Jedro

Tožeča stranka je toženi 12. 11. 2002 poslala dopis, da odstopa od najemne pogodbe glede poslovnega prostora, kar skladno z določbami ZPSPP sicer ne privede do pravno veljavnega prenehanja najemnega razmerja, ker pa se je tožena stranka z ˝odstopom˝ tožeče strinjala, je po oceni pritožbenega sodišča navedeno ravnanje pravdnih strank šteti kot dogovor o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugega sodnika.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji mora tožena stranka plačati 749.336,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 11. 2012 do plačila (I. točka izreka) in tožeči stranki naložilo, da mora toženi stranki povrniti 13.544,80 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo je vložila pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodi, toženi stranki pa naloži povrnitev pritožbenih stroškov. Podredno je predlagala razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek pred drugega sodnika.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ni sporno, da tožena stranka ni pridobila uporabnega dovoljenja za poslovni prostor, ki ga je imela v najemu tožeča stranka, kar je vplivalo na izdajo odločbe Tržnega inšpektorata Republike Slovenije z dne 20. 6. 2002, s katero je ta tožeči stranki prepovedal opravljanje dejavnosti z istim dnem, ter da je tožeča stranka kljub odločbi dejavnost opravljala še do novembra 2002. 6. Skladno s prvim odstavkom 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. To pomeni, da mora najemodajalec v primeru obstoja odpovednega razloga svoje odstopno upravičenje uresničiti z vložitvijo tožbe oziroma naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, najemno razmerje pa v tem primeru preneha šele z učinkovanjem pravnomočne sodbe.

7. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka 16. 7. 2002 pri Okrožnem sodišču v Kopru sprožila postopek za izpraznitev spornega poslovnega prostora, tožeča stranka pa je nato toženi 12. 11. 2002 poslala dopis, da odstopa od najemne pogodbe glede istega poslovnega prostora, kar skladno z določbami ZPSPP sicer ne privede do pravno veljavnega prenehanja najemnega razmerja, ker pa se je tožena stranka z ˝odstopom˝ tožeče strinjala, je po oceni pritožbenega sodišča navedeno ravnanje pravdnih strank šteti kot dogovor o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja v smislu prvega odstavka 23. člena ZPSPP. Ker je s tem prenehala pravovarstvena potreba tožene stranke za nadaljevanje oziroma končanje postopka sodne odpovedi najemne pogodbe, je tožbo tudi umaknila.

8. Pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ponovno ni jasno navedlo, kateri naj bi bili ˝drugi razlogi˝ za odstop tožeče stranke od sklenjene najemne pogodbe, na kar je opozorilo že Vrhovno sodišče v sklepu III Ips 166/2009 z dne 27. 11. 2012, saj zgolj ugibanje o morebitnih razlogih, brez njihove konkretne navedbe, ne zadošča za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem pojasnilo le, da je na podlagi predloženih listinskih dokazov ter zaslišanja priče A. in zakonitega zastopnika tožeče stranke S. ocenilo, da je bil „razlog tožeče stranke za prenehanje izvajanja najemne pogodbe drugje.“ Glede na navedeno pritožbeno sodišče sprejema kot utemeljene pritožbene navedbe, da izpodbijana sodba nima razlogov glede odločitve o pravno relevantnem dejstvu, tj. razlogih za odstop tožeče stranke od najemne pogodbe, zato je v tem delu tudi ni mogoče preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodišče prve stopnje namreč ne navede, kateri so ti drugi razlogi in tudi ne pove, zakaj in v katerem delu sledi izpovedbama zaslišanih prič, saj si ti v delu, ki se nanaša na navedeno sporno pravno relevantno dejstvo, nasprotujeta oziroma se razlikujeta. Glede na zaključek sodišča prve stopnje, da razlog za odstop tožeče stranke od pogodbe ni bilo nepridobljeno uporabno dovoljenje s strani tožene stranke, pa pritožbeno sodišče opozarja tudi na dopis tožeče stranke v prilogi A7, s katerim je tožeča stranka dokazovala nasprotno in do katerega se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Iz njega namreč izhaja, da tožeča stranka odstopa od najemne pogodbe zaradi neizpolnitve obveznosti, ki se jih je tožena stranka po predmetni pogodbi zavezala izpolniti, saj glede na dejstvo, da C. kot celota še ni pridobil uporabnega dovoljenja, ni mogla pridobiti vse potrebne dokumentacije za obratovanje lokala, posledično pa ji je Tržni inšpektorat izdal odločbo z dne 20. 6. 2002, s katero ji je v spornem lokalu prepovedal opravljanje gostinske dejavnosti. Ker problema kljub večkratnim pozivom in poskusu skupne dogovoritve tožena stranka ni rešila, je tožeča prisiljena odstopiti.

Glede na to, da sta stranki navajali in dokazovali nasprotujoče si trditve, odločitev sodišča prve stopnje ne more temeljiti zgolj na pavšalni navedbi, da je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo sporna dejstva, ampak mora navedbe in izvedene dokaze vrednostno pretehtati, jih medsebojno primerjati in sprejeto odločitev ustrezno obrazložiti, kar šele omogoča presojo njene pravilnosti.

9. Pritožbeno sodišče nadalje ocenjuje, da je sodišče prve stopnje napačno štelo v škodo tožeči stranki dejstvo, da je odpoved pogodbe podala šele pol leta po tem, ko je Tržni inšpektorat Republike Slovenije izdal odločbo, s katero ji je prepovedal opravljanje gostinske dejavnosti. Kot je navedlo že Vrhovno sodišče v sklepu III Ips 166/2009, ji poslovanja kljub navedeni odločbi ni mogoče šteti v škodo, ampak je to mogoče razumeti kvečjemu kot trud za zmanjšanje škode, ki bi ji s protipravnim ravnanjem tožene stranke (tj. nepridobitvijo uporabnega dovoljenja) lahko nastala. Poleg tega sodišče druge stopnje kot utemeljene sprejema razloge tožeče stranke, zakaj je odlašala z odpovedjo najemnega razmerja do novembra 2002. Pojasnila je namreč, da razlog temu ni bilo morebitno soglasje z ravnanjem tožene stranke, ampak zagotavljanje predstavnikov tožene stranke, da je postopek za pridobitev uporabnega dovoljenja tik pred zaključkom, pridobili pa naj bi ga v najkrajšem možnem času. Ker je urejanje in opremljanje najetega prostora zanjo predstavljalo visoko finančno investicijo, je bila kljub prekršku pripravljena počakati, zato tudi po oceni pritožbenega sodišča ni nerazumljivo, da je v upanju, da bo tožena stranka glede na dana zagotovila pridobila uporabno dovoljenje, nadaljevala z opravljanjem dejavnosti, da pa so po poteku šestih mesecev vztrajanja v nezakonitem stanju potekli vsi razumni roki za izpolnitev obveznosti tožene stranke.

10. Višje sodišče je iz zgoraj navedenih razlogov pritožbi tožeče stranke ugodilo in na podlagi prvega odstavka 354. člena ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo, na podlagi 356. člena ZPP pa odločilo, da se opravi nova glavna obravnava pred drugim sodnikom, saj je bilo v predmetni zadevi odločeno že dvakrat, sodišče prve stopnje pa v obrazložitvi izpodbijane sodbe glede razlogov za odstop tožeče stranke od najemne pogodbe svoje odločitve ponovno ni obrazložilo, ampak je o teh zgolj ugibalo, čeprav je glede tega že Vrhovno sodišče opozorilo, da to za odločitev o vtoževanem zahtevku ne zadošča. V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje navedeno pomanjkljivost moralo odpraviti z navedbo konkretnih razlogov, ki so bili podlaga za odstop tožeče stranke od sporne najemne pogodbe, ter napraviti celovito dokazno oceno vsakega dokaza posebej in vseh izvedenih dokazov skupaj, zlasti navesti razloge, zakaj sledi izpovedbi ene od zaslišanih prič, drugi pa ne, saj stranki z njima dokazujeta nasprotujoče si navedbe, ter ustrezno oceniti tudi preostale relevantne pisne dokaze.