Jedro

Določba četrtega odstavka 178. člena ZIZ nalaga stranki, da v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti pa do dneva prodaje precej spremenila in v primeru, ko se stranka v takšnem predlogu sklicuje na novo predloženo cenilno mnenje, je dolžnost sodišča, da opravi primerjavo z mnenjem, na podlagi katerega je ugotovilo vrednost nepremičnine s pravnomočnim sklepom o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter se zadeva vrne v ponovno odločanje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog dolžnice, da se ugotovi nova vrednost nepremičnine parc. št. 28/0 k. o. X. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je predlog dolžnice vložen pravočasno, vendar iz nove cenitve izvedenca A. A., iz katere izhaja vrednost nepremičnine v višini 33.760,00 EUR, ni mogoče ugotoviti, da je sprememba oziroma tržna vrednost nepremičnine posledica določenih sprememb na nepremičnini. Sodišče zaključi, da v cenitvi izvedenca A. A. ni narejena primerjava s prvo cenitvijo niti niso navedene konkretne okoliščine, ki naj bi vplivale na spremembo tržne vrednosti nepremičnine. Pri spremembi vrednosti nepremičnine pa ne gre takrat, kadar drug cenilec, ki ga privatno angažira stranka, drugače ovrednoti nepremičnino, kot jo je ovrednotil sodni cenilec v postopku ugotavljanja vrednosti nepremičnine. Cenitev tako ne pove, iz katerih razlogov naj bi v časovnem obdobju od prve cenitve iz leta 2009 pa do cenitve na dan 25. 3. 2015, prišlo do spremembe vrednosti nepremičnine.

2. Zoper sklep vlaga laično pritožbo dolžnica in navaja, da cenitev iz leta 2009 izhaja iz vrednosti nepremičnine, ki je bila ugotovljena z zunanjim ogledom objekta, torej brez ogleda notranjosti, za katero v cenitvi navaja kot nedokončano. Ves čas postopka trdi, da je notranjost objekta dokončana oziroma je dokončan njen pritlični del, ki vsebuje sobo, kuhinjo in kopalnico. V navedeni nepremičnini je od leta 2013 živi njen partner B. B. Objekt je priključen na vodovodno omrežje, izvedena je greznica in telekomunikacijski priključek. Navedene priključke pa cenitev iz leta 2009 zanika. Za ogrevanje objekta je izvedeno centralno ogrevanje na trda goriva, na obeh straneh objekta pa sta pričeti gradnji prizidkov, od katerih je eden zaključen z armirano betonsko ploščo in je bil zgrajen leta 2014. Prav tako je urejena zunanja ureditev, kar v cenitvi iz leta 2009 ni upoštevano. Zato je po njeni oceni vrednost nepremičnine večja, sestavni del cenitve pa so tudi fotografije zunanjosti in notranjosti objekta, iz katerih se v primerjavi s cenitvijo iz leta 2009 lahko ugotovi, da navedene trditve držijo. Zato predlaga sodišču, da njene pripombe upošteva in s tem upošteva tudi cenitev, ki je bila dostavljena z njene strani.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

5. Namen izvršilnega postopka je poplačilo upnikove terjatve, ki je bila ugotovljena s pravnomočnim sklepom o izvršbi. V izvršilnem postopku morajo biti upoštevani po načelu enakosti tako interesi upnika, kakor tudi interesi dolžnika. ZIZ v četrtem odstavku 178. člena določa možnost, da lahko katera od strank postopka predlaga najpozneje 8. dni pred prodajnim narokom, da sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje pod pogojem, da se predloži mnenje cenilca o tržni vrednosti nepremičnine, s katerim se verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti pa do dneva prodaje precej spremenila. Gre za primere posebnega varstva strank proti pravnomočnemu sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnine in ravno zaradi izjeme od sicer splošnega pravila, da zoper pravnomočne sklepe ni posebnega pravnega varstva, je potrebno institut predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine obravnavati ožje in strožje. Razlog, zaradi katerega pa sodišče lahko takšnemu predlogu ugodi in odredi ponovno cenitev nepremičnine pa je, da stranka s predložitvijo mnenja cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti precej spremenila. Stranka je tako dolžna predložiti mnenje cenilca, iz katerega izhaja, da se je vrednost nepremičnine od dneva, ko je bila ugotovljena njena vrednost pa do dneva dražbe precej spremenila zaradi določenih okoliščin, ki so vplivale na spremembo vrednosti nepremičnine. Med okoliščine, ki vplivajo na spremembo vrednosti nepremičnine pa poleg daljšega časovnega obdobja, ki je poteklo od cenitve, na podlagi katere je sodišče prve stopnje ugotovilo vrednost nepremičnine pa do cenitve, s katero stranka izkazuje določene okoliščine, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, sodi tudi okoliščina, da se je v nepremičnino vlagalo in vrednost vložka tako vpliva na ugotovljeno vrednost nepremičnine, ki naj bi se zaradi opravljenih vlaganj spremenila. Zato mora sodišče v takšnem primeru opraviti primerjavo cenitve, ki je podlaga za sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine z na novo ocenjeno vrednostjo nepremičnine.

6. Dolžnica je v predlogu z dne 20. 4. 2015 navedla, da sodišču dostavlja novo cenitev njene nepremičnine, iz katere izhaja, da je vrednost objekta bistveno višja od vrednosti nepremičnine, ki je navedena kot prodajna cena v odredbi o prodaji nepremičnine. Dolžnica res v svojem predlogu z dne 20. 4. 2015 ni zatrjevala obstoj okoliščin, ki jih zatrjuje sedaj v pritožbi zoper izpodbijani sklep in sicer, da je od leta 2013 dalje prišlo do vlaganj v nepremičnino in je že zaradi tega vrednost nepremičnine sedaj višja, temveč se je v celoti sklicevala na cenilno poročilo z dne 25. 3. 2015, ki ga je izdelal A. A. Ta je zaključil, da je vrednost nepremičnine 33.760,00 EUR, iz samega cenilnega mnenja pa tudi izhaja, da je bil opravljen ogled nepremičnine in je cenilec ugotovil, da gre v notranjosti objekta za ometene in beljene stene, kuhinja ima tlak ter omet s kuhinjskimi elementi, sanitarije so obdelane s keramiko s sanitarno opremo (lijak, tuš, kad), kar pa nedvomno ni bilo zajeto niti v cenitvi iz leta 2009, ki je podlaga za ugotovitev vrednosti nepremičnine po pravnomočnem sklepu o ugotoviti vrednosti nepremičnine niti v cenitvi iz leta 2013, ki jo je predložila dolžnica. Cenitev iz leta 2009 izhaja iz predpostavke cenitve nepremičnine s strani zunanjega ogleda, iz cenitve pa je razvidno, da objekt predstavlja pritličje in mansardo, zunanje ureditve ni, komunalna oprema pa predstavlja asfaltna cesta in individualna elektrika. V dopolnitvi mnenja je cenilec pojasnil, da zaradi nemožnosti notranjega ogleda notranjost objekta verjetno ni dokončana, ter da gre za nedokončane in propadajoče konstrukcije, v cenitvi, na katero pa se sklicuje dolžnica z dne 28. 3. 2015 pa izhaja ravno nasprotno.

7. Določba četrtega odstavka 178. člena ZIZ tako nalaga stranki, da v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti pa do dneva prodaje precej spremenila in v primeru, ko se stranka v takšnem predlogu sklicuje na novo predloženo cenilno mnenje, je dolžnost sodišča, da opravi primerjavo z mnenjem, na podlagi katerega je ugotovilo vrednost nepremičnine s pravnomočnim sklepom o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. Po oceni pritožbenega sodišča je zatrjevala obstoj okoliščin (vlaganje v nepremičnino), kar bi lahko vplivalo na novo oziroma višjo vrednost nepremičnine. Zato po oceni pritožbenega sodišča ni pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da dolžnica ni navajala razlogov za spremenjeno vrednost nepremičnine. Predlog za novo ugotovitev vrednosti nepremičnine je skupaj z novim predloženim cenilnim mnenjem tista celota, ki jo mora sodišče upoštevati in kadar se stranka v predlogu na to cenitev sklicuje, je dolžnost sodišča, da opravi primerjavo novega cenilnega mnenja s cenilnim mnenjem, ki je bil podlaga za ugotovitev vrednosti nepremičnine po pravnomočnem sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.

8. Pritožbeno sodišče je iz navedenih razlogov pritožbi dolžnice ugodilo ter sklep sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo v ponovno odločanje po 3. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. V ponovnem postopku bo sodišče prve stopnje moralo opraviti primerjavo obeh cenilnih mnenj in v primeru, v kolikor bo ugotovilo, da je dolžnica izpolnila pogoje po četrtem odstavku 178. člena ZIZ, na prodajnem naroku z odredbo ugotoviti novo vrednost nepremičnine.