Jedro

Za odsotnost potrebnega soglasja CSD je bila na podlagi ZZZDR predvidena sankcija neveljavnost pogodbe, ki jo sodna praksa interpretira kot izpodbojnost sklenjene pogodbe, kar je izpostavljeno in obrazloženo tudi v izpodbijani sodbi.

Vprašanje potrebnosti soglasja CSD je v sodni praksi sporno oziroma nerazrešeno. V primeru uporabe 108. člena ZZZDR, soglasje matere tožnika, glede na očitno navzkrižje interesov v konkretnih okoliščinah, ne more zadostovati.

Izrek

I.Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se delna sodba sodišča prve stopnje v točki III. spremeni tako, da se sedaj glasi:

"Zavrne se tožbeni zahtevek po tožbi, ki se glasi:

Ugotovi se, da je A. A., EMŠO: ... lastnik nepremičnine z ID znakom 0000-62-6, do 1/1, ki je v zemljiški knjigi vpisana v korist B. B., EMŠO: ...."

II.V preostalem delu se pritožba tožeče stranke in v celoti pritožba tožene stranke zavrneta ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

III.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Oris spora

1.Tožnik kot kupec in toženec kot prodajalec1 sta 18. 3. 1991 sklenila kupoprodajno pogodbo za nakup nepremičnine z ID znakom 0000-62-902 do 24/100 (zdaj posamezni del z ID znakom 0000-62-6, do 1/1), ki v naravi predstavlja manjše stanovanje na naslovu D. trg 7, X. Podpis takrat petnajstletnega toženca na pogodbi ni bil overjen, prav tako ni bilo pridobljeno soglasje Centra za socialno delo (v nadaljevanju: CSD). Pogodba za prodajo stanovanja je bila sklenjena za poplačilo dolga, ki ga je imela mati toženca - C. B., do tožnika po posojilni pogodbi, v kateri so bile dogovorjene oderuške obresti. Tožnik je na C. B. izvajal pritiske za poplačilo dolga, med drugim tudi z unovčenjem hipoteke, ki je bila ustanovljena na drugi nepremičnini - na E. 18, v X., kjer sta toženec in njegova mati sicer živela. Ker je imela C. B. dolgove do drugega upnika, je želela nepremičnino na E. prodati, zato ji je tožnik izdal izbrisno pobotnico za izbris hipoteke, sklenjena pa je bila sporna prodajna pogodba za stanovanje v lasti toženca. Za stanovanje je bila pred tem že sklenjena prodajna pogodba s takratno najemnico F. F., ki je že poravnala del kupnine. Za plačilo kupnine po sporni prodajni pogodbi je zato tožnik plačal 39.000,00 DIN F. F., preostanek kupnine pa se je pobotal s terjatvijo tožnika do C. B. Toženec dejansko ni prejel nobene kupnine. C. B. je tožnika opozorila, da je toženec mladoleten in da bo potrebno soglasje CSD. Tožnik se je pozanimal na CSD, kjer mu je bilo rečeno, da bodo podali soglasje za sklenitev sporne pogodbe, če mati mladoletniku v zameno podari ekvivalentno nepremičnino. Prodajna pogodba je bila sklenjena, vendar soglasje CSD ni bilo pridobljeno, podpis toženca na pogodbi pa posledično ni bil overjen. Tožnik in C. B. sta nato 3. 8. 1992 sklenila aneks k posojilni pogodbi, iz katerega izhaja, da se bo posojilo štelo za plačano, ko C. B. plača tožniku 13.000,00 DEM iz naslova obresti in zagotovi vpis lastninske pravice na stanovanju. C. B. se je tudi zavezala, da bo po polnoletnosti sina od njega pridobila izjavo in soglasje, da priznava lastninsko pravico tožniku. Ob polnoletnosti toženca (ali kadarkoli kasneje) se zadeva ni več urejala do leta 2013, ko je toženec na tožnika naslovil dopis, s katerim mu je predlagal sporazumno razveljavitev sporne prodajne pogodbe. Sporno razmerje je postalo znova aktualno ob vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ko je tožnik neuspešno utemeljeval svojo lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja na podlagi omenjenega zakona.

Odločitev sodišča prve stopnje

2.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, s katerim je zahteval, da se ugotovi, da je lastnik nepremičnine z ID znakom 0000-62-902 do 24/100, za katero je v zemljiški knjigi vpisana lastninska pravica v korist toženca (III) in tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katerim je toženec zahteval, da se ugotovi, da je nična kupoprodajna pogodba, ki sta jo dne 18. 3. 1991 sklenila s tožnikom za prodajo iste nepremičnine (II).

Povzetek pritožbenih navedb tožnika

3.Tožnik izpodbija III. točko delne sodbe iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku.

4.Zmotna je ugotovitev, da sta tožnik in mati toženca vedela, da bi moral CSD zaradi mladoletnosti toženca odobriti prodajno pogodbo. V dokaznem gradivu ni podlage za ugotovitev, da podpis toženca ob sklenitvi ni bil overjen. Zmotno je tudi stališče sodišča, da bi moral CSD odobriti prodajno pogodbo, saj je na podlagi določila 108. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (ZZZDR) za veljavno sklenitev takšnega posla potrebna zgolj odobritev staršev, kar pa je bilo v tem primeru podano, saj je pogodbo podpisala tudi mati toženca. Toženec tudi ni mogel vedeti, da je prenos lastništva pogojen z odobritvijo CSD oziroma overitvijo podpisa prodajalca na prodajni pogodbi.

5.Prodajna pogodba je bila sklenjena tudi v korist toženca, ker se je nepremičnina prodala za precej višjo ceno, kot jo je z razvezano predhodno prodajno pogodbo s F. F. dosegla mati toženca, razvezo katere je omogočilo ravno plačilo tožnika.

6.Zmotno je ugotovitev sodišča, da ni bila podana dobra vera tožnika ob sklenitvi pogodbe, ker je vedel, da se bo hiša na E. prodala zaradi poplačila drugega upnika, medtem ko prodajna pogodba določa, da jo bo toženčeva mati podarila tožencu.

7.Pogodba je bila sklenjena laično in v naglici s strani tožnika, zato vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, ne pa tudi izrecne dolžnosti prodajalca, da dovolilo overi. Pogodba ne določa, da bi se za veljaven prenos lastništva zahtevala odobritev CSD, tega ne terja tudi ne ZZZDR.

8.Zmotno je stališče sodišča, da je sklenjena prodajna pogodba predstavljala le garancijo za vračilo kredita. Prodajna pogodba je bila sredstvo za poplačilo kredita, terjatev iz naslova posojila pa je z njeno sklenitvijo prenehala, zato garancija ni bila potrebna. Iz 5. člena Aneksa k posojilni pogodbi z dne 3. 8. 1992 izhaja, da je posojilo poplačano, zato je tožnik imel dolžnost, da izstavi izbrisno pobotnico za hipoteko, s katero je bila zavarovana njegova terjatev.

9.Tožnik je najpozneje po polnoletnosti toženca (18. 11. 1993) štel, da je nepremičnina, ki jo je imel v posesti, njegova, priposestvovalna doba se je iztekla 18. 11. 2003.

Povzetek pritožbenih navedb toženca

10.Toženec izpodbija II. točko izreka delne sodbe iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo v tem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi ugodi, podredno pa, da sodbo v tem delu razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje.

11.Sklenjena kupoprodajna pogodba je nična, saj nasprotuje ustavi, zakonom in morali (103. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju: ZOR) in predstavlja grobo kršitev pravnega reda. Ravnanje tožnika vsebuje tudi znake več kaznivih dejanj.

12.Podpis pogodbe ni predstavljal prave volje toženca, pogodbe ni razumel, podpisal jo je zgolj na prošnjo svoje matere. Pri tem tudi ni razmišljal o pravnih posledicah.

13.Ni se mogoče strinjati s stališčem sodišča, da je toženec vedel za materin dolg. Ob sklenitvi je bil mladoleten, sam pa tožniku ni bil ničesar dolžan, zato sklenitev pogodbe ni zasledovala njegovih koristi. Pogodbe niti ni prebral, podpisal pa jo je v želji, da zavaruje mater pred tožnikom, ki je nad njima izvajal psihično nasilje.

14.Sodna praksa je s tolmačenjem 111. člena ZZZDR v smeri izpodbojnosti pravnega posla izvotlila namen določbe o zavarovanju otroka. S sklenitvijo pogodbe sta tožnik in mati toženca - toženca oškodovala. Toženec se je tožnika bal in zato ni vložil tožbe na izpodbojnost.

15.Glede na prodajo mladoletnikovega stanovanja za poplačilo terjatve tožnika kot upnika, ki vsebuje oderuške obresti, je takšna pogodba pravno neveljavna.

16.Ne drži, da je mati toženca sama ponudila 10% obresti, kot tudi ne drži, da je bila vešča poslov. Ne drži tudi, da ne gre za oderuške obresti, ker je toženčeva mati sama iskala posojilo. S tožnikom je sklenila oderuško pogodbo, katere posledica je ničnost, njeno poplačilo pa je predstavljala sporna prodajna pogodba.

Odgovor na pritožbo

17.Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

18. Presoja utemeljenosti pritožb

19.Pritožba tožnika je delno utemeljena, pritožba toženca ni utemeljena.

Glede spremembe tožbe

20.Utemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče ni upoštevalo spremembe označbe nepremičnine, ki jo je dal tožnik v svoji prvi pripravljalni vlogi. Med tekom tega pravdnega postopka je namreč prišlo do vzpostavitve etažne lastnine na stavbi, v kateri se nahaja sporna nepremičnina, tako da se je spremenila njena oznaka in posledično lastniški delež. Skladno s tem je tožnik predlagal spremembo tožbe na način, da se označba sporne nepremičnine v zahtevku popravi tako, da je tožnik lastnik nepremičnine z ID znakom 0000-62-6, na katerem ima v deležu 1/1 vpisano lastninsko pravico toženec.

21.Pravno naziranje tožnika, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je spregledalo to spremembo, odločilo mimo tožbenega zahtevka, je zmotno. V postopku namreč ni bilo sporno, za katero nepremičnino gre. Skladno s sodno prakso zgolj sprememba oziroma drugačna označba posameznih nepremičnin na podlagi tretjega odstavka 184. člena ZPP ne predstavlja spremembe tožbe.2 Pritožbeno sodišče je v izogib dvomom in/ali nadaljnjim sporom sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je označilo nepremičnino tako, kot je to navedel tožnik v pripravljalni vlogi z dne 25. 8. 2023.

Glede priposestvovanja

22.Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo tožnikovo dobro vero. Sodišče je izčrpno in prepričljivo utemeljilo, da sta se tako tožnik kot mati toženca zavedala, da kupoprodajna pogodba, kot je bila sklenjena, še ne ustvarja učinkov lastništva za tožnika. Pri tem se je oprlo na več dokazov in okoliščin, predvsem na izpovedbo samega tožnika glede tega, kaj mu je bilo povedano v zvezi s soglasjem CSD s strani C. B. kot tudi samega CSD. Nadalje se je oprlo na aneks k posojilni pogodbi z dne 3. 8. 1992, iz katerega izhaja zaveza toženčeve matere, da bo (torej v prihodnosti) zagotovila vpis lastninske pravice za sporno nepremičnino na tožnika in da bo od toženca pridobila izjavo, s katero bo ta ob polnoletnosti priznal lastninsko pravico tožniku. Sodišče prve stopnje je glede na ugotovljeno dejansko stanje pravilno ugotovilo, da tožnik ni mogel biti v opravičljivi zmoti glede prenosa lastništva.

23.Pritožba skuša z jemanjem določenih argumentov sodišča prve stopnje iz konteksta neuspešno vzpostaviti dvom v pravilnost presoje tožnikove dobrovernosti. Tako pritožba očita sodišču prve stopnje, da je ugotovitve oprlo na razpolaganja toženčeve matere. Sodišče prve stopnje dobrovernosti tožnika ni presojalo glede na ravnanja C. B., ampak glede na okoliščine povezane s sklenitvijo pogodbe in v tej zvezi, katera dejstva so bila tožniku znana. Argumentacija sodišča prve stopnje v tem delu je prepričljiva in jo pritožbeno sodišče sprejema.

24.Tožnik je v postopku pred sodiščem prve stopnje navajal, kar izpostavlja tudi v pritožbi, da je bila pogodba sklenjena v korist toženca in da prodajna pogodba vsebuje zavezo C. B., da nepremičnino na E. podari tožencu, ki tako s sklenitvijo sporne prodajne pogodbe ni bil oškodovan. Do teh navedb se je sodišče prve stopnje določno opredelilo in med drugim prepričljivo pojasnilo, da je bilo tožniku znano, da se bo nepremičnina na E. prodala zaradi poplačila drugega upnika, česar pritožba ne izpodbija.

25.Prav tako ni moč pritrditi pritožbenim navedbam, da soglasje CSD ni bilo potrebno. Pritožba pravilno ugotavlja, da je vprašanje v sodni praksi sporno oziroma nerazrešeno, nato pa se zavzema za stališče, da bi ob uporabi 108. člena ZZZDR sodišče moralo presoditi, da zadostuje soglasje matere toženca, ki pa je v tem primeru podano. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da tudi v primeru uporabe navedenega člena, soglasje matere tožnika, glede na očitno navzkrižje interesov v konkretnih okoliščinah, ne more zadostovati. Pritožbeno sodišče zato pritrjuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bilo soglasje CSD potrebno, kar je bilo tožniku znano, saj je po opozorilu C. B. opravil poizvedbe na CSD.

26.Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je zmotno izključilo dobro vero tožnika po polnoletnosti toženca, ker od njega ni zahteval overitve pogodbe, saj po stališču pritožbe to ravno dokazuje, da se je štel za lastnika. Sodišče prve stopnje je podrobno in vestno presodilo dobro vero tožnika v različnih obdobjih in na podlagi različnih okoliščin, glede katerih se je pritožbeno sodišče že opredelilo zgoraj ter na podlagi take presoje utemeljeno zaključilo, da dobra vera tožnika ni bila podana. Tožnik niti ne zatrjuje, da bi po sklenitvi prodajne pogodbe in aneksa k posojilni pogodbi z dne 3. 8. 1992, ko o dobri veri tožnika, kot je že bilo pojasnjeno, ni moč govoriti, prišlo do spremenjenih okoliščin, ki bi potrjevale tožnikovo dobro vero. Zgolj dejstvo, da tožnik overitve ni zahteval, to še ne potrjuje njegove dobre vere, da je lastnik nepremičnine.