Jedro

Pritožbeno sodišče je presodilo, da odstop od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine s strani toženca ni enostranska prekinitev pogodbe, pri kateri je toženec upravičen do povračila stroškov po tretji točki 4. člena pogodbe, saj bi enostranska prekinitev pogodbe predstavljala le tožnikov odstop od pogodbe brez krivdnih razlogov na strani toženca. Navedena presoja vsebuje dejansko ugotovitev o volji strank pri sklepanju pogodbe oziroma spornega pogodbenega določila, ki je v tem, da pojem enostranske prekinitve pogodbe vsebuje le primere odstopa tožnika od pogodbe brez krivdnih razlogov na strani toženca.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Tožnik v tej pravdi vtožuje plačilo 6,091,68 EUR (prej 1,459.811,00 SIT) iz naslova neporavnanih najemnin in stroškov. Toženec uveljavlja pobotni ugovor iz naslova vlaganj v nepremično. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da obstoji tožnikova terjatev v vtoževani višini in da ne obstoji toženčeva nasprotna terjatev, zato je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Trbovljah I 2001/01229 z dne 24. 8. 2001. 2. Pritožbeno sodišče je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Navedbe revidenta

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je toženec vložil pravočasno revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi, sodbi nižjih sodišč razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ni bilo popolno ugotovljeno. Pravdni stranki sta sklenili tri najemne pogodbe. Druga in tretja sta nadomestili prvo. V obeh so v tretji točki 4. člena zajeta investicijska vlaganja, ki jih je toženec izkazal. Sodišči nista priznali niti tožnikovega pobotnega predloga, ki ga je podal pred začetkom pravde. Temelj odločitve je pogodba, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama. Stranki sta se dogovorili o posledicah enostranske prekinitve najema, o vračilu vlaganj, pri čemer nista izključili vračila vlaganj niti v primeru upravičene enostranske odpovedi (neplačila najemnine). Stranki sta avtonomno uredili medsebojne pravice in dolžnosti, zato Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 102/2002 in nasl. - ZPSPP) kot subsidiarni pravni vir ne pride v poštev. Tožnik je enostransko prekinil pogodbo. Nižji sodišči bi morali upoštevati vse tri pogodbe in jih pravilno interpretirati, z upoštevanjem vseh določil. Toženec brez vlaganj objekta ne bi mogel uporabljati za namen za katerega ga je vzel v najem. Vsa vlaganja so bila storjena z dovoljenjem tožnika in z dogovorom o vračilu vlaganj.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Nižji sodišči sta ugotovili dejansko stanje, ki ga je v bistvenem (upoštevaje dejstvo, da je revizijsko sporna le odločitev o pobotnem ugovoru) mogoče povzeti v naslednjem: - tožnik je kot najemodajalec s tožencem kot najemnikom sklenil pogodbo o najemu poslovnih prostorov; - v tretji točki 4. člena pogodbe sta se dogovorila, da najemnik na lastne stroške vzdržuje in popravlja objekt in da ima v primeru najemodajalčeve enostranske prekinitve pogodbe oziroma v primeru, ko objekt preide v last ali uporabo tretje osebe, pravico do povračila vseh stroškov, ki jih je vložil v objekt; - v 10. členu pogodbe sta se dogovorila, da najemnik za vsak poseg v prostore potrebuje pisno soglasje najemodajalca; - najemnik je v nepremičnino vlagal; - toženec je zaradi neplačevanja najemnine (in stroškov) 12. 10. 1999 odstopil od pogodbe; - toženec še vedno uporablja predmet najema, tožnik pa zahtevka za toženčevo izselitev še ni uveljavljal. 7. Pogodbeni stranki sta v pogodbi določili, da ima toženec pravico do vračila vlaganj v nepremičnino, če tožnik enostransko prekine najemno pogodbo. Navedeno pogodbeno določilo ni samo sporno med pravdnima strankama, temveč je tudi v neskladju s kogentnimi določbami ZPSPP, ki takšnega načina (med vsemi možnimi) prenehanja najemne pogodbe ne predvidevajo. Nižji sodišči sta se v takšni situaciji pravilno oprli na metode razlage spornega pogodbenega določila (drugi odstavek 99. člena Zakona o obligacijskih razmerjih), pri čemer v sodbah nižjih sodišč ni najti podlage za zaključek, da nista upoštevali vsebine vseh treh pogodb, ki so bile sklenjene med pravdnima strankama. Razlaga pogodbe je sicer problem uporabe materialnega prava, vendar pa je ugotavljanje okoliščin njenega nastanka, kamor spada tudi ugotavljanje dejanske volje pogodbenih strank, ugotavljanje dejanskega stanja.(1)

8. Pritožbeno sodišče je presodilo, da odstop od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine s strani toženca ni enostranska prekinitev pogodbe, pri kateri je toženec upravičen do povračila stroškov po tretji točki 4. člena pogodbe, saj bi enostransko prekinitev pogodbe predstavljal le tožnikov odstop od pogodbe brez krivdnih razlogov na strani toženca. Navedena presoja vsebuje dejansko ugotovitev o volji strank pri sklepanju pogodbe oziroma spornega pogodbenega določila, ki je v tem, da pojem enostranske prekinitve pogodbe vsebuje le primere odstopa tožnika od pogodbe brez krivdnih razlogov na strani toženca. Takšne dejanske ugotovitve v reviziji ni mogoče izpodbijati (tretji odstavek 370. člena ZPP), zato revizijsko sodišče vseh revizijskih navedb, ki od nje odstopajo, ni upoštevalo, ker so nedovoljene.

9. Zaradi navedene dejanske ugotovitve toženčev pobotni ugovor, ki ga uveljavlja na podlagi pogodbene obveznosti, ni utemeljen, saj ni nastal primer, predviden s pogodbo, v katerem mora tožnik tožencu povrniti vlaganja v nepremičnino, zato sta ga nižji sodišči pravilno zavrnili.

10. Navedenega ne moreta spremeniti dejstvi, da je toženec v nepremičnino vlagal in da so bila vlaganja dogovorjena. Prav tako tudi ne pobotni predlog, ki ga je tožnik tožencu ponudil pred začetkom pravde, saj takšno predpravdno dejanje ne predstavlja pripoznave tožbenega zahtevka oziroma pobotnega ugovora (3. člen ZPP). Revizijska trditev, da toženec brez vlaganj objekta ne bi mogel uporabljati za namen, za katerega ga je vzel v najem, pa pomeni nedovoljen in zato neupošteven očitek zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena).

11. Ker niso podani v reviziji uveljavljani razlogi ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

Op. št. (1): Glej Franc Testen, Razlikovanje pravnih in dejanskih vprašanj pri razlagi pogodb, III. dnevi civilnega prava, Zbornik inštituta za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, 2005.