Jedro

Ustavno sodišče je v odločbi Up-1581/18-22 z dne 4. 4. 2019 navedlo, da je skupna prodaja celotnega kompleksa nepremičnin, ki zajema tudi dve nepremičnini (solastniška deleža), na katerih ima predkupni upravičenec zakonito predkupno pravico, posledica sprejetega načina prodaje v stečajnem postopku in ne posledica odločitve predkupnega upravičenca. Zato predkupni upravičenec v konkretnem primeru predkupno pravico lahko uveljavi le na način, da je s podpisom pogodbe pristal na smiselno enake pogoje, kot so veljali za izbranega ponudnika glede nakupa vseh nepremičnin skupaj.

Ker je bila ponudba izbranega ponudnika pravilna in upoštevna, je upravitelj postopal pravilno, ko je predkupnemu upravičencu poslal besedilo pogodbe s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je poslal izbranemu ponudniku (druga točka tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP).

Postopek prodaje na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb se od postopka prodaje na podlagi javne dražbe razlikuje v tem, da ponudnike, glede na to, da za ponujene cene drugih ponudnikov ne vedo, sili k temu, da ponudijo najvišje, še realne cene, ki so jih za nakup premoženja še pripravljeni plačati. Pri prodaji na javni dražbi se do takšne cene pride šele z draženjem. Ker sta postopka glede načina prodaje bistveno različna, o zatrjevani neenakosti v primeru, ko predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico, ni mogoče govoriti.

Izrek

I. Pritožbam se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018 s predkupnim upravičencem I. P., katere predmet je prodaja 49 nepremičnin na lokaciji X. in sicer: 1 parcela št. 01/61 k. o. ... (ID 0001) 1/1 2 parcela št. 01/62 k. o. ... (ID 0002) 1/1 3 parcela št. 01/63 k. o. ... (ID 0003) 1/1 4 parcela št. 01/64 k. o. ... (ID 0004) 1/1 5 parcela št. 01/65 k. o. ... (ID 0005) 1/1 6 parcela št. 01/66 k. o.... (ID 0006) 1/1 7 parcela št. 01/67 k. o. ... (ID 0007) 1/1 8 parcela št. 01/68 k. o. ... (ID 0008) 1/1 9 parcela št. 01/69 k. o.... (ID 0009) 1/1 10 parcela št. 01/74 k. o. ... (ID 0010) 1/1 11 parcela št. 02/2 k. o.... (ID 0011) 1/1 12 parcela št. 01/80 k. o. ... (ID 0012) 1/1 13 parcela št. 03/2 k. o. ... (ID 0013) 1/1 14 parcela št. 01/95 k. o. ... (ID 0014) 1/1 15 parcela št. 01/84 k. o. ... (ID 0015) 1/1 16 parcela št. 01/83 k. o. ... (ID 0016) 1/1 17 parcela št. 01/85 k. o. ... (ID 0017) 1/1 18 parcela št. 01/86 k. o. ... (ID 0018) 1/1 19 parcela št. 01/87 k. o. ... (ID 0019) 1/1 20 parcela št. 01/88 k. o. ... (ID 0020) 1/1 21 parcela št. 01/89 k. o. ... (ID 0021) 1/1 22 parcela št. 01/71 k. o. ... (ID 0022) 1/1 23 parcela št. 01/70 k. o. ... (ID 0023) 1/1 24 parcela št. 01/90 k. o. ... (ID 0024) 1/1 25 parcela št. 01/93 k. o. ... (ID 0025) 1/1 26 parcela št. 01/92 k. o. ... (ID 0026) 1/1 27 parcela št. 01/75 k. o. ... (ID 0027) 1/1 28 parcela št. 01/94 k. o. ... (ID 0028) 1/1 29 parcela št. 01/7 k. o. ... (ID 0029) 1/1 30 parcela št. 01/13 k. o. ... (ID 0030) 1/1 31 parcela št. 04/1 k. o. ... (ID 0031) 1/1 32 parcela št. 01/91 k. o. ... (ID 0032) 1/1 33 parcela št. 01/58 k. o. ... (ID 0033) 1/1 34 parcela št. 01/60 k. o. ... (ID 0034) 1/1 35 parcela št. 05/4 k. o. ... (ID 0035) 1/1 36 parcela št. 01/59 k. o. ... (ID 0036) 1/1 37 parcela št. 01/19 k. o. ... (ID 0037) 1/1 38 parcela št. 01/77 k. o. ... (ID 0038) 1/1 39 parcela št. 04/5 k. o. ... (ID 0039) 1/1 40 parcela št. 01/18 k. o. ... (ID 0040) 1/1 41 parcela št. 01/82 k. o. ... (ID 0041) 1/1 42 parcela št. 01/78 k. o. ... (ID 0042) 1/1 43 parcela št. 99/70 k. o. ... (ID 0043) 1/1 44 parcela št. 06/69 k. o. ... (ID 0044) 1/4 45 parcela št. 06/68 k. o. ... (ID 0045) 1/4 46 parcela št. 06/26 k. o. ... (ID 0046) 1/1 47 parcela št. 06/27 k. o. ... (ID 0047) 1/1 48 parcela št. 07/0 k. o. ... (ID 0048) 1/1 49 parcela št. 08/0 k. o. ... (ID 0049) 1/1 za ceno 25.000.000,00 EUR in pripadajoči davek.

II. Upnik T. d. o. o., nosi sam svoje pritožbene stroške.

III. Upnica K. d. o. o. nosi sama svoje stroške odgovora na pritožbe.

Obrazložitev

1. Višje sodišče v Ljubljani je s sklepom Cst 534/2018 z dne 14.11.2018 zavrnilo pritožbe upnikov in predkupnega upravičenca zoper sklep sodišča prve stopnje, s katerim je to zavrnilo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem, z dne 13. 8. 2018, katere predmet je prodaja 47 nepremičnin na lokaciji X., ki so navedene v izreku tega sklepa, do 1/1 in 2 nepremičnin do 1/4, za ceno v višini 25.000.000,00 EUR in pripadajoči davek. Ustavno sodišče RS pa je v postopku odločanja o ustavni pritožbi predkupnega upravičenca I. P. z odločbo Up-1581/18-22 z dne 4. 4. 2019 razveljavilo zgoraj navedeni sklep višjega sodišča in zadevo vrnilo temu sodišču v novo odločanje.

2. Pritožbeno sodišče tako ponovno odloča o pritožbah upnikov in predkupnega upravičenca zoper sklep sodišča prve stopnje St ... z dne 10. 9. 2018. 3. Upnik T. d. o. o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da pritožbi ugodi ter sklep o prodaji z dne 17. 11. 2017 in vsa dejanja, opravljena na njegovi podlagi, razveljavi.

4. Upnik G., d. o o. je proti sklepu pravočasno vložil pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

5. Upnica DUTB, d. d. je proti sklepu pravočasno vložila pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

6. Upnik S. d. d. ter predkupni upravičenec I. P., sta proti sklepu pravočasno vložila pritožbo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da izda soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 13. 8. 2018, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

7. Upnica K. d. o. o. (v nadaljevanju: K.) ter izbrani ponudnik E. GmbH (v nadaljevanju: E.) sta na pritožbe odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbe zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

8. Procesna legitimacija upnikov za vložitev pritožbe zoper izpodbijani sklep temelji na določbi prvega odstavka 344. člena ZFPPIPP.

9. Pravico do pritožbe ima zaradi varstva predkupne pravice tudi predkupni upravičenec, saj je bilo z izpodbijani sklepom poseženo v njegov pravni položaj.1

10. Pritožbeno sodišče je upoštevalo odgovor na pritožbe, ki ga je podala družba K., saj je svojo procesno legitimacijo utemeljevala s položajem upnice. Prav tako je upoštevalo odgovor izbranega ponudnika E., saj bi bilo/je z odločitvijo o izdaji soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem poseženo v njegov pravni položaj oziroma pričakovano pravico.

11. Pritožbe so utemeljene.

12. Pritožbeno sodišče ni sledilo predlogu K., da mu omogoči sodelovanje na seji senata, saj pritožbeno sodišče na seji ni obravnavalo nobenih spornih dejanskih vprašanj, temveč le pravna vprašanja.

13. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da so se nepremičnine, navedene v uvodu obrazložitve, prodajale na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, da je bil po opravljenem zbiranju ponudb kot najugodnejši ponudnik izbrana družba E., ki je v danem roku upravitelju vrnila podpisano prodajno pogodbo in plačala aro. Upravitelj je besedilo prodajne pogodbe poslal tudi predkupnim upravičencem, eden od njih, to je I. P., ki je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža do 5/40 od celote dveh od 49 nepremičnin, ki se prodajajo (in sicer nepremičnin parc. št. 06/69 in 06/68, k. o. ...), s skupno površino 346 m2, pa je v roku vrnil podpisano pogodbo in plačal aro. Upravitelj je nato sodišču podal predlog za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe z navedenim predkupnim upravičencem.

14. Sodišče prve stopnje upraviteljevemu predlogu ni sledilo. Ugotovilo je, da ponudba izbranega ponudnika E. ni bila v celoti v skladu z vabilom k dajanju ponudb, zato se ne bi smela upoštevati. To naj bi posledično veljalo tudi za predkupnega upravičenca, ki ima tudi sicer predkupno pravico le na dveh od skupaj prodajanih 49 nepremičnin. Po stališču sodišča prve stopnje bi bila v konkretnem primeru glede na skupno površino in posledično vrednost predmeta prodaje (kompleks X. ima skupno površino 86.000 m2), predkupna pravica posameznih solastnikov nesmiselna, če bi se jo razlagalo tako, da bi moral predkupni upravičenec, ki je solastnik le manjšega dela (parceli št. 06/68 in 06/69 imata skupno površino 346 m2), namesto nepremičnine, kjer je solastnik, kupiti celoten tovarniški kompleks.

15. Pritožbeno sodišče je pritrdilo stališču sodišča prve stopnje, da predkupni upravičenec pri nakupu kompleksa nepremičnin nima prednosti pred izbranim ponudnikom. Vendar takšno stališče, po oceni Ustavnega sodišča RS, krši pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. Ustavno sodišče je v zgoraj navedeni odločbi navedlo, da je skupna prodaja celotnega kompleksa nepremičnin, ki zajema tudi dve nepremičnini (solastniška deleža), na katerih ima predkupni upravičenec zakonito predkupno pravico, posledica sprejetega načina prodaje v stečajnem postopku in ne posledica odločitve predkupnega upravičenca. Zato predkupni upravičenec v konkretnem primeru predkupno pravico lahko uveljavi le na način, da je s podpisom pogodbe pristal na smiselno enake pogoje, kot so veljali za izbranega ponudnika glede nakupa vseh nepremičnin skupaj. Ob upoštevanju navedenih okoliščin stališče sodišča, da predkupni upravičenec pri nakupu kompleksa nepremičnin nima prednosti pred izbranim ponudnikom, nujno pomeni tudi, da predkupni upravičenec, ki mu zakon na določenih nepremičninah (dveh solastniških deležih stečajnega dolžnika) predkupno pravico izrecno daje, te pravice dejansko nima.

16. Predkupni upravičenec pri nakupu kompleksa nepremičnin na lokaciji X. torej ima prednost pred izbranim ponudnikom. Izbrani ponudnik E. z zavzemanjem za drugačno razlago, ob jasno zavzetem stališču Ustavnega sodišča, ne more uspeti.

17. Predkupni upravičenec je pogoje prodaje, ki so bili določeni v sklepu o prodaji z dne 13. 11. 2017, sprejel, plačal aro in podpisal prodajno pogodbo.

18. Ker je upnik K. tekom postopka na prvi stopnji opozarjal na nepravilnosti ponudbe izbranega ponudnika E. (te ponavlja tudi v odgovoru na pritožbe) ter trdil, da se navedena ponudba zaradi teh ne bi smela upoštevati, pogodba pa ne poslati v podpis predkupnemu upravičencu, se je sodišče prve stopnje do zatrjevanih nepravilnosti opredelilo.

Glede ponudbe izbranega ponudnika E. 19. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ponudba izbranega ponudnika ni bila v celoti v skladu z vabilom, saj je izbrani ponudnik k svoji ponudbi priložil bančno garancijo v tujem jeziku brez žiga, ponudbi pa tudi ni bil predložen overjen prevod izpisa iz uradnega registra. Čeprav je izbrani ponudnik E. na poziv upravitelja predložil originalno garancijo v slovenskem jeziku, ki je bila skladna z razpisnimi pogoji, njegove ponudbe po presoji sodišča prve stopnje ni mogoče upoštevati, glede na izrecno navedbo v vabilu, da se v postopku javnega zbiranja ponudb upoštevajo samo ponudbe, ki so v skladu s tem vabilom (in ki jih upravitelj prejme v roku dveh mesecev po objavi razpisa). Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da so nepravilnosti, na katere opozarja upnik K., bolj formalne kot vsebinske narave, vendar je kljub temu zaključilo, da glede na to, da je postopek prodaje po ZFPPIPP strogo formaliziran, ponudbe izbranega ponudnika ni mogoče upoštevati.

20. Pritožbeno sodišče se s takšnimi zaključki sodišča prve stopnje ne more strinjati. Ugotovljene pomanjkljivosti ponudbe, ki so bile naknadno odpravljene, namreč niso takšne narave, da ponudba zaradi njih ne bi bila veljavna in upoštevna. Postopek prodaje po ZFPPIPP je sicer res formaliziran. Vendar je pri presoji, ali je ponudba v skladu z vabilom, potrebno upoštevati, za kakšne vrste neskladnosti gre, ali gre le za formalne neskladnosti, ki jih je mogoče odpraviti, ali pa so le te takšne, da ponudbe ni mogoče upoštevati, ker so bistvenega, vsebinskega pomena za ponudbo in za sam postopek prodaje.

21. Tako bančna garancija2 tudi ni neveljavna zgolj zato, ker ni imela žiga. Poslovanje z uporabo žiga namreč ni zakonsko predpisano niti za veljavnost garancije ni potrebna izjava subjekta, da ne posluje z uporabo žiga. K. pa tudi ne trdi, da izbrani ponudnik žig praviloma uporablja. Upravitelj pa je veljavnost garancije in pravilnost podpisnikov naknadno, pred opravljenim izborom, kot je navedel, preveril tudi v sami banki izdajateljici. 3

22. V zvezi z nepredložitvijo overjenega prevoda izpisa iz uradnega registra (ta je bil predložen samo v izvirniku) je upravitelj pojasnil, da je ponudnika preveril v uradnih registrih že ob predhodnem obisku, ko je predložil celotno predstavitev svoje družbe. Enako je storil za vse ponudnike, ki so prišli na predhodni obisk oziroma na pregled razpisne dokumentacije in pripravljene prodajne pogodbe v razpisnem postopku. Očitana neskladnost ponudbe z vabilom na njeno veljavnost zato ni vplivala.

23. E. v svoji ponudbi res ni navedel roka veljavnosti ponudbe ter ni izrecno navedel, da sprejema pogoje prodaje, določene v vabilu, je pa v ponudbi navedel, da daje ponudbo, „kot je opisana v vabilu za zavezujoče zbiranje ponudb“, kar je mogoče razlagati le tako, da sprejema vse pogoje prodaje, ki so navedeni v vabilu.

24. V zvezi z navedbami K., da cena ni skladna s pogoji prodaje, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je iz vabila za zbiranje zavezujočih ponudb jasno razvidno, da je izhodiščna cena neto cena, ki ne vsebuje DDV in/ali drugih davščin ter stroškov prenosa lastništva, ter da je te dolžan plačati kupec. Tem zahtevam je ustrezala tudi ponujena cena izbranega ponudnika. Tudi iz predložene prodajne pogodbe z njim (kot tudi iz predložene prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem) je razvidno, da ponujena cena 25.000.000,00 EUR predstavlja neto ceno, da DDV in DPN plača kupec ter da posledično kupnina znaša 25.000.000,00 EUR, povečano za DDV in DPN. V danem primeru tako ni relevantno vprašanje, ki ga izpostavlja K., kdo je dolžan plačati DDV po zakonu in ali so izpolnjeni pogoji za prevalitev davčnega bremena na kupca, temveč za vprašanje, kako je bila oblikovana izhodiščna cena in kako je bila postavljena ponujena cena. Ker je to v vabilu za zbiranje ponudb jasno navedeno, v skladu s tem pa so bile tudi ponujene cene ter v prodajnih pogodbah določena cena, ni mogoče govoriti o kakršnemkoli naknadnem usklajevanju cene. Očitki K. v tem delu so tako povsem neutemeljeni.

25. Na kakšen način naj bi bila stečajna masa oškodovana v primeru sprejema ponudbe izbranega ponudnika E. in sklenitve prodajne pogodbe z njim, K. ne pojasni.

26. Izbrani ponudnik je v svoji ponudbi nominiral družbo W. GmbH. Postopek vpisa te družbe v register družb Republike Avstrije je bil v času podaje ponudbe še v teku, v času sklenitve prodajne pogodbe pa je bila družba v register že vpisana in je v prodajni pogodbi nastopala kot kupec. Glede na navedeno je bila prodajna pogodba sklenjena tripartitno.4 Ponudnik E., ki je družbenik navedene družbe, je lahko nastopal (tudi) v imenu te družbe. Z vpisom družbe v register pa pravice družbenikov, ki so jih pridobili pred tem (za družbo), preidejo na družbo.

27. Trditve K., da E. ni predložil potrdila o izdaji enolične identifikacijske številke, določene s strani upravljavca poslovnega registra, v skladu s 25. členom Zakona o zemljiški knjigi, ter da zato ni verjetno izkazal, da bo sposoben pridobiti lastninsko pravico na območju RS kot tuj pravni subjekt, v tej fazi postopka niso odločilnega pomena. Enolično identifikacijsko številko bi izbrani ponudnik še vedno lahko pridobil. 28. Pritožbeno sodišče glede na zgoraj navedeno zaključuje, da je imela ponudba izbranega ponudnika E. vse bistvene sestavine. Zatrjevana neskladja ponudbe z vabilom za zbiranje ponudb so formalne narave in so bila odpravljena. Očitki o drugih nepravilnostih pa so bodisi neutemeljeni bodisi ne vplivajo na pravilnost ponudbe.

29. Zaključek sodišča prve stopnje, da se ponudba izbranega ponudnika E. ne sme upoštevati, se ob povedanem izkaže kot materialnopravno zmoten.

Glede pogodbe s predkupnim upravičencem I. P. 30. Ker je bila ponudba izbranega ponudnika pravilna in upoštevna, je upravitelj postopal pravilno, ko je predkupnemu upravičencu I. P. poslal besedilo pogodbe s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je poslal izbranemu ponudniku E. (2. točka tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP).

31. Upravitelj je v predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem in v odgovoru na vlogi K. z dne 20. 7. 2018 in 21. 8. 2018 navedel, da je predkupni upravičenec plačal aro oziroma da je namesto njega plačala aro tuja družba. Zato je na navedeno transakcijo opozoril pristojne institucije. S tem je po presoji pritožbenega sodišča storil vse, kar je bilo v njegovi pristojnosti za zagotovitev zakonitosti postopka prodaje.

32. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v točki a) 4. člena prodajne pogodbe, sklenjene s predkupnim upravičencem, določeno, da je kupec dolžan plačati aro v roku 5 delovnih dni po „sklenitvi“ pogodbe. Pogodba je sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Predkupni upravičenec je pogodbo podpisal 26. 7. 2018, upravitelj pa 13. 8. 2018. Trditve K., da se ara plača 5 dni po „podpisu“ pogodbe ter da zato ara, ki je bila plačana 30. 7. 2018, ni bila plačana pravočasno, se ob povedanem izkažejo kot neutemeljene (saj je stečajni dolžnik pogodbo podpisal šele 13. 8. 2018). Vprašanje, ali je bila v roku plačana kupnina, pa za izdajo sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe ni relevantno.

33. Prav tako niso relevantne trditve K. o premoženjskem stanju predkupnega upravičenca in o njegovih zmožnostih poravnati kupnino. Navedeno velja tudi za trditve o morebitnih nadaljnjih kupcih in povezavah predkupnega upravičenca z njimi, kar je pravilno navedlo že sodišče prve stopnje.

34. Trditve K., da se poraja vprašanje zlorabe stečajnega postopka, pa so preveč pavšalne, da bi se do njih v tej fazi postopka sploh bilo mogoče opredeliti.

35. Izbrani ponudnik E. trdi, da imamo pri predkupnem upravičencu opravka s fiktivnim kupcem, da je dejanski kupec družba A. d. o. o. iz Črne gore, ki si pot do kompleksa nepremičnin na lokaciji X. skuša utreti čez navidezno prodajno pogodbo predkupnega upravičenca, pri čemer se na vabilo za zavezujoče zbiranje ponudb sploh ni odzvala.

36. Navidezna pogodba predvideva strinjanje obeh strank o njeni navideznosti, torej prodajalca in kupca, v danem primeru stečajnega dolžnika in predkupnega upravičenca. Prodajna pogodba, pri kateri ni navidezna vsebina, temveč v skladu z resničnostjo ni le oseba enega pogodbenika, pa je pogodba z navideznim oziroma slamnatim kupcem. Navidezni pogodbenik se navzven izkaže kot pogodbenik, medtem ko je dejanski pogodbenik oseba, ki ostaja prikrita. Pogodba z navideznim kupcem pa je veljavna pogodba. O tem sta enotni tako pravna teorija kot sodna praksa.5 V situaciji, ko namesto pravega kupca sklepa pogodbo nekdo tretji (slamnati kupec), bi šlo za navidezno pogodbo le v primeru, če bi prodajalec za dogovor med resničnim kupcem in navideznim kupcem vedel ter bi bila njegova volja (v danem primeru torej volja stečajnega dolžnika oziroma upravitelja), da je njegov sopogodbenik resnični kupec. Slednjega pa E. niti ne trdi. Njegovim trditvam, da prodajna pogodba med pogodbenima strankama nima učinka ter trditvam o zlorabi predkupne pravice, vezanim na osebo resničnega kupca, ob povedanem ni mogoče slediti.

37. E. meni, da ZFPPIPP v primeru prodaje na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb (ali neposrednih pogajanj) ne zagotavlja pogojev za najboljše plačilo upnikov, kot v primeru prodaje na javni dražbi. Kadar se premoženje prodaja na javni dražbi ima dražitelj, ki je uspel v zadnjem rednem koraku dražbe, v primeru, ko predkupni upravičenec izjavi, da uveljavlja predkupno pravico, pravico ponuditi višjo ceno v enem ali več izrednih korakih dražbe. Zakon torej omogoča, da se po zaključku rednega dražbenega postopka dražba nadaljuje med najboljšim dražiteljem in predkupnim upravičencem. V primeru prodaje na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb pa ima predkupni upravičenec možnost, da z izenačitvijo ponudbe postane kupec premoženja, najboljši ponudnik pa nima možnosti višati ponudbe, s čimer bi se dolžnikovo premoženje lahko prodalo po še višji ceni. E. trdi, da zakon identični (bistveno enaki) situaciji - kadar predkupni upravičenec pri prodaji premoženja stečajnega dolžnika uveljavlja predkupno pravico - brez utemeljenega, razumnega razloga obravnava različno. Takšno razlikovanje po njegovem mnenju predstavlja kršitev ustavnega načela enakosti (14. člen Ustave RS) ter načela zagotavljanja najboljših pogojev za plačilo upnikov, posledično pa posega tudi v ustavno zagotovljeno pravico do zasebne lastnine.

38. Postopek prodaje na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb se od postopka prodaje na podlagi javne dražbe razlikuje v tem, da ponudnike, glede na to, da za ponujene cene drugih ponudnikov ne vedo, sili k temu, da ponudijo najvišje, še realne cene, ki so jih za nakup premoženja še pripravljeni plačati. Pri prodaji na javni dražbi se do takšne cene pride šele z draženjem. Ker sta postopka glede načina prodaje bistveno različna, o zatrjevani neenakosti v primeru, ko predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico, ni mogoče govoriti. Poleg tega E. ne trdi, da bi bil za nakup kompleksa nepremičnin na lokaciji X. pripravljen ponuditi višjo ceno, kot jo je ponudil. 39. Očitki v zvezi s prodajo premoženja stečajnega dolžnika predkupnemu upravičencu se ob povedanem izkažejo kot neutemeljeni.

40. Sodišče da soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe, če je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji in če je vsebina prodajne pogodbe v skladu s 337. do 343. členom ZFPPIPP. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta navedena pogoja v danem primeru izpolnjena. Poleg navedenega bi bilo v primerih iz 1. točke četrtega odstavka 341. člena ZFPPIPP ali iz petega odstavka tega člena potrebno soglasje upniškega odbora, vendar za takšna primera v danem primeru ne gre.

41. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbam ugodilo in sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

42. Na ostale navedbe pritožnikov, K. in E. pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena.

43. Upnik T. d. o. o. nosi sam svoje pritožbene stroške (129. člen ZFPPIPP).

44. Upnik K. pa sam nosi svoje stroške odgovora na pritožbe (129. člen ZFPPIPP).

1 Prim. sklep Vrhovnega sodišča RS, III Ips 85/2016 z dne 25.10.2016. Tako tudi: Franc Seljak, Pravosodni bilten, št. 3/2017, str. 87- 88; Damjan Orož, Dnevi insolvenčnega prava 2018, Planet GV d. o. o., Ljubljana, 2018, str. 108 in Nina Plavšak, Komentar zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, Tax-Fin-Lex, Ljubljan 2017, str. 733. 2 Ta je bila dana namesto plačila varščine. Varščina je denarni znesek, s plačilom katerega ponudnik pri zbiranju ponudb utrdi svojo obveznost skleniti prodajno pogodbo, če bo v postopku zbiranja ponudb uspel. Če v tem postopku uspe in sklene prodajno pogodbo v skladu z ZFPPIPP, pa plačilo varščine velja za plačilo are v znamenje sklenitve te prodajne pogodbe. E. je aro tudi že plačal. 3 Iz listin, ki jih je predložil, izhaja, da sta I. R. in V. N. pooblaščena podpisnika garancije. 4 Ponudbo in prodajno pogodbo je podpisal J. M., ki je zakoniti zastopnik ponudnika in kupca. 5 Prim VSRS II Ips 595/2008, sodba II Ips 836/2008, II Ips 213/1997, VSL sklep II Cp 1834/2012, VSL sodba II Cp 458/2015.