Jedro

Stranki sta se mimo nepremičninske agencije dogovorili, da bo uradno (v listinah) prikazano, da znaša dogovorjena kupnina 290.000 EUR. Nepremičninska agencija je na podlagi njunega naročila izdelala predpogodbi z dne 29. 10. 2018 za solastninska deleža 64/100 (s ceno 200,000 EUR) in 36/100 (s ceno 90.000 EUR). Ko je bila seznanjena s pravo pogodbeno voljo strank, je pripravila novo predpogodbo, kasneje pa še prodajno pogodbo, v katero so bile povzete določbe iz predpogodbe z dne 29. 10. 2018 za solastninski delež 64/100. Čeprav se priča B. B. označuje za natančno in dosledno (pri sklepanju pogodb je „kontrolfrik“), ob tem priznava, da je bil v prodajno pogodbo vnesen napačen znesek. Da znesek 290.000 EUR v prodajni pogodbi predstavlja napako, je potrdil A. A., ki je sestavil listino. Življenjsko prepričljivo je, da ob branju prodajne pogodbe nihče ni bil pozoren na uvodne določbe prodajne pogodbe, saj se te niso neposredno nanašale na pogodbeni predmet (solastninski delež 64/100), oziroma niso bile v nasprotju z dogovorjeno kupnino za prodani delež.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti 1.023,89 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim sta tožnika zahtevala, da toženec z njima sklene prodajno pogodbo za solastninski delež 36/100 na nepremičninah z ID znakom parcela 0000 767/2 in parcela 0000 768, za ceno 90.000 EUR (v nadaljevanju je opredeljen način plačila kupnine ter drugi pogodbeni pogoji) – I. točka izreka. Tožnikoma je naložilo, da tožencu povrneta njegove pravdne stroške, ki bodo odmerjeni po pravnomočnosti sodbe – II. točka izreka.

2. Tožnika vlagata pritožbo zoper sodbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP.1 Pritožbenemu sodišču primarno predlagata, da sodbo ustrezno spremeni (ugodi tožbenemu zahtevku), podredno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Pritožnika sodišču očitata, da glede stališča o obstoju dogovora za plačilo dodatne kupnine 55.000 EUR ni podalo razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče ni obrazložilo, zakaj šteje toženčevo izpoved za prepričljivo, tožnikovo pa za neprepričljivo. Ni se opredelilo do izpovedi priče A. A., prav tako ni pojasnilo, zakaj šteje priči B. B. in C. C., ki sta svoje izjave spreminjali, za nepristranski priči. Za nepremičnini (z ID znakom parcela 0000 767/2 in parcela 0000 768) je bila dogovorjena kupnina 290.000 EUR, oziroma za solastninski delež 36/100 90.000 EUR. Tožnika sta v postopku prvič slišala za dogovor o plačilu dodatne kupnine na roko. Takšen dogovor jima ne bi koristil, saj je bil po predpogodbi prodajalec dolžan plačati tako davek na promet z nepremičninami kot tudi stroške nepremičninske agencije. Stranki domnevne volje o povečanju kupnine iz 90.000 EUR na 145.000 EUR nikoli nista posredovali agenciji, to naj bi storil le toženec. Toženec je povedal, da je želel z dogovorom o plačilu na roke ogoljufati bivšo ženo, zato ni jasno, zakaj bi o svojem goljufivem ravnanju seznanil direktorico nepremičninske agencije. C. C. je glede volje strank o višini kupnine izpovedala le tisto, kar ji je povedala direktorica. Glede na njeno izpoved („...potem pa se je pripravljala situacija, da bo gospoda D. D. okrog prinesel...“) je ni mogoče šteti za nepristransko pričo. Tudi B. B. ni nepristranska priča. Njena provizija je odvisna od višine kupnine. Priča je najprej izpovedala, da je vse izvode predpogodbe z dne 29. 10. 2018 strgala, po predložitvi izvirnika predpogodbe pa je izpoved spremenila. Gre za pričo, ki sebe označuje za „kontrolfrika“, izkazalo pa se je, da je spregledala določilo o višini kupnine za celotno nepremičnine (290.000 EUR), ki je v prodajni pogodbi z dne 23. 11. 2018 celo večkrat zapisano. Da določba o višini kupnine ni bila bistvena in se ji zato ni posvečalo pretirane pozornosti, je pričino subjektivno mnenje. Ne pravdni stranki ne priča A. A. v izpovedih niso potrdili, da je bila predpogodba z dne 29. 10. 2018 uničena (strgana). Toženec je povedal, da ne ve, kaj se je zgodilo z njo in da se o tem (kaj se bo zgodilo z njo) niso ničesar dogovorili. Očitno je, da predpogodba ni bila strgana in da je priča B. B. zavajala sodišče. V pravnem prometu je običajna praksa, da se v pogodbo, ki nadomešča prejšnjo, vnese določba o tem, da nova pogodba nadomešča oziroma razveljavlja prejšnjo. S tem, ko je ugotovilo, da je bila obveznost plačila kupnine 90.000 EUR iz predpogodbe z dne 29. 10. 2018 nadomeščena z obveznostjo plačila kupnine 145.000 EUR po predpogodbi z dne 13. 11. 2018, je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje. Spregledalo je, da je bila v pogodbi z dne 23. 11. 2018 (v točkah c) in d) 1. člena) določena skupna kupnina 290.000 EUR (pa tudi kupnina za solastninski delež 36/100 - 90.000 EUR), ter napačno zaključilo, da zaradi očitne pomote znesek ni bil popravljen na novo dogovorjeno ceno. Kot izhaja iz izpovedi A. A., nobena od prisotnih oseb (direktorica, agentka, tajnica, pravnik, tožnika, toženec in njegova bivša žena) ni ustavila branja pogodbe. Nobena oseba ni nasprotovala pogodbenim določilom o višini kupnine, kar dokazuje obstoj dogovora o skupni kupnini 290.000 EUR, oziroma o kupnini za solastninski delež 36/100 90.000 EUR. Tudi, če je bila predpogodba z dne 13. 11. 2018 sklenjena, z njo ni prišlo do novacije, saj med strankama ni bilo takšnega dogovora. Če pa bi sodišče menilo, da je prišlo do novacije, pritožnika podredno trdita, da je do novacije ponovno prišlo s sklenitvijo glavne pogodbe z dne 23. 11. 2018. 3. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnika tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe opirata na predpogodbo z dne 29. 10. 2018, s katero sta se kot bodoča kupca s tožencem kot bodočim prodajalcem dogovorila za nakup solastninskega deleža 36/100 na parcelah 767/2 in 768, obe k. o. X, za kupnino 90.000 EUR. Obstoj te predpogodbe med pravdnima strankama ni sporen, sporno med njima je, ali je bil dogovor nadomeščen s kasneje sklenjeno predpogodbo, v kateri je bila za isti pogodbeni predmet določena višja kupnina.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja: - da sta se pravdni stranki dogovorili za nakup sporne nepremičnine, ki bo izveden v dveh delih (najprej za solastninski delež 64/100, kasneje pa še za delež 36/100), za ceno 345.000 EUR; - da sta se pravdni stranki ustno dogovorili, da bosta tožnika del kupnine (55.000 EUR) tožencu plačala v gotovini na roke; - da je bil nakup solastninskega deleža 64/100, za ceno 200.000 EUR, realiziran s prodajno pogodbo, sklenjeno 23. 11. 20182, med tožnikoma kot kupcema ter tožencem in njegovo bivšo ženo kot prodajalcema; - da sta bili glede solastninskega deleža 36/100 veljavno sklenjeni dve predpogodbi, prva 29. 10. 2018, druga 13. 11. 2018, ki se razlikujeta le po višini kupnine - v prvi je znašala 90.000 EUR, v drugi pa 145.000 EUR; - da sta pravdni stranki ob sklenitvi druge predpogodbe jasno in soglasno izrazili voljo, da prva predpogodba zanju ne velja.

Na nanizanih dejanskih ugotovitvah temelji materialnopravna presoja sodišča prve stopnje, s pravno podlago v določbah OZ3 o novaciji,4 da je obveznost po predpogodbi z dne 29. 10. 2018 (plačilo kupnine 90.000 EUR) nadomestila obveznost po predpogodbi z dne 13. 11. 2018 (plačilo kupnine 145.000 EUR).

7. Pritožnika zanikata obstoj dogovora o kupnini 145.000 EUR za solastninski delež 36/100, prav tako obstoj kakršnegakoli ustnega dogovora, ter obširno napadata dokazno oceno sodišča prve stopnje glede ugotovljene pogodbene volje.

8. Pritožbeno sodišče zgoraj povzete dejanske ugotovitve, ki so bile odločilne za presojo, sprejema kot pravilne, saj imajo podlago v pravilno in popolno izvedenem dokaznem postopku ter dokazni oceni, skladni z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. O tem, zakaj šteje za dokazano, da sta se tožnik in toženec dogovorila za kupnino 345.000 EUR (ne 290.000 EUR), od tega 55.000 EUR v gotovini na roke, je sodišče prve stopnje podalo jasne in prepričljive razloge. V okviru dokazne ocene je preverilo skladnost tožnikove oziroma toženčeve izpovedi s podanimi trditvami, notranjo skladnost obeh izpovedi, njuno vsebinsko logičnost, razumljivost in prepričljivost ter skladnost z drugimi dokazi, nato pa je toženčevi izpovedi utemeljeno pripisalo večjo dokazno težo. Tožnika sta se odzvala na oglas, v katerem je bila za hišo navedena prodajna cena 369.000 EUR (priloga A10). Priča C. C., ki je pri poslu sodelovala kot nepremičninska posrednica, je potrdila toženčevo izpoved, da se je s tožnikom izvorno dogovoril za ceno 350.000 EUR. Ponujena pritožbena teza, da je bila oglaševana cena po pogajanjih zmanjšana za skoraj 80.000 EUR (iz 369.000 EUR na 290.000 EUR), ni prepričljiva. Kasneje sta se tožnik in toženec na iniciativo slednjega in brez vednosti nepremičninske agencije dogovorila, da bo v listinah navedena cena 290.000 EUR, preostanek pa bo tožnik tožencu plačal v gotovini. Motiv za ustni dogovor je imel toženec – zaradi urejanja premoženjskih razmerij z bivšo ženo (toženčevo izpoved je v tem delu potrdila direktorica nepremičninske agencije, priča B. B.). Priči B. B. in C. C. sta v skladnih izpovedih potrdili podrobnost iz toženčeve izpovedi, da je zaradi ustnega dogovora pristal na dodaten popust 5.000 EUR, zato je končna cena znašala 345.000 EUR. V tej okoliščini je najti tožnikov interes za ustni dogovor. Nepomembno je, zakaj je toženec po pripravi predpogodb z dne 29. 10. 2018 za solastninska deleža 64/100 in 36/100 agencijo obvestil o dogovoru (in s tem razkril svoj goljufivi namen)5. Odločilno je, da je agencija oziroma njena direktorica zanj izvedela in da z njim ni soglašala (kar prav tako izhaja iz skladnih izpovedi prič B. B. in C. C.). Sledila je priprava, nato podpis nove predpogodbe za solastninski delež 36/100. Da ob podpisu predpogodbe z dne 13. 11. 2018 njena vsebina za podpisnike ni bila sporna, oziroma da je bilo vsem jasno, zakaj se je naredila nova predpogodba, so potrdile tri priče (B. B., C. C. in A. A., pravnik, zaposlen v nepremičninski agenciji). Tožnikova izpoved, da se je s podpisovanjem hitelo in da zato ni vedel kaj podpisuje, v izpovedih omenjenih prič, prisotnih ob podpisovanju predpogodbe z dne 13. 11. 2018, nima dokazne opore.

9. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sta B. B. in C. C. pristranski, in zato neverodostojni priči. Zgolj zato, ker v svojih izpovedih mestoma izražata naklonjenost do toženca (in nenaklonjenost do tožnika),6 ju še ni mogoče označiti za neverodostojni priči. (Ne)naklonjenost priče do (ene) stranke je lahko posledica strankinih preteklih ravnanj, ne osebne zainteresiranosti priče za izid postopka. V takšnem primeru priči ni mogoče vnaprej zanikati sposobnosti, da poda vrednostno nevtralen opis zaznanih okoliščin. Pritožbeno sodišče ne dvomi, da sta priči verodostojno opisali poslovni odnos pravdnih strank ter okoliščine sklepanja predpogodbe z dne 13. 11. 2018. Tudi v pritožbi izpostavljena okoliščina, da je provizija nepremičninske agencije odvisna od višine kupnine,7 ne vzbuja dvoma o pravilnosti dokazne ocene, da gre za zaupanja vredni osebi. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi se moralo sodišče prve stopnje opredeliti do izpovedi priče A. A., oziroma ji pripisati večjo dokazno vrednost. Iz izpovedi priče A. A. je razbrati, da je (pred)pogodbe sestavil po navodilu, da je bil prisoten pri podpisovanju listin in da mu druge okoliščine sklenjenega posla oziroma morebitni drugi (ustni) dogovori niso znane/znani. Treba je upoštevati, da sta bili B. B. in C. C., prva kot direktorica agencije, druga kot posrednica pri nakupu, v večji meri kot A. A. seznanjeni z genezo in vsebino poslovnega razmerja pravdnih strank. Če torej A. A. vsebina ustnega dogovora ni bila znana, to še ne pomeni, da dogovora ni bilo, oziroma da je njegova izpoved v nasprotju z izpovedjo prič B. B. in C. C. 10. Verodostojnost izpovedi priče B. B. poskušata pritožnika omajati z navedbo, da je dejstvo, da razpolagata z izvirnikom predpogodbe z dne 29. 10. 2018, v nasprotju s pričino izpovedjo, da je ob podpisovanju druge predpogodbe strgala izvode prve predpogodbe. Pritožnika izpostavljata dele izpovedi, ne povzameta pa njene celotne izpovedi (glede ravnanja s prvo predpogodbo), katere del je tudi izjava, da se ne spomni, ali sta ji stranki na podpisovanje predpogodbe z dne 13. 11. 2018 prinesli vse izvode prve predpogodbe oziroma ali je strgala vse izvode prve predpogodbe. Ker je bilo strankama jasno kaj in zakaj podpisujeta (priča je izključila možnost, da tožnik tega ni vedel), je življenjsko prepričljivo, da se ob podpisovanju druge predpogodbe, v veri, da ne more priti do zlorabe, ni pretirano posvečala okoliščini, ali so uničeni vsi izvodi prve predpogodbe. Njena izpoved, presojana kot celota, tudi po oceni pritožbenega sodišča ni nedosledna, oziroma prilagojena dejstvu, da tožnika razpolagata z izvirnikom prve predpogodbe. Prav tako ni v nasprotju z ostalimi, v pritožbi izpostavljenimi dokazi: z izpovedjo toženca, ki ni vedel, kaj se je fizično zgodilo s prvo predpogodbo (ni pa zanikal, da bi bila strgana ali drugače uničena), ali z izpovedjo priče A. A., da ob podpisovanju prvih dveh predpogodb (torej obeh predpogodb z dne 29. 10. 2018) ni bilo govora o trganju predpogodbe.

11. Obstoj listine o pravnem poslu sam po sebi ne dokazuje veljavnosti pravnega posla. Enako velja, da tudi fizično uničenje listine o pravnem poslu samo po sebi ne dokazuje neveljavnosti pravnega posla. Četudi pravdni stranki v predpogodbo z dne 13. 11. 2018 nista zapisali, da z njo nadomeščata predpogodbo z dne 29. 10. 2018 (glede na pritožbeni očitek naj bi s tem ravnali v nasprotju z običajno poslovno prakso pri novacijah), je sodišče prve stopnje pri razlagi spornega določila o višini kupnine iskalo skupen namen strank (drugi odstavek 82. člena OZ), ter na tej podlagi sprejelo pravilen dokazni zaključek, da sta pravdni stranki soglašali, da se obveznost glede višine kupnine nadomesti z novo obveznostjo. Glede na takšno dejansko stanje pa ni pravno odločilno, ali so bili izvodi predpogodbe z dne 29. 10. 2018 fizično uničeni ali ne.8

12. Sodišče prve stopnje je zapis v točki c) 1. člena prodajne pogodbe z dne 23. 11. 2018, da znaša skupno dogovorjena kupnina za nepremičnino 290.000 EUR, štelo za pisno pomoto. Pritožnika takšno tolmačenje zavračata in vztrajata, da zapis v točki c) in (spregledani) točki d) 1. člena prodajne pogodbe dokazuje, da je dogovorjena kupnina znašala 290.000 EUR, od tega 90.000 EUR za solastninski delež 36/100, oziroma podredno, da zapis potrjuje, da je s sklenitvijo prodajne pogodbe prišlo do druge novacije. Zapis v uvodnih določbah prodajne pogodbe, v povezavi s pojasnilom priče B. B., da je v glavni pogodbi ostal znesek 290.000 EUR iz predpogodbe, na katerega ob podpisovanju glavne pogodbe nihče ni bil pozoren, saj se je takrat prodajal delež (64/100) v vrednosti 200.000 EUR, je treba dokazno presojati v luči ugotovljenega časovnega sosledja dogodkov. Stranki sta se mimo nepremičninske agencije dogovorili, da bo uradno (v listinah) prikazano, da znaša dogovorjena kupnina 290.000 EUR. Nepremičninska agencija je na podlagi njunega naročila izdelala predpogodbi z dne 29. 10. 2018 za solastninska deleža 64/100 (s ceno 200,000 EUR) in 36/100 (s ceno 90.000 EUR). Ko je bila seznanjena s pravo pogodbeno voljo strank, je pripravila novo predpogodbo, kasneje pa še prodajno pogodbo, v katero so bile povzete določbe iz predpogodbe z dne 29. 10. 2018 za solastninski delež 64/100. Čeprav se priča B. B. označuje za natančno in dosledno (pri sklepanju pogodb je „kontrolfrik“), ob tem priznava, da je bil v prodajno pogodbo vnesen napačen znesek. Da znesek 290.000 EUR v prodajni pogodbi predstavlja napako, je potrdil A. A., ki je sestavil listino. Življenjsko prepričljivo je, da ob branju prodajne pogodbe nihče ni bil pozoren na uvodne določbe prodajne pogodbe, saj se te niso neposredno nanašale na pogodbeni predmet (solastninski delež 64/100), oziroma niso bile v nasprotju z dogovorjeno kupnino za prodani delež.

13. Pritožbeno sodišče na podlagi navedenega zaključuje, da so bila v postopku pred sodiščem prve stopnje popolno in pravilno ugotovljena vsa pravno odločilna dejstva, da je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka materialnopravno pravilna in da zatrjevanih procesnih kršitev, pa tudi tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), ni bilo. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožnika s pritožbo nista uspela, zato sama nosita stroške v zvezi z njo, tožencu pa sta na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP dolžna povrniti njegove pritožbene stroške v višini 1.023,89 EUR (1375 točk oziroma 825 EUR za odgovor na pritožbo po tar. št. 22/1 OT,9 povečano za 1 % oziroma 2 % materialne stroške (23,75 točk oziroma 14,25 EUR) po tretjem odstavku 11. člena OT in 22 % DDV), in sicer v roku 15 dni od vročitve te sodbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15 - dnevnega paricijskega roka.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 2 Tudi za ta delež je bila predhodno sestavljena predpogodba z dne 29. 10. 2018 (priloga A3). 3 Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami. 4 Obveznost preneha, če se upnik in dolžnik sporazumeta, da bosta obstoječo obveznost nadomestila z novo, in če ima nova obveznost drugačen predmet ali drugačno pravno podlago (prvi odstavek 323. člena OZ). Prenovitev se ne domneva; če torej stranki nista izrazili namena, naj dotedanja obveznost ugasne, ko sta ustvarjali novo, potem prejšnja obveznost ne preneha, temveč obstaja še naprej poleg nove (324. člen OZ). 5 Verjetno je agencijo zanimalo, zakaj se je ob ogledu dogovorjena cena (350.000 EUR) znižala za 60.000 EUR. 6 Iz izpovedi priče B. B., ko je komentirala okoliščino, da imata tožnika v posesti celotno nepremičnino: ...In zopet je tukaj gospod E. E. se sam z gospodom D. D., ki je dober človek in ki verjame ljudem in je v bistvu prepustil kompletno hišo stranki, ki ni plačala celotne kupnine in očitno je tudi ne namerava plačati. In ni prav.“ Iz izpovedi priče C. C.: ...Jaz no, mislim, da je bilo to že od samega začetka potem, ko je gospod podpisal za 90.000 EUR, potem se je pripravljala situacija, da bo gospoda D. D. okrog prinesel no...če je bila 145.000 EUR listina, predpogodba podpisana v dobri veri par dni po tej pogodbi, kolikor se spomnim, potem pa, ko je bilo enkrat pravno stanje urejeno, pa ni več prišlo do podpisa kupoprodajne pogodbe, si nimam kaj drugega misliti, kakor tako.“ 7 Ker prodajna pogodba za solastninski delež 36/100 ni bila sklenjena, prodajalca ni bremenil strošek posredniških storitev . 8 Pritožbeno sodišče se je s tem vprašanjem ukvarjalo zgolj v povezavi s pritožbenim očitkom o neverodostojnosti priče B. B. 9 Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami.