Jedro

Zahteva po pisni obliki je namreč (med drugim) izpolnjena, če stranki izmenjata pismi ali se sporazumeta po teleprinterju ali po kakšnem drugem sredstvu, ki omogoča, da se zanesljivo ugotovi, kaj je vsebina izjave in kdo jo daje (4. odst. 72. člena ZOR). Ob takšnem materialnopravnem izhodišču zgolj zapis o zatrjevanem ustnem dogovoru, ki naj bi ga sestavila in podpisala (le) ena izmed pravdnih strank, še ne pomeni, da je s tem izpolnjen pogoj obličnosti. Da bi bil, mora temu zapisu slediti skladno pisno sporočilo nasprotne stranke o sprejemu pisno izražene volje. Sicer ni moč govoriti o "izmenjavi pisem ali sporazumu po teleprinterju" (prim. 1. in 4. odst. 72. člena ZOR).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo

11.863.708,31 SIT. Tako je odločilo zato, ker je presodilo, (1) da je zastarala pravica zahtevati plačilo 2.647.964,60 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.9.1994 po računu številka 02419, za terjatev v presežku (9.215.743,71 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.4.1997) pa tožeča stranka (2) nima pravnega naslova.

Proti delu sodbe sodišča prve stopnje, v katerem je bil zavrnjen zahtevek na plačilo 6.772.896,00 SIT, vlaga pravočasno pritožbo tožena stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni, ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Zakon o Poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (Ur.l. 18/74 - 32/2000; v nadaljevanju ZPSPP) določa, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov pisna (2. odst. 12. člena). Obenem določa tudi sankcijo za primer, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki: taka pogodba ni veljavna. In ker zahteva po pisnosti velja med drugim tudi za vse kasnejše spremembe pogodbe (2. odst. 67. člena ZOR), sprememba določbe o plačevanju najemnine pa pomeni spremembo ene izmed glavnih določb pogodbe (prim. sodbi VSS III Ips 41/93 z dne 23.9.1993 in II Ips 615/96 z dne 25.3.1998), sprva zatrjevani ustni dogovor o spremembi višine najemnine ni veljaven (2. odst. 12. člena ZPSPP).

Trditve o obstoju pisne pogodbe o spremembi najemnine nasprotujejo trditvam, ki jih je sprva podala sama tožeča stranka: (1) v pripravljalni vlogi z dne 21.6.2000, ko je zanikala obstoj pisnega dogovora o zvišanju najemnine (l. št.18), in (2) v pripravljalni vlogi z dne 4.10.2000, ko je pritrdila trditvam tožene stranke, da "pravdni stranki nove najemne pogodbe v pisni obliki nista sklenili" (l. št. 27).

Sodišče prve stopnje pa res ni presojalo trditev tožeče stranke, ki jih je podala po razveljavitvi sodbe sodišča prve stopnje, izdani v tej zadevi z opr. št. 1 Pg 576/97 dne 14.6.2001, in ki bi se jih dalo razumeti kot spremembo prvotnega zanikanja obstoja pisnega dogovora.

Tožeča stranka je namreč trdila, da sta pravdni stranki svojo voljo oziroma dogovor za plačilo najemnine v znesku DEM 13 za m2 prostorov izrazili tako z besedami kot tudi v svojih dopisih in vlogah sodišču. Ker pa gre za iskanje materialnopravnega pomena listin, na katere se v prid dokazovanja pisnega dogovora sklicuje tožeča stranka, stališče o tem podaja pritožbeno sodišče v okviru materialnopravnega preizkusa izpodbijane sodbe.

Izhodišče za presojo omenjenih trditev je 4. odst. 72. člena ZOR.

Zahteva po pisni obliki je namreč (med drugim) izpolnjena, če stranki izmenjata pismi ali se sporazumeta po teleprinterju ali po kakšnem drugem sredstvu, ki omogoča, da se zanesljivo ugotovi, kaj je vsebina izjave in kdo jo daje (4. odst. 72. člena ZOR). Ob takšnem materialnopravnem izhodišču zgolj zapis o zatrjevanem ustnem dogovoru, ki naj bi ga sestavila in podpisala (le) ena izmed pravdnih strank, še ne pomeni, da je s tem izpolnjen pogoj obličnosti. Da bi bil, mora temu zapisu slediti skladno pisno sporočilo nasprotne stranke o sprejemu pisno izražene volje. Sicer ni moč govoriti o "izmenjavi pisem ali sporazumu po teleprinterju" (prim. 1. in 4. odst. 72. člena ZOR).

Zgolj trditev tožene stranke iz pritožbe proti sodbi Okrožnega sodišča v Ljubljani v zadevi X Pg 547/93 (v prilogi A 14) zato ni moč obravnavati kot nadomestila zahtevane pisne spremembe najemne pogodbe. Tej izjavi manjka namreč skladen pisni odgovor tožeče stranke. Nanj se pritožnik niti ne sklicuje. Z njim v zvezi pritožbeno sodišče dodaja, da je tožeča stranka v odgovoru na to pritožbo navedla, "da med strankama ni prišlo do nikakršnega soglasja in dogovora o podpisu najemne pogodbe" (v prilogi B 34).

Listina z dne 3.1.1993 (oz. kot trdi pritožnik 3.1.1994) pa ni listina tožene stranke, temveč gre za listino tožeče stranke (v prilogi B 33). Zato so zmotne trditve, da je na tej listini podala izjavo volje tožena stranka. Gre za izjavo volje tožeče stranke. S tem v zvezi kaže opozoriti na trditve tožeče stranke iz vloge z dne

24.10.2002, da je z izstavitvijo računa, v katerem je zahtevala 20 DEM/m2 (in ne skladno zatrjevanem dogovoru 13 DEM/m2), želela doseči nove pogajalske pozicije (l. št. 67). Takšne trditve izključujejo in ne potrjujejo obstoj (kakršnegakoli) sprejema "ponudbe" za najemnino 13 DEM/m2 za sporno obdobje s strani tožeče stranke. Smiselno enako velja za dopis tožene stranke tožeči z dne 6.1.1994 (v prilogi A 11), ki po vsebini ni skladen telefax-u tožeče stranke z dne 6.1.1994. Prvi dopis se namreč nanaša na najemnino za čas po 1.1.1994, drugi pa na najemnino za leti 1992 in 1993. Iz doslej razloženega sledi, da listine, na katere se sklicuje pritožnik, ne morejo imeti pomena sestavitve listine, ki bi ustrezala zahtevi po pisnosti iz 2. odst. 12. člena ZPSPP, ki ga želi pritožnik.

Predmet tožbenega zahtevka je plačilo najemnine. Tožena stranka tako svojih obveznosti ni izpolnila. Sam pritožnik trdi, da se je tožena stranka plačilu izmikala. Takšna trditvena podlaga izključuje uporabo

73. člena ZOR. Teorija o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se zahteva pisnost, veljavna, čeprav ni sklenjena v tej obliki, pride v poštev le, če sta obe pogodbeni stranki (in ne le ena izmed njiju) v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje le ustno dogovorjene obveznosti (73. člen ZOR). Zato trditev, da je najemodajalec v celoti izpolnil svoje obveznosti, ni pravno pomembna.

Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani. Na ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pri tem ni zagrešilo uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka sodbe (353. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 154. in 1. odst. 165. čl. ZPP.