Jedro

V obravnavani zadevi je upnik z vlogo, vloženo 22. 3. 2021, predlagal, da sodišče v predmetnem postopku uporabi cenitveno poročilo, ki je bilo izdelano v izvršilnem postopku VL 129981/2017. Na poziv sodišča, ali se dolžnica z upnikovim predlogom strinja, je dolžnica odgovorila z vlogo z dne 14. 4. 2021 in navedla, da se s cenitvijo strinja, hkrati pa navedla, da v predmetni zadevi dolguje le še znesek 201,57 EUR in stroške postopka ter predlagala obročno plačilo dolga v obravnavani zadevi. Po delnem poplačilu dolga je sodišče nato dolžnico z dopisom z dne 7. 9. 2021 ponovno pozvalo, naj v roku 8 dni sporoči, ali se z uporabo navedene cenitve strinja, dolžnica pa na dopis ni odgovorila.

Glede na opisano so bili tudi po mnenju sodišča druge stopnje v obravnavani zadevi izpolnjeni pogoji, da sodišče tržno vrednost dolžničine nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve iz zadeve VL 129981/2017, ki v trenutku, ko je upnik podal predlog za njeno uporabo, ni bila starejša od dveh let in katere uporabi v postopku dolžnica vse do vložitve obravnavane pritožbe ni nasprotovala oziroma je z njo izrecno soglašala.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se pred navedbo zneska „41.000,00 EUR“ doda besedilo: „na dan cenitve, 27. 5. 2019,“.

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu (tj. glede ugotovitve, da tržna vrednost nepremičnine z ID znakom del stavbe 1 znaša 41.000,00 EUR) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

III. Stranki sami krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da znaša tržna vrednost dolžničine nepremičnine z ID znakom del stavbe 1, ki v naravi predstavlja trgovski lokal št. 58 v I. nadstropju stavbe na naslovu Ulica A. v M., 41.000,00 EUR. Ugotovitev vrednosti je oprlo na cenitveno poročilo sodnega cenilca B. B. z dne 27. 5. 2019, izdelano v izvršilni zadevi VL 129981/2017. 2. Zoper sklep se iz razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožuje dolžnica in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, upniku pa naloži povrnitev njenih pritožbenih stroškov. Izpostavlja, da so od izdelave cenitve z dne 27. 5. 2019 potekla že skoraj tri leta, zaradi česar ne izkazuje trenutne tržne vrednosti dolžničine nepremičnine. Ugotovljena vrednost je nerealna in povsem odstopa od trenutnih cen na trgu nepremičnin. Navaja, da iz prodajnih oglasov za poslovne prostore v trgovskem centru, kjer se nahaja predmetna nepremičnina, izhaja, da se poslovni lokal v pritličju v izmeri 130,60 m2 prodaja za ceno 345.000,00 EUR oz. 2.634,00 EUR/m2, trgovski lokal v prvem nadstropju v izmeri 96 m2 za ceno 142.950,00 EUR oz. 1.489,00 EUR/m2 in lokal za trgovsko in storitveno dejavnost v prvem nadstropju v izmeri 328,80 m2 za ceno 350.000,00 EUR. Meni, da je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ko je ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine znaša 41.000,00 EUR, saj pri tem niso bile upoštevane cene nepremičnin, ki so trenutno na trgu in se bistveno razlikujejo od tistih iz leta 2019. Dolžnica bo zato v nadaljevanju postopka predlagala ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine in bo z novim cenilnim mnenjem dokazala, da se je vrednost nepremičnine bistveno spremenila.

3. Upnik v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev. Izpostavlja, da se je dolžnica strinjala z upnikovim predlogom, podanim 22. 3. 2021, da se v obravnavani zadevi uporabi cenitveno poročilo, ki je bilo izdelano v zadevi VL 129981/2017. Glede na navedeno in upoštevaje načelo ekonomičnosti postopka, pa sodišče ni opravilo ponovne cenitve dolžničine nepremičnine, temveč je uporabilo navedeno cenitveno poročilo.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. V skladu z drugim odstavkom 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) sodišče vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Če to predlaga ena od strank, sodišče za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine v postopku ne postavi sodnega cenilca, če stranka predloži cenitev iz drugega sodnega postopka, ki ni starejša od dveh let, in ponovne cenitve na svoje stroške ne zahtevajo stranke ali osebe iz drugega odstavka 179. člena ZIZ (sedmi odstavek 178. člena ZIZ). Kot je sodišče prve stopnje pojasnilo v izpodbijanem sklepu in kot izhaja tudi iz podatkov spisa, dolžnica pa v pritožbi temu niti ne oporeka, je v obravnavani zadevi upnik z vlogo, vloženo 22. 3. 2021, predlagal, da sodišče v predmetnem postopku uporabi cenitveno poročilo, ki je bilo izdelano v izvršilnem postopku VL 129981/2017. Na poziv sodišča, ali se dolžnica z upnikovim predlogom strinja, je dolžnica odgovorila z vlogo z dne 14. 4. 2021 in navedla, da se s cenitvijo strinja, hkrati pa navedla, da v predmetni zadevi dolguje le še znesek 201,57 EUR in stroške postopka ter predlagala obročno plačilo dolga v obravnavani zadevi. Po delnem poplačilu dolga je sodišče nato dolžnico z dopisom z dne 7. 9. 2021 ponovno pozvalo, naj v roku 8 dni sporoči, ali se z uporabo navedene cenitve strinja, dolžnica pa na dopis ni odgovorila.

6. Glede na opisano so bili tudi po mnenju sodišča druge stopnje v obravnavani zadevi izpolnjeni pogoji, da sodišče tržno vrednost dolžničine nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve iz zadeve VL 129981/2017, ki v trenutku, ko je upnik podal predlog za njeno uporabo, ni bila starejša od dveh let in katere uporabi v postopku dolžnica vse do vložitve obravnavane pritožbe ni nasprotovala oziroma je z njo izrecno soglašala. Sodišče prve stopnje je tako ugotovitev vrednosti nepremičnine utemeljeno oprlo na to cenitev in na njeni podlagi vrednost nepremičnine pravilno ugotovilo v višini 41.000,00 EUR ter so pritožbeni očitki v smeri nepopolne ugotovitve dejanskega stanja neutemeljeni. Res je sicer, da cenitev, glede na to, da je bila izdelana 27. 5. 2019, ne odraža (nujno) tržne vrednosti nepremičnine ob izdaji sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, ampak vrednost ob izdelavi cenitve, vendar je ugotovitev vrednosti po tržni ceni na dan cenitve (in ne na dan izdaje sklepa) izrecno predpisana v drugem odstavku 178. člena ZIZ. Glede na to, da sodišče prve stopnje v izreku izpodbijanega sklepa ni izrecno navedlo, da vrednost 41.000,00 EUR pomeni vrednost nepremičnine na dan cenitve, tj. 27. 5. 2019 (kar sicer nedvoumno izhaja iz obrazložitve izpodbijanega sklepa), in ne morebiti vrednosti na dan izdaje sklepa, je sodišče druge stopnje zaradi jasnosti izpodbijani sklep spremenilo tako, da je izrek v tem delu ustrezno dopolnilo (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V ostalem, tj. glede ugotovitve vrednosti zadevne nepremičnine v višini 41.000,00 EUR, pa je, ker tudi po uradni dolžnosti upoštevanih kršitev ni ugotovilo (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ) pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

7. Sodišče druge stopnje k temu še pripominja, da kljub takšni odločitvi dolžnica ni onemogočena, da v nadaljnjem postopku izkaže morebitno bistveno drugačno vrednost, ki bi jo nepremičnina zaradi sprememb na trgu nepremičnin morebiti imela ob prodaji. Skladno s četrtim odstavkom 178. člena ZIZ bo namreč na predlog, ki mora biti vložen najkasneje 20 dni pred prodajnim narokom, lahko sodišče na prodajnem naroku (ali najkasneje en dan pred narokom v primeru spletne javne dražbe) z odredbo ponovno ugotovilo vrednost nepremičnine, če bo dolžnica s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkazala, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti (tj. od 27. 5. 2019) do dneva prodaje precej spremenila.

8. Sodišče druge stopnje je na podlagi prvega in drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ odločilo tudi o stroških pritožbenega postopka. Glede na to, da je sodišče druge stopnje izpodbijani sklep zaradi jasnosti spremenilo (dopolnilo) le v manj pomembnem delu, sicer pa dolžnica, ki se je s pritožbo zavzemala za razveljavitev sklepa v celoti in za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine na podlagi nove cenitve, s pritožbo ni uspela, ni mogoče šteti, da bi ji upnik stroške njene pritožbe neutemeljeno povzročil (šesti odstavek 38. člena ZIZ). Dolžnica mora zato svoje pritožbene stroške nositi sama. Upnik je v pritožbi sicer zahteval povrnitev stroškov postopka, vendar ni opredeljeno navedel stroškov, za katere zahteva povračilo (prvi in drugi odstavek 163. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Njegovemu zahtevku za povrnitev stroškov že iz tega razloga ni bilo mogoče ugoditi.