Jedro

Najemna pogodba se po 3. odstavku 112. člena SZ-1 ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču (splošne pristojnosti). Tožbo zoper toženca pa so nesporno vložili solastniki, ki so imeli več kot polovico solastniških deležev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo (in sklepom)(1) je sodišče prve stopnje tožencu (točka II. izreka) odpovedalo najemno pogodbo, sklenjeno med etažnimi lastniki večstanovanjske stavbe K. 12 in 14, ... (po upravniku S., ...) in tožencem 16. 10. 2000 za hišniško stanovanje v pritličju s shrambo v kleti v izmeri 40,90 m2 ter mu (točka III. izreka) naložilo, da v 60 dneh navedeno stanovanje izprazni in ga praznega oseb in stvari izroči tožnikom. Posledično je zato (točka IV. izreka) tožencu naložilo, da v 15 dneh tožnikom povrne pravdne stroške v znesku 1.241,42 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper sodbo se zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja, bistvenih kršitev postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje toženec s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ob nespornem neplačevanju najemnine in stroškov določen čas je toženec s tem hotel opozoriti na neizpolnitev pogodbene obveznosti tožnikov, to je izročitve garažnega boksa, za uporabo katerega je okrog 10 let plačeval najemnino, čeprav mu nikoli ni bil izročen oziroma omogočena uporaba (kljub pogodbeni zavezi tožnikov). Tožniki so se sklicevali na nemožnost izpolnitve, češ da niso (tudi) lastniki garažnih boksov, kar pa ni relevantno glede na pogodbene določbe. Meni, da je nemoralno, če tožniki zahtevajo njegovo izselitev zaradi (začasnega) neplačevanja najemnine, ko hkrati pomembno kršijo sklenjeno pogodbo, s čemer je toženec bolj oškodovan kot tožniki. Opozarja na procesni zaplet, ko tožniki na prvem naroku za glavno obravnavo niso imeli 50%. kvoruma za vložitev tožbe, kar pomeni, da niso imeli sposobnosti biti stranka (vsaj ne ves čas postopka). Tožniki so sicer naknadno pridobili nove tožnike, a tožba 8. 1. 2014 ni bila sklepčna. Sodišče bi zato v taki procesni situaciji (oba umika tožbe sta bila nesporna) moralo tožbo zavreči (saj preostanek tožnikov – manj kot polovica – ni imel procesne aktivne legitimacije). Sicer pa toženec vztraja, da je za odpoved predmetne najemne pogodbe (obligacijski zahtevek) potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Tudi po stališču novejše sodne prakse (ki jo citira) oddajanje skupnih stanovanj v najem ni posel rednega upravljanja, kot trdijo tožniki. Navsezadnje tudi 25. člen SZ-1(2) določa, da v posel rednega upravljanja sodi le oddajanje stanovanja v najem, to je sklenitev pogodbe, ne pa tudi odpoved najemne pogodbe. Graja tudi stroškovno odločitev kot napačno, kolikor presega 511,18 EUR.

3. Na pritožbo so odgovorili tožniki. V odgovoru prerekajo pritožbene navedbe toženca, soglašajo z izpodbijano sodbo in predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne ter potrdi sodbo sodišča prve stopnje, tožencu pa naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka tožnikov. Neutemeljene so pritožbene trditve glede kršitve pogodbe s strani tožnikov, pa tudi nepomembne. V kolikor bi toženec menil, da je v ceno najemnine vključen tudi garažni boks, bi svoja upravičenja lahko uveljavljal v pravdi, pa jih ni. Poleg tega toženec nespornega dela najemnine ni plačeval. Še več, plačeval ni niti obratovalnih stroškov. Glede „posla rednega upravljanja“ se tožniki sklicujejo na zakonske določbe (25. člen SZ-1), ki nedvomno veljajo za vsa pravna razmerja v zvezi z najemom skupnih delov, vključno z odpovedjo sklenjene najemne pogodbe (taka je tudi sodna praksa). Sodna praksa, na katero se sklicuje toženec (in naj bi utemeljevala drugačno stališče), pa v obravnavani zadevi ni uporabna. Glede nesklepčnosti tožbe (v posledici delnega umika tožbe) so pritožbene trditve prav tako neutemeljene. Neutemeljena je tudi pritožbena graja stroškovne odločitve. Uveljavljajo povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi vse odločilne dejanske okoliščine pravilno in popolno ugotovilo,(3) na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, pri odločanju pa ni zagrešilo niti kakšne zatrjevane (sicer le navrženo, nekonkretizirano) niti kakšne uradoma upoštevne bistvene kršitve postopkovnih določb iz 339. člena ZPP (uradoma upoštevane bistvene kršitve pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP, so naštete v drugem odstavku 350. člena ZPP). Ker ima izpodbijana sodba o odločilnih dejstvih(4) ne le jasne in skladne razloge, temveč tudi povsem prepričljive in sprejemljive, se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju na razloge sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi tudi sklicuje.

6. Po drugem odstavku 25. člena SZ-1 se za posle rednega upravljanja štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov(5) v najem. Citirane zakonske določbe (oddajanje skupnih delov v najem) pa ni mogoče interpretirati tako, kot v pritožbi meni tožnik, pač pa le tako, da se nanaša vse pravne posle, povezane s tem, to je tako na sklepanje najemnih pogodb kot tudi njih odpovedi.(6) Poleg tega je bila s samo sklenjeno najemno pogodbo določena možnost odpovedi pogodbe zaradi kršitev njenih določb (upravičenje odpovedi pogodbe je (bilo pogodbeno) dano pogodbeniku, ki je pogodbo sklenil).(7) Temu nasprotne pritožbene trditve so torej neutemeljene.

7. Po prvem odstavku 103. člena SZ-1 lahko lastnik (iz krivdnih razlogov) odpove najemno pogodbo, če (4. točka) najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa,(8) pri čemer okoliščine v zvezi z obstojem navedenega odpovednega razloga sploh niso sporne. Najemna pogodba se po tretjem odstavku 112. člena SZ-1 ob sporu odpoveduje s tožbo(9) pri sodišču (splošne pristojnosti). Tožbo zoper toženca pa so nesporno vložili solastniki, ki so imeli več kot polovico solastniških deležev. Dejstvo, da je nato prišlo do zatrjevanih procesnih zapletov, ni pomembno, upoštevajoč da je šlo za odpravljivo pomanjkljivost sposobnosti biti stranka(10) ter da je bila pomanjkljivost sanirana ob zaključku glavne obravnave.(11) Nepomembna je tudi zatrjevana neizpolnitev pogodbene obveznosti tožnikov (izročitve garažnega boksa), saj ta na odpoved najemne pogodbe (iz krivdnih razlogov) nima vpliva., kot tudi ne zatrjevana morebitna večja ali manjša oškodovanost toženca (ta ni predmet tega postopka). Neutemeljena je tudi pritožbena graja stroškovne odločitve, ki ne upošteva, da je šlo za odločanje o več zahtevkih (uvodoma navedenih) in večje število tožnikov.

8. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

9. Ker toženec s pritožbo ni uspel, ni upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. in 165. člena ZPP). Do povrnitve stroškov pritožbenega postopka pa niso upravičeni niti tožniki, saj njihov odgovor na pritožbo ni bil potreben (prvi odstavek 155. in 165. člena ZPP), ker ni v ničemer doprinesel k odločitvi.

Op. št. (1): Sklep kot že navedeno ni predmet pritožbenega postopka; Op. št. (2): Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1); Op. št. (3): Te v bistvu, kolikor se nanašajo na materialnopravno podlago zahtevkov tožnikov ((1) odpoved najemne pogodbe na podlagi 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 (krivdni odpovedni razlog) ter posledično (2) izselitev in izpraznitev stanovanja), določeno v 103. členu SZ-1, niti niso bile sporne; Op. št. (4): Glej sprotno opombo 3; Op. št. (5): Med njimi so po prvem odstavku 5. člena SZ-1 hišniška stanovanja; Op. št. (6): Da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, izhaja iz prvega odstavka 25. člena SZ-1; Op. št. (7): Solastnikom, ki imajo več kot polovico solastniških deležev; Op. št. (8): S tem da po tretjem odstavku 103. člena SZ-1 najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni; Op. št. (9): Podčrtalo pritožbeno sodišče; Op. št. (10): Prim. 81. člen ZPP; Op. št. (11): Prim. smiselno 311. člen ZPP;