Jedro

V skladu z določbo 3. odstavka 460. člena OZ odgovarja prodajalec vselej tudi za tiste napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti in odlike. Pogodbeni dogovor, da hiša ni vlažna, ustreza takšni izjavi prodajalca. V nasprotju z navedeno zakonsko določbo je tako pravni zaključek prvostopnega sodišča, da bi glede na izjavo toženih strank tožeča stranka morala in mogla pričakovati, da hidroizolacija ni v najboljšem stanju in da bo čez čas potrebna obnova oz. sanacija in da zato toženi stranki ne odgovarjata za to napako. Slabo stanje hidroizolacije ob nakupu hiše, ki je sicer lahko že tedaj povzročala vlažnost, tako lahko predstavlja sprožilni vzrok, ki je povzročil stvarno napako, za katero v konkretnem primeru odgovarjata toženi stranki v skladu s pogodbenim dogovorom, ob predpostavki, da je zaradi, ob nakupu hiše že slabega stanja hidroizolacije bila prisotna vlaga oziroma je ta nastopila kasneje. Takšno stanje torej pomeni vzrok za stvarno napako, glede katere je v konkretnem primeru prodajalec izrecno zatrjeval, da ne obstaja in s tem razbremenil tožeči stranki tudi njune morebitne neskrbnosti pri presoji ali je lahko hiša vendarle vlažna. Ni torej pravno pomembno, ali sta toženi stranki zaradi zatrjevanja tožečih strank lahko pričakovali bodočo sanacijo hiše. Ali še drugače povedano: že zatrjevanje toženih strank, povzeto celo v pogodbeni dogovor, da hiša ni vlažna, je odločilno samo po sebi.

Izrek

1. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje glede zneska 32.129,61 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 12. 08. 2005 dalje do plačila (del 2. odstavka pod 2. točko izreka sodbe) in v stroškovnem delu (tretji odstavek pod 2. točko izreka sodbe in 4. točka izreka sodbe) razveljavi in se zadeva sodišču prve stopnje vrne v tem delu v novo sojenje.

2. V preostalem – izpodbijanem a nerazveljavljenem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in potrdi v preostalem zavrnilnem delu (1. odstavek pod 2. točko izreka in 2. odstavek pod 2. točko izreka sodbe - glede zneska 12.208,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 12. 08. 2005 dalje do plačila ter glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 5.110,52 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 01. 05. 2006 in od zneska 378,06 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 14. 10. 2005, vsaki od tožečih strank do ene polovice) sodba sodišča prve stopnje.

3. Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba v ugodilnem delu (1. točka izreka sodbe) ter v 3. točki izreka sodbe (glede ugotovitve o neobstoju pobotne terjatve), razen glede odločitve o stroških postopka (4. točka izreka sodbe), kjer se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba v tem delu razveljavi ter vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. O stroških pritožbenega postopka bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 5.110,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 02. 05. 2000 dalje do plačila, znesek 378,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 10. 2005 dalje do plačila in znesek 1.036,37 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 08. 2005 dalje do plačila vsaki od tožečih strank do ½, vse v roku 15 dni pod izvršbo. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se spremeni 2. člen kupoprodajne pogodbe z dne 04. 03. 2005 tako, da se kupnina za nepremičnino s parc. št. 127/3, vl. št. 480 k.o. T. sorazmerno zniža na znesek 286.100,38 EUR. Nadalje je zavrnjen tudi tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 44.338,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 12. 08. 2005 dalje do plačila ter zakonske zamudne obresti od zneska 5.110,52 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 01. 05. 2006 in od zneska 378,06 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 14. 10. 2005, vsaki od tožečih strank do ½, vse v roku 8 dni pod izvršbo. Nadalje je sodišče ugotovilo, da ne obstaja terjatev prvo in drugotožene stranke, da prvo in drugotožeče stranke v višini 1.564,85 EUR. O stroških postopka je odločilo tako, da vsaka stranka nosi svoje stroške pravdnega postopka.

Navedeno sodbo s pritožbo izpodbijata obe pravdni stranki.

Tožeči stranki, ki izpodbijata zavrnilni del sodbe, uveljavljata vse pritožbene razloge ter izpodbijata 2. točko in 4. točko izreka prvostopne sodbe ter predlagata, da sodbo v tem delu pritožbeno sodišče razveljavi in tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodi tudi v zavrnilnem delu. Podrejeno predlagata, da Višje sodišče v Ljubljani izpodbijani del sodbe razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, stroške pritožbe pa prizna kot nadaljnje pravdne stroške. Poudarjata, da se ne strinjata z dokazno oceno sodišča. Menita, da so bili vsi dokazi, ki sta jih predlagali in jih je sodišče izvedlo, pomembni za odločanje v zadevi. Sodišče je dolžno skrbno presoditi vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj in na podlagi celotnega uspeha postopka postopka odločiti, katera dejstva so dokazana. Sodba ne vsebuje obrazložitve sodišča o pomembnih navedbah tožeče stranke in izvedenih dokazih in se zato ne da preizkusiti. Napačno je tudi uporabljeno materialno pravo. Zaključek sodišča, da hiša ob izročitvi ni imela pogodbeno dogovorjene lastnosti, je odločilno za presojo, ali je imela hiša skrito napako. 459. člen OZ določa, da ima hiša skrito napako, če nima lastnosti, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene ali predpisane. Ob ugotovitvi, da je bila lastnost „da hiša ni vlažna“, izrecno dogovorjena in ob upoštevanju dejstev, da hiša ni imela pogodbeno dogovorjeno lastnost, bi moralo sodišče ugotoviti, da je imela hiša skrito napako v smislu določbe 459. člena OZ. Iz izpovedi tožeče stranke, v zvezi s katero sodišče ni navedlo, da ji ne verjame, da vlažne hiše sploh ne bi kupila, ker je s tako hišo že imela slabe izkušnje. Sodišče torej ni moglo sklepati, da je tožeča stranka pristala v posledice skrite napake. Izključitev odgovornost tožene stranke za skrito napako bi pravdni stranki morali izrecno dogovoriti v skladu s 466. členom OZ. Tožena stranka tega ni niti navajala. Sodišče je tako napačno ugotovilo, da sta pristali v posledice skrite napake, saj za to ni navedlo nobenega relevantnega stanja v smislu določb OZ, ki izključujejo odgovornost tožene stranke za skrite napake predmeta pogodbe. Napačno je ocenjeno, da je mnenje izvedenca v delu, ki se nanaša na vlažnost hiše, izčrpno in prepričljivo. Sodišče ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo pripombe tožečih strank na mnenje izvedenca. Poleg tega sodišče tudi ni ustrezno vrednotilo drugih pomembnih dokazov, zato je ocena izvedenčevega mnenja nepravilna. Tožeča stranka izpostavlja mnenje J. D., ki je sodni izvedenec za gradbeno stroko, z dne 09. 05. 2005 in njegovo izpoved, ki jo je podal kot priča na naroku dne 30. 01. 2008. Priča je izpovedala, da hidroizolacija v času gradnje ni bila izvedena v skladu s pravili stroke. Enako je izpovedala tudi priča R. S. Oba sta izpovedala, da se je hidroizolacija v letih 1976 do 1996 polagala na enak način, kot se polaga tudi danes, edina razlika je v tem, da je danes zaradi drugačnih materialov polaganje enostavnejše. Oba sta tudi izpovedala, da hidroizolacija ni bila pravilno položena in je zato prišlo do zamakanja kletnih sten hiše. Če bi sodišče pravilno ocenilo vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj, in upoštevalo tudi izkustveno pravilo, bi moralo ugotoviti, da ima hidroizolacija enako življenjsko dobo kot hiša (80 let). Če hidroizolacija ne vzdrži življenjske dobe hiše, potem je to zaradi nepravilne izvedbe, kar seveda pomeni skrito napako. Če pa je sodišče ne glede na druge dokaze verjelo izvedencu K., bi moralo ugotoviti, kakšna je pričakovana oz. običajna življenjska doba hidroizolacije, pri hišah, grajenih v letih 1976 in tistih, ki so grajene v letu 1996. Ob pomanjkanju tega podatka tudi ni mogoče sklepati ali bi tožeča stranka res morala računati, da bo morala v kratkem obnoviti hidroizolacijo. Izvedenec potrjuje, da je bila sanacija in hidroizolacija potrebna. Na vprašanje izvedencu ali bi bila izvedba hidroizolacije, kot sam predlaga, cenejša, je povedal, da tega ne ve. Torej na tej podlagi sodišče ni moglo sklepati, da vtoževani strošek hidroizolacije ni utemeljen. Priča R. S. je tudi verodostojno pojasnil, da je sanacijo izvedel tako, kot bi morala biti izvedena že ob gradnji hiše in da je takšna sanacija ustrezna. Razumno je pojasnil, zakaj izvedba hidroizolacije po sistemu proizvajalca C. ni primerna. Glede na to je tožena stranka izkazala, da je njen zahtevek za povračilo stroškov, ki jih je imela s sanacijo hidroizolacije, utemeljen. Sodišče v obrazložitvi sodbe (pod točko B - stabilnost zgradbe) nepravilno ugotavlja, da tožeča stranka ni dokazala obstoja skrite napake statične nestabilnosti zgradbe in je zato njen zahtevek za povračilo stroškov te sanacije utemeljeno zavrnilo. Sodišče je svoj sklep o tem, da hiša ni imela omenjene skrite napake, oprlo izključno na izvedeniško mnenje izvedenca D. K., kljub temu, da je tožeča stranka podala argumentirane navedbe, da izvedenec ni podal stroškovnih podlag in pravilne ocene o statični ustreznosti predmetne hiše. Izvedenec je na zaslišanju povedal, da statične ocene ni izdelal in da je mnenje podal izključno na podlagi statičnega lista proizvajalca V. plošč. Ker izvedenec ni znal odgovoriti na posamezna vprašanja tožečih strank o tem, kaj predstavljajo določeni podatki v statističnem listu, zlasti podatki o tem, kaj pomeni podatek „kern beton likse ausen 12 in inn 14“, tožeča stranka utemeljeno dvomi v to, da je mnenje izvedenca pravilno. Izvedenec bi moral statično presojo opraviti skladno z določili Pravilnika o tehničnih normativih objektov visoke gradnje, ki se uporabljajo tudi za gradnjo nevarnih stavb. Na podlagi izvedenčeve izjave na zaslišanju, izvedenec ni vedel, kateri standardi in predpisi veljajo in se uporabljajo v času izdelave mnenja, zato je bila verodostojnost mnenja v takšni meri omajana, da bi sodišče moralo slediti predlogu tožeče stranke in postaviti novega izvedenca. Statistični list proizvajalca V. plošč izkazuje, da je gradnja z V. ploščami dopustna na potresnem območju z gravitacijskim pospeškom do največ 0,3 g. Statistični list ne navaja, kako so ti podatki uporabni, če so V. plošče na zunanjem delu že strohnele. Ne glede na to, da zunanji del V. plošče služi kot opaž, ima vendarle določeno nosilnost in služi zidu kot podpora. Priči J. D. in R. S. sta pojasnila, da V. plošče niso primerne za zidavo temeljev stavb, ki so vkopani v zemljo. Ker izvedenec ni povedal, kaj pomenijo izrazi v zvezi z debelino betona, je njegova ocena podana pavšalno. Izvedenec pri zaslišanju tudi ni znal locirati položaja predmetne stanovanjske hiše na mapi, ki prikazuje gravitacijski pospešek (hišo je lociral s križcem). Lokacija stanovanjske hiše ni na mestu, ki jo je izvedenec označil na karti, kar vse potrjuje, da izvedenec ni pravilno ugotovil jakosti gravitacijskega pospeška. Karta potrebne nevarnosti za območje Ljubljane, ki jo je predložil izvedenec, izkazuje, da je v bližini hiše stičišče linij različnih gravitacijskih pospeškov. Če bi izvedenec upošteval tolmača karte (izvedenec je na zaslišanju izrecno izjavil, da tega tolmača sploh ni potreboval), bi ugotovil, da je gravitacijski pospešek na območju, kjer hiša stoji 0,34 g. Po statističnem listu proizvajalca V. plošč, te niso predvidene za gradnjo na območjih, kjer gravitacijski pospešek presega mejo 3,0 g. Zato statična stabilnost ni ugotovljena pravilno oz. je dvom tolikšen, da bi sodišče moralo upoštevati predlog tožeče stranke za postavitev novega izvedenca ali pa na podlagi vseh dokazov skupaj ugotoviti, da hiša nima statične stabilnosti. Tožeča stranka . je sodišču predložila statični izračun v odgovor na dopolnilno izvedeniško mnenje, torej pravočasno. Prej ga ni predložila zato, ker je menila, da bo statični izračun pripravil izvedenec D. K. Ko je ugotovilo, da izvedeniško mnenje temelji na nestrokovnih podlagah, je dala izdelati statični izračun, da bi se izvedenec do tega izjasnil. Sodišče je tako neutemeljeno zavrnilo predlog tožečih strank za vpogled statičnega izračuna.

Toženi stranki izpodbijata 1., 3. in 4. točko izreka sodbe, uveljavljata vse pritožbene razloge ter predlagata, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožečih strank v celoti zavrne, tožečima strankama pa naloži v plačilo stroške pravdnega postopka toženih strank ter v celoti ugodi zahtevku toženih strank, ki sta ga . uveljavljali v pobot. Podrejeno predlagata, da Višje sodišče v Ljubljani izpodbijano sodbo v 1., 3. in 4. točki razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, pri čemer so pritožbeni stroški nadaljnji stroški postopka. Poudarjata, da je neutemeljen in nepravilen zaključek sodišča, da je za vdor vode v kletne prostore podana odgovornost toženih strank in da le to pomeni stvarno napako, za katero je tožeča stranka upravičena do povračila stroškov. Iz obrazložitve izhaja, da naj bi takšen zaključek utemeljevalo dejstvo, da s klančine pred garažo oz. dejansko pred garažo, kamor je bila pred zamenjavo lastniku speljana še strešna voda, jašek ni bil opremljen s črpališčem, niti s povratno zaklopko, kar pomeni, da je voda v jašek lahko drla tudi iz javne meteorne kanalizacije, iz jaška pa v klet, kar je v nasprotju z zahtevami, ki izhajajo iz projekta priključka meteorne vode na novo zgrajeno javno meteorno kanalizacijo. Zmotna in nepravilna je presoja sodišča, da navedbe tožene stranke, da je za premik žleba pridobila mnenje strokovnjakov, ne izključuje njene odgovornosti. Ob dejstvu, da je bila meteorna kanalizacija zgrajena ob sodelovanju Voka in da je funkcionirala več kot 30 let, je nerazumen in neutemeljen zaključek sodišča, da je za enkratni dogodek, ki se je pripetil po primopredaji, podana odgovornost toženih strank. Prvotožena stranka je tožeči stranki seznanila s tem, da bo prestavila žleb po nasvetu strokovnjakov, saj je bila na novo zgrajena meteorna kanalizacija in je bilo zato priporočljivo, da gre voda v meteorno kanalizacijo, namesto da iz žleba teče v ponikovalnico. Tožeči stranki sta si nepremičnino pred nakupom ogledali ob prisotnosti strokovnjakov, pri čemer sta opravili več ogledov, toženi stranki pa sta ju seznanili z vsemi pravnorelevantnimi dejstvi. Tožeči stranki sta to sprejeli, zavedajoč se, da gre za staro hišo, pri čemer se uporablja klavzula „videno-kupljeno“. Toženi stranki tožečima strankama nista zamolčala prav ničesar, kar je ena izmed predpostavk, ki mora biti izpolnjena za utemeljenost zahtevka. V zvezi z višino stroškov, ki jih je sodišče naložilo v plačilo toženima strankama, pa opozarjata na pravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da nista substancirano ugovarjali trditvam tožečih strank glede višine računov in je zato sodišče štelo, da jih v celoti priznavata. Dejstvo, da sta toženi stranki izrecno nasprotovali in prerekali vse navedbe tožečih strank ter nasprotovali tožbenemu zahtevku tako po temelju kot tudi po višini, nedvomno vključuje tudi ugovor glede višine stroškov. Poleg tega je okoliščino, da sanacija ni bila nujno potrebna, kot tudi, da ni bil nujno potreben takšen obseg sanacije, potrdil izvedenec gradbene stroke. Sodišče je tožeči stranki priznalo stroške, ki izhajajo iz predloženih računov zidarja R. S., ki naj bi izvedel predelavo odtočnih žlebov za odvod meteorne vode s strehe ter priklop na javno meteorno kanalizacijo, stroške za pripravo ponikovalnice in priklop na mestno kanalizacijo, vključno s potopno črpalko ter izdelavo podlage pri ponikovalnici pred asfaltiranjem. Nadalje je priznalo stroške asfaltiranja ter stroške za izvedbo kanalizacijskega priključka. V zvezi s predloženimi računi, ki jih je sodišče priznalo, opozarjata, da le-ti datirajo v drugačnem redosledu, kot sta tožeči stranki zatrjevali izvedbo posameznih del. Tako iz računa za asfalt – beton št. 373, z dne 15. 07. 2005 izhaja, da naj bi bilo opravljeno asfaltiranje dvorišča in sicer pobrisk z bitumensko emulzijo 35 m/m3 ter nabava in gradnja asfalta, nivelacija podlage in obrabna flikarija, pri čemer naj bi bila storitev izvedena 18. 07. 2005. Iz računa prenove gradbenih del št. 54/05 z dne 30. 09. 2005 izhaja, da je bila opravljena izvedba kanalizacijskega hišnega priključka na stanovanjskem objektu Ulice M. T. v L. Sodišče pa je tožečima strankama priznalo tudi stroške za opravljene storitve, kot izhajajo iz računov R. S. in sicer izdelava podlage pri ponikovalnici pred asfaltiranjem v višini 137.000,00 SIT in sicer gre za račun št. 78 z dne 29. 08. 2005, kar se ne ujema s predloženim računom asfalt-beton, iz katerega izhaja, da je bilo asfaltiranje izvedeno že 18. 07. 2005. Nadalje je sodišče priznalo tudi stroške za predelavo odtočnih žlebov za odvod meteorne vode s strehe ter priklop na javno meteorno kanalizacijo in pripravo ponikovalnice in priklop na mestno kanalizacijo, vključno s potopno črpalko, kot je razvidno iz računa št. 30/06 z dne 18. 04. 2006. Evidentno je, da so računi prilagojeni potrebam postopka, saj je povsem v nasprotju z zatrjevanjem tožečih strank kot tudi logičnom potekom del, da bi bilo asfaltiranje izvedeno že 18. 07. 2005 in šele kasneje opravljena dela, ki zahtevajo prekopavanje in uničenje asfaltiranega dvorišča. Že iz tega razloga je potrebno zahteve tožečih strank zavrniti tudi po višini. Nadalje poudarjata, da je pri presoji zahtevka potrebno upoštevati tudi dejstvo, da sta tožeči stranki v stanovanjsko hišo posegli takoj, ko je bila opravljena primopredaja, vsled česar sta s tem prevzeli nase vse posledice, ki izvirajo iz njunega posega in nista več upravičeni uveljavljati posameznih zahtevkov. Tožeča stranka sta s tem nase prevzeli tveganje. Opozarjata še, da je sodišče odločilo v nasprotju z zaključki, ki izhajajo iz mnenja in izvida izvedenca gradbene stroke, ki je pojasnil, da sanacija priključka na kanalizacijo ni bila potrebna in bi lahko pralni stroj, za katerega odtok ni bil urejen, tožeča stranka enostavno prestavila. Sodišče ne razpolaga s strokovnim znanjem, da bi lahko odločalo o teh vprašanjih in je zato obrazložitev, da po oceni sodišča glede na dejstvo, da je tožeča stranka ob ogledu videla pralni stroj v kleti in iz tega sklepala, da so v kletnih prostorih odpadne vode urejene, ne vzdrži kritične presoje. Tožeča stranka je nadalje tudi izpovedala, da je sanitarije prestavila v klet, takšna prestavitev pa je zahtevala tudi vgradnjo črpalke. Le-ta namreč pri tem ni bila potrebna in so zato tudi očitki tožene stranke v tej smeri popolnoma neutemeljeni. V zvezi z odločitvijo glede 3. točke izreka, kjer je sodišče ugotovilo, da ne obstoji terjatev prvo in drugotožene stranke do prvo in drugotožeče stranke v višini 1.564,85 EUR, pritožnika poudarjata, da je sodišče nepravilno zaključilo, da terjatev ne obstoji in da je bila kupnina v celoti plačana. Sodišče je v celoti sledilo izpovedi prvotožeče stranke, ki je zatrjevala, da naj bi znesek izročila drugotoženi stranki v beli kuverti. Iz obrazložitve sodišča ne izhaja, zakaj je zatrjevanja in izpovedi toženih strank neutemeljeno zavrnilo, kljub temu, da je prvotoženec dne 26. 03. 2008 izpovedal, da je bil posel med pravdnimi strankami izvršen skladno s kupoprodajno pogodbo ter da kupnina ni bila plačana v celoti. Pojasnil je, da je bila primopredaja izvršena zato, ker sta toženca tožnici zaupala kot tudi zato, ker ob primopredaji ni mogel preveriti ali je bil znesek takšen, saj je računalnik s programom „Klik“ že odklopil. Pojasnil je, da ob primopredaji tožnice ni vprašal ali je 375.000,00 SIT v evrski protivrednosti (1.564,85 EUR) že poravnanih, omenil pa je to, ko ga je klicala po telefonu, na njegov poziv pa mu je tožnica odgovorila, naj si kar misli, da bo to plačano. Toženec je tudi izpovedal, da je pričo D. na sodišču videl prvič. Tudi toženka je ob zaslišanju dne 09. 04. 2008 pojasnila, da kupnina ni bila plačana v celoti in da jima tožnica ni nikoli izročila zneska 375.000,00 SIT (1.564,85 EUR), kot je izpovedala. Potrdila je izpoved toženca, da na dan primopredaje plačila zadnjega dela kupnine nista mogla preveriti, saj sta že odklopila centralo za telefon, vsa plačila pa sta urejala preko sistema Klik. Sodišče se do izpovedi toženih strank ni opredelilo, nenazadnje pa samo zapiše, da je med pravdnimi strankami obstajala pisna korespondenca že pred začetkom sodnega postopka v zvezi s plačilom dolgovanega zneska, ki ga toženi stranki uveljavljata v pobot, s čimer je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 339. člena ZPP. Tožeči stranki svojih navedb z ničemer nista izkazali, niti nista predložili potrdila o plačilu spornega zneska. Če bi namreč veljala tožničina trditev, da je denar izročila toženima strankama ob primopredaji stanovanjske hiše v beli kuverti, bi zagotovo tudi zahtevala, da toženi stranki prejem preostanka kupnine potrdita s svojim podpisom. Ker denarja ni izročila, tudi ne razpolaga s potrdilom, kar je sodišče pri presoji očitno spregledalo. V zvezi z odločitvijo v 4. točki izreka, po katerem vsaka stranka nosi svoje stroške pravdnega postopka, poudarjata, da sta tožeči stranki s tožbo zahtevali, da sta jima toženi stranki dolžni plačati 50.863,40 EUR, vendar pa sta s svojim zahtevkom uspeli zgolj v višini 6.524,95 EUR oz. z 12,8 %. Toženi stranki sta v pobot uveljavljali plačilo 1.564,85 EUR oz. 3 % tega, kar sta tožeči stranki zahtevali od toženih strank. Upoštevaje, da sta tožeči stranki z zahtevkom uspeli le 12,8 %, toženi stranki pa s svojim 3 % zahtevkom propadli, je odločitev, da pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške v nasprotju tako z načelom pravičnosti kot tudi z načelom uspeha. Citirana določba sodišču namreč ne daje diskrecijske pravice, da bi lahko odločilo kot v predmetnem postopku, temveč mora upoštevati uspeh vsake izmed postavk glede na celoto. Obrazložitev odločitve o stroških z navedbo, da je sodišče zahtevku tožečih strank delno ugodilo, in da je bila pravda potrebna (kljub temu, da sta tožeči stranki z 87 % propadli), ter da je zavrnilo pobotni ugovor, ki predstavlja 3 % zahtevka tožečih strank in, da sta tožeči stranki založili predujem za izvedenca gradbene stroke, ne vzdrži kritične presoje. Sodišče bi moralo upoštevati višino uspeha vsake izmed strank, med potrebne stroške tožečih strank pa prišteti tudi strošek založenega predujma za izvedenca gradbene stroke ter na tej podlagi odločiti, v kolikšnem delu sta tožeči stranka dolžni toženima strankama povrniti nastale stroške.

Pritožbi sta delno utemeljeni, v obsegu razvidnem iz izreka te odločbe, sicer pa sta neutemeljeni.

K pritožbi tožečih strank - glede vlažnosti hiše Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta se pravdni stranki v kupoprodajni pogodbi dogovorili, da je lastnost hiše takšna, da ta ni vlažna. Torej izrecno je bilo dogovorjeno, da hiša ne vsebuje stvarne napake – vlažnosti (3. točka 459. člena Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju: OZ). Postavljeni izvedenec je izpovedal, da bi tožeča stranka, če izolacije ne bi obnovila, imela v kleti vlago, kar pomeni, da predstavlja vzrok za predmetno stvarno napako slaba izolacija. Sodišče prve stopnje sicer res ugotavlja, da sta toženi stranki od tožeče stranke izvedeli, da hidroizolacija ni bila obnovljena. Vendar pa takšna informacija sama po sebi nujno še ne izključuje obstoja dogovorjene lastnosti hiše, torej njene nevlažnosti, za katero odgovarjata toženi stranki. Kljub takšnemu stanju izolacije, ki jo je treba v prihodnosti zamenjati, bi bila lahko vsaj ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe in tudi ob pregledu ter prevzemu ta še vedno lahko suha oziroma ne bi bila prisotna vlaga. Dejstvo, da hidroizolacija ni bila obnovljena, tako za tožeči stranki samo po sebi tudi ni moglo predstavljati istočasnega vedenja, da z dogovorom izrecno izključena stvarna napaka obstoji. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje tudi ne izhaja, da sta tožeči stranki ob prevzemu hiše opazili morebitno vlažnost oziroma, da bi jo ob skrbnem pregledu lahko opazili. 1. odstavek 460. člena OZ, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, pa določa, da prodajalec za napako ne odgovarja le, če je kupec zanjo vedel ali bi lahko vedel oz. mu ni mogla ostati neznana. Na podlagi opisanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje pa takšne neskrbnosti toženima strankama še ni mogoče očitati.

V konkretnem primeru pa je sicer pravno odločilno naslednje: V skladu z določbo 3. odstavka 460. člena OZ odgovarja prodajalec vselej tudi za tiste napake, ki bi jih bil kupec z lahkoto opazil, če je izjavil, da stvar nima nobenih napak ali da ima določene lastnosti in odlike. Pogodbeni dogovor, da hiša ni vlažna, ustreza takšni izjavi prodajalca. V nasprotju z navedeno zakonsko določbo je tako pravni zaključek prvostopnega sodišča, da bi glede na izjavo toženih strank tožeča stranka morala in mogla pričakovati, da hidroizolacija ni v najboljšem stanju in da bo čez čas potrebna obnova oz. sanacija in da zato toženi stranki ne odgovarjata za to napako. Slabo stanje hidroizolacije ob nakupu hiše, ki je sicer lahko že tedaj povzročala vlažnost, tako lahko predstavlja sprožilni vzrok, ki je povzročil stvarno napako, za katero v konkretnem primeru odgovarjata toženi stranki v skladu s pogodbenim dogovorom, ob predpostavki, da je zaradi, ob nakupu hiše že slabega stanja hidroizolacije bila prisotna vlaga oziroma je ta nastopila kasneje. Takšno stanje torej pomeni vzrok za stvarno napako, glede katere je v konkretnem primeru prodajalec izrecno zatrjeval, da ne obstaja in s tem razbremenil tožeči stranki tudi njune morebitne neskrbnosti pri presoji ali je lahko hiša vendarle vlažna. Ni torej pravno pomembno, ali sta toženi stranki zaradi zatrjevanja tožečih strank lahko pričakovali bodočo sanacijo hiše. Ali še drugače povedano: že zatrjevanje toženih strank, povzeto celo v pogodbeni dogovor, da hiša ni vlažna, je odločilno samo po sebi.

Za odločitev glede temelja v tem delu tako tudi ni pomembno, v kakšnem obsegu je v tem primeru lahko tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov sanacije hidroizolacije, kot tudi ni pomembna starost hiše, kot še izhaja iz v tem delu nepravilnih razlogov sodišča prve stopnje.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče v tem delu pritožbi ugoditi zaradi zmotnega materialno pravnega pristopa sodišča prve stopnje, zaradi česar je ostalo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno, izpodbijano sodbo v tem delu (skupaj glede zneska 32.129,61 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 12. 08. 2005 dalje do plačila), razveljaviti in vrniti zadevo v novo sojenje (5. alinea 358. člena ZPP).

V novem postopku bo ob povedanem pomembno tudi: mnenje izvedenca, da je bila sanacija hidroizolacije potrebna, izpovedba priče J. D., da hidroizolacija v času gradnje hiše ni bila izvedena v skladu s pravili stroke ter izpovedba priče R. S., da hidroizolacija ni bila pravilno položena in je zato prišlo do zamakanja kletnih sten hiše. V novem postopku bo moralo tako sodišče prve stopnje oceniti vse citirane izpovedbe navedenih oseb in ko (če) bo ugotovilo, da je vendarle obstajala stvarna napaka v tej smeri (vlažnost hiše), lahko tudi skrita stvarna napaka (glej določbo 462. člena OZ), moralo tudi oceniti, v kakšnem obsegu je bila sanacija potrebna in v kakšnem obsegu je tožbeni zahtevek v tem delu po višini utemeljen.

- glede stabilnosti hiše Pritožnika pravilno opozarjata, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo predlog tožeče stranke z vpogledom v predloženi statični izračun, izdelan zato, da bi se postavljeni izvedenec gradbene stroke do njega opredelil. Takšnega predloga sicer ni mogoče šteti kot predlaganje novega dokaza, ki bi bil podvržen prekluziji iz 286. člena ZPP, kot zmotno meni sodišče prve stopnje, temveč kot trditve oz. pripombe tožeče stranke na izdelano izvedensko mnenje. Gre zgolj za razjasnjevanje rezultatov že izdelanega mnenja postavljenega izvedenca gradbene stroke, torej za razčiščevanje dejstev, na podlagi izvedenčevih ugotovitev, ki se nanašajo na isto dokazno temo. Dodatno zaslišanje izvedenca in ponovitev dokazovanja z istim ali drugem izvedencem pa ne pomeni novega dokaza. (1) Ker sodišče prve stopnje ni omogočilo tožečima strankama, da se izvedenec opredeli tudi do predloženega statičnega izračuna, je s tem storilo v pritožbi vsebinsko uveljavljano bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, razen tega pa je izkazana tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj v tem delu izpodbijana sodba nima vseh pravno odločilnih razlogov in se zato ne da preizkusiti. Zato je moralo tudi v tem delu pritožbeno sodišče pritožbi ugoditi ter v tem delu prav tako razveljaviti sodbo sodišča prve stopnje ter vrniti zadevo v novo sojenje (2. odstavek 354. člena ZPP).

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje izvedencu posredovati tudi omenjeni statični izračun, razen tega pa naj z dopolnilnim zaslišanjem izvedenca poskuša razjasniti tudi ostale nejasnosti in pomanjkljivosti v izdelanem izvedenskem mnenju, na katere na straneh 4 in 5 (pod II pritožbe) opozarjata pritožnika. Če v tej smeri ne bo uspešno, naj ugodi predlogu za postavitev novega izvedenca.

- preostali del pritožbe tožečih strank V preostalem delu – glede tožbenega zahtevka za znižanje kupnine ter tožbenega zahtevka: za plačilo stroškov izdelave izvedenskega mnenja J. D. v višini 234,73 EUR (ti stroški po stališču pritožbenega sodišča niso utemeljeni, ker sta tega izvedenca pred pravdo angažirali sami tožeči stranki in torej ne gre za izvedenca, ki ga je postavilo sodišče), oblog parapejev v višini 695,62 EUR, potnih stroškov v višini 2.417,63 EUR, izgubljenega dobička v znesku 2.000,86 EUR, zaradi nemožnosti uporabe v višini 6.860,00 EUR, skupaj torej – 12.208,84 EUR, ter glede zakonskih zamudnih obresti od zneska 5.110,52 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 01. 05. 2006 in od zneska 378,06 EUR za čas od 12. 08. 2005 do 14. 10. 2005 - pa pritožnika zgolj formalno, ne da bi navedla konkretne razloge, izpodbijata v zavrnilnem delu sodbo sodišča prve stopnje. Zato tudi pritožbeno sodišče na enak način - nesubstancirano - odgovarja na pritožbo tožečih strank v tem delu, ter se zgolj sklicuje na pravilne dejanske in pravne razloge sodišča prve stopnje, razen kot omenjeno - že glede predpravdnih stroškov za mnenje izvedenca J. D., kjer pritožbeno sodišče navaja zgoraj navedene razloge kot pravno odločilne, ter v zvezi z nemožnostjo uporabe, kjer se pritožbeno sodišče pridružuje zgolj tistim razlogom, ko prvostopno sodišče ugotavlja, da prvotožeča stranka teh stroškov najemnine, ki bi jih morala plačevati drugotožeči stranki, ni izkazala oziroma tožeči stranki nista v tej smeri niti postavili ustreznih trditev. Pritožbeno sodišče v teh delih tudi ne celo zatrjevali, ugotavlja nobenih po uradni dolžnosti upoštevnih procesnih in materialnopravnih kršitev (353. člen ZPP). Zato je moralo v preostalem delu pritožbo zavrniti in v preostalem nerazveljavljenem, a formalno izpodbijanem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje.

- k odločitvi o stroških postopka Razveljavitev stroškovnega dela izpodbijane sodbe je logična in nujna posledica razveljavitve zgoraj navedenega dela sodbe sodišča prve stopnje.

K pritožbi toženih strank - glede kanalizacije V zvezi s to postavko se pritožnika v pritožbi sklicujeta na pogodbeni dogovor „videno-kupljeno“, vendar pa ne upoštevata dejanskih ugotovitev prvostopnega sodišča, da je bilo s kupoprodajno pogodbo dogovorjeno, da morajo biti priključki na kanalizacijo izvedeni v skladu s projektno dokumentacijo in soglasji upravnih organov. Tožeči stranki pa sta morali izvesti v izpodbijani sodbi opisano sanacijo, ker toženi stranki nista izvedli priključitve na kanalizacijo v skladu s projektom. Toženi stranki tožečima strankama te pomanjkljivosti hiše ob prodaji nista razkrili, celo zatrjevali sta, da je hiša zgrajena po projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja in, da so bile sanitarne vode speljane v javno kanalizacijo (glej nadaljnje pravilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje). Razen tega so se – kot že zgoraj omenjeno - pravdne stranke tudi dogovorile, da hiša ni vlažna in da torej tudi v tej smeri nima stvarne napake. Sodišče prve stopnje pa je predvsem na podlagi izvedenskega poročila dokazno tudi pravilno ugotovilo, da so bili žlebovi nepravilno speljani v ponikovalnico, da hiša ni imela zbirnega jaška za listje in umazanijo, da bi moral jašek imeti črpališče in povratno zaklopko, in da ni bil izveden priklop na meteorno in fekalno kanalizacijo, kar je bil tudi vzrok zamakanja, in s tem posledično povzročena vlažnost hiše (glej obsežne in prepričljive ugotovitve dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje pod točko C razlogov izpodbijane sodbe). Ob omenjenem pogodbenem dogovoru pa tudi ni pravno pomembno vprašanje, ali sta toženi stranki tožeči stranki seznanili s tem, da je bil prestavljen žleb v skladu s strokovnim mnenjem VOKA oziroma ju nasploh opozorili oz. seznanili z načinom odtekanja odpadnih in meteornih voda v hiši, kot še obširno navajata v pritožbi (glej še zgoraj - v zvezi s pritožbo tožečih strank - navedene pravne razloge, oprte na določbo 3. odstavka 460. člena OZ), ki izključuje neskrbnost tožečih strank oziroma vzpostavlja absolutno odgovornost toženih strank za stvarne napake, ki se izkazujejo v vlažnosti hiše).

Pritožbeno sodišče nadalje soglaša z izpodbijano dokazno oceno glede višine potrebnih stroškov v zvezi s to postavko. Čeprav res računi za asfaltiranje dvorišča ter za izvedbo kanalizacijskega hišnega priključka datumsko niso v časovno logičnem zaporedju, pa ta okoliščina sama po sebi ne pomeni, da vsa zatrjevana dela niso bila opravljena, saj njihova izvedba nedvoumno izhaja iz izpovedb zaslišane priče zidarja R. S., v katere verodostojnost tudi pritožbeno sodišče ne dvomi. Kljub temu, da je izvedenec gradbene stroke navedel, da ni bil nujno potreben zatrjevan obseg sanacije, pa na podlagi njegovega pavšalnega mnenja ni mogoče sklepati, da vendarle stroški za sanacijo v priznani višini niso bili potrebni, upoštevaje za opravljena dela izstavljene račune, ki sta jih morali tožeči stranki plačati. Ker pa toženi stranki nista podali obrazloženih trditev, torej podprtih z drugačnim izračunom, kot izhaja iz predloženih računov, pa jih je sodišče prve stopnje tudi pravilno ocenilo kot nesubstancirane, torej kot priznane (2. odstavek 214. člena ZPP).

Dejansko in pravno so pravilni tudi izpodbijani zaključki sodišča prve stopnje v zvezi z odtokom sanitarnih voda iz pralnega stroja v kleti. Sodišče v tem delu pravilno ni upoštevalo mnenje izvedenca, saj predlagana sanacija na ta način, da naj se prestavi pralni stroj, za katerega odtok ni bil urejen, ne predstavlja podlage za zaključek, da vendarle ni obstajala ta stvarna napaka, razen tega pa predlagana odprava napake že prima facie ne predstavlja trajne strokovne rešitve problema temveč prej ciničen odgovor na zahtevo tožečih strank, da se pričakovana običajna lastnost hiše v tem delu vendarle vzpostavi oziroma doseže na podlagi strokovne rešitve - sanacije priključka na kanalizacijo. Ali še drugače povedano: ker tudi odtok v kletnih prostorih odpadnih voda ni bil urejen na strokovno predpisan način, je v vsakem primeru izkazana stvarna napaka (celo skrita, saj se je ob običajnem pregledu niti ni mogla opaziti), ne glede na to ali bi se lahko pralni stroj prestavil drugam in zato ne bi več prihajalo do zamakanja. Logičen je tudi izpodbijani dokazni zaključek, da tožeči stranki kot laika ob ogledu nista mogli ugotoviti te stvarne napake, še posebej ne zato, ker je bil tam postavljen pralni stroj, ki je dajal videz, da so tudi tam odtoki ustrezno urejeni.

Ob povedanem se končno izkaže kot pravno nepomembna v pritožbi nadalje izpostavljena okoliščina, da sta tožeči stranki sami posegli v klet, ko sta tja prestavili sanitarije, kar je terjalo tudi vgradnjo črpalke. Bistveno je, da je obstajala stvarna napaka, za katero odgovarjata toženi stranki. Če bi bili priključki na kanalizacijo pravilno izvedeni, do zamakanja tudi v tem primeru ne bi prišlo.

Pravilno je torej uporabljen pravni standard, potrebne lastnosti hiše za običajno rabo v smislu 1. točke 1. odstavka 459. člena OZ, ki po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje v konkretnem primeru ni bil dosežen. Neobstoj ustreznih priključkov na javno kanalizacijo povsod tam, kjer se lahko postavijo oz. uporabljajo naprave, ki puščajo tovrstne odpadne vode, pomeni stvarno napako v opisani smeri. Za presojo teh vprašanj pa ni potrebno strokovno znanje, kot poskušata še prikazati pritožnika, temveč zgolj zdravo razumsko oz. logično ter življenjsko izkustveno razmišljanje. Zato končno tudi ni izkazana vsebinsko očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z določbo 243. člena ZPP, ki terja postavitev izvedenca le za tista vprašanja, v zvezi s katerimi sodišče nima potrebnega strokovnega znanja.

- glede 3. točke izreka (pobotni zahtevek) Pritožbeno sodišče sprejema tudi prvostopno dokazno oceno v zvezi s pobotnim zahtevkom kot zadosti prepričljivo. Pravilno so kot prepričljive ocenjene izpovedbe tožečih strank, saj so podprte tudi s skladnimi izpovedbami prič D. D. in M. H. Sodišče prve stopnje se je implicitno opredelilo tudi do izpovedb toženih strank in sicer na ta način, da je verjelo tožečim strankam in pričama ter torej ni sledilo izpovedbam toženih strank, nanizane v pritožbi, katere pa je sicer povzelo v razloge izpodbijane sodbe. Zato ni izkazana očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP (pritožbena graja pomanjkljivosti pri izdelavi formalne dokazne ocene). Zgolj dejstvo, da je med pravdnima strankama obstajala pisna korespondenca že pred začetkom sodnega postopka v zvezi s plačilom dolgovanega zneska, ki ga toženi stranki uveljavljata v pobot, sama po sebi ne potrjuje dokazne teze toženih strank, da omenjeni znesek nato ni bil plačan. Okoliščina, da ni bilo izkazano potrdilo o plačilu, temveč da je bil denar zgolj izročen v beli kuverti, prav tako ne potrjuje sam po sebi, da kupnina ni bila v celoti plačana. Končno za presojo verodostojnosti izpovedb zaslišanih tožeče stranke in omenjenih prič tudi ni pomembna okoliščina, da naj bi toženi stranki pričo D. prvič videli na sodišču. Zato ti pritožbeni očitki izpodbijane dokazne ocene tudi v tem delu ne morejo omajati.

- glede stroškov postopka Pritožbeno sodišče ima pomisleke glede metode izračuna oz. poračunavanja pravdnih stroškov ene in druge pravdne stranke. Res sta imeli tožeči stranki višje stroške predvsem v zvezi z založitvijo predujma za izvedenca gradbene stroke, vendar pa bi moralo sodišče prve stopnje v skladu z določbo 2. odstavka 154. člena ZPP glede na dosedanji majhen uspeh tožečih strank uporabiti drugačen materialno pravni pristop pri priznavanju stroškov ene in druge pravdne stranke (torej upoštevaje uspeh glede na višino ter posledično opraviti medsebojni pobot). Sodišče druge stopnje pa je ugodilo pritožbi tožečih strank zoper sodbo v stroškovnem delu in bo tako treba v novem postopku o stroškovnih zahtevkih tožečih strank ponovno odločati. Sodišče prve stopnje bo tako v novem postopku lahko opravilo drugačen pristop do poračunavanja oz. priznavanja stroškov ene in druge pravdne stranke tudi upoštevaje eventuelno spremenjeni uspeh obeh v tej pravdi.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče pritožbo toženih strank zavrniti v že opisanem ugodilnem delu in v tem delu potrditi izpodbijani – ugodilni del sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), glede stroškovne odločitve pa zaradi zmotne uporabe materialnega prava ugoditi pritožbi in jo razveljaviti ter v tem delu vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (5. alinea 358. člena ZPP).

(1) Glej tudi v: dr. Lojze Ude in drugi: „Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga (151. - 305. člen )“; Založba Uradni list Rs, GV Založba, Ljubljana 2006, stran 502-503; avtor komentarja v tem delu: Jan Zobec.