Jedro

Pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je nepremičnine v letu 2008 oddal najemniku in je najemno razmerje še vedno v veljavi, vsaj do 10. 9. 2024, o čemer bi moralo sodišče prve stopnje odločiti, on pa zato ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Konkretno sklenjeno najemno razmerje namreč ni breme, o katerem bi moralo sodišče prve stopnje odločiti s sklepom o izročitvi nepremičnin. Dolžnikova obveznost pa je v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ) in kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, in je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Dolžnik nosi sam svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom odločilo: da se kupca oprosti plačila kupnine v višini 248.370 EUR (I. točka izreka); da se dolžniku do celote lastne, v sklepu opredeljene, nepremičnine (v nadaljevanju sporne nepremičnine) izročijo kupcu (II. točka izreka); da bo po pravnomočnosti tega sklepa po uradni dolžnosti odredilo pri spornih nepremičninah vknjižbo lastninske pravice na kupca do celote (III. točka izreka); da bo po pravnomočnosti tega sklepa iz zemljiške knjige pri spornih nepremičninah izbrisalo v sklepu opredeljene hipoteke (IV. točka izreka); da mora kupec prevzeti v sklepu opredeljene služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena (V. točka izreka); da mora dolžnik izprazniti in izročiti sporne nepremičnine kupcu v roku 90 dni od pravnomočnosti tega sklepa (VI. točka izreka) ter da se sporne nepremičnine kupcu izročijo po pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo dolžnik po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni in odloči o vseh dolžnikovih priglašenih stroških ter jih naloži v plačilo upniku. Navaja, da ni podlage, da bi sodišče kupca oprostilo plačila kupnine, saj je v uvodu navedeno, da v tem postopku kot upnik nastopa tudi banka A. d. d., torej kupec očitno ni edini upnik in že zaradi tega niso izpolnjeni pogoji za oprostitev plačila kupnine. Sodišče prve stopnje zgolj pavšalno ugiba, v kakšni višini bodo poplačane obveznosti iz položene varščine in zaključki sodišča niso konkretno računsko podprti in ne vzdržijo utemeljene presoje. Prav tako sodišče prve stopnje ni odločilo o vseh obremenitvah v zvezi z nepremičninami, ki so bile predmet prodaje. Zastavni dolžnik je namreč glede vseh nepremičnin, ki so predmet prodaje v predmetnem izvršilnim postopku, v letu 2008 sklenil najemno pogodbo z dne 10. 9. 2008 z najemnikom A. A. (v letu 2008 so imele sporne nepremičnine druge parcelne številke, in sicer 583/49, 583/50, 632/15 in 308/38, vse k. o. ... ter 1372/16 k. o. ...), najemno razmerje pa je še vedno v teku, vsaj do 10. 9. 2024, saj se avtomatsko podaljšuje. Sodišče prve stopnje pa očitno ni upoštevalo tega najemnega razmerja. Izpodbijani sklep je brez ustreznih razlogov. Ker obstaja najemno razmerje, dolžnik objektivno ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Uveljavlja kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in navaja še, da izpodbijani sklep ne vsebuje pravnega pouka glede pravnih sredstev.

3. Upnik na dolžnikovo pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu hkrati odločalo o oprostitvi položitve kupnine in izročitvi nepremičnin kupcu ter odredilo ustrezne vpise v zemljiško knjigo, izbrise hipotek in odločilo o kupčevem prevzemu služnosti, stavbnih pravic in stvarnih bremen, določitvi roka za izpraznitev in izročitev nepremičnin ter o izročitvi nepremičnin po pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

6. Po drugem odstavku 191. člena ZIZ je lahko kupec, ki je edini upnik, oproščen položitve kupnine do višine zneska, ki bi mu pripadal po sklepu o poplačilu. Sodišče o predlogu upnika odloči s posebnim sklepom.

7. Po prvem odstavku 193. člena ZIZ izda sodišče po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku.1 Po drugem odstavku 193. člena ZIZ sodišče v sklepu tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Po tretjem odstavku 193. člena ZIZ je sklep o izročitvi nepremičnine kupcu sodišče vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, udeležencem javne dražbe in udeležencem postopka zavezujočega zbiranja ponudb. Po četrtem odstavku 193. člena sodišče kupcu izroči nepremičnino po pravnomočnosti sklepa o izročitvi.

8. Glede oprostitve plačila kupnine so neutemeljene pritožbene navedbe, da niso izpolnjeni pogoji za oprostitev plačila kupnine, ker kupec ni edini upnik. V uvodu izpodbijanega sklepa je kot upnik res navedena banka A. d. d., vendar pa je iz podatkov spisa razvidno, da je bil izvršilni postopek I 170/2018, ki je tekel po predlogu tega upnika, ustavljen s sklepom z dne 18. 3. 2021, ki je postal pravnomočen 30. 3. 2021. V pridruženih izvršilnih zadevah I 52/219 in I 130/2019 pa je bil upnik, ki je tudi kupec, ista pravna oseba. Ne drži tudi pritožbeni očitek o pavšalnem ugibanju sodišča prve stopnje glede višine poplačila obveznosti iz položene varščine. Sodišče prve stopnje je natančno obrazložilo, zakaj šteje, da višina upnikove skupne terjatve znaša 786.857,10 EUR in znatno presega kupnino v znesku 310.000 EUR (peti odstavek obrazložitve na tretji strani). Pojasnilo je tudi, da že plačana varščina v znesku 61.630 EUR zadošča za poplačilo davka na promet nepremičnin (okvirno 6.200 EUR) in po vsej verjetnosti tudi prednostnih terjatev, če bi bile prijavljene. FURS sicer po pozivu sodišča prve stopnje z dne 27. 10. 2022 teh niti ni priglasil, kljub opozorilu, da bo sodišče prve stopnje štelo, da jih v primeru nepriglasitve nima.

9. Glede odločitve o izpraznitvi in izročitvi nepremičnin pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je nepremičnine v letu 2008 oddal najemniku in je najemno razmerje še vedno v veljavi, vsaj do 10. 9. 2024, o čemer bi moralo sodišče prve stopnje odločiti, on pa zato ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Konkretno sklenjeno najemno razmerje namreč ni breme, o katerem bi moralo sodišče prve stopnje odločiti s sklepom o izročitvi nepremičnin. Dolžnikova obveznost pa je v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ)2 in kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, nadaljevanje najemnega razmerja pa je stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.

10. Glede na navedeno nista podani uveljavljani kršitvi po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ki jih dolžnik sicer zgolj pavšalno in nekonkretizirano uveljavlja. Neutemeljen je tudi njegov očitek o absolutni bistveni kršitvi pravil postopka, ker izpodbijani sklep ne vsebuje pravnega pouka. Res bi sodišče prve stopnje moralo pri izdaji izpodbijanega sklepa upnika in dolžnika opozoriti do pravice do vložitve pravnega sredstva, vendar v konkretnem primeru, ko je dolžnik to pravno sredstvo izkoristil kljub temu, da sklep sodišča prve stopnje pravnega pouka ne vsebuje, in je pravočasno vložil pritožbo, ni mogoče govoriti o kršitvi pravice do pritožbe (25. člen Ustave RS).3

11. V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih kršitev, na obstoj katerih pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ). Sodišče druge stopnje je na podlagi druge točke 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

12. Dolžnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker mu ti niso bili neutemeljeno povzročeni, saj s pritožbo ni bil uspešen (šesti odstavek 38. člena ZIZ).

1 Po 209. členu ZIZ sodišče s sklepom o domiku tudi odloči, katere v zemljiški knjigi vpisane pravice in bremena se izbrišejo ob izročitvi nepremičnine kupcu (173., 174. in drugi odstavek 199. člena ZIZ). 2 Primerjaj sklepe Višjega sodišča v Ljubljani II Ip 1403/2022, II Ip 599/2018 in II Ip 1968/2015. 3 Tako tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Ip 2687/2018.