Jedro

Razmerij dejanske etažne lastnine ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog nasprotnega udeleženca za odložitev delitve nepremičnine. Sklenilo je, da se skupno premoženje udeležencev, ki obsega parc. št. 1004/0, k. o. ..., katere sta predlagateljici solastnici vsaka do 1/4, nasprotni udeleženec pa do 1/2, ter parc. št. 1693/2, k. o. ..., katere sta predlagateljici solastnici do 357/1532 in nasprotni udeleženec do 409/766, razdruži s prodajo in razdelitvijo izkupička med solastniki, v skladu z njihovimi deleži. Odločilo je, da je nasprotni udeleženec predlagateljicama dolžan povrniti 1.417,45 EUR skupnih stroškov postopka.

2. Nasprotni udeleženec v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da je postopek tekel na podlagi predloga predlagateljic, da prevzameta v njuno solastnino celotno pritličje stanovanjske hiše, pri čemer je bilo upoštevano, da je v njegovi izključni lasti zgornja etaža stanovanjske hiše. Opozarja, da je bilo v darilni pogodbi in pogodbi o priznanju solastnega deleža (v nadaljevanju pogodba) določno opredeljeno, kateri del nepremičnine je pridobil v naravi. Tudi iz vsebine oporoke smiselno izhaja volja zapustnika, da predlagateljicama zapušča svoje stanovanje v pritličju stanovanjske hiše. Na podlagi navedenega je prestrogo stališče sodišča, da je nepremičnina v naravi nerazdeljena in da so določeni le idealni deleži. Etažna lastnina sicer ni bila vzpostavljena, vendar iz podatkov spisa in izvedenih dokazov izhaja, kaj v naravi predstavlja njegov idealni delež. Sodni izvedenec je ugotovil, da je mogoča razdelitev objekta na dva stanovanjska dela oziroma dve samostojni enoti, zato sta predlagateljici z namenom zavlačevanja postopka spremenili predlog, da se nepremičnina razdeli na tri dele, kar pa brez večjega denarnega vložka ni možno. Izvedenec je njegov način možne delitve na dva dela ocenil kot možen in izvedljiv. Pojasnjuje, da je skrbel za povečanje in za ohranjanje vrednosti celotne nepremičnine. Meni, da bi si sodišče moralo prizadevati, da se nepremičnina razdeli v naravi. Izkazal je svoj močnejši interes, saj biva v stanovanjski hiši in zanjo skrbi, prav tako pa je to edina nepremičnina, ki jo ima v lasti. Ne strinja se z odločitvijo sodišča glede zavrnitve njegovega predloga za odložitev delitve nepremičnine. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3. Predlagateljici sta na pritožbo odgovorili in predlagata njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Predlagateljici sta vložili predlog za delitev solastnine na parcelah, na katerih stoji dvostanovanjska družinska hiša. Nasprotni udeleženec v pritožbi utemeljeno navaja, da sta predlagateljici prvotno predlagali, da prevzameta v njuno solastnino celotno pritličje, nasprotni udeleženec pa prevzame v izključno last zgornjo etažo stanovanjske hiše.1 Navajali sta, da je pokojni oče že za časa svojega življenja nasprotnemu udeležencu izročil del svojega premoženja, in sicer zgornjo etažo stanovanjske hiše, ki ima ločen vhod, ter jo v celoti uporablja nasprotni udeleženec, kot tudi garažo, ki jo je zgradil nasprotni udeleženec sam in ni predmet delitve. Nasprotni udeleženec tudi v celoti uporablja zelenjavni vrt za hišo. Zatrjevali sta, da je v pritličju predmetne dvodružinske stanovanjske hiše do svoje smrti živel pokojni oče udeležencev, pri čemer je bila njegova volja, izražena tudi v oporoki, da to (pritlično) stanovanje pripade obema predlagateljicama.

6. Iz navedb nasprotnega udeleženca ter predložene pogodbe, na kar smiselno opozarja tudi v pritožbi, izhaja, da sta pokojna starša nepremičnino razdružila v naravi. Zatrjeval je, da so bili soglasni, da poleg stanovanja v zgornji etaži in garaže pridobi v last tudi severni del parcele, kjer ima zelenjavni vrt. Iz pogodbe izhaja, da je nasprotni udeleženec ves čas s svojim delom in sredstvi popravljal in vzdrževal stanovanjsko hišo ter da je etažo, v kateri stanuje, izdelal sam z lastnimi sredstvi s pomočjo očeta. Na podlagi navedenega sta mu starša priznala lastništvo na prvi etaži hiše in garaži, kar predstavlja 1/2 nepremičnine. Nasprotni udeleženec je tudi zatrjeval, da ne nasprotuje volji pokojnega očeta, izraženi v oporoki, da spodnje stanovanje pripade predlagateljicama.

7. Upoštevaje trditveno podlago predlagateljic in nasprotnega udeleženca ter pogodbo,2 ki jasno in natančno opisuje stanovanje nasprotnega udeleženca in garažo, je očitno, da sta starša nasprotnemu udeležencu podarila oziroma priznala lastninsko pravico na konkretno opredeljenem delu stavbe. Predlagateljici tudi smiselno priznavata, da sta pokojni oče in nasprotni udeleženec od sklenitve pogodbe imela nepremičnino v posesti vsak v takem obsegu, kot je bilo opisano v pogodbi.3 Poleg tega priznavata, da je nasprotni udeleženec uporabljal severni del nepremičnine, na katerem ima zelenjavni vrt. Na podlagi navedenega drži pritožbena navedba nasprotnega udeleženca, da iz spisa in izvedenih dokazov izhaja, kaj v naravi predstavlja njegov idealni delež.

8. V obravnavanem primeru gre torej za navidezno solastnino oziroma za dejansko etažno lastnino, saj sta pokojna starša udeležencev s pogodbo nasprotnemu udeležencu podarila oziroma priznala lastninsko pravico na v naravi določenem posameznem delu stavbe. Etažna lastnina med drugim namreč lahko nastane tako, da dotedanji izključni lastnik cele stavbe slednjo odsvoji po posameznih delih. S tem, ko sam določi posamezne dele, stavbo razdeli. Nepremičnina je torej v naravi dejansko in pravno razdeljena stavba na posamezna dela, v zemljiški knjigi pa se je praviloma iz praktičnih razlogov takšna delitev izvedla z vpisom solastninskih idealnih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji. Stvarnopravni zakonik (SPZ) obstoječe etažne lastnine ni ukinil, temveč je zapovedal, da je treba omogočiti pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred uveljavitvijo SPZ nastalih razmerij etažne lastnine.4

9. Razmerij dejanske etažne lastnine ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine (70. člen SPZ). Materialnopravno zmotna je zato odločitev sodišča prve stopnje, da se skladno s četrtim odstavkom 70. člena SPZ nepremičnina proda in kupnina razdeli med solastnike skladno z njihovimi deleži, ker delitev v naravi na tri dele pomeni nesorazmerno visoko investicijo, izplačila razlike v vrednosti pa noben udeleženec noče prevzeti oziroma ga ne zmore. Navedena odločitev namreč temelji na zmotni predpostavki, da delitev še niti delno ni bila opravljena. Nasprotno, gre namreč za že pridobljeno oziroma nastalo dejansko etažno lastnino, ki jo je treba ustrezno vpisati (prvi odstavek 107. člena SPZ). Takšni primeri se urejajo na podlagi določb Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1).5 Uporaba 70. člena SPZ se lahko nanaša le na tiste dele nepremičnine, za katere bi se ugotovilo, da so predmet delitve, ker so v solastnini, pa niso bili razdeljeni in ne predstavljajo skupnih delov.6

10. Ker torej predmet delitve ni solastnina, ampak navidezna solastnina (tj. po vsebini dejanska etažna lastnina), česar sodišče prve stopnje še ni presojalo, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP). Ob tem pritožbeno sodišče ugotavlja, da glede na naravo stvari in okoliščine primera ne more samo dopolniti postopka. Glede na pravno kvalifikacijo, na katero je opozorilo šele pritožbeno sodišče, je treba ponoviti in dopolniti dokazni postopek. Drugačna odločitev pritožbenega sodišča bi na podlagi navedenega nesorazmerno posegla v pravico udeležencev do izjave, medtem ko bo dopolnitev postopka na prvi stopnji bolj ekonomična in ne bo povzročila kršitve pravice udeležencev do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. Poleg tega bi se s tem, ko bi se pravno relevantna dejstva prvič ugotavljala šele v pritožbenem postopku, udeležencem odvzela pravica do pritožbe.

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP pridrži za končno odločbo.

PRAVNI POUK: Proti temu sklepu je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če udeleženec vloži pritožbo po pooblaščencu, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo sklep sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v nov postopek, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti nov postopek. O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Predlagateljici sta torej upoštevali, da je zgornja etaža stanovanjske hiše v izključni lasti nasprotnega udeleženca. 2 Po navedbah vseh udeležencev tudi iz oporoke izhaja volja pokojnega, da predlagateljici pridobita pritlično stanovanje. 3 Zato ni pravno odločilno, da v pogodbi niso bili omenjeni tudi pripadajoči skupni prostori (glej sklep VSL I Cp 89/2015 z dne 8. 4. 2015). 4 Prim. odločbe VSL II Cp 1044/2015 z dne 28. 10. 2015, VSL II Cp 31/2015 z dne 17. 6. 2015, VSL I Cp 1573/2017 z dne 28. 3. 2018, VSL II Cp 377/2017 z dne 21. 6. 2017. 5 Prav navidezna solastnina je ena od oblik t.i. dejanske etažne lastnine, ki so bile ciljni primeri postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL. 6 Glej sodbo VS RS II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013.