Jedro

Dopis ne vsebuje roka za odpravo krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Ker rok ni bil določen, za odpoved najemnega razmerja niso bili podani zakoniti pogoji.

Izrek

Pritožba tožene stranke K. F. se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

Pritožbi tožeče stranke N. B. se ugodi in se izpodbijana sodba v točki 3 izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki glasi: „Tožena stranka po nasprotni tožbi N. B. je dolžan povrniti tožniku po nasprotni tožbi K.F. znesek 38.430,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.10.2001 dalje do plačila v 15 dneh pod izvršbo.“ Toženec K. F. je dolžan povrniti tožniku Boru Nediču 193,14 EUR pritožbenih stroškov.

Toženec K. F. sam nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika po tožbi (v nadaljevanju tožnik) na vselitev v stanovanje ... v stanovanjski hiši na P. ... v Š. in obsodilo toženca po tožbi oz. tožnika po nasprotni tožbi (v nadaljevanju toženec), da mora tožniku zagotoviti namesto tega stanovanja drugo primerno stanovanje in mu povrniti pravdne stroške v višini 343.940,00 Sit s pripadki. Pod točko 3 je zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi na izselitev iz stanovanja v stanovanjski hiši na P. ... v Š. in tožnika obsodilo na plačilo 38.430,00 SIT s pripadki, zavrnilo pa je plačilo nadaljnje zahtevanih 362.833,00 Sit s pripadki. Zoper navedeno sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki po svojih pooblaščencih. Toženec izpodbija citirano sodbo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter nepopolne in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Predlagal je, da pritožbeno sodišče zavrne tožbeni zahtevek tožnika, ugodi zahtevku toženca in tožnika zaveže k plačilu vseh stroškov postopka. Pritožba napada izrek sodbe pod točko 2 in dejanski zaključek prvostopnega sodišča, da tožena stranka tožniku ni dala na voljo roka za odpravo krivdnega razloga za odpoved najemnega razmerja. Prvostopno sodišče je očitno prezrlo predložena dokaza toženca, in sicer dopis z dne 15.5.1999 (obračun stanarine) in z dne 14.6.1999 (opomin zaradi neplačevanja najemnine). Kot izhaja iz dopisa z dne 15.5.1999 je toženec tožnika že takrat opozoril na neplačilo najemnine kar se smiselno šteje za poziv za odpravo krivdnih razlogov za odpoved najemnega razmerja. Ker tožnik na naveden dopis ni reagiral, je toženec dne 14.6.1999 naslovil nanj nov dopis s položnico in valuto na dan 25.6.1999 in zahteval plačilo najemnin, kar se prav tako šteje za poziv z rokom za odpravo krivdnih razlogov za odpoved najemnine. Ker tožnik kljub navedenim pozivom ni plačal najemnine, je toženec dne 6.3.2000 tožniku odpovedal najemno razmerje in tekom postopka tudi vložil zahtevo za odpoved najemnega razmerja. Oba navedena dopisa sta tožniku bila vročena preko K. P., ki je imel kontakt s tožnikom, od njega je prejemal denar za plačilo najemnin, ga po nalogu tožnika dajal tožencu in bil edini kateremu je tožnik zaupal ključe spornega stanovanja. Tožnik je bil za toženca nedosegljiv, saj ni prevzemal nobenih pisanj s strani toženca zaradi česar lahko sklepamo, da je toženec naredil vse, da bi tožnik prejel navedena dopisa z dne 15.5.1999 in 14.6.1999. Vročitev odpovedi najemnega razmerja pa je toženec želel doseči tudi preko pooblaščenke tožnika D. K. in osebno v I. Ob upoštevanju dejstev, da je bil tožnik dne 15.5.1999 in dne 14.6.1999 pozvan k plačilu najemnin, da mu je bilo najemno razmerje odpovedano več kot 8 mesecev po določitvi roka dne 6.3.2000 ter da je bila tožba za odpoved najemnega razmerja vložena tekom postopka, je neutemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da tožnik ni imel roka za odpravo razlogov za krivdno odpoved najemnega razmerja in da le-to še vedno obstoji. Zaradi navedenega je neutemeljeno ugodilo podrednemu tožbenemu zahtevku. Prvostopno sodišče pa je zavrnilo tudi zahtevek toženca za izpraznitev stanovanja in za plačilo 362.833,00 SIT s pripadki ter zahtevek za plačilo pravdnih stroškov. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno zavrnilo zahtevek toženca za povračilo stroškov selitve v višini 15.232,00 SIT, saj bi dejstvo, da tožnik kljub pozivom toženca ni izpraznil stanovanja, moralo razumeti, da toženec ni imel druge poti kot, da na stroške tožnika izprazni stanovanje. Še posebej je bilo to nujno zaradi počene cevi v stanovanju, ki ga je najel tožnik in izliva vode v stanovanje pod njim. Prav tako ni res, da toženec ni izkazal dejstva, da je do škode s pokom cevi v spornem stanovanju prišlo po krivdi tožnika oz. da je cev počila ravno tam. Toženec je v zvezi s tem predlagal več prič, ogled na samem kraju kot tudi po potrebi izvedenca za ocenitev škode, a sodišče navedenih dokazov ni izvedlo zaradi česar tudi ni ugotovilo odločilnih dejstev glede tega, kar pa ni krivda toženca. Sodišče prve stopnje ni izvedlo vseh predlaganih dokazov t.j. ogleda na kraju samem, imenovanja izvedenca in zaslišanja vseh predlaganih prič predvsem zaslišanja tožnika. Po prepričanju pritožbe na podlagi takega pomanjkljivo izvedenega dokaznega postopka ni mogoče izdati sodbe, ki bi temeljila na dejanskem stanju v predmetni zadevi ter taka sodba ne more obstati. Tožnik je v delni pritožbi navedel, da izpodbija 4. točko izreka sodbe zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče prve stopnje je v manjšem delu ugodilo zahtevku po nasprotni tožbi, in sicer za plačilo 38.430,00 SIT. Navedeni znesek predstavlja šest neplačani najemnin ter stroške odklopa in priklopa električne energije v znesku 6.108,00 SIT. Izračun je sicer napačen saj šest najemnin predstavlja 28.050,00 SIT skupaj s 6.108,00 SIT 34.158,00 SIT, kar pomeni, da je sodišče iz tega naslova prisodilo preveč, sicer pa je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da je toženec plačal le šest najemnin. Iz priloženih šestih položnic štirikrat po 4.675,00 SIT, enkrat po 9.350,00 SIT ter enkrat po 38.430,00 SIT izhaja, da je bilo plačano trinajst najemnin v višini 4.675,00 SIT ter tudi stroški priklopa in odklopa pri čemer gre le za minimalno razliko v znesku 403,00 SIT. Toženec je plačal celo več, kot je iz tega naslova terjal tožnik, namreč le osem najemnin za zadnjih šest mesecev leta 1999 ter dva v letu 2000. Sodišče je storilo kršitev po 14. točki 339. člena ZPP, saj so razlogi sodbe glede plačila najemnine v nasprotju s predloženimi položnicami o plačilu najemnine. Pritožbi sta bili vročeni nasprotni stranki, ki nanjo nista odgovorili. Pritožba tožnika je neutemeljena, pritožba toženca pa je utemeljena. O pritožbi toženca: Materialnopravna podlaga za odločanje o tožbenem zahtevku je v določilih Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; Ur. List RS, št. 18/91 s spremembami), ki v 53. členu določa, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo le iz krivdnih razlogov določenih v tem členu. Če najemnik stanovanja ne izprazni prostovoljno, se odpoveduje najemna pogodba s tožbo pri rednem sodišču (člen 59 SZ). Najemne pogodbe pa ni možno odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter rok, ki pa ne sme biti krajši od 15 dni (2. odst. 53. člena). Sodišče prve stopnje je v skladu z navedenim določilom presojalo dopis toženca z dne 6.3.2000 katerega je tožnik prejel dne 11.3.2000. Iz navedenega dopisa izhaja, da toženec opozarja tožnika, da iz letnega izvlečka njegovega ŽR izhaja, da je tožnik plačal najemnino v znesku 28.050,00 SIT, kar predstavlja šest najemnin za leto 1999 in da je tožnik ostal dolžan še šest najemnin za to leto, in sicer šestkrat po 4.625,00 SIT kar znaša skupno 27.750,00 SIT. Ker pa je tožnik poravnal decembrsko najemnino v znesku 4.678,00 SIT, se je dolg zmanjšal na 23.072,00 SIT. K tem znesku je toženec prištel še dolg za mesec januar in februar leta 2000 in izračunal, da mu tožnik dolguje 32.322,00 SIT. Iz vsebine dopisa sicer izhaja, da je toženec opozoril tožnika, da bo glede neplačanih najemnin tožniku odpovedal najemno razmerje, še zlasti tudi za to, ker je za tožnika moral plačati opomin za elektriko v znesku 2.181,00 SIT ter stroške odklapljanja v znesku 3.927,00 SIT, kar je povečalo tožnikov dolg na 38.430,00 SIT. Iz vsebine dopisa izhaja, da je toženec odpovedal tožniku najemno razmerje že v dopisu z dne 14.6.1999 katerega fotokopijo je priložil temu dopisu. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da naveden dopis ne vsebuje roka za odpravo krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Ker rok ni bil določen tako za odpoved najemnega razmerja niso bili podani zakoniti pogoji. Tožena stranka je navajala, da je tožniku najemno pogodbo odpovedala že v dopisu z dne 6.3.2000. Bistveno pa je, da zakon določa kot način odpovedi le tožbo ( z oblikovalnim zahtevkom) zaradi česar odpovedi ni mogoče obiti in neposredno uveljavljati izpraznitveni zahtevek dokler najemna pogodba velja. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je potrebno najprej odpraviti pravno podlago za uporabo stanovanja, to je odpovedati najemno pogodbo kot to izhaja iz 59. člena SZ. Sodišče druge stopnje tako ugotavlja, da je v konkretnem primeru sodišče prve stopnje sprejelo pravilno odločitev, ko je zaključilo, da opozorilo z dne 6.3.2000 ni takšno, ki bi ustrezalo opominu iz 53. člena SZ. Najemna pogodba tudi ni bila pravnoveljavno odpovedana, zato tožnik še vedno poseduje veljavno najemno pogodbo zaradi česar je izpraznitveni zahtevek preuranjen (59. člen SZ, glej tudi zadevo VS RS II Ips 521/2000). Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da za odpoved najemnega razmerja in izselitev iz stanovanja niso bili izpolnjeni zakonski pogoji, je pravilna tudi zavrnitev plačila v višini 15.232,00 SIT, ki predstavljajo strošek selitve tožnikovih stvari v hrambo v samski dom v Š.. Neutemeljena je tudi pritožba zoper točko 4 izreka. Sodišče prve stopnje je pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek v tem delu s katerim je toženec vtoževal plačilo 292.798,00 SIT iz naslova povzročene škode zaradi zamakanja vode v stanovanju. Toženec izvedbe dokaza z izvedencem ni nikoli podal, izvedbo ogleda pa je predlagal zgolj po potrebi. Iz spisovnega gradiva izhaja, da je na naroku za glavno obravnavo dne 7.12.2005 toženec vztrajal le še pri izvedbi dokazov z zaslišanjem prič H. Š. in H. S., vendar pa je na zadnji glavni obravnavi tudi izrecno umaknil ta dva dokazna predloga in predlog po zaslišanju Z. T. Tekom postopka pa je bil zaslišan tudi tožnik. Pritožbeno sodišče opozarja na določilo 6. člena najemne pogodbe, ki določa, da je lastnik tisti, ki mora vzdrževat stanovanje tako, da opravi vsa investicijsko-vzdrževalna dela in s tem prepreči poslabšanje stanovanjskih razmer. Lastnik mora med drugim opravljati zunanje vzdrževanje oken in vrat in popravljat vodovodne napeljave vse do pip. Glede na navedeno in po tožencu zatrjevano, da tožnik ni nikoli bival v spornem stanovanju, ker je bil neprekinjeno na delu v I., je nedopustno ravnal prav toženec, ki je bil po najemni pogodbi zavezan k aktivnemu ravnanju, torej k vzdrževanju oken in vrat in sam trpi posledice take opustitve. V skladu s citirano določbo najemne pogodbe tako tožniku ni mogoče očitat, da bi moral poskrbeti za popravilo šipe, torej nedopustnega ravnanja kot elementa odškodninske odgovornosti, na kar je smiselno opozorilo tudi sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe. Pritožbeno sodišče je na podlagi vsega navedenega v skladu z določilom člena 353 Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) s sodbo zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v tem izpodbijanem delu. Ker je toženec s pritožbo v celoti propadel, v skladu z določbo 1. odst. 154. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 165. člena ZPP sam nosi stroške pritožbenega postopka. O pritožbi tožnika: Sodišče prve stopnje je navedlo, da iz k spisu predloženih šestih položnic za plačilo najemnine za leto 1999 izhaja, da je tožnik plačal le šest najemnin za leto 1999, tako da je ostal dolžan še šest najemnin za leto 1999 in dve najemnini za leto 2000. Glede na navedeno je ugodilo tožbenemu zahtevku pod točko 3 izreka, da je tožnik tožencu dolžan plačati neplačane najemnine za leto 1999 in 2000 ter stroške odklopa in priklopa elektrike v skupnem znesku 38.430,00 SIT, saj tožnik ni dokazal, da je plačal tudi preostale mesečne najemnine. Vendar pa je sodišče prve stopnje zmotno presodilo priložene položnice. Le-teh je res šest, in sicer se štiri glasijo na znesek 4.675,00 SIT, ena na znesek 9.350,00 SIT in ena na znesek 38.430,00 SIT. Slednja je bila vplačana dne 4.4.2000 in pritožbeno sodišče ugotavlja, da je s tem plačilom bil poplačan znesek, ki ga toženec vtožuje pod točko 3 izreka. Zaradi navedenega je sodišče pritožbi tožnika ugodilo in spremenilo izpodbijani izrek tako, da je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi tudi v tem delu zavrnilo. Sodišče prve stopnje je namreč zmotno presodilo listino (položnico), njihova sodba pa se v tem delu opira samo na to listino (točka 2 člena 358 ZPP). Ker je tožnik s svojo pritožbo v celoti uspel je v skladu s 1. odst. 154. člena ZPP v zvezi z 2. odst. 165. člena ZPP upravičen do povrnitve pritožbenih stroškov, ki so bili potrebni za pritožbeni postopek. Pritožnik je priglasil, sodišče pa mu je kot potrebne prisodilo naslednje stroške: takso za pritožbo v znesku 22.800,00 SIT, pritožbo v višini 125 odvetniških točk, stroške poročila stranki 50 točk in samo 2% (in ne priglašene 3%) za izdatke po 13. členu Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT, Ur. List RS, št. 67/2003), saj le-ta v 3. odst. 13. člena določa, da lahko odvetnik administrativne izdatke obračuna tudi v pavšalnem znesku v višini 2% od skupne vrednosti storitve do 1000 točk in 20% DDV na odvetniške stroške. Tožniku tako pripada 46.362,00 SIT oziroma 193,14 EUR pritožbenih stroškov. Temu znesku pa sodišče ni prištelo zakonskih zamudnih obresti, saj jih tožnik od pritožbenih stroškov ni posebej zahteval. Preračunavanje zneskov, ki se glasijo na tolarje, v zneske, ki glasijo na euro temelji na določilu 4. odst. 13. člena Zakona o uvedbi eura (ZUE; Ur. List RS, št. 114/2006).