Jedro

Tako kot določbe ZOR o zakupu, imajo tudi določbe ZPSPP o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja v načelu dispozitivno naravo. V skladu s 14. členom ZPSPP je stroške vzdrževanja poslovnega prostora, ki so potrebni za namensko uporabo prostora, le ob odsotnosti drugačnega dogovora dolžan kriti najemodajalec. V skladu s svobodo urejanja obligacijskih razmerij in dispozitivno naravo konkretne zakonske določbe se tako lahko pogodbeni stranki dogovorita, da te stroške krije najemnik.

Ker revidentka ni zatrjevala, zakaj naj bi bila določba 10. člena Pogodbe nejasna, tudi razlagalno pravilo iz 100. člena ZOR ni uporabljivo.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka in mora v 15 dneh od vročitve te sodbe toženi stranki povrniti 1.095,54 EUR stroškov revizijskega postopka, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je vložila tožbo z zahtevkom na plačilo 127.147,53 EUR iz naslova stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja, ki jih je imela z zakupljenimi sredstvi po zakupni pogodbi z dne 30. 11. 1992 (v nadaljevanju: Pogodba), s katero ji je tožena stranka dala v zakup vse gostinsko-hotelske prostore in opremo v M. P. 2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da je bil Zakon o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: novela ZPSPP-B), na katerega se je sklicevala tožeča stranka, v celoti razveljavljen z odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-108/01 z dne 7. 11. 2002. Ker sta se pravdni stranki v 10. členu Pogodbe dogovorili, da tekoče in investicijsko vzdrževanje zakupnih poslovnih prostorov in opreme bremeni samega zakupnika, tožeča stranka nima pravne podlage za povračilo teh stroškov od tožene stranke.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da novela ZPSPP-B v konkretnem primeru ni uporabljiva. Dogovor strank iz 10. člena Pogodbe pa ni v nasprotju z dispozitivnimi določbami Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

4. Obravnavani postopek se je pred sodiščem prve stopnje končal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (ZPP-D). Zato se po drugem odstavku njegovega 130. člena nadaljuje po določbah Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

5. Tožeča stranka je z revizijo izpodbijala sodbo sodišča druge stopnje. Uveljavljala je zmotno uporabo materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

6. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki je v odgovoru predlagala njeno zavrnitev, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu.

7. Revizija ni utemeljena.

8. Tožeča stranka je s tožbo vtoževala stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja, ki jih je imela kot zakupnik poslovnih prostorov po Pogodbi z dne 30. 11. 1992. Svoje upravičenje je oprla na določila novele ZPSPP-B. Novela ZPSPP-B, ki je stopila v veljavo dne 21. 4. 2000, pa je bila z odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-108/01 z dne 7. 11. 2002 (objavljena v Uradnem listu RS št. 102/2002 z dne 28. 11. 2002) v celoti razveljavljena. V skladu z določbo 43. člena Zakona o ustavnem sodišču (ZUstS) je razveljavitev začela učinkovati naslednji dan po objavi odločbe o razveljavitvi, to je dne 29. 11. 2002. Zakon ali del zakona, ki ga je ustavno sodišče razveljavilo, se v skladu z določbo 44. člena UstS ne uporablja za razmerja, nastala pred dnem, ko je razveljavitev začela učinkovati, če do tega dne o njih ni bilo pravnomočno odločeno. Določb novele ZPSPP-B v konkretnem primeru zato ni mogoče uporabiti.

9. Pogodbeno razmerje je tako treba presojati v skladu z veljavnimi določbami ZPSPP, ki se na podlagi določbe 568. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) uporablja kot specialni zakon. Tako kot določbe ZOR o zakupu, imajo tudi določbe ZPSPP o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja v načelu dispozitivno naravo.(1) V skladu s 14. členom ZPSPP je stroške vzdrževanja poslovnega prostora, ki so potrebni za namensko uporabo prostora, le ob odsotnosti drugačnega dogovora dolžan kriti najemodajalec. V skladu s svobodo urejanja obligacijskih razmerij in dispozitivno naravo konkretne zakonske določbe se tako lahko pogodbeni stranki dogovorita, da te stroške krije najemnik. In prav to sta se dogovorili pravdni stranki v prvem odstavku 10. člena Pogodbe. Iz te pogodbene določbe namreč sledi dogovor, da stroške tekočega in investicijskega vzdrževanja spornih poslovnih prostorov in opreme krije tožeča stranka kot najemnik. V tretjem odstavku istega člena pa sta določili, da so tako vložena sredstva najemnika nepovratna.

10. V zvezi z določbo 10. člena Pogodbe revidentka navaja, da ob podpisu pogodbe tožeča stranka nikakor ni razumela, da bo sama v celoti krila stroške tekočega vzdrževanja, ki naj bi bili nepovratni. Poleg tega navaja, da je bila pogodba v celoti pripravljena s strani tožene stranke, zato nejasno določilo ne more iti v škodo tožeče stranke. S podanimi argumenti uveljavlja zmotno uporabo razlagalnih pravil iz drugega odstavka 99. člena in 100. člena ZOR.

11. S trditvijo o tem, kako je sama razumela določbo 10. člena Pogodbe, skuša prikazati spornost določbe zaradi drugačnega razumevanja dokončnega naslovnika obveznosti. Drugačno razumevanje sporne pogodbene določbe le pri eni izmed pogodbenih strank ni argument, ki bi lahko vplival na razlago takšne določbe po drugem odstavku 99. člena ZOR. Iz besedila drugega odstavka 99. člena ZOR namreč sledi, da si mora sodišče pri razlagi spornih pogodbenih določb prizadevati za iskanje skupnega namena pogodbenih strank.

12. Tudi morebitna spornost določbe 10. člena Pogodbe sama po sebi še ne narekuje uporabe 100. člena ZOR o nejasnih pogodbenih določilih.(2) Revidentka je v reviziji (kot tudi v obeh pritožbah) zatrjevala, da je bila pogodba v celoti pripravljena s strani tožene stranke in da nejasno pogodbeno določilo posledično ne more iti v škodo tožeče stranke. Revizijsko sodišče uvodoma pojasnjuje, da tako zatrjevano dejansko stanje ne pomeni uveljavljanja formularne narave Pogodbe, kot to v izpodbijani sodbi zmotno zaključuje sodišče druge stopnje. Ne glede na to je tudi ta revizijski očitek neprepričljiv, ker revidentka ne zatrjuje, v čem je nejasnost določila 10. člena Pogodbe. Ravno nasprotno, pritrjuje, da predmetni člen govori o nepovratnih sredstvih, namenjenih kritju stroškov vzdrževanja. Ker tako revidentka ni zatrjevala, zakaj naj bi bila določba 10. člena Pogodbe nejasna, tudi razlagalno pravilo iz 100. člena ZOR ni uporabljivo. Glede na navedeno revizijsko sodišče zaključuje, da določba 10. člena Pogodbe veljavno in jasno opredeljuje obveznost tožeče stranke ter je bila v obravnavanem primeru pravilno uporabljena, tako kot se glasi. Zaradi veljavnega pogodbenega temelja glede obveznosti kritja vzdrževalnih stroškov tudi ni mogoče uporabiti določb ZOR o neupravičeni obogatitvi.

13. V okviru revizijskih očitkov o bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka revidentka meni, da je sodišče prve stopnje ravnalo v nasprotju z ZPP, ker v ponovljenem postopku ni izvedlo nobenega novega dokaza. Poleg tega po sprejetju sklepa o postavitvi izvedenca gradbene stroke tega dokaza ni izvedlo, sklepa pa ni razveljavilo. Sodbi sodišč prve in druge stopnje zato naj ne bi imeli razlogov o odločilnih dejstvih. Temu očitku ni mogoče pritrditi. Ker je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožbeni zahtevek v skladu z 10. členom Pogodbe potrebno zavrniti že po temelju, bi izvedba predlaganega dokaza z izvedencem za dokazovanje višine stroškov vzdrževanja pomenila dokazovanje pravno nerelevantnih dejstev. Sodišče je zato ravnalo skladno z določbo 213. člena ZPP, ko je zaradi pravne nerelevantnosti opustilo izvedbo predhodno sicer že dopuščenega dokaza, odsotnost razlogov o višini zahtevka pa v opisani procesni situaciji ne more imeti pomena absolutne bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

14. Revizijsko sodišče je revizijo zavrnilo na podlagi 378. člena ZPP.

15. Odločitev o stroških temelji na prvem odstavku 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pravnim sredstvom ni uspela, mora toženi stranki povrniti stroške odgovora na revizijo, materialne stroške ter 20% DDV na odvetniške storitve, ki so odmerjeni po specificiranem stroškovniku, upoštevajoč določbe Odvetniške tarife, in skupaj znašajo 1.095,54 EUR. Tožeča stranka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

Op. št. (1): Prim. sodba in sklep II Ips 330/2004 Op. št. (2): Tako tudi sodba VSS II Ips 488/92