Jedro

Zahteva tožnikov, naj sodišče etažnim lastnikom pošlje elaborat in jih pozove, naj se izjasnijo ali se s predlaganimi spremembami strinjajo, ni utemeljena, saj ima stavba, v kateri je skupni del stavbe, za katerega predlagata spremembe v katastru stavb, upravnika. Ker ta soglasja k predlaganim spremembam ni podal, s tem ni izpolnjen eden od pogojev za spremembo vpisov v katastru stavb in je zato odločitev tožene stranke pravilna.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Tožnika sta pri Geodetski upravi Republike Slovenije, Območni geodetski upravi Koper, Geodetski pisarni Sežana (v nadaljevanju prvostopenjski organ) v skladu z 87. členom Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) dne 27. 10. 2014 vložila zahtevo za vpis sprememb podatkov v kataster stavb za del stavbe št. ..., ki je povezana s parc. št. 259/23 k.o.A.. K zahtevi sta priložila elaborat za vpis sprememb. Prvostopenjski organ je zahtevo preizkusil v skladu z 95. členom ZEN ter ugotovil, da elaborat ne izpolnjuje zahtev za vpis sprememb podatkov v kataster stavb. Upravnika stavbe B., d.o.o. (v nadaljevanju upravnik stavbe) je namreč pozval, da v določenem roku poda izjavo ali se strinja oziroma ali se ne strinja s predlagano spremembo podatkov katastra stavb, ta pa je odgovoril, da k predlagani spremembi ne daje soglasja. Ker s tem niso izpolnjeni pogoji za izdajo odločbe o vpisu spremembe podatkov katastra stavb, je prvostopenjski organ na podlagi 4. točke četrtega odstavka 95. člena ZEN vlogo tožnikov z odločbo, št. 02132-00120/2016-16 z dne 22. 11. 2017, zavrnil (v nadaljevanju izpodbijana odločba).

2. Tožnika sta zoper odločitev prvostopenjskega organa vložila pritožbo, ki jo je Ministrstvo za okolje in prostor (v nadaljevanju drugostopenjski organ) z 2. točko izreka odločbe, št. 3532-81/2016-9 z dne 11. 10. 2018, zavrnilo. Z isto odločbo je obenem še odločilo, da se sklep prvostopenjskega organa, št. 02132-00120/2016-10 z dne 23. 12. 2016, odpravi (1. točka izreka) ter da stroškov postopka ni bilo (3. točka izreka). V zvezi s pritožbo tožnikov zoper izpodbijani sklep je v obrazložitvi svoje odločitve drugostopenjski organ pojasnil, da so neutemeljene njune pritožbene navedbe, da bi ju moral prvostopenjski organ pozvati k dopolnitvi postopka in k izreku o strinjanju s predlaganimi spremembami katastra stavb, enako pa pozvati drugi druge etažne lastnike. 1. točka prvega odstavka 50. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) daje upravniku pooblastilo, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem. Razmerje med pooblastiteljem in pooblaščencem, torej med lastniki stavbe in upravnikom stavbe, temelji na njihovem dogovoru in je stvar civilnopravnega razmerja in ne predmetnega postopka. Iz tega razmerja izhajajo tudi obveznosti varovanja pravic in pravnih koristi zastopanih ter morebitna odškodninska odgovornost za nastalo škodo iz tega naslova. Urejanje razmerij med etažnimi lastniki je torej stvar medsebojnih dogovorov z upravnikom stavbe. V konkretnem primeru je upravnik stavbe pridobil podpise etažnih lastnikov, ki se ne strinjajo s predlaganimi spremembami podatkov v katastru stavb, kar je tudi utemeljen razlog, da je prvostopenjski organ zavrnil spremembe, ki sta jih zahtevala tožnika.

3. Tožnika se z odločitvijo tožene stranke ne strinjata. V tožbi navajata, da izpodbijata odločitev prvostopenjskega organa v zvezi z 2. in 3. točko odločbe drugostopenjskega organa, s katero je ta zavrnil njuno pritožbo zoper izpodbijano odločbo ter odločil, da stroškov postopa ni bilo. Pojasnjujeta, da sta v zemljiški knjigi predlagala, da se del stavbe ID ... vknjiži na njuno ime, saj so jima to v letu 1989 odobrili takratni etažni lastniki. Iz objektivnih razlogov vpis v zemljiško knjigo ni bil mogoč, saj je bila etažna delitev za stavbo izvedena v letu 2007. Dne 17. 7. 2008 je bila opravljena prva ustna obravnava elaborata spremembe podatkov katastra stavb. Podlaga za izpodbijani sklep je bila obravnava elaborata, ki je bil vložen zaradi vpisa sprememb podatkov v kataster stavb v skladu z določbo 87. člena ZEN. Iz zapisnika obravnave dopolnjenega elaborata z dne 22. 10. 2014 je razvidno, da so se vsi prisotni etažni lastniki s podpisom strinjali z elaboratom. Poleg tega so bili etažni lastniki podpisniki Pogodbe o medsebojnih razmerjih z dne 5. 6. 1989 in Pogodbe o prenosu trajne pravice uporabe na skupnih delih stanovanjskega bloka na naslovu ... iz istega leta, kar vse je podlaga za izvedbo predlaganega vpisa po uradni dolžnosti.

4. Tožena stranka tem dejstvom nasprotuje in navaja, da bi moralo biti pridobljeno soglasje upravnika stavbe. Ker imata tožnika pridobljeno soglasje etažnih lastnikov, bi morala tožena stranka uporabiti določbe SPZ in tožnikoma ugoditi, sicer gre za kršitev materialnega prava. V skladu z 11. členom ZEN je upravnik stavbe stranka v postopku in bi moral podpisati elaborat, vendar pa tega brez utemeljenega pojasnila ali razloga ni storil. Ker pa so etažni lastniki elaborat podpisali, to ne more biti razlog za zavrnitev njune zahteve. Tožnika sta torej predložila vse kar zahteva 95. člen ZEN, izpodbijana odločitev pa pomeni kršitev njune ustavne pravice do enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS in do poštenega odločanja po 6. členu Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (v nadaljevanju EKČP) ter jo je zato treba odpraviti. Dejstvo je, da je bil upravnik stavbe seznanjen s spremembo v predmetnem stanovanjskem objektu iz leta 2008 in bi moral zato zadeve urediti že sam po uradni dolžnosti. S spremembami je bila seznanjena tudi geodetska uprava in bi morala upravnika pozvati k vložitvi zahteve za vpis spremembe podatkov v katastru stavb. Soglasja etažnih lastnikov k spremembam sta tožnika pridobila že leta 1989. Prve obravnave elaborata v letu 2008 se je udeležil tudi upravnik stavbe, vendar nato ni ukrepal. Vabljen je bil tudi na obravnavo dopolnjenega elaborata dne 22. 10. 2014, ki pa se je ni udeležil niti ni opravičil izostanka, negativen odnos do predlaganih sprememb pa je pokazal tudi ob pozivu z dne 19. 9. 2016. 5. Drugostopenjski organ je zavrnil pritožbo, ne da bi odgovoril na njuno pritožbo z dne 25. 1. 2017, ki sta jo vložila zoper sklep prvostopenjskega organa št. 02132-00120/2016-8 dne 23. 12. 2016. Geodetska uprava upravnika stavbe ni pozvala k dopolnitvi elaborata za vpis spremembe v kataster, sta pa to storila tožnika z dopisom z dne 19. 9. 2016. Niti upravnik stavbe niti GURS na njun poziv nista odgovorila. Drugostopenjski organ o njuni pritožbi z dne 25. 1. 2017 ni odločal, s čimer so bile kršene določbe 240. in 241. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP). Tožnika sodišču predlagata, naj njuni tožbi ugodi in dovoli zahtevani vpis, podrejeno pa, da izpodbijano odločbo odpravi ter zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovno odločanje. Tožena stranka naj jima tudi povrne stroške postopka.

6. Tožena stranka, ki je sodišču poslala upravne spise, na tožbo po vsebini ni odgovorila.

7. Sodišče je tožbo vročilo tudi upravniku stavbe, kot stranki z interesom. Ta je v odgovoru na tožbo navedel, da je v skladu z zakonom pooblaščen za zastopanje etažnih lastnikov v določenih geodetskih postopkih. To pa pomeni, da v takih postopkih ne more odločati sam, pač pa le izraža voljo etažnih lastnikov stavbe, ki jo upravlja. Tako je bilo tudi v konkretnem primeru. Ko je prejel poziv za izdajo soglasja k elaboratu, s katerim je bila predvidena delitev skupnih prostorov ID ... na ID ..., ID ... in ID ..., je o tem etažne lastnike seznanil na zboru etažnih lastnikov dne 17. 5. 2017, nato pa se je opravilo odločanje s podpisovanjem listine. Iz rezultatov glasovanja je razvidno, da je bila večina lastnikov proti temu, da se izda soglasje. Proti so namreč glasovali etažni lastniki, katerih solastniški deleži znašajo 63,62 %. Skladno s to odločitvijo je kot njihov pooblaščenec prvostopenjskemu organu poslal obvestilo, da soglasja k spremembi podatkov v katastru stavb ne daje. Ne gre torej za njegovo samovoljno odločitev, pač pa za odločitev etažnih lastnikov. Dodaja še, da morebitno soglasje pravnih prednikov sedanjih etažnih lastnikov k prodaji skupnega dela stavbe in s tem povezano vprašanje upravičenosti do uporabe tega dela stavbe, ni neposredno povezano z vprašanjem točnosti načrta za vpis spremembe podatkov v kataster stavb, pač pa gre za vprašanje ali se posamezni lastnik strinja s tem, da se spremembe izvedejo tako, kot izhaja iz elaborata. Ob pregledu elaborata se je med drugim ugotovilo, da ne ustreza stanju v naravi in tako ni jasno ali posegi, ki sta jih izvedla tožnika, ustrezajo soglasju, ki sta ga pridobila od pravnih prednikov sedanjih etažnih lastnikov. Poleg tega tudi ni jasno, zakaj to vprašanje ni bilo urejeno ob pripravi prvega elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in ko sta se tožnika obrnila neposredno na etažne lastnike zaradi ureditve vpisa, upravnik pa pri tem ni sodeloval. 8. Tožnika sta se na odgovor upravnika stavbe odzvala v pripravljalni vlogi. Sedanji upravnik je od leta 2014 pravni naslednik nekdanjega upravnika C. d.o.o.. Spremembe na skupnih delih so bile izvedene v letu 1990, tožnika pa sta del podstrešja od drugih etažnih lastnikov odkupila v letu 1989. Odkup je bil izveden na podlagi cenitve cenilca gradbene stroke, kupnina je bila plačana, tožnika pa sta s tem postala lastnika dela podstrešja s pogodbo, sklenjeno z etažnimi lastniki. Trditev upravnika stavbe, da se je ob pregledu etažnega elaborata ugotovilo, da ni skladen stanju v naravi, ni z ničemer utemeljena, elaborat pa je pripravila strokovna oseba, ki se je izkazala z licenco in številko geodetske izkaznice. Upravnik se neutemeljeno sprašuje o posegih tožnikov, saj sta pridobila lastninsko pravico. Sodišču predlagata, naj pošlje elaborat vsem etažnim lastnikom, da se izjasnijo ali se z njim strinjajo in če se ne, zakaj ne. Upravnik namreč svojega dela ni opravil, sklical je sestanek ob odsotnosti tožnikov in to brez navedbe, da je predmet obravnave tudi elaborat. Podpisi etažnih lastnikov so se zbirali nezakonito. Upravnik je sicer z zadevo sprememb vpisa podatkov v kataster stavb seznanjen že od leta 2008, vendar pa svoje obveznosti v zvezi s tem ignorira. V nadaljevanju opisujeta potek sestanka oziroma način odločanja etažnih lastnikov in menita, da ta ni bil zakonit. K točki I izreka:

9. Tožba ni utemeljena.

10. Spremembe podatkov v katastru stavb se lahko izvedejo, če so stavba in deli stavb vpisani v kataster stavb (85. člen ZEN), za spremembo pa se šteje tudi delitev dela stavbe, tako kot sta to predlagala tožnika (5. točka 86. člena ZEN). Tožnika sta namreč zahtevala, naj se del stavbe ID ..., ki je splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, deli na tri dele, in sicer ID ..., ID ...in ID .... Zahtevo za spremembo podatkov katastra stavb vloži lastnik stavbe ali dela stavbe, imetnik stavbne pravice ali upravnik najpozneje v 30 dneh po izvedenih spremembah, priložiti pa ji mora tudi elaborat spremembe podatkov katastra stavb z izpolnjenim vprašalnikom iz 103. člena ZEN (prvi in drugi odstavek 87. člena ZEN). Geodetsko podjetje ali projektant mora v postopku izdelave elaborata spremembe podatkov katastra stavb opraviti obravnavo in lastniku dela stavbe, katerega podatek se spreminja, pokazati vsebino sprememb s primerjavo poteka v elaboratu spremembe podatkov katastra stavb in v naravi (tretji odstavek 87. člena ZEN). Ko geodetska uprava prejme zahtevo za spremembo podatkov katastra stavb, najprej preizkusi ali elaborat sprememb vsebuje vse predpisane sestavine in ali podatki omogočajo vpis sprememb podatkov (prvi odstavek 95. člena ZEN). Če elaborat ne vsebuje vseh predpisanih sestavin, vlagatelja zahteve pozove, da v določenem roku predloži dopolnjen elaborat, kolikor pa tega kljub pozivu ne stori, njegovo vlogo zavrže (drugi odstavek 95. člena ZEN). Če geodetska uprava ugotovi, da niso izpolnjeni predpisani pogoji za izdajo odločbe o vpisu spremembe podatkov v kataster stavb, zahtevo za spremembo podatkov zavrne (4. točka četrtega odstavka 95. člena ZEN).

11. Vsebino in sestavine elaborata spremembe podatkov katastra stavb podrobneje ureja Pravilnik o vpisih v kataster stavb (v nadaljevanju Pravilnik), ki ga je minister za infrastrukturo in prostor sprejel na podlagi določb ZEN. Pravilnik določa, da je vsebina elaborata spremembe podatkov katastra stavb odvisna od podatka, ki se spreminja (prvi odstavek 24. člena Pravilnika). O obravnavi v postopku izdelave elaborata se vodi zapisnik, ki je njegov sestavni del, izkazovati pa mora soglasje lastnikov delov stavbe, katerih podatki se spreminjajo (prvi in drugi odstavek 26. člena Pravilnika). Kolikor se spreminjajo podatki skupnega dela stavbe, da soglasje upravnik stavbe, če je imenovan, vsakokratni etažni lastniki pa le v primeru, kolikor upravnik ni imenovan (tretji odstavek 26. člena Pravilnika). Če ima torej stavba, za katero je predlagana sprememba podatkov v katastru stavb, upravnika, ta pa s predlaganimi spremembami podatkov za skupni del stavbe ne soglaša, geodetska uprava na podlagi 4. točke četrtega odstavka 95. člena ZEN zahtevano spremembo zavrne.

12. Tožnika sta za vložitev zahteve za spremembo podatkov v kataster stavb pooblastila D.D. s.p., ki je izdelala elaborat in ga dne 17. 10. 2014 tudi potrdila kot odgovorna geodetinja. V elaboratu je prikazala zahtevane spremembe podatkov za skupni del stavbe, priložila pa je še zapisnik obravnave elaborata, ki je bila opravljena dne 22. 10. 2014. Iz zapisnika obravnave in popisa oddanih pošiljk izhaja, da so bili k obravnavi vabljeni vsi etažni lastniki stavbe, in sicer 40 etažnih lastnikov ter takratni upravnik stavbe C. d.o.o.. V zapisniku je navedeno, da so bile navzočim predstavljene predlagane spremembe podatkov katastra stavb, pri čemer je svoje strinjanje z elaboratom s podpisom potrdilo 13 etažnih lastnikov.

13. Prvostopenjski organ je tožnika s pozivom z dne 22. 8. 2016, ki sta ga z vložitvijo v hišni predalčnik prejela dne 8. 9. 2016, seznanil, da je treba zapisniku obravnave elaborata spremembe podatkov v katastru stavb, ki se nanašajo na skupni del stavbe, priložiti tudi soglasje upravnika stavbe, če je ta imenovan, kolikor pa ni, pa soglasje etažnih lastnikov. Tožnika sta se na poziv prvostopenjskega organa odzvala z vlogo z dne 5. 11. 2016, v kateri sta navedla, da sta upravnika pozvala k podaji soglasja k elaboratu sprememb podatkov v katastru stavb, vendar pa se na to ni odzval, prav tako se tudi ni udeležil obravnave, ki je bila dne 22. 10. 2014 in da zato štejeta, da nima pripomb in da soglaša z vsebino predlaganih sprememb. Prvostopenjski organ je nato s pozivom z dne 11. 4. 2017 upravnika stavbe seznanil s potekom postopka ter ga pozval, naj pošlje izjavo o soglasju ali nesoglasju s predlagano spremembo podatkov v katastru stavb. Pojasnil mu je še, da je to dolžan storiti, saj je kot upravnik pooblaščen za zastopanje lastnikov delov stavbe v tovrstnih postopkih, da pa bo, kolikor tega ne bi storil, etažne lastnike seznanil, da ne opravlja svojih zakonskih dolžnosti. Upravnik stavbe se je na poziv prvostopenjskega organa najprej odzval z vlogo z dne 11. 5. 2017, v kateri je navedel, da sta bila pripravljena dva elaborata za spremembo podatkov v katastru stavb in da zato ni jasno, kateri je predmet postopka. Po tem, ko mu je prvostopenjski organ poslal elaborat, ki se nanaša na obravnavano zahtevo tožnikov za spremembo podatkov v katastru stavb, je upravnik stavbe z vlogo z dne 13. 6. 2017 prvostopenjski organ obvestil, da soglasja ne daje, in sicer na podlagi sklepa etažnih lastnikov, saj je proti izdaji soglasja glasovalo 63,62 % etažnih lastnikov po solastniških deležih.

14. Po tem, ko je prvostopenjski organ prejel odgovor upravnika stavbe, je izdal sedaj izpodbijano odločbo. Sodišče ugotavlja, da je taka odločitev pravilna in utemeljena na določbah ZEN ter Pravilnika. Sprememba podatkov v katastru stavb je namreč dopustna le, kolikor so izpolnjeni pogoji, ki jih za tako spremembo določata ta dva predpisa. Eden od pogojev za vpis spremembe podatkov v katastru stavb, ki se nanašajo na skupne dele stavb, je tudi, da mora upravnik stavbe podati soglasje k predlaganim spremembam (tretji odstavek 26. člena Pravilnika), medtem ko etažni lastniki podajajo taka soglasja le, kolikor stavba nima upravnika. V predmetni zadevi namreč ni sporno, da se zahteva tožnikov za spremembo podatkov v katastru stavb nanaša na skupni del stavbe, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe in je zato pri odločanju o zahtevanih spremembah treba upoštevati tudi opisano določbo tretjega odstavka 26. člena Pravilnika. Zahteva tožnikov, naj sodišče etažnim lastnikom pošlje elaborat in jih pozove, naj se izjasnijo ali se s predlaganimi spremembami strinjajo, zato ni utemeljena, saj ima stavba, v kateri je skupni del stavbe, za katerega predlagata spremembe v katastru stavb, upravnika. Ker ta soglasja k predlaganim spremembam ni podal, s tem ni izpolnjen eden od pogojev za spremembo vpisov v katastru stavb in je zato odločitev tožene stranke pravilna. Tožnika v tožbi sicer navajata, da so se na obravnavi elaborata dne 22. 10. 2014 s spremembami strinjali vsi takrat prisotni etažni lastniki (13 od 40 etažnih lastnikov), vendar pa to na odločitev ne more vplivati. Stavba ima namreč upravnika in ta je v skladu z določbo tretjega odstavka 26. člena Pravilnika tisti, ki podaja soglasja k spremembam podatkov v katastru stavb, medtem ko bi bilo soglasje etažnih lastnikov potrebno le, kolikor stavba upravnika ne bi imela. Tudi sicer je glede na zapisnik o obravnavi mogoče ugotoviti, da soglasja k predlaganim spremembam niti ni podala večina etažnih lastnikov stavbe. Sodišče ob tem še pojasnjuje, da je v skladu z določbami SPZ upravnik stavbe pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v geodetskih postopkih, kar pomeni, da odločitev ne sprejema sam, pač pa zastopa voljo in odločitve etažnih lastnikov. Utemeljena je zato navedba drugostopenjskega organa, da je razmerje med lastniki stavbe in upravnikom stavbe civilnopravno razmerje, ki temelji na njihovem dogovoru in ni predmet presoje v upravnem postopku. Morebitne kršitve upravnika pri izvajanju pooblastil, ki jih zatrjujeta tožnika, so zato lahko predmet drugih za to predvidenih postopkov in ne postopka presoje ali so za zahtevano spremembo podatkov v katastru stavb izpolnjeni pogoji, določeni z ZEN in Pravilnikom. Na odločitev v predmetnem postopku tudi ne more vplivati zatrjevanje tožnikov, da so jima v letu 1989 za del stavbe z ID ... takratni etažni lastniki dovolili, da se ta vknjiži v zemljiški knjigi na njuno ime in da tega nista izvedla zato, ker takrat etažna delitev stavbe še ni bila izvedena. Smiselno torej zatrjujeta, da želita z zahtevano spremembo podatkov v katastru stavb razdeliti skupni del stavbe tako, da bi se določen del nato v zemljiški knjigi vknjižil na njuno ime, kar pa prav tako ni predmet konkretnega postopka. Vprašanja ali sta tožnika pridobila lastninsko pravico na delu skupnega dela stavbe, morata namreč razreševati s preostalimi etažnimi lastniki stavbe, oziroma to uveljavljati v ustreznih civilnopravnih postopkih. Za odločitev tudi ni relevanten tožbeni ugovor tožnikov, da tožena stranka doslej še ni odločila o pritožbi, ki sta jo vložila zoper odločitev prvostopenjskega organa št. 02132-00120/2016-8 z dne 23. 12. 2016, saj je predmet tega postopka izključno presoja pravilnosti in zakonitosti izpodbijane odločbe. Sodišče pa tudi ne sledi njuni navedbi, da naj bi jima bila v postopku upravnega organa kršena pravica do enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS in pravica do poštenega odločanja po 6. členu EKČP, saj tega tožbenega ugovora nista niti pojasnila niti utemeljila, za tako trditev pa ni podlage niti v podatkih upravnega spisa.

15. Na podlagi vsega navedenega je sodišče zaključilo, da tožba ni utemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. O zadevi je odločitev sprejelo brez glavne obravnave (ki je stranke tudi niso predlagale), saj temelji na dokazih, ki so bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1), v tožbi pa niso navedena nova dejstva in dokazi, ki bi lahko vplivali na odločitev (2. alineja drugega odstavka 59. člena ZUS-1).

K točki II izreka:

16. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.