Jedro

Pravna podlaga tožbenega zahtevka so določbe najemne pogodbe. Najemodajalec - tožeča stranka lahko najemno pogodbo odpove, če najemnik ne plača najemnine in stroškov ter zamudnih obresti za pretekli mesec kljub pisnemu opominu (7. člen pogodbe) ali če ne plača najemnine in stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih (18. člen pogodbe). V 22. členu pogodbe sta se pravdni stranki izrecno dogovorili, da morajo biti vse spremembe ali dopolnitve najemne pogodbe sklenjene v pisni obliki, sicer so nične.

Pogodbeni stranki sta izključili možnost ustnih dogovorov ali konkludentnih dejanj v zvezi z njunim najemnim razmerjem.

Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da navedbe pravdnih strank v zvezi s plačevanjem skupnih stroškov stavbe za ta postopek niso pomembne. Tožeča stranka tožbenega zahtevka namreč ni temeljila na trditvah, da toženec zamuja s plačilom skupnih obratovalnih stroškov stavbe, temveč s plačilom najemnin in individualnih stroškov stanovanja (stroškov ogrevanja).

Lastnik stanovanja je tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti, pa sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v petnajstih dneh povrniti 279,99 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se odpove najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama dne 28. 2. 2014, za stanovanje na naslovu V., podrobneje opisano v I. točki izreka sodbe. Tožencu je naložilo, da je dolžan izprazniti to stanovanje in se v roku 90 dni iz njega izseliti ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki. Tožencu je naložilo v plačilo 1.261,20 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje toženec, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka tožeče stranke. Navaja, da se je ob nastopu likvidnostnih težav s predstavnikom tožeče stranke A. A. dogovoril za odlog plačila najemnin in stroškov stanovanja. A. A. se je z odlogom strinjal oziroma zatrdil, da tožeča stranka v primeru zamude ne bo sprožila izvršilnega postopka za plačilo zapadlih denarnih obveznosti in podala odpovedi najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je zaslišanje predlagane priče odpravilo s stališčem, da morajo biti vse spremembe pogodbe sklenjene v pisni obliki, ker so v nasprotnem primeru nične. Najemna pogodba je lahko veljavna tudi, če je ustna ali pa sklenjena s konkludentnimi dejanji ter v pretežnem delu izpolnjena. Predlagana priča bi lahko izpovedala o dogovoru glede načina plačila stroškov in najemnine. Tožeča stranka ni pojasnila, zakaj je ob domnevni zamudi pri plačilu obveznosti že v letu 2015, predmetno tožbo vložila novembra 2018. Ker je za presojo utemeljenosti zahtevka odločilno stanje na dan vložitve tožbe, ni sporno, da je v letu 2018 redno plačeval stroške. Sodišče prve stopnje ni presojalo odločb o upravičenosti toženca do subvencionirane najemnine in dodelitvi izredne denarne pomoči, zato ni moč preveriti zaključka, da je v letu 2015 zamudil s plačili. Iz izpodbijane sodbe tudi ni razvidno, kdaj naj bi bil v zamudi s plačilom zapadlih denarnih obveznosti. Ob zaslišanju je potrdil, da dolg izvira iz leta 2015, vendar iz njegove izpovedi ne izhaja, da je bila zamuda pri plačilu najemnine in stroškov daljša od 15 dni. Dogovorjen je bil odlog plačila, kar je dokazoval s predlaganim zaslišanjem priče, ki pa ga sodišče prve stopnje ni izvedlo in je tako zmotno ugotovilo dejansko stanje. Plačila stroškov je redno izvrševal v korist skupnosti stanovalcev, ki je bila dolžna izvrševati plačila dobaviteljem storitev. Sodišče prve stopnje se do tega ni opredelilo. Pri določitvi 90 dnevnega odpovednega roka sodišče prve stopnje ni upoštevalo zatrjevanih premoženjskih in nepremoženjskih okoliščin njegove družine. Po prvem odstavku 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni.

3. Tožeča stranka je na vročeno pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Predmet spora je odpoved najemne pogodbe z 28. 2. 2014 za profitno stanovanje, v katerem biva toženec z družino. Tožbeni zahtevek temelji na trditvi, da toženec že vse od sklenitve najemne pogodbe zamuja s plačili najemnin in/ali stroškov ter je kljub opominom v zamudi s plačili v roku, določenem v najemni pogodbi. Toženec obstoj krivdnega odpovednega razloga zanika. Trdi, da iz naslova zapadlih najemnin in stroškov tožeči stranki ne dolguje ničesar, saj je obveznosti plačeval sproti, do morebitnih zamud pa je prišlo zaradi okoliščin, na katere ni imel vpliva in so mu onemogočale redno plačevanje.

6. Pravna podlaga tožbenega zahtevka so določbe najemne pogodbe z 28. 2. 2014 (priloga A2 spisa) in določbe SZ-1. Pravdni stranki sta se dogovorili, da toženec plačuje najemnino (265 EUR) na podlagi izstavljenega računa do vsakega 20. dne v mesecu za tekoči mesec (9. člen pogodbe) ter vse individualne stroške za stanovanje in obratovalne stroške za skupne prostore in uporabo skupnih delov in naprav v stavbi (12. člen pogodbe). Najemodajalec - tožeča stranka lahko najemno pogodbo odpove, če najemnik ne plača najemnine in stroškov ter zamudnih obresti za pretekli mesec kljub pisnemu opominu (7. člen pogodbe) ali če ne plača najemnine in stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih (18. člen pogodbe). V 22. členu pogodbe sta se pravdni stranki izrecno dogovorili, da morajo biti vse spremembe ali dopolnitve najemne pogodbe sklenjene v pisni obliki, sicer so nične.

7. Toženec se neutemeljeno sklicuje na odlog plačila, ki naj bi ga dogovoril z A. A. Do veljavne sklenitve najemne pogodba (in njenih sprememb) res lahko privede tudi ustni dogovor ali konkludentna dejanja, vendar sta pravdni stranki v konkretnem primeru sklenili pisno najemno pogodbo, s katero sta veljavnost morebitnih sprememb in dopolnitev te pogodbe vezali na pisno obliko. S tem sta izključili možnost ustnih dogovorov ali konkludentnih dejanj v zvezi z njunim najemnim razmerjem. Toženec s svojim ugovorom odloga plačila že zato ne more uspeti. Tudi sicer gre v tem delu za pritožbeno novoto, ki ni dopustna in upoštevna (prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Toženec v postopku na prvi stopnji ni zatrjeval, da je s tožečo stranko sklenil dogovor o odlogu plačila najemnin in stroškov, temveč da jo je o morebitni zamudi pri plačilu vedno predhodno opozoril, pri čemer mu je bilo obljubljeno, da tožeča stranka ne bo zahtevala zamudnih obresti.1 S tem v zvezi je toženec tudi predlagal zaslišanje A. A., katerega je, glede na vse navedeno, sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo.

8. Tožeča stranka je trdila in izkazala, da so se toženčeve zamude s plačili najemnin pričele že v letu 2015 ter se nadaljevale vse do vložitve tožbe konec leta 2018. Zakaj je tožeča stranka tožbo vložila šele v letu 2018, je za razrešitev te zadeve nepomembno, saj SZ-1 in najemna pogodba z 28. 2. 2014 ne določata roka, v katerem bi moral najemodajalec odpovedati najemno pogodbo. Prav tako za odločitev ni bistveno, ali je toženec v letu 2018 pričel redno plačevati stroške stanovanja, saj je izvedeni dokazni postopek pokazal, da je ob vložitvi tožbe toženec dolgoval več stroškov ogrevanja iz preteklih obdobji, predvsem pa je bil v zamudi s plačilom večjega (tudi zaporednega) števila najemnin.

9. Iz navedb tožeče stranke in predloženih listinskih dokazov, zlasti opominov in izpisov odprtih postavk (priloge A3, A4, A5, A12, A13, A16 in A18) ter izpisov neplačanih računov E. d.o.o. (A7 do A9) je razvidno, po katerih računih in v kolikšnem znesku toženec zamuja s plačilom najemnin in stroškov, zato so vsakršne nasprotne pritožbene trditve neutemeljene. Tožeča stranka je tudi pojasnila, kako je upoštevala toženčeva občasna plačila ter nakazila sredstev s strani Centra za socialno delo in Z., do katerih je bil upravičen toženec. Specifikaciji zamud in odprtih postavk, iz katerih je razvidno, da je toženec zamujal s plačilom najemnin tudi pet zaporednih mesecev v posameznem letu (tako npr. v letu 2016), toženec ni argumentirano nasprotoval, zato pritožbeno sodišče ne dvomi v obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da navedbe pravdnih strank v zvezi s plačevanjem skupnih stroškov stavbe za ta postopek niso pomembne, zato se do njih ni opredeljevalo. Tožeča stranka tožbenega zahtevka namreč ni temeljila na trditvah, da toženec zamuja s plačilom skupnih obratovalnih stroškov stavbe, temveč s plačilom najemnin in individualnih stroškov stanovanja (stroškov ogrevanja). Plačila, ki jih je toženec izvrševal v korist skupnosti stanovalcev, so bila namenjena pokritju skupnih obratovalnih stroškov stavbe, zato na končno odločitev ne vplivajo.

11. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek glede dolžine roka za izselitev. Po prvem odstavku 112. člena SZ-1 je lastnik stanovanja tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti, pa sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1).

12. Ker uveljavljani razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel, tožeča stranka pa je pravočasno in argumentirano odgovorila na toženčevo pritožbo, zato je upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. V skladu z Odvetniško tarifo (OT) in specificiranim stroškovnikom je pritožbeno sodišče toženi stranki priznalo 375 točk nagrade za pritožbo (tar. št. 21/1 OT v zvezi s tar. št. 18/2c2), 7,5 točk materialnih stroškov (11. člen OT), skupaj 382,5 točk, kar znaša 229,50 EUR ter 22 % DDV, ki znaša 50,49 EUR. Toženec je tako dolžan tožeči stranki povrniti 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka.

1 Prim. drugi odstavek pod točko 4. prve pripravljalne vloge toženca z dne 20. 6. 2019 na list. št. 30 spisa. 2 Vrednost enoletne najemnine v konkretnem primeru znaša 3.180 EUR oz. 5.300 točk.