Jedro

Materialnopravno najemno razmerje sklenjeno za določen čas preneha s potekom časa za katerega je bilo sklenjeno. Predčasno prenehanje je vedno možno ob soglasju obeh strank. Predhodna odpoved najemnega razmerja sklenjenega za določen čas je možna tudi v primeru iz 2. odst. 16. člena ZPSPP. Vendar v tem primeru mora najemnik izkazati, da ima poslovni prostor take napake, da ga ni mogoče uporabljati, kakor tudi, da je najemodajalca o tem obvestil in ga pozival da napake odpravi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani prvi in tretji točki izreka potrdi.

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki znesek 5.964,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (1. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za en dan zamudnih obresti od 10 zneskov z različno zapadlostjo v skupni višini 4.907,00 EUR (2. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da mora povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v višini 960,60 EUR (3. točka izteka).

2. Zoper sodbo v prvi in tretji točki se je pravočasno pritožila tožena stranka. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki na njo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je glede na trditve pravdnih strank, ki sta jih podali v postopku na prvi stopnji ugotovilo, da sta bili v poslovnem odnosu. Sklenili sta najemno pogodbo dne 20.10.2008, po kateri je tožeča stranka, kot najemodajalec oddala v najem toženi stranki, kot najemnici določen poslovni prostor na naslovu X. Pogodba je bila sklenjena za določen čas in sicer za dobo dveh let torej do 20.10.2010. 6. Tožena stranka je želela predčasno odstopiti od najemne pogodbe pogodbe čemur je tožeča stranka nasprotovala. Kljub temu pa je tožeči stranki prepustila poslovne prostore 14.12.2009. 7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožena stranka ni imela podlage za odstop od najemne pogodbe, saj ni izkazala soglasja tožeče stranke. Prav tako pa ni izkazala, da bi tožeči stranki po 20.6.2009 sporočila, da je v najetih poslovnih prostorih nastala potreba, da se izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca (odprava zamakanja iz strehe) in ji dala rok za izvedbo popravil. 8. Nesporno je med strankama bilo, da tožeča stranka ni soglašala s predčasno odpovedjo najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje pa je zaključek, da tožena stranka ni izkazala, da bi po 22.6.2009 obvestila tožečo stranko o zamakanju in ji dala rok za izvedbo popravila pravilno oprlo na pisno dokumentacijo, ki sta jo predložili pravdni stranki in na katero se je sklicevala tudi tožena stranka. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje tudi zaslišati priče, ki jih je predlagala tožena stranka v postopku na prvi stopnji. Dokaz z zaslišanjem prič je sodišče zavrnilo, ker je štelo, da ni potreben, kar izhaja iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 3.4.2012. Dejstvo, da je sodišče štelo ta dokaz za nepotreben pomeni, da je imelo dovolj drugih dokazov iz katerih je ugotovilo dejansko stanje. Zato ni bilo dolžno posebej navajati razlogov, zakaj je ta dokaz zavrnilo. Prav tako pa sodišče ni dolžno izvajati vseh predlaganih dokazov, zlasti če za ugotovitev relevantnega dejanskega stanja zadostujejo le posamezni dokazi. To pa pomeni, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo v pritožbi očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (14. in 25. točka 2. odst. 339. člena ZPP), saj je bilo izpodbijano sodbo mogoče preizkusiti.

9. Iz trditev, ki jih je podala tožena stranka v postopku na prvi stopnji in jih ponavlja tudi v pritožbi izhaja, da naj bi tožena stranka ustno in pisno pozivala tožečo stranko, da odpravi zamakanje. Pri tem je sodišče ugotovilo, da iz predloženih pisnih dokumentov po 22.6.2009 tožene stranke poslanih tožeči stranki, kaj takega ne izhaja. Pri tem je pravilno ocenilo, da iz teh dokumentov izhaja le želja tožena stranke, da uredi predčasno prenehanje najemnega razmerja s tožečo stranko. Drugačne pritožbene trditve ne držijo.

10. Materialnopravno najemno razmerje sklenjeno za določen čas preneha s potekom časa za katerega je bilo sklenjeno. Predčasno prenehanje je vedno možno ob soglasju obeh strank. Predhodna odpoved najemnega razmerja sklenjenega za določen čas je možna tudi v primeru iz 2. odst. 16. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP - Url. SRS št.18/1974 s spremembami). Vendar v tem primeru mora najemnik izkazati, da ima poslovni prostor take napake, da ga ni mogoče uporabljati, kakor tudi, da je najemodajalca o tem obvestil in ga pozival da napake odpravi.

11. Ker tožena stranka ni izkazala, da bi najeti poslovni prostor imel tako napako, da ga ni bilo mogoče uporabiti po 22.6.2009 ter da je o tem obvestila tožečo stranko in jo pozivala, da napako odpravi je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da niso bili podani pogoji za predčasni odstop od najemne pogodbe. Pri tem je materialnopravno pravilno odločilo, da je najemna pogodba veljala vse do poteka časa, za katerega je bila sklenjena. V posledici tega pa je pravilno naložilo toženi stranki plačati vtoževani znesek, ki predstavlja najemnino za čas od januarja do oktobra 2010 in stroške ogrevanja, saj gre za pogodbeno obveznost najemnika.

12. Pritožbeno sodišče je zaradi navedenega in ker je ugotovilo, da v postopku na prvi stopnji ni prišlo do kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v 1. in 3. točki izreka (353. člen ZPP).

13. Ker tožena stranka s svojo pritožbo ni uspela, mora nositi svoje pritožbene stroške (1. odst. 154. člena ZPP).