Jedro

Način prodaje na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene omogoča neposredno soočanje potencialnih interesentov za nakup nepremičnine in s tem možnost dosega višje kupnine od določene izhodiščne cene. Dejanska realna tržna vrednost nepremičnine se namreč pokaže šele po uspešno izvedenem postopku prodaje.

Vzpostavitev etažne lastnine, skupne ali ločene lastnine, ni pogoj za dopustnost prodaje nepremičnine, na kateri stojita dve stavbi. Ni sporno, da imata na prodajani nepremičnini solastninsko pravico vsak do ½ dolžnica in A. A., torej solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari po prvem odstavku 65. člena SPZ. Skladno s tretjim odstavkom 66. člena SPZ pa lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Spričo navedenega se pritožbeno stališče o nujnosti določitve služnosti stavbne pravice pri določitvi in ureditvi etažne lastnine izkaže kot neodločilno za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa.

V stečajnem postopku, katerega edini namen je čimboljše in čimhitrejše poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP) iz premoženja stečajnega dolžnika nujno konkurirata dve ustavno zavarovani pravici - pravica dolžnika do doma v okviru pravice do nedotakljivosti stanovanja iz prvega odstavka 36. člena Ustave RS in pravica dolžnikovih upnikov do poplačila njihovih terjatev v okviru pravice do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS in pravice do sodnega varstva pravic iz 23. člena Ustave RS. Glede na to, da dolžničine obveznosti do upnikov presegajo vrednost njenega premoženja, v obravnavanem primeru pa je na dolžničinem solastniškem deležu nepremičnine, ki je predmet prodaje, vpisanih 13 hipotek in da ima samo upnik iz seznama ločitvenih pravic prvega in drugega vrstnega reda zavarovano terjatev v znesku 334.658,67 EUR, kot izhaja iz predloga upravitelja, je moralo biti dolžnici najkasneje po začetku postopka osebnega stečaja jasno, da bo prišlo do prodaje zastavljenega premoženja zaradi poplačila ločitvenih upnikov skladno z 19. členom ZFPPIPP, tudi iz premoženja dolžnice, ki predstavlja njen dom. Možnosti prodaje nepremičnine, ki je dolžničin dom, se je morala dolžnica zavedati že ob ustanovitvi zastavne pravice.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citiranim sklepom o prodaji - dodatni, je prvostopenjsko sodišče odločilo, da se proda solastniški del do ½ na nepremičnini z ID znakom ... k. o. ... tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene in jo določilo v višini 84.000,00 EUR, varščino pa v višini 8.400,00 EUR. Odločilo je še, da se prodaja opravi skupaj s solastniškim deležem A. A., zoper katerega se vodi postopek osebnega stečaja pred Okrožnim sodiščem v Murski Soboti pod opr. št. St 0000/2020. 2. Zoper navedeni sklep se je pravočasno pritožila dolžnica zaradi „preučitve dejanskega stanja predmeta prodaje in načina prodaje, odprave nepravilnosti v zvezi z ZFPPIPP in odprave nepravilnosti v zvezi z Ustavo RS“. Smiselno je predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi. Meni, da je izklicna cena prenizka, saj so cene nepremičnin v Republiki Sloveniji v letu 2021 porasle za 15,07 %. Glede na navedeno zvišanje v obdobju od izdelave cenitve predmeta prodaje septembra 2020 zato predlaga določitev nove cene skladno z rastjo cen nepremičnin. Pritožnica zavrača prodajo njene nepremičnine sočasno s prodajo solastniškega deleža A. A. na isti nepremičnini, ker njegov solastniški delež ni predmet stečajne mase v tem postopku. Ker na parceli, ki je predmet prodaje stojita dve stavbi, bi morala biti pred prodajo določena etažna lastnina lastnikov nepremičnine. Pri določitvi in ureditvi etažne lastnine pa je določitev služnosti stavbne pravice nujna. Prodaja nepremičnine, ki je stanovanjska hiša in predstavlja nujno eksistenčno potrebo kot stanovanje in dom, je v nasprotju s pravnim redom - 36. členom Ustave RS o nedotakljivosti stanovanja.

3. V odgovoru na pritožbo je upravitelj predlagal zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

Dosedanji potek postopka

5. Po pridobitvi cenitve nepremičnine z ID znakom ..., katere solastnika sta dolžnica in A. A. vsak do ½, je prvostopenjsko sodišče na predlog upravitelja izdalo dne 12. 11. 2020 sklep o prodaji - prvi St 0001/2018 dolžničinega solastniškega deleža do ½ na navedeni nepremičnini in tedaj določilo izklicno ceno v višini 84.000,00 EUR (p. d. 122). Izhajalo je iz cenitve cenilca C. C. (priloga pri p. d. 116) iz septembra 2020, iz katere izhaja ocenjena tržna vrednost navedene nepremičnine 168.000,00 EUR in ocenjena likvidacijska vrednost 151.000,00 EUR.

6. Zaradi neuspešne dražbe po tem sklepu je upravitelj sodišču podal dodatni predlog prodaje dolžničinega solastniškega deleža z nižjo izklicno ceno za cca 15 % oziroma v višini 71.500,00 EUR (p. d. 124). Sodišče je s sklepom o prodaji - dodatni St 0001/2018-126 z dne 1. 3. 2021 v zvezi s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. Cst 203/2021 z dne 26. 5. 2021 odločilo, da se prodaja nepremičnine opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene in slednjo določilo v višini 71.500,00 EUR (p. d. 126). Tudi dražba poskušana na podlagi tega sklepa ni bila uspešna.

7. Upravitelj je zato podal nov predlog prodaje in opozoril na dejstvo, da je tudi solastnik preostale polovice nepremičnine A. A. v postopku osebnega stečaja, ki se vodi pri istem sodišču pod opr. št. St 0000/2020. Sočasna in združena prodaja obeh solastniških deležev bi po stališču obeh upraviteljev povečala možnost prodaje in dosega višje kupnine, zato je predlagal, da se prodaja opravi ponovno na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene za dolžničin solastniški delež v višini 84.000,00 EUR, torej po ocenjeni tržni vrednosti. Prvostopenjsko sodišče je s sedaj izpodbijanim sklepom St 0001/2018-160 z dne 17. 5. 2022 v celoti sledilo predlogu upravitelja.

O pritožbi dolžnice

8. Kadar je bila javna dražba na podlagi prvega sklepa o prodaji neuspešna, lahko sodišče z dodatnim sklepom o prodaji ponovno odloči, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe in določi nižjo izklicno ceno kot v prvem sklepu (četrti odstavek 331. člena ZFPPIPP). Kot izhaja iz gornjih ugotovitev poteka prodajnega postopka, se je prvostopenjsko sodišče z izdajo izpodbijanega sklepa vrnilo glede izklicne cene in načina prodaje na prvi sklep o prodaji z dne 12. 11. 2021. Tako je odločilo, ker je očitno sledilo argumentom upravitelja, da je solastnik preostalega polovičnega deleža nepremičnine A. A. tudi v osebnem stečaju. S prodajo obeh solastniških deležev (B. B. in A. A.) na razpisani skupni dražbi (v obeh postopkih za enako izklicno ceno in načinom prodaje), bi bila po njegovi oceni večja možnost prodaje in za višjo kupnino, kot če bi se solastniška deleža prodajala ločeno. Pritožbeno sodišče nima pomislekov v navedene razloge za določitev izklicne cene v višini ocenjene tržne vrednosti celotne nepremičnine v znesku 168.000,00 EUR (po cenitvi iz septembra 2020) oziroma za polovični solastniški delež dolžnice, ki je predmet prodaje v predmetnem stečajnem postopku v višini 84.000,00 EUR. Pritožnica izpodbija tako določeno izklicno ceno za njeno solastno premoženje kot prenizko. Sklicuje se na pritožbi priložene podatke Statističnega urada RS o rasti cen stanovanjskih nepremičnin v letu 2021 za 15,7 %. Meni, da bi bila primerna izklicna cena, ki je skladna z navedeno rastjo cen nepremičnin. Pritožbeno sodišče z navedenim pritožbenim stališčem ne soglaša. Prodaja njenega solastniškega deleža je bila namreč dvakrat že poskušena, nazadnje po sklepu z dne 1. 3. 2021, celo po 15 % nižji ceni od ocenjene tržne vrednosti, pri čemer je bila javna dražba na podlagi tega sklepa poskušena dne 6. 7. 2021, torej v času, ko je vrednost nepremičnin že rasla, pa za nakup kljub nižji izklicni ceni od ocenjene vrednosti solastniški delež pritožnice tržno očitno ni bil zanimiv. Zato je glede na sočasno prodajo obeh solastniških deležev na nepremičnini, kot bistveni okoliščini za izboljšanje možnosti uspešne prodaje in ne okoliščina zvišanja tržne vrednosti nepremičnin v letu 2021, tudi po stališču pritožbenega sodišča smotrna ponovna prodaja dolžničinega solastnega deleža po izklicni ceni, enaki ocenjeni tržni vrednosti po cenitvi iz septembra 2020. Način prodaje na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene namreč omogoča neposredno soočanje potencialnih interesentov za nakup nepremičnine in s tem možnost dosega višje kupnine od določene izhodiščne cene. Dejanska realna tržna vrednost nepremičnine se namreč pokaže šele po uspešno izvedenem postopku prodaje.

9. Pritožnica ne more uspeti niti s pritožbenim nasprotovanjem sočasne prodaje njenega solastniškega deleža s solastniškim deležem A. A. na isti nepremičnini. Izpodbijani sklep o prodaji se namreč nanaša zgolj na prodajo dolžničinega solastniškega deleža, ker kot pravilno ugotavlja pritožnica, solastniški delež A. A. ni predmet stečajne mase v postopku osebnega stečaja zoper dolžnico. V obravnavanem primeru gre zgolj za tehnično izvedbo istočasne prodaje obeh solastniških deležev v dveh sicer ločenih stečajnih postopkih, s katero je kupcu omogočeno, da istočasno pridobi lastninsko pravico na celotni nepremičnini, zato je tudi po presoji pritožbenega sodišča razumna iz razlogov ekonomičnosti in hitrosti postopka. Argumentov za nasprotovanje taki prodaji pa pritožnica ni ponudila.

10. Vzpostavitev etažne lastnine, skupne ali ločene lastnine, ni pogoj za dopustnost prodaje nepremičnine z ID znakom ..., na kateri stojita dve stavbi. Ni sporno, da imata na prodajani nepremičnini solastninsko pravico vsak do ½ dolžnica in A. A., torej solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari po prvem odstavku 65. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Skladno s tretjim odstavkom 66. člena SPZ pa lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Spričo navedenega se pritožbeno stališče o nujnosti določitve služnosti stavbne pravice pri določitvi in ureditvi etažne lastnine izkaže kot neodločilno za presojo pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa.

11. Z izpodbijanim sklepom tudi ni prišlo do kršitve ustavne pravice do nedotakljivosti stanovanja iz 36. člena Ustave, konkretno posebej do kršitve dolžničine pravice do spoštovanja doma po prvem odstavku 36. člena Ustave RS v zvezi z dolžničino pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. Pravica do spoštovanja doma iz prvega odstavka 36. člena Ustave posamezniku v določenih primerih zagotavlja, da bo pred pretečo izgubo doma deležen sodne presoje sorazmernosti posega. V stečajnem postopku, katerega edini namen je čimboljše in čimhitrejše poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP) iz premoženja stečajnega dolžnika nujno konkurirata dve ustavno zavarovani pravici - pravica dolžnika do doma v okviru pravice do nedotakljivosti stanovanja iz prvega odstavka 36. člena Ustave RS in pravica dolžnikovih upnikov do poplačila njihovih terjatev v okviru pravice do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS in pravice do sodnega varstva pravic iz 23. člena Ustave RS. Glede na to, da dolžničine obveznosti do upnikov presegajo vrednost njenega premoženja, v obravnavanem primeru pa je na dolžničinem solastniškem deleže nepremičnine, ki je predmet prodaje vpisanih 13 hipotek in da ima samo upnik iz seznama ločitvenih pravic prvega in drugega vrstnega reda zavarovano terjatev v znesku 334.658,67 EUR, kot izhaja iz predloga upravitelja (p. d. 124), je moralo biti dolžnici najkasneje po začetku postopka osebnega stečaja jasno, da bo prišlo do prodaje zastavljenega premoženja zaradi poplačila ločitvenih upnikov skladno z 19. členom ZFPPIPP, tudi iz premoženja dolžnice, ki predstavlja njen dom. Možnosti prodaje nepremičnine, ki je dolžničin dom, se je morala dolžnica zavedati že ob ustanovitvi zastavne pravice, gotovosti prodaje pa že ob začetku postopka osebnega stečaja, v katerem se zaradi poplačila njenih upnikov unovči vse njeno premoženje. Sicer pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz izpodbijanega sklepa ne izhaja obveznost pritožnice, da izprazni stanovanje oziroma stanovanjsko hišo in jo izroči upravitelju, zato je preuranjeno njeno sklicevanje na kršitev njene ustavne pravice do nedotakljivosti stanovanja.

12. Ker so se izrecno izpostavljeni pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo kršitev, na katere je po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).