Jedro

Dejstvi, da sta tožnici vsa svoja vlaganja v objekt izvedli brez gradbenega dovoljenja in da za tako predrugačen objekt gradbenega (posledično pa tudi uporabnega) dovoljenja ne bo mogoče pridobiti, vplivata na (tržno) vrednost objekta. Ker je sodišče prve stopnje pri presoji, ali je se je vrednost nepremičnine zaradi teh del povečala (trditev tožnic) ali ne (trditev toženca), navedeni dejstvi popolnoma spregledalo, pravilnosti ugotovitve, da se je vrednost nepremičnine zaradi zgoraj naštetih vlaganj (kljub dejstvu, da gre za nelegalno gradnjo, ki je ne bo mogoče legalizirati) povečala, s tem pa tudi pravilnosti odločitve, s katero je sodišče delu zahtevka ugodilo, ni mogoče preizkusiti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v I. in III. točki izreka ter se v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločalo še o zahtevku za plačilo 124.573,63 EUR z zamudnimi obrestmi od 17. 4. 2000 dalje ter stroških postopka.

Tožencu(1) je naložilo, da tožnicama nerazdelno plača znesek 29.339,46 EUR z zakonskimi zamudnimi (točka I izreka). Glede plačila zneska 95.234,17 EUR s pripadki je zahtevek zavrnilo (točka II izreka). Tožnicama je naložilo v plačilo tudi stroške toženca, ki so nastali v zvezi z nasprotno tožbo, v višini 19.118,68 EUR s pripadki (točka III izreka).

2. Pritožbeno sodišče je pritožbi druge tožnice in toženca s sodbo I Cp 31/2014 z dne 26. 2. 2014 zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je s sklepom II Ips 68/2015 z dne 23. 4. 2015 ugodilo reviziji toženca in sodbo pritožbenega sodišča glede odločitve o njegovi pritožbi in stroških pritožbenega postopka razveljavilo in v tem obsegu vrnilo zadevo temu sodišču v novo sojenje. Odločitev o revizijskih stroških je pridržalo za končno odločbo.

3. Pritožbeno sodišče s to odločbo ponovno odloča o pritožbi toženca.

4. Toženec s pritožbo izpodbija tisti del sodbe, s katerim je sodišče zahtevku delno ugodilo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen oziroma njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške. V zvezi z vlaganji, ki jih je sodišče ocenilo kot koristna in potrebna, opozarja, da so bila opravljena brez ustreznih dovoljenj in so objekt predrugačila do te mere, da zanj dovoljenj ne bo mogoče dobiti. O tem obstoji celo inšpekcijsko mnenje, tega pa tudi tožnici ne zanikata. Toženec bo imel kvečjemu stroške z odstranitvijo nelegalnih in nepotrebnih posegov. Povezava greznica-kanalizacija, ki jo je sodišče ocenilo v točki 37 kot potrebno, je isto delo kot ukinitev greznice in izdelava novega kanalizacijskega priključka, ki je bil prav tako priznan. V ceno se šteje izkop in položitev betonske odtočne cevi ter zasutje, kar je zanemarljivo. Investicija je bila nepotrebna, saj je greznica zadostovala za šest obstoječih stanovanj, ni pa zadostovala za sedemnajst stanovanj, kolikor sta jih tožnici nameravali zgraditi. Izdelava dveh poslovnih prostorov v pritličju je bila zanemarljiva in nepopolno narejena. Narejeni sta bili dve „knauf“ steni in dve okni. Talna obdelava je bila že narejena, kar je toženec pojasnil na obravnavi 10. 5. 2012. Višina vlaganj zato ni mogla biti takšna kot jo je prisodilo sodišče. Nepotrebne so bile tudi investicije v sanitarije. Tožnici sta nove sanitarije preuredili, ker sta želeli zgraditi še pet stanovanj, ki pa nikoli niso bila končana. Tudi zakoniti zastopnik prve tožnice je pojasnil, da je WC v pritličju obstajal, a so ga obnovili. Poleg tega so sanitarije narejene v grobem, brez vrat, brez sanitarne keramike in ostalega in za toženca investicija ni koristna. Vsa dela so zanj nepotrebna, ker sam ne bi naredil nobenih. Če je bilo razumno pričakovati, da bosta kupca v nepremičnino vlagala, to ne pomeni, da bo prodajalec vlaganja štel za potrebna in koristna ali da bo ta vlaganja sam uporabil. Ves čas je tudi opozarjal, da so bila dela opravljena nekvalitetno, v najkrajšem možnem času in z najmanjšimi stroški, pa izvedenec tega ni upošteval. Potrdil je, da je mnenje le približno. Ob zaslišanju pa je rekel, da vlaganja brez ustreznega dovoljenja niso vredna nič. Morebitne nejasnosti v delu izvedenca gredo v breme tožnic, ki dopolnitve mnenja ali postavitve drugega izvedenca nista predlagali. Obstoječe mnenje skupaj s pojasnili ob zaslišanju, ni dovolj trdno, da bi bilo lahko podlaga za odločitev. Sodišče se do vrednosti objekta kot celote ne opredeli, vendar dejstvo, da objekt nima dovoljenj, vpliva na njegovo vrednost in s tem na to, koliko je toženec obogaten. Z vlaganji ne more biti obogaten, saj sam biva drugje in ne rabi tolikšnega števila stanovanj, kot jih je v spornem objektu. Ker ni dovoljenj, v objektu tudi ne more bivati, lahko ga kvečjemu proda. V tem primeru pa bo zaradi opravljenih del vreden manj, upoštevaje dejstvo, da je cena stanovanj in poslovnih prostorov padla. Toženec je kvečjemu prikrajšan. Nepremičnina je bila izpraznjena šele 1. 7. 2010 in za toženca neuporabna več kot deset let, na njej pa je moral opraviti več nujnih del. Kot je povedel ob zaslišanju, je danes nepremičnina vredna manj kot prej, z njo ima in bo imel le stroške. Dejansko stanje je sodišče zato nepravilno ugotovilo ter nepravilno uporabilo tudi materialno pravo.

5. Tožnici na pritožbo nista odgovorili.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je bil zoper drugo tožnico že po izdaji sklepa Vrhovnega sodišča RS in njegovi vročitvi strankam začet stečajni postopek(2). To ima za posledico prekinitev postopka po samem zakonu (4. točka prvega odstavka 205. člena ZPP). Ko je postopek prekinjen, sodišče načeloma ne more opravljati nobenih pravdnih dejanj (drugi odstavek 207. člena ZPP). Če pa pride do prekinitve postopka potem, ko so bila v pritožbenem postopku opravljena že vsa procesna dejanja strank oziroma so se iztekli roki za njihovo opravo in le odločba pritožbenega sodišča še ni bila izdana, ovir za njeno izdajo ni(3). Bo pa v nadaljevanju postopka moralo dejstvo, da je bil (tudi) nad drugo tožnico uveden stečaj, upoštevati sodišče prve stopnje in še pred vročitvijo te odločbe in nadaljevanjem postopka ravnati po 205. ter 208. členu ZPP.

8. Po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje sta bili tožnici, ko sta izvedli sporna vlaganja, dobroverni posestnici nepremičnine. Po 38. členu ZTLR sta zato upravičeni do povračila stroškov, ki so bili potrebni za vzdrževanje stvari (stroški, ki bi jih imel tudi lastnik stvari, če bi bila stvar pri njem, saj sicer stvar ne bi več mogla služiti svojemu namenu) do koristnih stroškov (to so stroški, ki niso nujno potrebni za uporabo, vendar povečujejo njeno vrednost) pa le v tolikšni meri, kolikor se je vrednost stvari povečala. Pri presoji koristnosti stroška gre torej za objektivni kriterij, ki se kaže v povečanju vrednosti stvari. Imata pravico tudi do povračila stroškov, ki sta jih imeli zaradi svojega zadovoljstva ali zaradi olepšanja stvari (luksuzni strošek), vendar le toliko, kolikor se je njena vrednost povečala. Tudi tu pri presoji koristnosti velja objektivni kriterij.

9. V konkretnem primeru sodišče prve stopnje za nobenega od priznanih stroškov ni ugotovilo, da bi ga imel tudi lastnik, če bi imel nepremičnino sam v posesti, saj sicer le-ta ne bi mogla služiti svojemu namenu, je pa ugotovilo, da se je vrednost objekta zaradi izdelave dveh poslovnih prostorov in sanitarij v pritličju, ukinitve greznice in ureditve priključka na kanalizacijo izvedenega priklopa objekta na kanalizacijsko omrežje, povečala za skupno 29.339,46 EUR. Mogoče je tako zaključiti, da je presodilo, da je šlo v pogledu teh vlaganj za koristne stroške (lahko pa tudi za t. i. luksuzne stroške) v smislu 38. člena ZTLR.

10. Pritožba v zvezi s tem utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje pri presoji, ali je se je vrednost nepremičnine zaradi teh del povečala (trditev tožnic) ali ne (trditev toženca), popolnoma spregledalo (med strankama nesporno) dejstvo, da sta tožnici vsa svoja vlaganja, tudi zgoraj našteta, izvedli brez gradbenega dovoljenja. Spregledalo je tudi (neprerekano) trditev toženca, da za tako predrugačen objekt gradbenega (posledično pa tudi uporabnega) dovoljenja ne bo mogoče pridobiti. Da gre za dejstvi, ki nedvomno vplivata na (tržno) vrednost objekta (po izjavi izvedenca ob zaslišanju objekt brez dovoljenj ni vreden nič), je pritožbeno sodišče opozorilo že v svojem sklepu I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012, do takšnega zaključka pa je mogoče priti tudi z upoštevanjem posledic, ki jih za nelegalne gradnje predpisuje Zakon o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1)(4). Tudi sodišče prve stopnje je ti dve dejstvi, ob upoštevanju mnenja izvedenca, štelo za odločilni pri presoji vlaganj, ki sta jih tožnici izvedli v podstrešno etažo objekta (izdelava šestih stanovanj). Zakaj je ravnalo drugače glede ostalih, še spornih vlaganj, iz razlogov sodbe ni razvidno. Tako ni jasno, ali je ti dve dejstvi spregledalo ali pa ju je iz razlogov, ki jih ni navedlo, štelo glede vprašanja morebitnega povečanja vrednosti nepremičnine za nerelevantni. Pravilnosti ugotovitve, da se je vrednost nepremičnine zaradi zgoraj naštetih vlaganj (kljub dejstvu, da gre za nelegalno gradnjo, ki je ne bo mogoče legalizirati) povečala, s tem pa tudi pravilnosti odločitve, s katero je sodišče delu zahtevka ugodilo, zato ni mogoče preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

11. Pritožbeno sodišče je iz navedenega razloga pritožbi toženca ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu na podlagi 354. člena ZPP razveljavilo in vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Gre namreč za kršitev, ki je pritožbeno sodišče glede na njeno naravo ne more samo odpraviti. O ostalih pritožbenih očitkih se ne izjavlja, ker to, glede na razlog razveljavitve, ni potrebno.

12. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje storjeno kršitev odpraviti tako, da bo za svojo odločitev navedlo razloge o vseh odločilnih dejstvih. Pri tem bo moralo, če bi ponovno ugotovilo, da se je vrednost (cele) nepremičnine povečala, navesti razloge tudi o tem, kako je (ali ni) na to vplivalo dejstvo, da gre za nelegalno gradnjo, ki je tudi ne bo mogoče legalizirati. Upošteva naj tudi, da se je ob toženčevem ugovoru, da vlaganja zanj ne pomenijo koristi, saj objekta ne bo mogoče legalizirati, tako trditveno kot dokazno breme, da temu ni tako, prevalilo nazaj na tožnici. Slednji sta zato tisti, ki sta dolžni trditi in dokazati, da je do povečanja vrednosti nepremičnine, kljub dejstvu, da gre za nelegalno gradnjo, prišlo (gre za stališče, ki ga je v svojem sklepu II Ips 68/2015 izpostavilo VS RS).

13. Ker je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje delno razveljavilo, je posledično razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka, to je odločitev pod točko III izreka sodbe.

14. Odločitev o stroških pritožbenega je pritožbeno sodišče skladno z 4. odstavkom 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

Op. št. (1): Pritožbeno sodišče za tožečo in nasprotno toženo stranko v celotni sodbi uporablja izraz toženec, za toženi oziroma nasprotno tožeči stranki pa izraz tožnici, saj je predmet obravnavanja le še del zahtevka po nasprotni tožbi.

Op. št. (2): Stečajni postopek je bil začet na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani, Opr. št. St 251/2015 z dne 10. 6. 2015. Op. št. (3): Primerjaj sodbo VS RS III Ips 41/1997, enako sklep VSL I Cp 1751/2011. Op. št. (4): V položaju, ko legalizacija ni mogoča, je po 152. členu ZGO-1 predvidena odstranitev objekta ali njegovega dela, vzpostavitev prejšnjega stanja ali drugačna sanacija, če vzpostavitev v prejšnje stanje ni mogoča. Če je torej lastnik dolžan tisto, kar je bilo nelegalno zgrajeno, porušiti, vzpostaviti staro stanje oziroma drugače sanirati, to nedvomno vpliva na vrednost objekta kot celote.