Jedro

Iz določbe 56. v zvezi določbo 41. člena in ostalih SZ izhaja, da je skupno življenjne z najemnikom v stanovanju pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član, ki je v najemni pogodbi naveden kot uporabnik stanovanja, po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo.

Vendar tudi v primeru, če sta navedena pogoja (skupno bivanje in nevedba v pogodbi) izpolnjena, po oceni pritožbenega sodišča lastnik nima kontrahirne dolžnosti, če na strani ožjega družinskega člana, s katerim bi moral skleniti najemno pogodbo obstoji krivdni razlog, zaradi katerega bi mu lahko odpovedal najemno pogodbo (prvi odstavek

53. člena SZ).

V primeru lastništva drugega primernega stanovanja ni dolžnosti sklenitve najemne pogodbe z najemnikovim ožjim družinskim članom. Če bi bilo namreč lastništvo drugega primernega stanovanja razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe z nekdanjim imetnikom stanovanjske pravice (prvi odstavek 148. člena SZ v zvezi s prvim odstavkom 60. člena ZSR), potem je logično, da velja enako tudi glede tistega, ki je z njim stanovanje uporabljal.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, po katerem je bil toženec in nasprotni tožnik (v nadaljevanju toženec) dolžan izprazniti trisobno stanovanje v pritličju stanovanjske hiše Ž.... Hkrati je ugodilo nasprotnemu tožbenemu zahtevku, po katerem sta tožnika in nasprotna toženca (v nadaljevanju tožnika) dolžna s tožencem skleniti najemno pogodbo za isto stanovanje, z vsebino predlagano v tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi. Toženi (pravilno tožeči) stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče (pravilno tožene) stranke v znesku

621.222,30 SIT, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila.

Proti navedeni sodbi se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP (Ur. l. RS; št. 36/04 - drugo uradno prečiščeno besedilo) pravočasno pritožujeta tožnika. Menita, da je sodišče prve stopnje storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni ocenilo izpovedi P. P. in detektiva M. Č.. Slednja nimata nobenega interesa za izid pravde. Izpovedbi obeh se nanašata na ugotovitve, da v stanovanju na B. ploščadi stanujejo štiri osebe.

Izpovedbe ostalih prič pa je zmotno ocenilo, zaradi česar je zmotno ugotovilo, da je toženec dejansko živel v spornem stanovanju. Priči L. B. in M. Š. sta izpovedali, da je toženec ves čas bival v spornem stanovanju, kar ni v skladu z izpovedbo toženca, da v stanovanju ni bival deset let. Težko je verjeti, da priča I. L., ki je toženčeva žena, ni točno vedela, kdaj naj bi se toženec izselil, po njenem že pred letom 1990, prav tako ni mogoče verjeti, da ni spremenila števila uporabnikov vode, ker ni želela prizadeti otrok, poleg tega sta s tožencem še vedno poročena in nimata urejenega plačevanja preživnine. Sodišče bi moralo verjeti izpovedbi priče M. S., tožničine hčere, da dokler je živela v stanovanju, toženca ni videvala, ampak njegovo mati, po materini smrti, je bilo stanovanje nekaj časa prazno, nato pa je začela videvati neznana mlada dekleta, medtem ko toženca tedaj ni videvala, zaradi česar misli, da toženec v stanovanju ni bival. Ni logično, da ji sodišče ni verjelo zato, ker je živela v četrtem nadstropju, toženec pa v prvem nadstropju.

Sodišče jima neutemeljno očita, da nista postavila zahtevka na odpoved najemne pogodbe. Toženec ob vložitvi tožbe ni imel pogodbe, vse do vložitve nasprotne tožbe je tudi ni zahteval, tako da je stanovanje zasedal nezakonito. Poleg tega je že ob vložitvi tožbe opravljal poslovno dejavnost, kar je v nasprotju s 50. členom SZ in zato ni obveznosti sklenitve pogodbe. Slednje tudi ni iz razloga, ker ima toženec v solasti dve stanovanji, in sicer stanovanje na B. ploščadi, v katerem dejansko živi s svojo družino, in stanovanje na G., ki ga celo oddaja za profitno najemnino najemnikom P.. Najemna pogoba nima bistvenih sestavin po 41. členau SZ, ker v 6. členu ni določena višina najemnine. Določba 10. člena je neustrezna, ker se glasi na izročitev stanovanja najemniku, kar je nelogično, če bi toženec res živel v stanovanju, če pa ne živi, pa nasprotni tožbeni zahtevek ni utemeljen. Določba 10. člena pa predvideva odpovedni razlog za primer opravljanja dovoljene dejavnosti v stanovanju brez soglasja lastnikov, kar toženec opravlja že sedaj. Po odločitvi sodišča bi morala tožnika skleniti najemno pogodbo, zato da bi jo potem odpovedala.

Toženec v odgovoru na pritožbo navaja, da je bila priča P. P. zaslišana kljub prepoznemu dokaznemu predlogu, da niti on niti priča M. Č. nista izpovedala nič relevantnega in nič iz lastnega vedenja, poleg tega sta bila oba angažirana s strani tožnikov. Priča L. B. ni v sporu s tožnikoma, toženca je ves čas videvala zato, ker je obiskoval starše. Priča M. S., ne le, da ni srečevala toženca, ampak tudi ni srečevala mladih deklet, ki jih je videla le na oknu.

I. L. je s tožnikom ostala v korektnih odnosih in je logično, da se točnega datuma odselitve ne spominja. Ker meni, da je odločitev tudi materialnopravno pravilna, predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Kot je pritožbeno sodišče že pojasnilo v odločbi z dne

13.2.2003 (red. št. 37 spisa), je bistvena okoliščina v tej pravdi, da je toženec po najemničini smrti (10.9.2001) izgubil pravni naslov za bivanje v stanovanju na Ž.... Vprašanje, ki ga je bilo treba rešiti, pa je, ali ima toženec pravico do njegove ponovne pridobitve. Namreč, če toženec te pravice nima, biva v stanovanju brez pravnega naslova, kar je po določbi 58. člena Stanovanjskega zakona - SZ (Ur. l. RS, št. 18/91 z nadaljnjimi spremembami) razlog za izpraznitev stanovanja, če pa to pravico ima, potem je nasprotni tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe po določbi prvega odstavka 56. člena SZ utemeljen, in posledično zahtevek po tožbi neutemeljen. Toženec je tisti, ki je nosil dokazno breme, da ima pravico do pridobitve pravnega naslova. Iz določbe 56. v zvezi določbo 41. člena in ostalih SZ izhaja, da je skupno življenje z najemnikom v stanovanju pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član, ki je v najemni pogodbi naveden kot uporabnik stanovanja, po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo. Vendar tudi v primeru, če sta navedena pogoja (skupno bivanje in navedba v pogodbi) izpolnjena, po oceni pritožbenega sodišča lastnik nima kontrahirne dolžnosti, če na strani ožjega družinskega člana, s katerim bi moral skleniti najemno pogodbo obstoji krivdni razlog, zaradi katerega bi mu lahko odpovedal najemno pogodbo (prvi odstavek 53. člena SZ). V obravnavani zadevi sta tožnika zatrjevala, da toženec (po izobrazbi arhitekt) v stanovanju opravlja dejavnost, zaradi katere bi mu lahko odpovedala najemno pogodbo, ker nima njunega soglasja (9. alinea prvega odstavka 53. člena SZ), sodišče prve stopnje pa dejanskega stanja v zvezi s tem ni raziskovalo, ker je izhajalo iz izhodišča, da ta okoliščina ni relevantna, ker tožnika ne zahtevata odpovedi najemne pogodbe. Spregledalo pa je, da tožnika tožencu ne moreta odpovedati najemne pogodbe, ker šele teče pravda glede njene sklenitve. Pri prenosu najemnega razmerja na ožjega družinskega člana je treba po oceni pritožbenega sodišča obstoj krivdnega razloga upoštevati kot razlog za zavrnitev sklenitve najemne pogodbe. Drugo pa je vprašanje, ali je (zaenkrat neugotovljena) dejavnost toženca takšna, da bi moral zanjo pridobiti soglasje lastnikov v smislu določbe prvega in drugega odstavka 50. člena SZ.

Pritožnika načenjata tudi vprašanje, ali je toženec upravičen do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najmnino, kljub temu, da je solastnik dveh stanovanj, od katerih naj bi enega oddajal za profitno najemnino. SZ-1 (Ur. l. RS, št. 69/03), ki ga v skladu z določbo 193. člena SZ-1 v tej zadevi ni mogoče uporabiti (ker se je predmetni spor začel pred njegovo uveljavitvijo 16.7.2003), pri stanovanjih, ki se oddajajo za neprofitno najemnino, določa lastništvo drugega primernega stanovanja (pod določenimi pogoji in z določenimi odstopanji) kot odpovedni razlog (prim. peti odstavek 103. člena v zvezi s 108. čenom SZ-1 in prehodno določbo drugega odstavka 195. člena SZ-1). Kljub temu, da SZ-1 ne pride v poštev, pa se vendarle postavlja vprašanje, ali pravna relevantnost navedene okoliščine ne izhaja že iz razlage pravnih pravil predhodno veljavnega zakona. Ustrezna interpretacija določb SZ, po mnenju pritožbenega sodišča, pripelje do zaključka, da v primeru lastništva drugega primernega stanovanja ni dolžnosti sklenitve najemne pogodbe z najemnikovim ožjim družinskim članom. Če bi bilo namreč lastništvo drugega primernega stanovanja razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe z nekdanjim imetnikom stanovanjske pravice (prvi odstavek 148. člena SZ v zvezi s prvim odstavkom 60. člena ZSR), potem je logično, da velja enako tudi glede tistega, ki je z njim stanovanje uporabljal (v obravnavanem primeru naj bi toženec uporabljal stanovanje skupaj z imetnikom stanovanjske pravice, po njegovi smrti pa skupaj z najemnico, na katero je bilo prenešeno najemno razmerje). Ob drugačni pravni razlagi bi imel tak uporabnik širše upravičenje pri sklenitvi najemne pogodbe, kot pa bivši imetnik stanovanjske pravice. O (so)lastništvu stanovanj na B. ploščadi in G. ulici ter njuni primernosti izpodbijana sodba nima razlogov, čeprav sta se tožnika sklicevala na to okoliščino kot dodatni razlog, zaradi katerega nista dolžna skleniti najemne pogodbe s tožencem.

Pritožnika utemeljeno opozarjata, da sodišče prve stopnje ni ocenilo izpovedbe zaslišanih prič M. Č. (list. št. 105-107) in P. P. (list. št. 124), ki sta ju predlagala tožnika v dokaz trditev, da je toženec živel v stanovanju na B. ploščadi skupaj s svojo družino, ne pa s pokojno najemnico v stanovnju na Ž.... Omenjeni priči sicer nista izpovedali, da bi sami videvali toženca v stanovanju na B. ploščadi, sta pa izpovedali, priča P. P., do kakšnih zaključkov je prišel po opravljenem telefonskem razgovoru z osebo iz stanovanja na B. ploščadi, priča M. Č., pa o ugotovitvah do katerih je prišel kot detektiv, ne le glede števila oseb, za katere so se plačevali obratovalni stroški, pač pa tudi glede števila oseb, ki so bivale v stanovanju na B. ploščadi. Izpovedbi omenjenih prič bi v povezavi z izpovedbami ostalih prič, zlasti priče I. L., ki je izpovedala, da je (neimenovana) sorodnica nekaj časa živela v stanovanju na B., ni pa izpovedala, da bi preostali čas (gre za obdobje od 1991 do 2001) z njo in otroci živela kakšna druga četrta oseba, lahko vsaj posredno vplivali na ugotovljeno dejansko stanje o tem, kje je dejansko bival toženec. Ker je sodišče prve stopnje dokaz z zaslišanjem obeh prič izvedlo, ni pa ga ocenilo oziroma ni pojasnilo, zakaj ga ni ocenilo, dokaz pa je iz zgoraj pojasnjenih razlogov takšen, da bi lahko vplival na ugotovitev pravnorelevantnih dejstev, je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

V ponovljenem postopku bo treba navedeno kršitev odpraviti, nato pa ponovno oceniti izvedene dokaze, tako da bo odgovorjeno na pritožbene očitke o nasprotjih med izpovedbami priče M. Š. in L. B. ter toženčevo izpovedbo, o prepričljivosti izpovedbe priče I. L. in priče M. S., ki je vendarle živela v isti stanovanjski hiši kot toženec. Izpovedbe prič bo treba oceniti tudi z vidika, ali ni morda videvanje toženca v stavbi na Ž... posledica opravljanja dejavnosti v spornem stanovanju. Oceniti bo treba, zakaj bi se ves čas od toženčeve izselitve leta 1991 dalje plačevali stroški za štiri osebe, čeprav so v stanovanju na B. ploščadi živele tri osebe, in le nekaj časa neimenovana sorodnica.

V primeru, če bo ponovno ugotovljeno, da je toženec bival v spornem stanovanju skupaj s pokojno najemnico, bo treba presoditi tudi ugovore tožnikov v zvezi z opravljenjem dejavnosti in lastništvom ter primernostjo dveh drugih stanovanj, upoštevajoč gornjo obrazložitev.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.