Jedro

Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je podzemna garaža stavba, ki je vpisana v kataster stavb kot samostojna stavba z ID številko 0000-3641. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. Že te ugotovitve sodišča prve stopnje v okoliščinah konkretnega primera, ko v spisovnem gradivu ni konkretnejših trditev, zakaj naj bi bil podzemni objekt posebni skupni del večstanovanjskih stavb v naselju, vodijo v zaključek, da je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini. Ta zaključek potrjujejo tudi predloženi zemljiškoknjižni izpiski, tako za to stavbo kot za preostale stavbe v naselju in posamezni del v lasti toženke (priloga A11, A484, B11 do B14). Te zemljiškoknjižne izpiske je sicer sodišče prve stopnje vpogledalo, vendar jih zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da zgoraj nanizane ugotovitve dajejo podlago za zaključek, da je garažni objekt posebni skupni del več stavb, ni presojalo. Ker gre za listinske dokaze, glede katerih je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje ter nobena od strank v svojih vlogah ni zahtevala izvedbe naroka, jih je lahko presodilo višje sodišče samo, brez pritožbene obravnave (prvi odstavek 347. člena in 358. člen ZPP).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 128161/2017 z dne 28. 12. 2017 razveljavilo tudi v prvem in tretjem odstavku izreka ter tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožnik dolžan toženki plačati pravdne stroške v znesku 254,91 EUR, v 8 dneh od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da se pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi. Podrejeno predlaga, da se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je v nasprotju s podanimi ugovornimi navedbami in trditveno podlago zaključek sodišča prve stopnje, da od toženke, kot lastnice posameznega dela v stavbi, v kateri ni več upravnik (Ulica K.), terja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja skupnih delov celotne soseske. Vtoževal je stroške, ki odpadejo na posamezni del v stavbi št. 0000-3641, ki ni objekt na naslovu Ulica K., temveč je podzemni parkirni objekt, ki je ostal v njegovem upravljanju skladno s pogodbo o upravljanju. Tožnik kot upravnik predmetne stavbe ima po pogodbi in veljavni zakonodaji vso pristojnost, da toženki v povezavi z nepremičnino št. 0000-3641-85 obračunava stroške upravljanja in obratovanja te stavbe. Zmotno je tudi materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je ta stavba skupni del, ki služi celotno soseski in tako tudi nepremičnini toženke na naslovu Ulica K. Sprejeti zaključek je, glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da gre za samostojen katastrski objekt, sam s seboj v nasprotju. To ne izhaja niti iz predloženih zemljiškoknjižnih izpiskov za objekt in za posamezni del toženke v tem objektu z ID znakom 0000-3641-85. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je objekt s katastrsko oznako 0000-3641 skupni del, ki pripada več stavbam v smislu 23. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), je tako prostispisna in nasprotju s predloženim katastrskim in zemljiškoknjižnim izpisom. Gre za samostojen objekt s posameznimi deli, s katerimi lahko etažni lastniki prosto razpolagajo, v primeru toženke ne glede na njeno nepremičnino, ki se nahaja v stavbi na naslovu v Ulica K., s katero pa tožnik ne upravlja. Upravlja pa s preostalimi stavbami v t.i. soseski S., pri čemer k soseski spada tudi parkirni objekt s katastrsko št. 0000-3641. Te navedbe pa si je sodišče prve stopnje napačno razlagalo, in sicer v smislu, da je ta objekt skupni del ostalim objektom v soseski.

3. Toženka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožnika nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 2.000,00 EUR, se postopek vodi po določbah, ki veljajo za postopek v sporih majhne vrednosti (442. do 458. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Sodba, izdana v takem sporu, se sme izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava, ne pa tudi zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (prvi odstavek 458. člena ZPP). Izjema velja le v primeru, če je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje posledica zmotne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 458. člena ZPP).

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se terjatev tožnika nanaša na stroške upravljanja in obratovanja skupnih delov garažnega objekta s katastrsko številko stavbe 0000-3641.1 Tožbeni zahtevek je zavrnilo, ker je ugotovilo, da garažni objekt predstavlja posebni skupni del celotnega naselja oziroma večstanovanjskih stavb v naselju S., s katerimi upravljata dva različna upravnika, tožnik pa ni zatrjeval, da je z upravnikom večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica K., sklenil dogovor o upravljanju skupnih delov.

7. Sodišče prve stopnje je izhajalo iz pravilnega materialnopravnega stališča, da lahko etažni lastniki posamezne stavbe, pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več stavb skupaj in za k tem stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe v pogodbi določen upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi in posledično tudi upravnik k tej stavbi pripadajočih skupnih delov, torej tudi skupnih delov, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. V skladu s 23. členom SZ-1, ki ga je mogoče analogno uporabiti tudi pri drugih razmerjih etažne lastnine in ne zgolj pri stanovanjskih stavbah, imajo skupni deli, ki služijo več stavbam v etažni lastnini, poseben status. Z njimi v imenu in za račun etažnih lastnikov, upravljajo upravniki vseh stavb, ki jim takšen del služi. Če dogovora med njimi ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 23. člena SZ-1).

8. Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine (tretji odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Vrste skupnih delov določa 3. člen SZ-1, in sicer jih deli na - skupne prostore in zemljišče, - skupne gradbene elemente in - skupne inštalacije, naprave ter opremo, ki jih v 5. členu tudi primeroma našteva.

9. Skupni del je torej pravni standard. Presoja, ali je sodišče na podlagi ugotovljenih dejstev pravilno zaključilo, da je podzemna garaža posebni skupni del „soseske“, je zato del materialnopravnega preizkusa sodbe, ki je lahko predmet izpodbijanja v sporih majhne vrednosti (prvi odstavek 458. člena ZPP).

10. Pravno pomembne ugotovitve sodišča prve stopnje za presojo stvarnopravnega položaja garažnega objekta so: - da gre za podzemni garažni objekt v soseski S., - da je tožnik podal nasprotujoče si navedbe glede pravnega statusa tega objekta, - da iz odločbe o vpisu tožnika v register upravnikov izhaja, da podzemna garaža pripada večstanovanjskim stavbam na naslovih Ulica K. 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22 in 26, - da podzemni objekt s kletnimi prostori predstavlja stavbo s svojo indentifikacijsko številko 0000-3641, - da je toženka lastnica posameznega dela tega objekta z ID znakom 0000-3641-85. 11. Pritrditi je pritožniku, da v obrazložitvi izpostavljenih delih njegove trditvene podlage ni nasprotij. Iz trditve „da je upravnik skupnih delov in naprav objektov naselja S., v katerem se ti objekti nahajajo, pri čemer k naselju po pogodbi spada tudi podzemni garažni objekt“, ne izhaja, da je podzemni garažni objekt skupni del naselja S., ampak zgolj, da gre za enega izmed objektov v naselju.

12. Tudi izrek odločbe o vpisu tožnika v register upravnikov kot upravnika večstanovanjskih stavb s hišnimi številkami 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22 in 26, njim pripadajočih podzemnih garaž in zunanjih površin z zunanjimi parkirišči v naselju S., ne daje podlage za zaključek, da je podzemna garaža skupen del stanovanjskega naselja v smislu 23. člena SZ-1. Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave. Pravni učinek vpisa je zgolj publiciteten in ne posega v stvarnopravna razmerja vzpostavljena znotraj naselja, prav tako tudi ne v razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom.

13. Na drugi strani pa je že sodišče prve stopnje ugotovilo, da je podzemna garaža stavba, ki je vpisana v kataster stavb kot samostojna stavba z ID številko 0000-3641. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. Že te ugotovitve sodišča prve stopnje v okoliščinah konkretnega primera, ko v spisovnem gradivu ni konkretnejših trditev, zakaj naj bi bil podzemni objekt posebni skupni del večstanovanjskih stavb v naselju, vodijo v zaključek, da je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini. Ta zaključek potrjujejo tudi predloženi zemljiškoknjižni izpiski, tako za to stavbo kot za preostale stavbe v naselju in posamezni del v lasti toženke (priloga A11, A484, B11 do B14). Te zemljiškoknjižne izpiske je sicer sodišče prve stopnje vpogledalo, vendar jih zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da zgoraj nanizane ugotovitve dajejo podlago za zaključek, da je garažni objekt posebni skupni del več stavb, ni presojalo. Ker gre za listinske dokaze, glede katerih je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje ter nobena od strank v svojih vlogah ni zahtevala izvedbe naroka, jih je lahko presodilo višje sodišče samo, brez pritožbene obravnave (prvi odstavek 347. člena in 358. člen ZPP).

14. Glede na zgoraj navedeno je zaključek sodišča prve stopnje, da je podzemna garaža posebni skupni del preostalih večstanovanjskih stavb v naselju S., materialnopravno zmoten. Ker je tožbeni zahtevek zavrnilo že iz tega razloga, sodišče prve stopnje ni ugotavljalo preostalih pravno pomembnih dejstev, in sicer ali je tožnik na podlagi pogodbe o upravljanju št. 161/B upravnik te stavbe in utemeljenosti tožbenega zahtevka po višini, glede katere je toženka podala številne ugovore, zato je višje sodišče pritožbi ugodilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče namreč ni moglo samo odpraviti pomanjkljivosti (ne)ugotovljenega dejanskega stanja, ki so posledica zmotne uporabe materialnega prava, saj je ostal neugotovljen cel sklop pravno pomembnih dejstev. To bi pomenilo poseg v pravico strank do pritožbe. Pritožbeno sodišče je opravilo tudi tehtanje med pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja iz 23. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju URS) in pravico do pravnega sredstva iz 25. člena URS ter presodilo, da v tem primeru pretehta slednja. Do sedaj je namreč postopek tekel redno, brez zastojev.

15. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje ugotovi pravno relevantna dejstva glede (ne)obstoja upravičenja tožnika za upravljanje stavbe z ID znakom 0000-3641, pri morebitni presoji višine tožbenega zahtevka pa naj izhaja iz materialnopravnega stališča, da s skupnimi deli, ki služijo več stavbam v imenu in za račun etažnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. Ob tem je opozoriti, da zaključek, da je garažni objekt samostojna stavba v etažni lastnini, ne izključuje, da se v njem nahajajo tudi skupni deli, ki služijo več stavbam. Pri ponovnem odločanju na sodišče prve stopnje tudi obrazloži, na podlagi katerih dokazov je sprejelo zaključek, da se stavba nahaja na naslovu Ulica K., saj izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče preizkusiti.

16. Skladno z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP je višje sodišče odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo.

PRAVNI POUK:

1. Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. 2. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

3. O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 V tem je bistvena razlikovalna okoliščina s sodbo VSL II Cp 2155/2018 v zvezi s sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani V P 139/2018, kjer je tožnik, glede na ugotovitve sodišč, vtoževal stroške skupnih delov oziroma naprav v naselju S., ki se nahajajo v podzemnem parkirnem objektu.