Jedro

Postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral v aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, ni posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, temveč posel, ki presega redno upravljanje, za sprejem katerega se zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se pritožba tožencev zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženci, razen: A. A., B. B., C. C., D. D., E. E., F. F., G. G. in H. H., morajo nerazdelno tožnici v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti njene stroške pritožbenega in revizijskega postopka v skupnem znesku 673,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

Oris zadeve in dosedanji potek postopka

1. V obravnavani zadevi gre za spor med etažnimi lastniki, ker so nekateri izmed etažnih lastnikov pod tožničinim stanovanjem na splošnem skupnem delu postavili večje število igral (tobogan, gugalnica ipd.). Tožnica s tem ni soglašala in zahteva varstvo svoje solastninske pravice na skupnih delih. Soglasje za trajno ohranitev obstoječega stanja igral je naknadno podalo 63,14 % etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Revizijsko sporno je, ali gre za posel rednega upravljanja, za sprejem katerega se zahteva soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, ali za posel, ki presega redno upravljanje, za sprejem katerega se zahteva soglasje več kakor tri četrtine etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.1 Tožnico moti tudi hrup, ki izvira iz uporabe teh igral (otroško vpitje), zato zahteva še varstvo pred prepovedanimi emisijami.

2. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je soglasje etažnih lastnikov ... ulice 2 - 16 v .... za ohranitev obstoječega stanja igral na vzhodni strani soseske z dne 25. 5. 2016 neveljavno in nima pravnega učinka. Tožencem je naložilo nerazdelno odstranitev s parc. št. 395/1 k. o. ... - k. o. ... spornih igral (plastične hiške z mizico, masivne lesene hiške na kolih z vgrajenim toboganom, plezalno steno, dvema gugalnicama in peskovnikoma ter tobogan) in jim odredilo, da na mestu, kjer so igrala, vzpostavijo prejšnje stanje tako, da zasadijo travo, ter jim prepovedalo, da bi tožnici z namestitvijo igral ali igrišč v bodoče onemogočali souporabo sporne nepremičnine. Odločilo je še o stroških postopka.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožencev ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožničine zahtevke zavrnilo. Spremenilo je tudi odločitev o stroških postopka.

Nosilni razlogi sodišča prve stopnje

4. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je snovalec etažne lastnine na sporni stavbi 2184 na splošnih skupnih delih že predvidel igrala, zato z njihovo namestitvijo na sporno nepremičnino ni šlo za spreminjanje rabe splošnih skupnih delov stavbe 2184, t. j. nepremičnin parc. št. 395/1 in 404/2 obe k. o. ... Vendar iz Akta o oblikovanju etažne lastnine ne izhaja točna umestitev igral v prostor. Ugotovilo je, da obstaja možnost umestitve igral na več drugih različnih mikro lokacij na splošnih skupnih delih stavbe 2184 na nepremičninah parc. št. 395/1 (v velikosti 474 m2) in 404/2 (v velikosti 5548 m2) obe k. o. ... in da med etažnimi lastniki ni bil dosežen dogovor, kje na splošnih skupnih delih se igrala postavijo. Upoštevaje določbe 13., 18. in 19. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), bi bilo treba doseči dogovor etažnih lastnikov o umestitvi igral v prostor na splošnih skupnih delih stavbe 2184, v smislu upoštevanja različnih interesov in predstav o bivanju vseh etažnih lastnikov. Presodi, da v obravnavanem primeru ne gre za posel rednega upravljanja (ker Akt o oblikovanju etažne lastnine ali pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij nista predvidevala umestitev igral na za to točno predvideno mesto in ni šlo za nadomestitev starih igral z novimi igrali na isto mesto), temveč gre za posel, ki presega okvir rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov. S soglasjem več kakor 75 % etažnih lastnikov so takrat etažni lastniki lahko izvedli izboljšave, za katere ni bilo treba pridobiti gradbenega dovoljenja (tretji odstavek 29. člena SZ-1). Nadalje je ugotovilo, da v trenutku umestitve igral na splošne skupne dele pravna podlaga (t. j. soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov) za to ni obstajala, zato ni bistveno, ali je tožnica bila seznanjena z igrali ob nakupu stanovanja 29. 9. 2014 in vselitvi vanj 15. 3. 2015, temveč je bistveno, da so toženci samovoljno in očitno protipravno umestili igrala na splošni skupni del. Najbolj sporen večji leseni kompleks igral je bil postavljen leta 2015. Šele naknadno se je sicer 25. 5. 2016 izvedel postopek zbiranja soglasij, vendar je tožnica uspela dokazati, da soglasja ni lastnoročno podpisalo vsaj 36,86 % etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže, torej da etažni lastniki niso uspeli zbrati soglasja več kakor 75 % etažnih lastnikov. To pomeni, da je Soglasje za trajno ohranitev obstoječega stanja igral na vzhodni strani soseske z dne 25. 5. 2016, kot pravna podlaga umestitve igral na splošnih skupnih delih, neveljavno. Samovoljna umestitev igral v prostor pa pomeni protipravno (trajno in ponavljajoče) vznemirjanje tožnice kot solastnice splošnega skupnega dela. Zato je sodišče tožničinemu negatornemu zahtevku zaradi vznemirjanja njene solastninske pravice na splošnih skupnih delih ugodilo. Glede na to se do tožničinega zahtevka zaradi protipravnega vznemirjanja, ki izhaja iz emisij hrupa, ni opredelilo.

Nosilni razlogi sodišča druge stopnje

5. Sodišče druge stopnje ne sprejema materialnopravne presoje sodišča prve stopnje. Poudarja, da tožnica s svojim zahtevkom zahteva, da morajo toženci nerazdelno odstraniti (ne prestaviti!) igrala z zemljišča, ki je skupni splošni del stavbe. Tožnica kot solastnica s tem zahtevkom želi izključiti oziroma preprečiti ostalim solastnikom uporabo igral, glede katerih obstaja veljavna pravna podlaga - Akt o oblikovanju etažne lastnine - ki izrecno dovoljuje način uporabe spornega zemljišča na točno takšen način. Bistvo solastninske pravice je njena soodnosnost, sobivanje in zato tudi imanentna konfliktnost, ki nastaja zaradi različnih interesov njenih nosilcev. To različnost je v prisilni skupnosti, v kateri ni dovoljeno zahtevati ne delitve solastnine na skupnih delih in se ji tudi ne odpovedati (četrti in peti odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), treba uskladiti na način, da bo omogočeno nadaljnje izvrševanje upravičenj vsem solastnikom. Tožbeni zahtevek, ki ga je izbrala tožnica, v celoti izključuje vse ostale solastnike, kar pomeni, da v celoti izgubijo tisti del upravičenj iz (so)lastninske pravice, ki jim dovoljuje rabo stvari. Zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da nikjer ni določeno, "kje" bodo igrala postavljena, ne more biti nosilni razlog za odločitev, da se igrala "odstranijo". Večje možnosti za uspeh bi morda imel tožbeni zahtevek, s katerim bi tožnica zahtevala "prestavitev" igral na drugi del parcele. Materialnopravno napačna je tudi odločitev sodišča prve stopnje o kvorumu (soglasju več kakor 75 % etažnih lastnikov). Po razlagi sodišča druge stopnje je vprašanje, kje bodo nameščena igrala na zemljišču, ki je skupen del stavbe, predmet urejanja s hišnim redom (ob izostanku drugačnega dogovora s pogodbo o medsebojnih razmerjih), za njegov sprejem pa zadošča soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov (27. člen SZ-1 in druga alineja prvega odstavka 9. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb). Ob tem poudarja, da za obravnavani primer ni bistveno, ali je to vprašanje izrecno urejeno v hišnem redu, temveč zadošča, da je več kot 50 % etažnih lastnikov sprejelo odločitev, da soglašajo z lokacijo umestitve igral tam, kjer so postavljena. To pomeni, da je Soglasje z dne 25. 5. 2016 veljavno. Na koncu sodišče druge stopnje še poudari, da je sodišče prve stopnje kot materialnopravno podlago omenilo tudi 75. člen SPZ, vendar je ni uporabilo, ker je tožnica uspela na drugi pravni podlagi (99. in 100. člen SPZ), in pojasni, da je sodišče druge stopnje skrbno prebralo tožničine navedbe v odgovoru na pritožbo in ugotovilo, da v ničemer ne graja odločitve sodišča prve stopnje glede navedene samostojne pravne podlage za odločitev, zato preizkusa sodbe sodišča prve stopnje ni smelo usmeriti v ta del odločitve (smiselno 350. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Dopuščeno pravno vprašanje

6. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je tožnica predlagala dopustitev revizije. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 541/2022 z dne 19. 4. 2023 predlogu za dopustitev revizije (delno) ugodilo in revizijo dopustilo glede vprašanj: a) ali bi moralo sodišče druge stopnje odločati o vseh tožbenih temeljih, ki utemeljujejo pravno posledico iz tožbenega zahtevka, v konkretnem primeru, ali se glede na čas in način uporabe ter obseg igral, umeščenih na sporni nepremičnini pod stanovanjem tožnice povzroča prekomeren hrup, kar jo moti pri izvrševanju lastninske pravice na tem stanovanju; in b) ali je postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral po aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Povzetek revizijskih navedb

7. Tožnica je po sklepu o dopustitvi revizije zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila pravočasno revizijo zaradi revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišču druge stopnje očita, da ni odločalo o vseh tožbenih temeljih, ki jih je uveljavljala v tožbi, s čimer je zagrešilo relativno bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 338. (pravilno 339.) člena ZPP, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost odločbe. Poudarja, da je v tožbi uveljavljala v zvezi z zahtevkom za odstranitev igral, vzpostavitev prejšnjega stanja in izročitev parc. št. 395/1 k. o. ... tudi prenehanje vznemirjenja tožnice, kot solastnice te parcele, ker je lastnica posameznega dela št. 505 v stavbi 2184, katerega skupni del je tudi ta parcela. Nepremičnino je namreč kupila, ko se igrala tam niso nahajala, ta pa glede na čas in način uporabe ter obseg igral povzročajo prekomerni hrup, kar jo moti pri izvrševanju njene solastninske pravice in je v nasprotju s 73. in 75. členom SPZ. Ker sodišče druge stopnje ni obrazložilo, zakaj tožbeni zahtevek ni utemeljen iz slednjega razloga, ji je bila kršena pravica do poštenega postopka in do obravnavanja pred sodiščem, kar pomeni kršitev iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V nadaljevanju trdi, da je treba v obravnavanem primeru izhajati iz pravil, ki določajo vsebino pogodbe o medsebojnih razmerjih, za katero je po 13. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb treba doseči soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov. Enako določa tudi drugi odstavek 32. člena SZ-1, kot specialni zakon. Določba 9. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki določa za sprejem hišnega reda soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, ni podzakonska podlaga za urejanje razmerij med etažnimi lastniki glede možnosti umeščanja vgrajenih igral na skupno zemljišče. Poleg tega v obravnavanem primeru hišni red ni bil sprejet in ta tudi sicer ne more določati statusa uporabe skupnega zemljišča glede vzpostavitve in vgradnje igral ter izgradnje in uporabe igrišč. Poudarja, da Akt o oblikovanju etažne lastnine ni definiral lokacije namestitve igral, čeprav bi to moral, in da tudi pogodba o medsebojnih razmerij z vsebino, ki jo določa 116. člen SPZ, za katero ne zadostuje (samo) soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov, ni bila sprejeta. Zato predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da vzpostavi prvostopenjsko sodbo, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču druge stopnje. Priglaša tudi stroške postopka z obrestmi.

Povzetek odgovora na revizijo

8. Toženci v odgovoru na revizijo navajajo, da tožnica ostalim lastnikom ne more preprečiti uporabe igral in zahtevati njihove odstranitve, ker so v Aktu o oblikovanju etažne lastnine kot skupni del opredeljena tudi igrala. Pritrjujejo sodišču druge stopnje, da gre pri postavitvi igral za posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadostuje soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov (25. člen SZ-1 in tretji odstavek 67. člena SPZ). Menijo celo, da za postavitev igral ni potrebno nobeno soglasje etažnih lastnikov, ker gre za skupne površine, namenjene igri, druženju in rekreaciji etažnih lastnikov, poleg tega so igrala montažna in niso trajno spojena s skupnim delom ter zasedajo relativno majhen del celotne parcele. Trdijo, da v obravnavanem stanovanjskem kompleksu 90 % etažnih lastnikov predstavljajo družine z otroki, zato postavitev igral pomeni posel, ki je potreben za zagotovitev razmer za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (tretji odstavek 25. člena SZ-1). Glede tožničinega zahtevka v zvezi s prekomernim hrupom pa trdijo, da tožnica ni podala substanciranih navedb, da bi igrala povzročala hrup. Zato sodišči prve in druge stopnje v tej smeri niti nista mogli odločati. Dodajajo še, da otroci, ki se igrajo na sporni parceli, ki je v centru Maribora, ne morejo povzročati hrupa, ki bi presegel dovoljene zvočne emisije, in da zvok otroške igre ni vezan na obstoj igral, ker bi se otroci na navedeni parceli igrali tudi, če spornih igral ne bi bilo. Predlagajo, naj revizijsko sodišče tožničino revizijo kot neutemeljeno zavrne (s stroškovno posledico).

Presoja utemeljenosti revizije

9. Revizija je utemeljena.

10. Revizijsko sodišče uvodoma pojasnjuje, da je izpodbijano sodbo preizkusilo le v okviru pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Ker tožničina revizija v smeri, da naj bi sodišče druge stopnje uporabilo novo/presenetljivo pravno podlago v zvezi s potrebnim kvorumom soglasja (vezano na abstraktni hišni red), in da bi zato tožnici moralo omogočiti, da se pred odločitvijo o njej izjavi, ter v smeri, da je sodišče druge stopnje preslišalo njeno navedbo v odgovoru na pritožbo, da so bila igrala pred vselitvijo tožnice nameščena na povsem drugi lokaciji, ni bila dopuščena, v tem delu Vrhovno sodišče tudi ni povzemalo njenih revizijskih navedb in navedb tožencev v odgovoru na revizijo.

Dejanski okvir spora

11. Za odločitev o reviziji so pravno odločilna naslednja dejstva: - Tožnica in toženci so etažni lastniki posameznih delov v stavbi 2184 k. o. ... (večstanovanjske stavbe ... ulice 2 - 16 v ...).

- Nepremičnina parc. št. 395/1 k. o. ..., na kateri se nahajajo sporna igrala, predstavlja splošni skupni del stavbe 2184 k. o. ...

- Snovalec etažne lastnine na sporni stavbi 2184 je na splošnih skupnih delih že predvidel igrala, vendar iz Akta o oblikovanju etažne lastnine ne izhaja točna umestitev igral v prostor.

- Pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki (ki bi urejala vprašanje/a v zvezi z igrali) ni (bila) sklenjena.

- Tožnica je stanovanje v tej večstanovanjski stavbi kupila 29. 9. 2014, vanj pa se je vselila 15. 3. 2015. V letu 2015 je bil pod njenim stanovanjem postavljen nov vgrajen lesen sestav igral ter manjša prenosljiva plastična hiška z mizico in tobogana (in v tem postopka zahteva njihovo odstranitev).

- Naknadno so etažni lastniki izvedli postopek zbiranja soglasij, vendar Soglasja za trajno ohranitev obstoječega stanja igral na vzhodni strani soseske z dne 25. 5. 2016 ni podpisalo 36,86 % etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Materialnopravno izhodišče za presojo

12. V tej zadevi tožnica svoje varstvo uveljavlja na dveh podlagah. Prvič, na pravilih o kolektivnem izvrševanju solastninskih razmerij v večstanovanjski skupnosti, ki so urejena v 25. in 29. členu SZ-1. Drugič, na pravici vsakega etažnega lastnika do mirnega in s krajevnimi običaji uglašenega uživanja svoje lastnine (ne oziraje se na kolektivni institut iz 25. in 29. člena SZ-1 in voljo ostalih etažnih lastnikov) prek splošnega stvarnopravnega varstva po SPZ (99. člen SPZ, tudi ob smiselni uporabi pravil sosedskega prava oziroma 75. člena SPZ).

Glede kolektivnega upravljanja s solastnimi deli v večstanovanjski stavbi (oziroma glede drugega dopuščenega vprašanja)2

13. Predmet odločanja je vprašanje, kolikšen delež solastnikov je moral s posegom v prostor (postavitvijo igral na mestu pod tožničinim stanovanjem) soglašati, ali soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov ali soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov.

Zakonsko izhodišče

14. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (poenostavljeno povedano: soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov). Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena (drugi in tretji odstavek 67. člena SPZ). Smiselno enako določa 25. člen SZ-1. 15. Zakonsko pravilo iz 29. člena SZ-1 z naslovom - Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - veljaven v letu 2015 in 2016 (Ur. l. št. 69/03, 57/08 in 87/11) pa se (v relevantnih delih) glasi:

(1) Ne glede na določbo 67. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. št. 87/02 in 18/07) odločajo etažni lastniki o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.3

(3) Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, lahko izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost. (5) Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka ne strinja, lahko predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Orientacijska stališča Vrhovnega sodišča

16. Enakega primera v sodni praksi Vrhovnega sodišča ni. Vendar pa smer vrednotenja nakazujeta zadevi II Ips 70/2022 in III Ips 29/2014. V zadevi II Ips 70/2022 se je Vrhovno sodišče že znašlo na subsumpcijskem razpotju, v katero izmed dveh podmnožic uvrsti poseg, ko je toženec (kot eden izmed etažnih lastnikov) posegel v skupni del stavbe: neurejeno zelenico ob bloku je preuredil v odprto teraso. Ali v tisto, za katero prvi in tretji odstavek 29. člena SZ-1 zahtevata soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov, ali v tisto, za katero drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahteva popolno soglasje. Presodilo je, da tlakovanje zelenic (s spremembo inštalacij) sicer presega posle rednega upravljanja, vendar pa ne pomeni spreminjanja rabe skupnih delov, marveč le njegovo izboljšanje ter za tak poseg zadošča kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov. V navedeni zadevi je zavzelo tudi stališče, da je, ko je podano ustrezno soglasje za poseg v prostor, nepomembno, kdo je dejanski izvajalec del, kdo ta dela financira, kdo ima motiv za poseg v prostor in tudi kakšen je ta motiv.

V zadevi III 29/2014 pa se je Vrhovno sodišče ukvarjalo z vprašanjem investicijskih vzdrževalnih del, konkretno z zamenjavo dvigal, in sprejelo stališče, da so bile v okviru investicijskih vzdrževalnih del izvedene zgolj izboljšave, ki sledijo napredku tehnike, ne pa izboljšave, ki bi presegale ta okvir in bi kot take predstavljale opravo posla, ki presega redno upravljanje. Pojasnilo je še, da dejstvo, da so solastniki s potrebno večino izglasovali zamenjavo dvigal in zanjo izbrali izvajalca, ki ni bil najugodnejši, nasprotno bil naj bi celo najdražji, narave posla, to je posla rednega upravljanja, ne spremeni. Kateri posli sodijo med posle rednega upravljanja in kateri posli redno upravljanje presegajo, je odvisno od narave opravljenih del, ne pa od cene, ki jo solastniki za opravljeno delo plačajo.

Materialnopravna presoja konkretnega primera

17. Upoštevaje navedeno zakonsko podlago in orientacijska stališča Vrhovnega sodišča je treba v obravnavani zadevi presoditi, ali je to, da je skupnost etažnih lastnikov (po nekaterih izmed etažnih lastnikov) izvedla postavitev igral na prej nedoločeni točni lokaciji ravno pod tožničinem stanovanjem, posel rednega upravljanja po 25. členu SZ-1 ali posel, ki presega redno upravljanje, in ustreza posegu po prvem in tretjem odstavku 29. člena SZ-1. Natančneje, ali je izbira točne lokacije postavitve igral posel rednega upravljanja ali posel, ki presega redno upravljanje.

18. Vrhovno sodišče ocenjuje, da gre pri postavitvi igral na prej nedoločeni/nedefinirani točni lokaciji splošnega posebnega dela za situacijo, ki jo ureja tretji odstavek 29. člena SZ-1. Umestitev igral v prostor pomeni izboljšavo, ki ni potrebna za vzdrževanje, ampak pomeni vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij, in se zanjo zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov. Pri prvi/novi postavitvi trajnih igral oziroma prvi umestitvi igral v prostor (ker so ta po svojem namenu povezana z določenimi neprijetnostmi za bližnje stanovalce) je bistvena njihova točno določena lokacija in odgovor na vprašanje, ali bo poseg morebiti poslabšal posamezni del enega ali nekaterih etažnih lastnikov. Dejstvi, da Akt o oblikovanju etažne lastnine predvideva igrala na splošnih skupnih delih in da parc. št. 395/1 predstavlja takšen splošni del, v konkretnih okoliščinah še ne zadostujeta za zaključek o dopustnosti umestitve igral na njo in na točno določeno mesto na njej. Splošen skupni del namreč ni le parc. št. 395/1, ampak poleg nje tudi bistveno večja parc. št. 404/1. Igrala so bila prej nameščena drugje (oziroma so se prestavljala na različna mesta) in iz razlogov sodbe prve stopnje izhaja, da o točni lokaciji namestitve igral med etažnimi lastniki nikoli ni bil dosežen dogovor.4 Zato je za odločitev v obravnavani zadevi ključno, da točno definirana lokacija, kje bodo postavljena igrala, z Aktom o oblikovanju etažne lastnine in pogodbo o medsebojnih razmerjih, ni bila določena, in dejstvo, da je ta poseg v prostor, postavitev igral ravno pod tožničinim stanovanjem, poslabšal posamezni del tožnice kot etažne lastnice. Splošno znano dejstvo je, da se tam, kjer so igrala, zadržuje večje število otrok in odraslih, ki s svojimi pogovori, smehom, jokom (tudi kriki in vzkliki) povzročajo določen hrup preko celega dneva. Zato je določitev, kje točno bodo postavljena na novo igrala, posel, ki presega redno upravljanje po tretjem odstavku 29. člena SZ-1. Ob tem Vrhovno sodišče pojasnjuje, da bi tudi po novelirani zakonodaji ta postavitev igral sodila med posel, ki presega redno upravljanje.5

19. Na koncu velja tožencem še odgovoriti, da določitev točne lokacije namestitve igral na splošnih skupnih delih zunaj stavbe ni materija, ki bi jo lahko urejal hišni red, za sprejem katerega zadostuje (že) soglasje več kot 50% etažnih lastnikov. Hišni red se v bistvu nanaša na zagotavljanje varnosti, reda, miru in čistoče v stavbi. Po Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb hišni red res lahko vsebuje tudi določbe o uporabi skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.), vendar gre za uporabo skupnih delov v stavbi oziroma naprav, ki služijo stavbi. Že sama besedna zveza 'hišni red' pomeni, da gre za urejanje razmerij v hiši/stavbi (primerjaj 27. člen SZ-1 in 9. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb). Pri določitvi točne lokacije igral, če ta ni (bila) določena v aktu o oblikovanju etažne lastnine, gre po oceni Vrhovnega sodišče (prej) za vsebino, ki sodi v pogodbo o medsebojnih razmerjih, za sprejem katere pa se zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov (32. člen SZ-1).

Odgovor na drugo dopuščeno vprašanje

20. Odgovor na drugo dopuščeno vprašanje se torej glasi, da postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral v aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, ni posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, temveč posel, ki presega redno upravljanje, za sprejem katerega se zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov.

21. Ker je revizijsko sodišče pritrdilo odločitvi sodišča prve stopnje, ki je tožničinim tožbenim zahtevkom ugodilo, za odločitev v tej zadevi odgovor na prvo dopuščeno vprašanje ni več potreben, saj na odločitev v zadevi ne more vplivati.

Odločitev o reviziji

22. Tožničina revizija je torej utemeljena, ker je utemeljen njen materialnopravni ugovor, da gre v okoliščinah konkretnega primera za posel, ki presega redno upravljanje večstanovanjske stavbe. Revizijsko sodišče je zato sodbo sodišča druge stopnje ustrezno spremenilo in vzpostavilo prvostopenjsko sodbo (prvi odstavek 380. člena ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških

23. Ker je bila revizija uspešna, je to vplivalo tudi na odločitev o pravdnih stroških, ki so odmerjeni na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Ob spremenjeni odločitvi je tožnica v pravdi v celoti uspela, zato ji morajo toženci (razen: A. A., B. B., C. C., D. D., E. E., F. F., G. G. in H. H., ki so pripoznali tožbeni zahtevek) nerazdelno povrniti njene pravdne stroške, nastale pred sodiščem prve in druge stopnje, kakor tudi stroške, nastale pred revizijskim sodiščem. Za postopek pred sodiščem prve stopnje je Vrhovno sodišče tožnici potrdilo priznane stroške s strani sodišča prve stopnje. V zvezi s pritožbo so tožnici priznani stroški za sestavo odgovora na pritožbo v višini 250 točk, 2 % materialni stroški in 22 % DDV, kar znaša skupaj 186,00 EUR; v zvezi z revizijo pa so ji priznani stroški za sestavo predloga za dopustitev revizije v višini 250 točk in revizije v višini 300 točk, 2 % materialni stroški in 22 % DDV ter sodni taksi v znesku 26,00 EUR in 52,00 EUR, kar znaša skupaj 487,20 EUR. V II. točki izreka sodbe navedeni znesek 673,20 EUR je vsota tožnici priznanih stroškov pritožbenega in revizijskega postopka.

Sestava senata in glasovanje

24. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sodbe. Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Vrhovno sodišče v nadaljevanju te sodbe zaradi jasnosti za posel rednega upravljanja uporablja poenostavljen izraz "soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov", za posel, ki presega redno upravljanje, pa izraz " soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov". 2 Vrhovno sodišče iz razloga, ki bo naveden v nadaljevanju te sodbe, najprej odgovarja na drugo dopuščeno vprašanje iz sklepa o dopustitvi revizije. 3 Vrhovno sodišče zaradi jasnosti (kot je bilo zapisano že v opombi številka 1) v tej sodbi za posel, ki presega redno upravljanje, uporablja poenostavljen izraz "soglasje več kakor 75 % etažnih lastnikov". 4 Glej 15., 17., 18. in 25. točko sodbe sodišča prve stopnje. 5 Od leta 2015 in 2016 dalje je bil namreč SZ-1 dvakrat noveliran. Novela SZ-1D je spremenila 29. člen SZ-1. Novela SZ-1E pa je spremenila 25. člen, dodala 25.a člen in spremenila 29. člen SZ-1.