtevek, in sicer tako, da je poleg vtoževanih računov za predelavo poslovnega prostora in opreme, zahtevala še plačilo najemnin za meseca februar in marec 2010, katerih plačilo naj bi tožena stranka neutemeljeno zavrnila. Tožena stranka je spremembi tožbe nasprotovala. Sodišče prve stopnje spremembe tožbe ni dopustilo, ker najemnina ni predmet tega postopka. ZPP v 184. členu določa, da lahko tožeča stranka do konca glavne obravnave spremeni tožbo, da je sprememba tožbe sprememba istovetnosti zahtevka, povečanje obstoječega zahtevka ali uveljavljanje drugega zahtevka poleg obstoječega. Ko je tožba vročena toženi stranki je za spremembo potrebna njena privolitev, vendar pa lahko sodišče dovoli spremembo, čeprav se tožena stranka temu upira, če misli, da bi bilo to smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama (prvi odstavek 185. člen ZPP). Višje sodišče je v prvi točki izreka te sodbe dopustilo spremembo tožbe, saj je zahtevek za plačilo najemnin za čas odpovednega roka v neposredni zvezi z zahtevkom za povrnitev stroškov vlaganj. Oba zahtevka namreč izhajata iz iste pogodbe (Pogodba o najemu poslovnih prostorov; v nadaljevanju Pogodba). Po tej pogodbi velja, da ima najemodajalec v primeru predčasne odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika pravico tako do plačila dveh najemnin kakor tudi do povrnitve 50% stroškov vlaganj. Predlagana sprememba tožbe je tako smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankama.

7. ZPSPP v 27. členu določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Po določbi 23. člena lahko najemna pogodba vsak čas sporazumno preneha. V konkretnem primeru je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da je najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala na podlagi sporazuma med njima, vendar ni upoštevalo okoliščin in razlogov, kako je do prenehanja pogodbe prišlo - do prenehanja najemne pogodbe je prišlo na željo tožene stranke - , pa tudi katere pogodbene obveznosti izhajajo iz Pogodbe.

8. Pravdni stranki sta s Pogodbo v 7.6. točki določili, da ima najemojemalec pravico razdreti najemno pogodbo pred iztekom dogovorjenega 5-letnega roka, vendar mora v tem primeru poravnati 50 % delež stroškov najema, kot je navedeno v 4.5. točki te pogodbe. Pogodba v točki 4.5 določa, da bo najemodajalec izvedel predelavo prostora, predelne stene in opremo sprejemnice po željah najemojemalca. Najemodajalec se je zavezal kriti celotne stroške predelave in opreme pod pogojem, da najemojemalec pogodbe ne prekine pred iztekom 5-letnega obdobja. V nasprotnem primeru je najemnik dolžan poravnati 50% stroškov predelave prostora in opreme. 7.5. točka najemne pogodbe poleg dvomesečnega odpovednega roka določa tudi, da mora biti sama odpoved pogodbe pisna in poslana s priporočeno pošto.

9. Višje sodišče ugotavlja, da ni dvoma, da je prišlo med pravdnima strankama do sporazumne razveze najemne pogodbe, vendar je do tega prišlo na predlog najemnika, ki ni več zmogel plačevati obveznosti iz Pogodbe; ni zmogel plačevati v Pogodbi dogovorjene najemnine. Najemodajalec je s tem, ko je prevzel ključe in poslovne prostore ter odpovedi pogodbe ni nasprotoval, ravnal ekonomsko upravičeno, saj je vsakemu najemodajalcu v interesu, da ima plačilno sposobnega najemnika. Poleg tega najemodajalec najemojemalcu ni mogel preprečiti, da prekine najemno razmerje pred potekom pogodbeno dogovorjenega roka. Pravdni stranki sta se z najemno pogodbo namreč dogovorili, da se le-ta lahko odpove pred potekom 5 - letnega roka na podlagi 4.5. in 7.6. točke najemne pogodbe, vendar mora v tem primeru tožena stranka vrniti tožeči stranki 50 % vrednosti vlaganj. Vendar pa se s tem, ko je tožeča stranka sprejela ključe svojih poslovnih prostorov in prenehanju najemnega razmerja ni izrecno nasprotovala, ni hkrati odpovedala tudi zahtevku za povračilo vrednosti vlaganj, ki ji pripada na podlagi 4.5. točke najemne pogodbe. Višje sodišče poudarja, da je bil tak zahtevek predviden ravno za primer, kot se je zgodil v konkretni zadevi. Ratio določbe vidi v tem, da je tožeča stranka pristala na prenovo lastnih prostorov, s tem pa tudi na stroške, zato ker je skozi realizirano najemnino za dobo petih let pričakovala, da bo ta vložek lahko tudi amortizirala. Tožena stranka ni predložila nobenega dokaza, ki bi dokazoval, da se je tožeča stranka odpovedala zahtevku do povračila vrednosti vlaganj. Ne samo, da o tem ni povedala nobena od zaslišanih prič, kaj takega tudi tožena stranka ni zatrjevala v postopku pred sodiščem prve stopnje - ni navedla, da bi se o tej posledici predčasnega prenehanja najemnega razmerja sploh kaj pogovarjali.

10. Sodišče bo moralo v ponovnem sojenju za rešitev spora odločiti tudi o ostalih spornih vprašanji,h kot so vsebina dogovora glede vlaganj, vrednost vlaganj in kolikšen del vlaganj se je že povrnil z varščino. Odločitev višjega sodišča temelji na 355. členu ZPP.

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP.