Jedro

Določba 512. člena OZ je jasna, predkupni upravičenec lahko zahteva, da se pogodba razveljavi in se stvar pod enakimi pogoji proda njemu v šestih mesecih šteto od dne, od kar je zvedel za prodajno pogodbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pritožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, prvo in drugo toženi stranki pa je dolžna v 15 dneh povrniti stroške pritožbenega postopka, vsaki v višini 560,42 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: (I.) dovolilo spremembo tožbe z dne 5. 5. 2016, (II.) zavrnilo tožbene zahtevke: (a) na razveljavitev pogodbe med prvo in drugo toženo stranko o prodaji Nepremičnin ter izdanega zemljiškoknjižnega dovolila, (b) da so vknjižbe lastninske pravice drugo tožene stranke v zemljiško knjigo na Nepremičninah neveljavne, (c) na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja glede Nepremičnin in (d) da je prva tožena stranka dolžna s tožečo stranko skleniti prodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot jo je sklenila z drugo toženo stranko in ji izročiti listino, na podlagi katere bo mogoče pri omenjenih Nepremičninah vknjižiti lastninsko pravico na ime tožeče stranke do celote. Tožeči stranki je naložilo (III.), da mora prvi toženi stranki v roku 15 dni povrniti 1.289,47 EUR, drugi toženi stranki pa 1.387,80 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestm.

2. Zoper to sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in predlagala, naj višje sodišče pritožbi ugodi ter zadevo vrne v obravnavanje sodišču prve stopnje. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

3. Prvo in drugo tožena stranka sta na pritožbo odgovorili in predlagali, naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi izpodbijano sodbo, pri čemer sta priglasili tudi stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glavni očitek pritožbe je, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da je subjektivni rok za vložitev tožbe na podlagi 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ) potekel, preden je tožeča stranka vložila tožbo. Višje sodišče odločitvi sodišča prve stopnje pritrjuje. Določba 512. člena OZ je jasna, predkupni upravičenec lahko zahteva, da se pogodba razveljavi in se stvar pod enakimi pogoji proda njemu v šestih mesecih šteto od dne, od kar je zvedel za prodajno pogodbo. Tožeča stranka ugotovitve dejstva, kdaj je izvedela za sklenjeno pogodbo med toženima strankama, ne izpodbija, izpodbija le razlago določbe tega člena, ki jo je sprejelo sodišče prve stopnje. Po njenih navedbah zgoraj omenjeni rok začne teči, ko je bila lastninska pravica na nepremičninah prenesena na prvo toženo stranko in ne, ko je tožeča stranka izvedela za prodajno pogodbo. Takšno stališče je napačno, kar je z več odločbami sprejela tudi sodna praksa.1 V tem primeru gre torej za dejansko vprašanje,2 kdaj se je tožeča stranka seznanila s prodajno pogodbo, sklenjeno med toženima strankama. Sodišče prve stopnje je ugotovilo (čemur tožeča stranka ni nasprotovala), da je za sklenitev prodajne pogodbe tožeča stranka izvedela najkasneje 6. 3. 2015, ko je bil vložen predlog za vknjižbo lastninske pravice na drugo toženo stranko. Zato je tožba (vložena dne 18. 9. 2015) prepozna, posledično pa je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je zavrnilo vse zahtevke tožeče stranke in ji naložilo plačilo stroškov pravdnega postopka obeh toženih strank.

6. Ker je višje sodišče pritrdilo ugotovitvi sodišča prve stopnje glede prvega nosilnega razloga zavrnitve zahtevkov (prepozno vložena tožba), se z ostalimi pritožbenimi navedbami pritožbe ni ukvarjalo, saj glede na zgoraj sprejeto odločitev niso bistvene (prvi odstavek 360. člena ZPP).

7. Pritožnica s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP). Prva in druga tožena stranka sta priglasili stroške pritožbenega postopka. Sodišče je stroške odmerilo na podlagi predloženih stroškovnikov in v skladu z določili Odvetniške tarife (OT). Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora toženima strankama povrniti potrebne pritožbene stroške (155.člen ZPP). Prvo toženi stranki je sodišče kot takšne priznalo: strošek za odgovor na pritožbo v višini 750 točk (tar. št. 21/1) in 2% (15,6 točke) materialnih izdatkov (11. člen OT), vse povečano za DDV, saj je pooblaščenka prve tožene stranke zavezanka za DDV. Do priglašene sodne takse ni upravičena, saj ji ni bila naložena v plačilo. Drugo toženi stranki je sodišče priznalo vse priglašene stroške, in sicer 750 točk (tar. št. 21 OT) za odgovor na pritožbo in 2% (15,6 točke) za materialne izdatke (11. člen OT) ter vse povečano za DDV, saj je pooblaščenec drugo tožene stranke zavezanec za plačilo DDV. Tožeča stranka je torej vsaki toženi stranki dolžna povrniti 560,42 EUR.

1 Določba prvega odstavka 512. člena, kot pravilno poudarjata pritožnika, jasno določa začetek teka subjektivnega roka od takrat naprej, ko je predkupni upravičenec zvedel za prodajno pogodbo. Ugotavlja se dejstvo, kdaj je za to zvedel v konkretnem primeru, in njegovega obstoja ni mogoče vezati na publicitetni učinek začetka teka zemljiškoknjižnega postopka, ki ne predstavlja pravno veljavnega prenosa lastninske pravice na tretjega, v danem trenutku predlogu namreč še ni bilo pravnomočno ugodeno, zato ta upravičencu le omogoča, da se lahko z vpogledom v zemljiški knjigi seznani s prodajno pogodbo, na podlagi katere je bila vknjižba predlagana, ni pa to edini način, zato je v vsakem konkretnem primeru pomembno ugotoviti tisti konkretni časovni moment, ki pri konkretnem predkupnem upravičencu predstavlja začetek teka subjektivnega (prekluzivnega) šest mesečnega roka. Sodba Višjega sodišča v Mariboru z opr. št.: I Cp 1007/2013 z dne 12. 11. 2013, glej tudi Sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 41/2008 z dne 10. 2. 2011, ki jo je pri svoji odločitvi upoštevalo tudi sodišče prve stopnje. 2 Sodba Vrhovnega sodišča II Ips 973/2007 z dne 7. 10. 2010