Jedro

V konkretnem primeru je bistvo spora odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas po ZPSPP, ki v 24. in 26. členu določata le dva pogoja za veljavno odpoved - sodna odpoved in najmanj enoletni odpovedni rok. Ker zakon ne zahteva utemeljenega razloga (političnega, ekonomskega ali kakršnega koli drugega razloga), so morebitni motivi župana in potek postopkov javnih razpisov v drugih zadevah pravno nepomembni za odločitev o prenehanju najemnega razmerja v konkretnem primeru.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da se Pogodba o uporabi poslovnih prostorov št. ... z dne 28. 11. 2014, Aneks št. 1 z dne 6. 2. 2018 ter Aneks št. 2 z dne 10. 5. 2023, sklenjena med tožečo stranko Mestno občino A (v nadaljevanju tožnica), in toženo stranko B. B. (v nadaljevanju toženka), za poslovni prostor z ID znakom: del stavbe ...-1296-10 (ID ...) na naslovu X., v 1. nadstropju v izmeri 63,64 m2, odpove z 1-letnim odpovednim rokom, ki začne teči 1. 4. 2025 (točka I. izreka); da je toženka dolžna po poteku 1-letnega odpovednega roka, ki začne teči 1. 4. 2025, izprazniti poslovni prostor z ID znakom: del stavbe ...-1296-10 (ID ...) na naslovu X., v 1. nadstropju v izmeri 63,64 m2, ki ga zaseda po sklenjeni Pogodbi o uporabi poslovnih prostorov št. ... z dne 28. 11. 2014, Aneksu št. 1 z dne 6. 2. 2018 ter Aneksu št. 2 z dne 10. 5. 2023 in ga prostega oseb in stvari ter v stanju, v kakršnem ga je prevzela, izročiti v posest tožnici (točka II. izreka). Odločilo je še, da je toženka dolžna tožnici povrniti pravdne stroške v znesku 44,60 EUR, v roku 15 dni od vročitve sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka III. izreka).

2.Toženka s pravočasno pritožbo izpodbija navedeno sodbo in uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožnica sodišču prve stopnje očita, da je spor presojalo ozko formalistično, brez celovite presoje odločilnih dejanskih okoliščin, predvsem pa brez presoje očitne osebne in politične motiviranosti župana, zaradi česar je izpodbijana sodba nezakonita in nepravilna. Sodišče prve stopnje je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka, ko je neutemeljeno zavrnilo dokazne predloge toženke za zaslišanje ključnih prič, ki bi lahko dokazale, da je odpoved osebno in politično motivirano dejanje župana, ne pa zakoniti interes tožnice. Toženka poudarja, da je sodišče dejansko stanje ugotovilo nepopolno, saj ni preverilo, ali je odpoved skladna z letnim načrtom ravnanja s premoženjem občine in ali župan sploh ima ustrezna pooblastila za takšno razpolaganje. V pritožbi je izpostavljena tudi zmotna uporaba materialnega prava, predvsem glede vprašanja odpovedi najemne pogodbe ob neprimernem času, saj se enoletni odpovedni rok izteče ravno v času ključne politične kampanje (državnozborske volitve 2026), kar ob hkratnem županovem onemogočanju pridobitve nadomestnih prostorov (ustavitev postopka javnega razpisa) predstavlja zlorabo pravic in kršitev načela vestnosti in poštenja. Pritožnica še dodaja, da v začetni fazi postopka tožbeni zahtevek ni bil pravilno oblikovan, saj ni jasno in določno vseboval oblikovalnega zahtevka za sodno odpoved najemne pogodbe, ampak je bil usmerjen v neposredno izpraznitev poslovnega prostora. Sodišču druge stopnje predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva povračilo pritožbenih stroškov.

3.Tožnica v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in se zavzema za zavrnitev pritožbe ter potrditev izpodbijane odločitve. Zahteva povračilo pritožbenih stroškov.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V skladu s 350. členom ZPP preizkusi pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava.

6.Opravljen preizkus ni pokazal niti po uradni dolžnosti upoštevnih niti pritožbeno uveljavljanih kršitev določb pravdnega postopka. Sodišče prve stopnje se je v sodbi opredelilo do vseh pravno relevantnih navedb pravdnih strank, izpodbijano sodbo je zadostno obrazložilo ter na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

7.Neutemeljene so pritožbene navedbe, ki se nanašajo na bistveno kršitev določb postopka v zvezi z zavrnitvijo dokaznih predlogov toženke za zaslišanje prič, ki bi lahko dokazale, da odpoved najemne pogodbe predstavlja osebno in politično motivirano dejanje župana, ne pa zakonitega interesa tožnice. Upravičenja, ki izhajajo iz pravice do izjave, so varovana v okviru 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Eno izmed upravičenj, ki jih vsebuje pravica do izjave, kot ustavno pravno procesno jamstvo (22. člen Ustave RS - v nadaljevanju URS in 5. člen ZPP), daje v dokaznem postopku stranki pravico, da v njem sodeluje, predlaga dokaze ter se izreče o dokaznih predlogih nasprotne stranke. Za sodišče pa iz te ustavne pravice izhaja obveznost, da dokazne predloge strank pretehta in predlagane dokaze, če se nanašajo na dejstva, ki so v sporu pravno relevantna, izvede. Sodišče pa ni dolžno slediti dokaznim predlogom strank, če oceni, da izvedba predlaganega dokaza na odločitev sodišča ne bi mogla vplivati1, vendar mora zavrnitev dokaznega predloga stranke ustrezno obrazložiti, kar je sodišče prve stopnje storilo v točki 6. obrazložitve izpodbijane sodbe.

8.V konkretnem primeru je bistvo spora odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ki v 24. in 26. členu določata le dva pogoja za veljavno odpoved - sodna odpoved in najmanj enoletni odpovedni rok. Ker zakon ne zahteva utemeljenega razloga (političnega, ekonomskega ali kakršnega koli drugega razloga), so morebitni motivi župana in potek postopkov javnih razpisov v drugih zadevah pravno nepomembni za odločitev o prenehanju najemnega razmerja v konkretnem primeru.

9.Toženka je s pričami C. C. ,D. D. in E. E. želela dokazovati splošno politično vzdušje, prakso občine v preteklosti in odpoved najemne pogodbe ob neprimernem času. Ker politična motivacija v civilnopravnem razmerju (najem), ob upoštevanju dolgega odpovednega roka, ne vpliva na zakonitost same odpovedi, sodišču prve stopnje navedenih prič ni bilo treba zaslišati. Zavrnitev dokaznih predlogov je po oceni pritožbenega sodišča pravilna, saj so bili dokazi predlagani glede dejstev, ki pravno niso odločilna. Sodišče prve stopnje tako ni opravilo nedopustne vnaprejšnje dokazne ocene, kot mu neutemeljeno očita pritožba, prav tako tudi ni kršilo procesne določbe, ki terja navedbo razlogov za zavrnitev dokazov (drugi odstavek 287. člena ZPP), niti ni toženki kršilo pravice do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člen ZPP).

10.Ker ZPSPP in pogodba ne zahtevata utemeljenega razloga za odpoved, so tudi pritožbene navedbe toženke, ki se nanašajo na javnopravne akte (letni načrt ravnanja s stvarnim premoženjem) ali na milejše možnosti za dosego cilja, neutemeljene. Sodišče prve stopnje ni bilo dolžno ugotavljati dejanskega interesa tožnice za odpoved najemnega razmerja, saj lahko slednja v skladu z zakonom in pogodbenimi določili pogodbo sodno odpove kadarkoli, brez navedbe razloga, upoštevaje zakonsko določen enoletni odpovedni rok. Sodišče prve stopnje posledično ni bilo dolžno ugotavljati, ali tožnica predmetne prostore dejansko potrebuje. Kot izhaja iz točke 12. obrazložitve izpodbijane sodbe, je enoletni odpovedni rok namenjen prav temu, da najemnik prilagodi svoje poslovanje in si najde druge prostore2. To varstvo je bilo toženki v celoti zagotovljeno.

11.Posledično so neutemeljene tudi pritožbene navedbe, da je bila odpoved dana ob nepravem času. Upoštevaje, da je sodišče prve stopnje na podlagi predloženih listin pravilno ugotovilo, da je tožnica že pred vložitvijo tožbe (dne 21. 6. 2023, 5. 7. 2023 in 23. 10. 2024) večkrat poskušala doseči sporazumno prekinitev najemnega razmerja, in da je bila toženka že bistveno pred pričetkom teka enoletnega odpovednega roka seznanjena s to namero tožnice, se neutemeljeno sklicuje na neprimeren čas zaradi volitev. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da toženka z ugovorom o odpovedi ob nepravem času ne more biti uspešna in je utemeljeno zavrnilo predlagane dokaze (zaslišanje prič), ki bi dokazovali politični kontekst odpovedi, saj ta na obstoj pravice do odpovedi najemne pogodbe nima nikakršnega vpliva.

12.Glede pritožbenih navedb, ki se nanašajo na pooblastila župana, pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje iz točke 11. obrazložitve izpodbijane sodbe, da odločitev župana ne presega njegovih pooblastil, zaradi česar odpoved najemne pogodbe ni nezakonita. Kot je pravilno izpostavilo sodišče prve stopnje, toženka v tem razmerju nastopa kot lastnik nepremičnine (subjekt civilnega prava) in ne kot organ oblasti. Prvi odstavek 33. člen Zakona o lokalni samoupravi (ZLS) določa, da župan predstavlja in zastopa občino. Odpoved najemne pogodbe in vložitev tožbe za izpraznitev poslovnih prostorov predstavljata dejanji poslovanja in upravljanja s premoženjem, za katera je župan neposredno pooblaščen na podlagi tega zakona, zaradi česar je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da župan s svojim ravnanjem ni prekoračil pooblastil, ki jih ima kot zastopnik občine v civilnopravnih razmerjih.

13.Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da tožbeni zahtevek v začetni fazi postopka ni bil pravilno oblikovan, ker naj ne bi vseboval jasnega oblikovalnega zahtevka za sodno odpoved. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje iz točke 10. obrazložitve izpodbijane sodbe, da je bil tožbeni zahtevek postavljen pravilno, saj iz vsebine tožbe izhaja, da tožnica uveljavlja oblikovalni zahtevek, s katerim sodno odpoveduje najemno razmerje in izpraznitveni zahtevek, s katerim zahteva izpraznitev in izročitev poslovnega prostora.

14.Ker je odpoved podala upravičena oseba (lastnik po zakonitem zastopniku), ob spoštovanju zakonskega odpovednega roka, je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, zato je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožnica pa z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispevala k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji (prvi odstavek 155. člena ZPP).