Jedro

Zakonsko določilo tretjega odstavka 45. člena, da predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, pomeni, da sta po njej pogodbeni stranki obvezani, da bosta pozneje sklenili drugo glavno pogodbo. Prav takšna vsebina pa jasno izhaja iz pogodbenih določil predpogodbe z dne 16. 05. 1996 (posebej iz določil 5. člena) in ne le iz same naslovitve listine.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka oziroma nasprotno tožena stranka (v nadaljevanju tožnik) zahtevala od tožene stranke oziroma nasprotno tožeče stranke (v nadaljevanju toženca), da se izselita iz stanovanjske hiše na naslovu ...., stoječe na parc. št. 1887 k.o. G. in jo prazno oseb in stvari izročita tožniku v neposredno posest in s katerim je tožnik zahteval, da mu toženca plačata 27.374,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih mesečnih zneskov dalje. Hkrati je sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi, s katerim sta toženca zahtevala od tožnika, da jima izstavi zemljiškoknjižno listino za vpis lastninske pravice na navedeni nepremičnini v zemljiški knjigi. Prvostopenjsko sodišče je še odločilo, da je tožnik dolžan povrniti tožencema pravdne stroške v znesku 3.043,78 EUR.

2. Tožnik je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in kršitev določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da spremeni izpodbijano sodbo tako, da v celoti ugodi njegovemu tožbenemu zahtevku, nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke pa zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da pogodba sklenjena med tožnikom in A. K. ni bila nikoli razdrta. Stranki sta namreč dosegli sporazum, da se pogodba razveljavi. A. K. je potrdil, da tožniku preostanka kupnine (7.000,00 DEM) nikdar ni izročil. K. ni mogel postati lastnik nepremičnine, zato tožena stranka od njega ni mogla kupiti sporne nepremičnine. Njegov zahtevek za izselitev obeh tožencev je zato utemeljen. Brezpredmetno je sklicevanje na določilo 73. člena ZOR o realizaciji pogodbe, sklenjene 16. 05. 1996. S predpogodbo je bilo dogovorjeno, da če prepis nepremičnine v 60-ih dneh od podpisa pogodbe ne bo urejen, mora zemljiškoknjižni lastnik vrniti dvojno aro. Do prepisa nepremičnine ni prišlo, rok pa je bil več kot očitno dogovorjen kot bistvena sestavina pogodbe, kar pomeni, da je bila razveljavljena že po samem zakonu. Sodišče ne pojasni vloge predpogodbe za kupoprodajno pogodbo z dne 14. 08. 1996 v primerjavi s prej sklenjeno predpogodbo z dne 16. 05. 1996. Dejansko stanje v zvezi s tem je ponovno ostalo nepopolno pojasnjeno. Četudi bi bile pogodbe, ki se obravnavajo v tem postopku, veljavno sklenjene, pa ni mogoče mimo dejstva, da tožnik še vedno ni prejel celotne kupnine. Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da predpogodba z dne 16. 05. 1996 v bistvu predstavlja glavno pogodbo. Gre za napačno uporabo materialnega prava. Ne strinja se tudi z zaključkom sodišča prve stopnje, da je bila prodana celotna nepremičnina v izmeri 85 m2. Sodišče je tako tožencema prisodilo več kot izhaja iz pogodb. Prereka tudi višino odmerjenih pravdnih stroškov.

3. Toženca sta v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, po katerem je bil dogovor med pravdnima strankama z dne 16. 05. 1996, ki sta ga naslovili „predpogodba za kupoprodajno pogodbo“, dejansko glavna kupna pogodba, češ da vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe, poleg tega pa je prišlo tudi do njene realizacije v smislu 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Navedena listina res vsebuje vse bistvene sestavine glavne pogodbe. Zakonsko določilo tretjega odstavka 45. člena, da predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, pomeni, da sta po njej pogodbeni stranki obvezani, da bosta pozneje sklenili drugo glavno pogodbo. Prav takšna vsebina pa jasno izhaja iz pogodbenih določil predpogodbe z dne 16. 05. 1996 (posebej iz določil 5. člena) in ne le iz same naslovitve listine. Prav tako pa tudi niso izpolnjeni pogoji za uporabo 73. člena ZOR, o čemer je pritožbeno sodišče zavzelo stališče že v svoji prejšnji (razveljavitveni) odločitvi. Sodišče prve stopnje je napačno presodilo pogodbena določila iz predpogodbe z dne 16. 05. 1996 in napačno uporabilo določila 45. in 73. člena ZOR, kar pogojuje utemeljenost uveljavljanega pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava.

6. Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da sta tožnik in A. K. sklenila pogodbo o prodaji nepremičnine, ki je predmet tega postopka, oziroma stanovanjske hiše za ceno 35.000,00 DEM. K. je plačal 28.000,00 DEM, ostal pa je dolžan 7.000,00 DEM. Še dolgovani znesek naj bi plačal ob prepisu, ki pa ga ni bilo mogoče izvesti, ker je bila na nepremičnini plomba oziroma odredba o prepovedi odtujitve in obremenitve. K. je zaslišan kot priča izpovedal, da bo navedeni znesek plačal, ko bo prišlo do prepisa. Ugotovljeno je tudi bilo, da je K. nameraval hišo prodati naprej, in sicer tožencema za 80.000,00 DEM. Toženca bi morala kupnino plačati njemu, K. pa bi od tega dal 7.000,00 DEM tožniku, ki bi na toženko prenesel lastninsko pravico. O tem so sklenili zgoraj navedeno predpogodbo (predpogodba z dne 16. 05. 1996), v kateri so se dogovorili, da toženca plačata K. aro 2.000,00 DEM, 14 dni kasneje 30.000,00 DEM in preostanek do konca leta 1996. Hkrati so se dogovorili, da bo tožnik na toženca v 60-ih dneh od podpisa predpogodbe prenesel lastninsko pravico na nepremičnini in da bo v istem roku sklenjena kupoprodajna pogodba. Dogovorjeno je tudi bilo, da kupec prevzame nepremičnino v posest po plačilu kupnine v znesku 50.000,00 DEM, vendar ne prej kot 15. 06. 1996. Dogovorjeno je še bilo, da v primeru nesklenitve pogodbe tožnik kupcu vrne dvojno aro. Takšna posledica je bila določena očitno zato, ker je bila sklenitev glavne pogodbe odvisna od pogoja, ki bi ga lahko izpolnil le tožnik. Rok za prenos lastninske pravice je potekel 15. 07. 1996, prav tako rok za sklenitev pogodbe, ne da bi tožnik izpolnil svojo obveznost prenosa lastninske pravice in sklenitve pogodbe. Do odstopa tožencev od pogodbe pa ni prišlo in tudi nista zahtevala vrnitve dvojne are. Nasprotno pa sta se toženca vselila v hišo, kljub temu, da še ni bil plačan znesek 50.000,00 DEM.

7. Iz dejanskih trditev pravdnih strank izhaja, da sta kasneje (med strankama to ni sporno) sklenili novo pogodbo, ki sta jo prav tako označili kot predpogodba in v kateri sta spremenili obveznost tožencev. V to pogodbo ni več vključen K. (ta se je očitno zadovoljil s prejeto kupnino, saj v 15-ih letih, kot to izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, od tožencev ni zahteval nič). Toženca sta se v novi „predpogodbi“ obvezala, da je predmet njune izpolnitve plačilo zneska 28.000,00 DEM tožniku. Nastanek in obstoj te svoje obveznosti sta toženca potrdila tudi v svojih dejanskih trditvah v tem pravdnem postopku (narok z dne 08. 04. 2009), ko sta navedla, „da je dejstvo, da sta tožniku še vedno dolžna 30.000,00 DEM“, ter da nista kriva za neizpolnitev svoje obveznosti, ker nista vedela, ali bo tožnik nanju prenesel lastninsko pravico. Drugotoženka pa je zaslišana kot stranka izpovedala, „da je jasno, da bo morala plačati tožniku to, kar je še dolžna ter, da naj se dolžni znesek preračuna v EUR“ (narok z dne 23. 06. 2010). V tej „predpogodbi“ stranki nista določili roka za sklenitev glavne pogodbe.

8. Prvostopenjsko sodišče se ni opredelilo do vprašanja, ali navedeni dogovor med pravdnima strankama predstavlja predpogodbo ali pogodbo o prodaji nepremičnine oziroma se do navedenega dogovora, kljub opozorilu pritožbenega sodišča v prejšnji (razveljavitveni) odločbi, sploh ni opredelilo, ampak ga le povzema. Gre za pomanjkljivost izpodbijane sodbe glede presoje tega vprašanja, ki jo bo treba v ponovljenem postopku odpraviti.

Če predstavlja predpogodbo

9. Iz ugotovljenih dejstev izhaja, da nobena od strank ni podvzela nikakršne aktivnosti bodisi v smeri zahteve za izpolnitev predpogodbe (sklenitev glavne pogodbe) bodisi zahteve za izselitev in da je takšno stanje trajalo skoraj 8 let oziroma do izbrisa prepovedi odtujitve in obremenitve iz zemljiške knjige (izbris 04. 07. 2003, tožnikova tožba 15. 09. 2003, nasprotna tožba tožencev 23. 10. 2003). V tem primeru bi bilo mogoče zaključiti, da je bila predpogodba sklenjena pod odložnim pogojem, zato je začela učinkovati, ko se je ta pogoj uresničil. 10. Ob uporabi petega odstavka 45. člena ZOR oziroma 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ) bi tako lahko prišli do zaključka, da sta imeli stranki predpogodbe možnost zahtevati sklenitev glavne pogodbe v 6-ih mesecih od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena, torej od dne, ko je odpadel negativni pogoj za izpolnitev predpogodbe oziroma sklenitev glavne pogodbe, torej od dne izbrisa prepovedi odtujitve in obremenitve. Takrat je torej lahko nastopila t.i. kontrahirna dolžnost. Kot je bilo navedeno, je bila zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve izbrisana iz zemljiške knjige 04. 07. 2003. Toženka bi lahko zahtevala sklenitev pogodbe. Tožbo je vložila 23. 10. 2003, torej v roku 6-ih mesecev oziroma pravočasno, vendar pa s tožbo ni zahtevala sklenitve glavne pogodbe (v tožbenih trditvah je sicer navedla, da „zahteva sklenitev glavne pogodbe oziroma izstavitev zemljiškoknjižne listine“), ampak je tožbeni zahtevek oblikovala tako, da se glasi zgolj na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Zahteva torej realizacijo zavezovalnega pravnega posla, ki pa (v kolikor bi prvostopenjsko sodišče presodilo, da gre „le“ za predpogodbo) še ni bil sklenjen.

11. V primeru, da navedena listina predstavlja predpogodbo, bi morala toženka vložiti dajatveno tožbo z zahtevkom, da naj sodišče tožniku naloži, da izjavi poslovno voljo, potrebno za sklenitev pogodbe. V tožbenem zahtevku bi morala biti določno opredeljena vsebina pogodbe, sklenitev katere se s tožbo zahteva (za prodajno pogodbo s prenosom lastninske pravice na nepremičnini, torej določitev stvari in določitev kupnine (454. člen ZOR) ter obveznost izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila ter samo zemljiškoknjižno dovolilo tožnika). Glede na vsebino tožbenega zahtevka tožencev bi ga bilo zato treba iz navedenih razlogov zavrniti, to pa bi nadalje pogojevalo odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku tožnika.

Če predstavlja glavno pogodbo

12. V primeru, da bi prvostopenjsko sodišče presodilo, da predstavlja omenjena listina pogodbo, je utemeljena zahteva tožencev na izstavitev listine, na podlagi katere bi se lahko vpisala v zemljiško knjigo kot lastnika nepremičnine, ki je predmet pogodbe (stanovanjske hiše v …., vl. št. 1409, parc. št. 16 k.o. G. – ti podatki so sedaj glede na spremembo podatkov v izvorni evidenci spremenjeni). Vendar pa bi sodišče lahko ugodilo njunemu dajatvenemu zahtevku le ob upoštevanju pravila sočasne izpolnitve (določilo 122. člena ZOR oziroma sedaj veljavno določilo 101. člena OZ) oziroma le ob hkratni naložitvi tožencema, da tudi sama izpolnita svojo obveznost do tožnika oziroma, da je tožnik dolžan izpolniti svojo obveznost izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila šele takrat, ko bosta toženca izpolnila svojo obveznost plačila kupnine. Pri tem bo moralo prvostopenjsko sodišče v postopku ugotoviti, v kolikšnem znesku (še) obstoji obveznost tožencev (ali v znesku 28.000,00 DEM, kot to izhaja iz pogodbe, ali v zneskih, ki sta jih navajali stranki).

13. Zaradi že omenjene napačne presoje pogodbenih določil iz predpogodbe z dne 16. 05. 1996 in napačne uporabe določb 45. in 73. člena ZOR oziroma zaradi napačne uporabe materialnega prava ter pomanjkljivosti izpodbijane odločitve, v kateri prvostopenjsko sodišče ni presojalo, glede na časovno dinamiko, zadnjega pogodbenega dogovora pravdnih strank, zapisanega v predpogodbi, na kateri je tožnik overil svoj podpis 14. 08. 1996, je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. To je pogojevalo razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).