Jedro

Iz določbe 3. odstavka 20. člena SZ izhaja, da je na prodajalcu dokazno breme, da dokaže, da je predkupni upravičenec izvedel za pogodbo več kot 30 dni pred tem, ko je vložil tožbo.

Izrek

Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo o dveh pravdnih zadevah, ki jih je združilo v enotno obravnavanje. V točki I izreka je tako ugodilo tožbenemu zahtevku tožnika J. P. in odločilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba, sklenjena med M. d.d. in M. J. z dne 9.7.1997, št. 34/97, za medsebojno dogovorjeno kupnino 1.700.000,00 SIT, ki je bila s strani prodajalca overjena pri notarju A. Š. dne 23.7.1997, na podlagi katere je M. J. kupila stanovanjsko hišo v B., v izmeri 250,00 m2, zelenico v izmeri 300 m2 in dvorišče v izmeri 500 m2, vse stoječe na parceli 289/1 k.o. B. Nadalje pa je ugodilo zahtevku istega tožnika na ugotovitev, da je le ta od prvotožene stranke, ki je pravni naslednik M. S. d.o.o. na podlagi pogodbe o prodaji stanovanja z dne 22.1.1993 kupil stanovanje, nahajajoče se v stanovanjski hiši v B., stoječi na parc. št. 289/1 k.o. B. za medsebojno dogovorjeno kupnino 630.471,00 SIT, kar predstavlja 40% ali 4/10 solastninskega deleža te nepremičnine, glede na celoto. To je dolžna M. priznati, ob tožnikovi protiobveznosti, da v navedenem znesku poravna kupnino, ter je dolžna pri teh nepremičninah izstaviti za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi sposobno listino, na podlagi katere se bo vknjižila lastninska pravica na ime tožnika do 4/10, vse v 15 dneh, pod izvršbo. Odločilo je tudi, da sta toženi stranki dolžni tožniku nerazdelno povrniti pravdne stroške v znesku 149.104,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila.

V točki II izreka pa je nato zavrnilo tožbeni zahtevek J. P. starejšega, ki je v tožbenem zahtevku prav tako zahteval, da se razveljavi kupoprodajna pogodba, sklenjena dne 9.7.1997 med prvo toženo in drugo toženo stranko za medsebojno dogovorjeno kupnino 1.700.000,00 SIT, na podlagi katere je druga tožena stranka kupila stanovanjsko hišo v B., v izmeri 250,00 m2, zelenico v izmeri 300 m2 in dvorišče v izmeri 500 m2, vse stoječe na parceli 289/1 k.o. Boštanj. Zavrnilo je tudi nadaljnji tožbeni zahtevek, da je prva tožena stranka dolžna s tožnikom P. J. starejšim skleniti prodajno pogodbo za nakup stanovanja, nahajajočega se v prvem nadstropju, št. 4, v velikosti 46,40 m2 ali v solastninskem deležu 33/100 glede na celoto, nahajajoče se v stanovanjski hiši v B., stoječi na parceli št. 289/1 k.o. B., za kupnino v skladu s Stanovanjskim zakonom. Odločilo je, da je tožnik dolžan prvi toženi stranki plačati 99.135,00 SIT pravdnih stroškov, drugi toženi stranki pa 65.534,00 SIT, vse v 15 dneh, pod izvršbo.

Zoper to sodbo se je v zvezi z odločitvijo sodišča prve stopnje o zahtevku J. P. (točka I izreka sodbe prve stopnje) pritožila druga tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge, ki jih predvideva Zakon o pravdnem postopku (ZPP) v 1. odstavku 338. člena. V pritožbi navaja, da je pogodba z dne 22.1.1993 nična zaradi razlogov iz 88. člena Zakona o denacionalizaciji (Zden), ki določa, da z dnem njegove uveljavitve (7.12.1991) ni dopustno nobeno razpolaganje z nepremičninami oziroma s premoženjem, glede katerega po določbah tega zakona obstaja dolžnost vrnitve. Na ničnost pazi sodišče po uradni dolžnosti, zato bi tudi iz tega razloga sodišče moralo tožbeni zahtevek zavrniti. Sicer pa je tudi iz listinskih dokazov (npr. dopis prve toženke z dne 4.11.1993) jasno razvidno, da sta tožnik in prva toženka kupno pogodbo z dne 22.1.1993 tudi sami razdrli, prva toženka pa je obljubila stanovanje prodati tožniku, če zahteva za denacionalizacijo ne bo vložena. Druga toženka je zahtevo za denacionalizacijo vložila, vendar ji nepremičnina ni bila vrnjena v denacionalizacijskem postopku, ker je bila vključena v postopek lastninskega preoblikovanja podjetja, prva toženka pa ni predlagala izdaje začasne odredbe. Če bi tožnik in prva toženka šteli, da stara pogodba ni razdrta in da še velja, potem bi ne govorili o tem, da bosta sklenili novo pogodbo oziroma da (šele) bo prva toženka tožniku prodala stanovanje. Tožba pa je po mnenju pritožnice pomanjkljiva tudi v procesnem pomenu. Sodišče molči o zatrjevani predkupni pravici tožnika. Če bi prvi tožnik svoj zahtevek opiral na določbe 20. člena Stanovanjskega zakona (SZ), bi moral pri sodišču položiti zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe. Ker tega ni storil, bi sodišče moralo tožbo zavreči. Kupnina, ki bi jo moral položiti tožnik pri sodišču pa nikakor ni zgolj 630.471,00 SIT. Tožnik ne more zahtevati razveljavitve celotne pogodbe, če uveljavlja le predkupno pravico na delu stavbe, torej le na enem stanovanju ( v stanovanjski stavbi je pet stanovanj), medtem ko je predmet sporne pogodbe celotna stanovanjska stavba s parc. št. 289/1, ki hkrati tudi presega pojem funkcionalnega zemljišča. Prav tako tožnik ne more zahtevati idealnega solastnega deleža na celotni stavbi, ob hkratni trditvi, da mu pripada izključna lastninska pravica le na enem stanovanju. Tožbeni zahtevek je zato nesklepčen in bi ga sodišče že zaradi tega moralo zavrniti. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrže oziroma zavrne, podrejeno pa razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Zoper odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka tožnika J. P. starejšega (točka II izreka sodbe) pa se je pritožil tožnik po svojem pooblaščencu. Uveljavlja vse pritožbene razloge, predvidene v ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da sodba temelji na zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Tožnik J. P. st. za predmetno prodajo ni izvedel že dne 15.10.1997, ampak je ta datum naveden na obvestilu T. d.o.o., iz katerega je tožnik šele uspel razbrati, da je bilo njegovo stanovanje v sklopu stanovanjske hiše. Drži, da se je po prejetem obvestilu tožnik pogovarjal s svojim sinom, vendar to ni bilo neposredno po prejetem obvestilu in obvestilo k tožniku tudi ni prišlo v času, ki je na njem naveden kot datum sestave, ampak kasneje. Tožnik je še isti teden, ko je izvedel za predmetno prodajo in ko je prejel obvestilo, odšel k odvetniku B. P., ki je že zastopal njegovega sina. Odvetnik pa je tožbo vložil takoj po pogovoru. Če bi bil tožnik obveščen o prodaji istočasno kot njegov sin, bi že takrat skupaj z njim odšel k odvetniku in bi bila tožba sočasno vložena za oba. Z zaslišanjem tožnika niso bile v celoti in popolnoma razčiščene vse okoliščine, ki so pomembne za razsojo te zadeve. Predlaga, da se zasliši odvetnik B. P., za katerega je tožnik šele sedaj izvedel, da se dogodka spominja.

Pritožbi sta utemeljeni.

O pritožbi druge tožene stranke zoper odločitev sodišča prve stopnje o zahtevku tožnika J. P. (točka I izreka sodbe prve stopnje): Druga tožena stranka je šele v pritožbi pričela zatrjevati dejansko podlago, ki naj bi utemeljevala ničnost pogodbe z dne 22.1.1993 zaradi prepovedi iz 88. čl. Zakona o denacionalizaciji (ZDEN). Res je sicer sodišče dolžno na ničnost paziti po uradni dolžnosti, vendar pa so stranke tiste, ki jih zadane trditveno breme glede dejanskih okoliščin, na podlagi katerih je mogoče sklepati o ničnosti pogodbe.

Tudi sicer pa iz pritožbenih navedb druge tožene stranke, da je vložila zahtevo za denacionalizacijo, vendar ji nepremičnina ni bila vrnjena v denacionalizacijskem postopku, ker je bila vključena v postopek lastninskega preoblikovanja podjetja, prva tožena stranka (verjetno pravilno mišljeno: druga tožena stranka) pa ni predlagala izdaje začasne odredbe, ne izhaja zatrjevana posledica - ničnost sporne prodajne pogodbe. Za takšno nepremičnino, za katero začasna odredba po Zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP; člen 9, 15) ni bila predlagana, namreč ne obstaja dolžnost vrnitve in zanjo tudi ne velja prepoved razpolaganja iz 88. člena Zden. Pritožbeno sodišče zato nima pomislekov v pravilnost odločitve sodišča prve stopnje.

Neutemeljene so pritožbene navedbe o tem, da sta tožnik in prva tožena stranka kupno pogodbo z dne 22.1.1993 razdrli. V zvezi s tem je prepričljiva razlaga sodišča prve stopnje, da dopis z dne 4.11.1993 le potrjuje, da pogodba o prodaji z dne 22.1.1993 ni bila razdrta, ker se v tem dopisu tožniku potrjuje, da mu bo, če zahtevka za denacionalizacijo ne bo, stanovanje prodano, kot so se dogovorili. Sprejemljiva je tudi razlaga sodišča prve stopnje, da sta stranki s tem naknadno le postavili odložni pogoj, da bo pogodba veljavna, če nepremičnina ne bo vrnjena denacionalizacijskim upravičencem.

Druga tožena stranka v pritožbi neutemeljeno navaja, da sodišče molči o zatrjevani predkupni pravici tožnika. V zvezi s tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je tožeča stranka (J. P. mlajši) v tožbi navajala dve dejanski in pravni podlagi za svoj zahtevek. To sta predkupna pravica tožnika (določbe 18. - 21. člena Stanovanjskega zakona) in izpolnitev pogodbe z dne 22.1.1993, ki jo je morala prva tožena stranka skleniti na podlagi prisilnih določb Stanovanjskega zakona (117. člen in naslednji). Če je sodišče prve stopnje ugodilo zahtevku na eni podlagi, ni nobene potrebe po tem, da bi obravnavalo tudi drugo zatrjevano podlago (predkupna pravica). Zato tudi ni na mestu pritožbena trditev, da bi moralo sodišče tožbo zavreči, ker tožnik ni položil kupnine.

Druga tožena stranka pa v pritožbi utemeljeno navaja, da tožnik ne more zahtevati razveljavitve (pri čemer gre za izpodbojnost in ne ničnost) celotne pogodbe, če sam hkrati zahteva ugotovitev, da je sklenil kupno pogodbo le za eno izmed stanovanj v sporni nepremičnini in le za to stanovanje na podlagi te pogodbe tudi zahteva izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo. Za takšen zahtevek namreč nima pravnega interesa.

Prav tako so utemeljene pritožbene navedbe, da tožnik ne more zahtevati idealnega solastnega deleža na celotni stavbi, ob hkratni trditvi, da mu pripada izključna lastninska pravica le na enem stanovanju.

V 12. členu Stanovanjskega zakona (SZ) je določeno, da je stanovanje kot posamezni del stanovanjske hiše lahko v lastnini pravnih ali fizičnih oseb (etažna lastnina). Stanovanjski zakon torej v poglavju o lastninskopravnih razmerjih ne omogoča pridobitve lastninske pravice na celotni večstanovanjski hiši, temveč le na stanovanju kot posameznemu delu stavbe (etažna lastnina) in le takšna enota je lahko tudi predmet vknjižbe v zemljiško knjigo. V solastnini so le skupni prostori, objekti in naprave v stanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče, pri čemer je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. Tudi iz pogodbe o prodaji stanovanja z dne 22.1.1993 je razvidno, da je bil njen predmet stanovanje v stanovanjski hiši B. V skladu s to pogodbo mora biti zato tudi zahtevek tožnika na izstavitev listine, pri čemer mora tožnik v svojem zahtevku stanovanje opredeliti tako, da navede vsaj njegovo številko, lokacijo in izmero.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi druge tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo v točki I izreka razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, da ponovno obravnava vsa sporna vprašanja, na katera je bilo opozorjeno.

O pritožbi tožnika J. P. starejšega zoper odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi njegovega tožbenega zahtevka (točka II izreka sodbe): Ta tožnik je kot dejansko in pravno podlago svojega tožbenega zahtevka navedel svojo predkupno pravico, ki naj bi jo kot najemnik stanovanja imel v skladu z določbami Stanovanjskega zakona v členih 18 - 21. Sodišče prve stopnje je njegov zahtevek zavrnilo, ker je ugotovilo, da tožnik ni pravočasno sodno uveljavil kršitve predkupne pravice. To odločitev je oprlo na določbo 3. odstavka 20. člena SZ, ki določa, da v primeru, da prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 30 dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnik za pogodbo o prodaji sporne nepremičnine izvedel dne 15.10.1997, tožbo pa je vložil dne 31.12.1997, je zaključilo, da je njegov zahtevek prepozen.

Pritožba izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožnik izvedel za pogodbo o prodaji nepremičnine s strani prve toženke drugi toženki že dne 15.10.1997, saj obvestila ni prejel neposredno po datumu, ki je v njem naveden kot datum sestave, s sinom (J. P. mlajši) pa se tudi ni pogovarjal neposredno po prejemu pisma.

Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe navedlo, da je prvi tožnik s pisno izjavo druge toženke z dne 15.10.1997, s katero je potrdila obstoj pogodbe o prodaji nepremičnine in s tem tudi spornega stanovanja, dokazoval, da je dne 15.10.1997 tudi izvedel o pogodbi. Navedeno pa pomeni, da je tudi tožnik (J. P. st.) dne 15.10.1997 izvedel za pogodbo o prodaji nepremičnine parc. št. 289/1 k.o. B. in s tem tudi stanovanja drugi toženki. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo, zakaj je štelo, da je tudi tožnik izvedel za sporno pogodbo na dan 15.10.1997. Sodba o tem odločilnem dejstvu nima razlogov, zato je ni mogoče preizkusiti in je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi tožnika in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi določbe 1. odstavka 354. člena ZPP razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje pojasniti, zakaj šteje, da je tožnik izvedel za sporno pogodbo več kot 30 dni pred tem, ko je vložil tožbo. Pri tem pritožbeno sodišče pripominja, da iz določbe 3. odstavka 20. člena SZ izhaja, da je na prodajalcu dokazno breme, da dokaže, da je tožnik izvedel za pogodbo več kot 30 dni pred tem, ko je vložil tožbo. Dolžnost prodajalca je namreč, da predloži pogodbo na vpogled predkupnemu upravičencu. Zato mora on dokazati, da predkupni upravičenec tožbe ni vložil pravočasno, ker je za pogodbo izvedel že več kot 30 dni pred tem, ko je vložil tožbo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.