Jedro

Pred uveljavitvijo SPZ za nastanek etažne lastnine ni bil potreben pravni naslov (formalni akt o oblikovanju etažne lastnine) niti vpis v zemljiško knjigo. Etažna lastnina je nastajala v pravnem prometu s tem, ko so lastniki stavb v zasebni lastnini (ali upravljavci stavb v družbeni lastnini) te v pravnem prometu odtujevali po delih. V pravnem prometu med posamezniki je prevladoval vpis etažne lastnine na način t. i. navidezne solastnine - etažni lastniki so bili v zemljiško knjigo vpisani kot solastniki nepremičnine, na kateri stavba stoji, pri čemer je vpisan solastniški delež dejansko odražal lastninsko pravico na konkretnem posameznem delu stavbe (kar pomeni, da so navidezni solastniki dejansko etažni lastniki).

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II.Predlagatelj sam nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da elaborata ID 000 sodne izvedenke geodetske stroke A. A. za vpis stavbe ID znak X -932 in za evidentiranje parcelacije v katastru nepremičnin, izdelana 10. 4. 2024 in 11. 3. 2025, predstavljata primerno strokovno podlago za evidentiranje vpisa v kataster nepremičnin (I. točka izreka). Geodetski upravi Republike Slovenije je naložilo, da prioritetno izvede vpise v katastru nepremičnin v skladu z elaboratom iz I. točke izreka, sodišču pa dostavi pravnomočen sklep oziroma obvestilo o vpisu (II. točka izreka).

2.Zoper sklep se nasprotni udeleženec pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP1 (v zvezi s 3. členom ZVEtL-12 in 42. členom ZNP-13 ) in pritožbenemu sodišču predlaga, da ga razveljavi.

3.Trdi, da je zaradi dokazovanja spornega dejstva, da gre za tri stavbe, predlagal ogled na kraju samem. S tem, ko predlaganega dokaza ni izvedlo, je sodišče kršilo načelo neposrednosti in mu odvzelo možnost obravnavanja pred sodiščem. Gre za tri samostojne stavbe, ki so konstrukcijsko ločene. V njih ni skupnih delov, ki bi bili pomožne nepremičnine k posameznim delom v drugi stavbi. Napačno je stališče, da je dejanska etažna lastnina nastala na eni stavbi. Stavba ne stoji le na parceli 479/7, temveč tudi na parcelah 479/24 in 479/22, ki nista pripadajoče zemljišče. Le v enem delu stavbe (v skici označene z zeleno barvo) so deli stavbe, ki so v lasti vseh udeležencev. Prizidek (v skici označen z modro barvo) je nasprotni udeleženec zgradil na parceli 479/24. Sodišče izvedenki ni naložilo, da evidentira teraso nad delom stavbe 1. Ker terasa ni bila predmet prodajne pogodbe med prodajalcem B., d. o. o., in kupcem C., d. o. o., sodišče ne bo moglo vzpostaviti etažne lastnine na podlagi pravnih naslovov. Sodišče tudi ni upoštevalo sprememb, ki so nastale po zadnjih meritvah (da sta iz dela 2 nastala dva ločena dela, da sta v delu 6 iz nekdanje garderobe nastali dve pisarni, da del stavbe 7 (44,96 m2) ni več telovadnica, pač pa pisarna in da del stavbe 7 (13,40 m2) ni več kopalnica, pač pa skladišče), zato elaborat ne ustreza dejanskemu stanju.

4.3. Predlagatelj in udeleženec sta v odgovorih na pritožbo predlagala njeno zavrnitev.

5.4. Pritožba ni utemeljena.

6.5. Izpodbijana odločitev, ki ji materialnopravni okvir daje določba šestega odstavka 13. člena ZVEtL-1, je v pravnem in dejanskem pogledu pravilna.

7.6. Pri iskanju odgovora na vprašanje, ali so v obravnavanem primeru podani pogoji za katastrski vpis ene ali več stavb, kar je bilo med udeleženci postopka sporno, je sodišče prve stopnje raziskalo, ali je (dejanska) etažna lastnina izvorno (in pred uveljavitvijo SPZ4 ) nasta(ja)la na eni ali na več stavbah.5 Presojo, da je stavba na naslovu D., Ljubljana (ID znak 001, v izdelanem elaboratu za vpis stavbe in delov stavbe v kataster nepremičnin pravilno evidentirana kot ena stavba, ne kot tri ločene stavbe, je utemeljilo z ugotovitvijo, da je (dejanska) etažna lastnina izvorno (in pred 1. 1. 2003) nasta(ja)la na eni stavbi. Ugotovitev ima podlago v dejstvih, (1) da je bila parcela 479/7, k. o. X., predmet zemljiškoknjižnega vpisa kot stavbišče za stavbo s površino 1173 m2, (2) da se je leta 1997 parcela 479/7, na kateri je stala poslovna stavba s površino 1173 m2, delila v parcelo 479/7, s poslovno stavbo (1176 m2) in funkcionalnim objektom (43 m2), (3) da je nasprotni udeleženec od prodajalca (družbe F., d. o. o.) kupil solastniški delež na parceli 479/7 - poslovni stavbi (1176 m2) s funkcionalnem objektu (43 m2), kar v naravi predstavlja posamezne prostore v pritličju in prvem nadstropju, (4) da je bila lastninska pravica na parceli 479/7 do leta 1999 (pred prodajo F., d. o. o.) vknjižena v korist enega lastnika (družbe G., d. o. o., oziroma pred tem družbe H., d. o. o.). Drug niz ugotovljenih dejstev, in sicer, da je bila obravnavana stavba zgrajena v sklopu tovarniških objektov E. kot upravna stavba in da je bila za dva prizidka predvidena priključitev na komunalne vode obstoječe poslovne stavbe, ima dokazno podlago v prostorskih aktih in izdanih upravnih dovoljenjih.7

8.7. Pred uveljavitvijo SPZ za nastanek etažne lastnine ni bil potreben pravni naslov (formalni akt o oblikovanju etažne lastnine) niti vpis v zemljiško knjigo. Etažna lastnina je nastajala v pravnem prometu s tem, ko so lastniki stavb v zasebni lastnini (ali upravljavci stavb v družbeni lastnini) te v pravnem prometu odtujevali po delih. V pravnem prometu med posamezniki je prevladoval vpis etažne lastnine na način t. i. navidezne solastnine - etažni lastniki so bili v zemljiško knjigo vpisani kot solastniki nepremičnine, na kateri stavba stoji, pri čemer je vpisan solastniški delež dejansko odražal lastninsko pravico na konkretnem posameznem delu stavbe (kar pomeni, da so navidezni solastniki dejansko etažni lastniki).8 Postopek za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL-1 je namenjen uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja stavb v dejanski etažni lastnini tako, da bo ta vpisana na način, kot ga predvideva SPZ in ureja ZZK-19 .10 Navidezna solastnina je ena od pojavnih oblik dejanske etažne lastnine in s tem ciljni primer postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL-1 (prim. 2. točko tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-111 ). Materialnopravno stališče o odločilnosti načina nastanka dejanske etažne lastnine pred 1. 1. 2003 (na eni ali več stavbah) je torej skladno z namenom (ciljem) tega postopka ter s pogoji za njegov začetek.

9.8. Pritožbeni pomislek, da obravnavana stavba ne stoji le na parceli 479/7, po oceni pritožbenega sodišča ni dovolj konkretiziran (v smeri, da bi bil pojasnjen vpliv te okoliščine na sprejeto dokazno oceno), da bi bilo nanj mogoče odgovoriti. Predvsem pa ne posega v bistvo dokazne presoje sodišča prve stopnje, ki je v tem, da so bili izvorno predmet prenosa lastninske pravice deli stavbe v eni poslovni stavbi. Glede na stališče o relevantnosti načina nastanka dejanske etažne lastnine, predlaganega dokaza (ogled na kraju samem) ni šteti za dokaz v zvezi z ugotavljanjem pravno odločilnih dejstev. Že iz tega razloga ne more biti utemeljena pritožbena graja, da je sodišče prve stopnje z opustitvijo ogleda poseglo v pritožnikovo temeljno postopkovno pravico (pravico do izjave). Neutemeljena pa je tudi zato, ker sodišče s tem, ko ne izvede dokaza, ki je za ugotovitev določenega dejstva neprimeren (sodišče prve stopnje nima ustreznega strokovnega znanja, da bi lahko na ogledu sámo presojalo o utemeljenosti navedb o konstrukcijski ločenosti treh stavb), ne zagreši postopkovne kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

10.9. Le pritožba, ki vzpostavi vsebinski dialog z razlogi izpodbijane prvostopenjske odločbe, omogoča vsebinsko presojo utemeljenosti pritožnikovih navedb in pravilnosti izpodbijane prvostopenjske odločbe. Izpodbijani sklep v 6. in 7. točki obrazložitve vsebuje jasne in prepričljive razloge o tem, zakaj prostor nad delom stavbe 1 (pritožnik ga označuje za teraso) ne more biti evidentiran kot del stavbe in zakaj dejanske spremembe glede delov stavbe 2, 6 in 7 ne terjajo spremembe izdelanega elaborata. Gre za razloge, oprte na mnenje izvedenke geodetske stroke, na katere se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju v celoti sklicuje. Na pritožbene navedbe, v okviru katerih nasprotni udeleženec zgolj ponavlja pripombe, na katere je že dobil obrazložene odgovore, vendar se v pritožbi z njimi vsebinsko ne sooči, pritožbeno sodišče lahko odgovori le z ugotovitvijo, da je sodišče prve stopnje na podlagi pravilno ugotovljenega dejanskega stanja pravilno presodilo, da ni podano odločilno neskladje med dejanskim stanjem in izdelanim elaboratom (smiselna uporaba 28. člen ZVEtL-1). Velja pa tudi poudariti, da katastrska opredelitev dejanske rabe za končno odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ni pravno pomembna in da lahko etažni lastnik po vzpostavitvi etažne lastnine zahteva spremembo podatkov o delu stavbe v poenostavljenem geodetskem postopku (brez elaborata) (prim. 105. člen ZKN12 ).

11.10. Na podlagi opravljenega pritožbenega preizkusa, v okviru v pritožbi izpostavljenih pritožbenih razlogov ter pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

12.Predlagatelj sam nosi stroške vloženega odgovora na pritožbo (prvi odstavek 40. člena ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, s spremembami in dopolnitvami.

2Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017.

3Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 16/2019.

4Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami.

5Enako stališče - da je pri reševanju vprašanja, ali gre za eno ali več stavb, odločilno, kako je dejanska etažna lastnina nastajala, je Višje sodišče v Ljubljani zavzelo v sklepu I Cp 1517/2017 z dne 6. 6. 2018.

6Pritožbeno sodišče v nadaljevanju ob navedbi parcele opušča navedbo katastrske občine.

7Te podatke je sodišče prve stopnje črpalo iz izvedenskega mnenja, izdelanega v ločenem postopku zaradi ugotovitve pripadajočega zemljišča (zadeva III N 363/2023) - glej 18. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa.

8Glej ZVEtL-1 s komentarjem, Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 92, 97.

9Zakon o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 58/2003, s spremembami in dopolnitvami.

10Glej ZVEtL-1 s komentarjem, Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 101.

11Šteje se, da etažna lastnina v zemljiški knjigi ni vpisana na stavbi kot celoti, če: stavba še ni vpisana v zemljiški knjigi, pri zemljiški parceli, na kateri stoji stavba (nepremičnina kot celota) pa je vpisana solastnina v korist lastnikov po idealnih deležih, če so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiški knjigi evidentirali z vpisom solastninske pravice na nepremičnini kot celoti (navidezna solastnina).

12Zakon o katastru nepremičnin, Ur. l. RS, št. 54/2021, s spremembami in dopolnitvami.