Jedro

V danem primeru se je pogodbeno razmerje med pravdnima strankama izjalovilo, zato na splošno velja, da mora vsaka pogodbena stranka drugi vrniti koristi, ki jih je iz sklenjene pogodbe že prejela. Obseg vračanja je mogoče z izrecnim pogodbenim dogovorom izključiti ali omejiti. Pri vračanju so upoštevne le koristi pravdnih strank in ne zgolj vrednost izvršenih vlaganj, zato gre v danem primeru za obogatitveni in ne vrnitveni zahtevek. To bo morala imeti v vidu tudi tožnica, ki v pritožbi poudarja, da je upravičena do povrnitve protivrednosti vseh izvršenih vlaganj. Bistveno je, ali je dosežena korist druge pogodbene stranke.

Glede na vsebino 4. člena najemne pogodbe je dolžnost vračanja koristi v primeru prenehanja pogodbe po volji strank omejena. Dogovorjena vzpostavitev prejšnjega stanja prostora kaže, da toženka ni dolžna sprejeti tistih vlaganj tožnice, ki so služila ureditvi poslovnega prostora zgolj za potrebe dejavnosti tožnice. To omejitev je vsekakor treba upoštevati, vendar pa po drugi strani ni mogoče spregledati, da tožnica zatrjuje in je to potrdil tudi izvedenec, da so šla določena vlaganja širše in da bi utegnila pomeniti korist za lastnika poslovnega prostora, ne glede na to, za kakšno dejavnost bi bil namenjen. Takšna dela bi utegnila biti npr. vgradnja nove elektroinštalacije, ureditev prezračevalnih cevi, ureditev sanitarij, ipd.. To so vlaganja, ki bi utegnila v vsakem primeru povečati vrednost nepremičnine vsakega lastnika, ne glede na namembnost te nepremičnine. V tem primeru bi utegnilo iti za upoštevna vlaganja v odnosu med pravdnima strankama, v kolikor bi šlo za takšna vlaganja, ki so vrednost prostora oziroma objekta povečala ne glede na dejavnost, ki bi jo kdo v njem opravljal. Pri tem tudi ni mogoče prezreti pogodbenega določila iz 4. člena citirane najemne pogodbe, kjer je dogovorjena vzpostavitev prejšnjega stanja prostora „na stenah in na tleh“, ob predhodni porušitvi oziroma odstranitvi montiranih in vgrajenih elementov, kar v bistvu ne zajema določenih del, ki jih je tožnica opravila (glede na njihovo naravo in namen).

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v točki I. izreka (o zavrnitvi tožbenega zahtevka iz primarne tožbe) kot tudi v točki IV. (odločitev o pravdnih stroških) razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek iz primarne tožbe na plačilo denarnega zneska 17.282,66 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, prav tako pa je zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, glede plačila enkratnega denarnega zneska 5.755,00 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi in glede plačevanja mesečne odmene po 28,22 EUR. Ugodilo je delu tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi in (v točki II. izreka) in sedanji pritožnici naložilo, da je dolžna v 15 dneh izprazniti prostor v izmeri 7,71 m2 v prvem nadstropju desno od vhoda v to nadstropje gasilskega doma v ..., tako da ga bo izpraznila vseh svojih stvari, ker bo sicer to storila tožeča stranka PGD ... na stroške in nevarnost tožene stranke – pritožnice. V točki IV. izreka je sodišče prve stopnje tožeči stranki x d.o.o. naložilo povračilo pravdnih stroškov druge pravdne stranke v znesku 1.277,96 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Tožbeni zahtevek iz primarne tožbe je zavrnilo potem, ko je ob povzetku sestavin spornega razmerja ugotovilo, da med pravdnima strankama sicer ni sporno, da je pritožnica z najemno pogodbo z dne 1. 6. 1998 vzela v najem prostor dvorane s šankom in sanitarijami in predprostorom z letnim vrtom v Gasilskem domu na ... v prvem nadstropju te stavbe, kakor tudi da je tožeča stranka iz primarne tožbe izvršila določena adaptacijska in prenovitvena dela v tem prostoru, da pa je sporno ali je bila tožena stranka na podlagi teh vlaganj neupravičeno obogatena, kar trdi tožeča stranka iz primarne tožbe in ali je ta upravičena do povračila svojih vlaganj glede na določila 4. člena citirane najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da pritožnica do teh vlaganj ni upravičena, izhajajoč že iz temeljnega načela obligacijskega prava, to je načela prepovedi vmešavanja v tuje posle po katerem lastnik ni dolžan kriti stroškov vlaganj v njegovo nepremičnino, ki jih brez dovoljenja opravi nekdo tretji. Tako gre tudi v danem primeru za nedopustno gestijo v skladu s členom 223. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), kar izključuje povrnitev kakršnihkoli potrebnih in koristnih izdatkov s strani tistega, ki je izvršil kakšna vlaganja v tujo stvar. V skladu s 4. členom najemne pogodbe med pravdnima strankam sme namreč najemodajalec v najetih prostorih opraviti le potrebna pregraditvena dela in druge manjše posege za potrebe opravljanja njegove poslovne dejavnosti, pri čemer ne sme poseči v vitalne dele stavbe in je po prenehanju najemne pogodbe dolžan porušiti oziroma odstraniti montirane in vgrajene elemente ter vzpostaviti prejšnje stanje prostora na stenah in tleh. Sodišče prve stopnje je zavrnitev tožbenega zahtevka iz primarne tožbe gradilo tudi na oceni nesklepčnosti tožbenega zahtevka po primarni tožbi, ker da tožeča stranka zahteva povrnitev svojih vlaganj, pri tem pa ni opredelila, kolikšna je korist domnevno obogatene toženke.

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje le tožeča stranka iz primarne tožbe (vnaprej tožnica), iz vsebine pritožbenih navajanj pa je mogoče povzeti, da napada le odločitev sodišča prve stopnje pod točko I. izreka - tedaj zavrnitev tožbenega zahtevka iz primarne tožbe, kot tudi stroškovno odločitev, ne pa tudi napadeno sodbo v obsodilnem delu glede zahtevka iz nasprotne tožbe (točka II. izreka – izpraznitev poslovnega prostora). Uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga spremembo napadene sodbe na pritožbeni stopnji v smeri ugoditve tožbenemu zahtevku iz primarne tožbe (edino ta je tudi predmet pritožbene presoje), podrejeno pa da pritožbeno sodišče napadeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču prve stopnje pritožba očita, da je tokrat ugotovilo neobstoj podlage tožbenega zahtevka, ki je predmet pritožbene presoje, čeprav je ob prvi razsoji sodišče prve stopnje zahtevku ugodilo, pritožbeno sodišče pa je ob razveljavitvi prve prvostopenjske sodbe sodišču prve stopnje naložilo, da ob konkretno navedenih napotkih dopolni dejansko stanje v ponovljenem sojenju in zavzame stališče o odločilnih dejstvih ter to obrazloži, ne da bi samo imelo kakršnekoli pomisleke o sklepčnosti tožbenega zahtevka kot tudi ne v smeri uporabe materialnopravnih izhodišč, ki jih je sprejelo sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo. Dejstvo je, da je prišlo do prenehanja pogodbenega razmerja in za to tožnica ni kriva kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, izvršena vlaganja pa so pripeljala do povečanja vrednosti nepremičnine tožene stranke, kar je ugotovil tudi v zadevi pritegnjeni izvedenec gradbene stroke. Tožeči stranki bi bilo treba priznati pravico do povračila vseh izvršenih vlaganj, saj je prišlo do neupravičenega prehoda premoženja iz sfere tožeče v sfero tožene stranke. Nerazumljivo je tudi stališče sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbenega zahtevka, ker da naj ne bi opredelila koristi, ki jo je dosegla toženka z izvršenimi vlaganji, ko pa je vendar tožnica ves čas trdila, da je zaradi vseh teh vlaganj prišlo do obogatitve na strani toženke. V skladu z določili najemne pogodbe je toženka tožnici dovolila izvršiti določena vlaganja in v bistvu ni šlo za nedopustno vmešavanje v tuje posle. Za oceno koristi na strani toženke ni bistveno ali se sama ukvarja z gostinsko dejavnostjo ali ne. Da je tožnica izvršila številna vlaganja so potrdile tudi zaslišane priče, celo priče toženke, kar tudi pomeni, da je toženka vedela za opravljene adaptacije. V ponovljenem sojenju bi se moralo sodišče prve stopnje tudi kritično opredeliti do mnenja v zadevi pritegnjenega izvedenca gradbene stroke, ki mu je tožnica izrecno oporekala, saj meni, da bi moral kot korist toženke upoštevati vsa izvršena vlaganja s strani tožnice. Glede na neutemeljeno in neargumentirano stališče sodišča prve stopnje o pomanjkanju temelja tožbenega zahtevka, se je izognilo nekaterim nujnim kvalitativnim ocenam potrebnim za popolno in pravilno ugotovitev dejanskega stanja. Pritožba graja tudi stroškovno odločitev vsebovano v točki IV. izreka prvostopenjske sodbe.

3. Druga pravdna stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je preizkušalo pravilnost izpodbijane odločitve tako v okviru presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, kot tudi v okviru uradnega pritožbenega preizkusa zadeve po drugem odstavku člena 350 Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in tudi samo ocenilo, da izpodbijana odločitev zaenkrat ne more vzdržati, pri čemer je treba slediti pritožbeni graji, da je v bistvu sodišče prve stopnje neutemeljeno kljub dolgo časa trajajočemu postopku na novo sprejelo določena nepravilna materialnopravna izhodišča, pri tem pa tudi kljub razveljavitvenemu sklepu pritožbenega sodišča glede prvič izdane sodbe ni sledilo v njem navedenim napotkom tega sodišča. 6. Pritožbeno sodišče je v svojem razveljavitvenem sklepu z dne 10. 9. 2009 določno poudarilo, da med strankama ni sporno, da je tekom trajanja najemnega razmerja na podlagi zgoraj navedene pogodbe tožnica v prostorih, ki so bili predmet najema, opravila določena dela, da pa je sporno, ali je bila na podlagi takšnih vlaganj toženka neupravičeno obogatena in ali je tožnica ob upoštevanju 4. člena citirane najemne pogodbe upravičena do plačila denarne protivrednosti opravljenih del. Pri tem je pritožbeno sodišče tudi poudarilo, da je tekom postopka tožnica zatrjevala, da se je vrednost toženčeve nepremičnine z adaptacijami povečala in sicer v višini, enaki seštevku stroškov, ki jih je imel tožnik z izvedbo adaptacij. Takšen povzetek je točen, saj tožnica v bistvu tudi v sedaj obravnavani pritožbi stoji na stališču, da je povečanje vrednosti nepremičnine toženke enako vrednosti izvršenih vlaganj oziroma seštevku stroškov teh vlaganj s strani tožnice. Iste trditve je v bistvu tožnica podala že v tožbi in tudi v nadaljnjem navedbenem gradivu v teku postopka. Zato je v bistvu celo protispisna ocena sodišča prve stopnje (kot podlaga ugotovljeni nesklepčnosti tožbenega zahtevka), da naj tožnica ne bi podala navedb o tem, kolikšna je korist, ki jo je toženka dosegla z izvršenimi vlaganji. To ne drži, tožnica pač izhaja iz stališča, da je upravičena do povračila vseh vlaganj, ker ta pomenijo obenem obogatitev toženke zaradi povečanja vrednosti nepremičnine. Podlaga za zavrnitev tožbenega zahtevka tožnice tako nikakor ne more biti s strani sodišča prve stopnje ugotovljena nesklepčnost njenega tožbenega zahtevka iz že navedenih razlogov.

7. Sodišče prve stopnje tudi ni dopolnilo dejanskega stanja v skladu z napotki pritožbenega sodišča ob razveljavitvi prve sodbe, izhajajoč pri tem iz nadaljnjega, v bistvu novega in ne povsem argumentiranega stališča, da naj bi šlo v danem primeru za nedopustno gestijo v smislu člena 223 ZOR (pravna pravila tega so še upoštevna za obravnavano pravno razmerje v skladu s členom 1060 Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Tožnici v bistvu očita, da naj bi v obravnavanem razmerju ravnala v nasprotju z načelom prepovedi vmešavanja v tuje posle, da bi naj tedaj brez dovoljenja vlagala v adapcijska in ureditvena dela v že navedeni poslovni prostor, zato ni upravičena niti do povračila potrebnih in koristnih izdatkov. Pri tem poudarja pomen 4. člena citirane najemne pogodbe.

8. Da bi tožnica navedena dela izvršila proti volji toženke oziroma kljub njeni izrecni prepovedi, toženka v bistvu ni niti zatrjevala. Tožnica pa je tudi imela dovoljenje za adaptacijo in ureditev prostora v določilih najemne pogodbe. Res je, da je slednja omenjala predvsem potrebna pregraditvena dela in druge manjše posege za potrebe opravljanja poslovne dejavnost tožnice, pri čemer so bili prepovedani posegi v vitalne dele stavbe. Res je tudi, da iz najemne pogodbe (člen 4) izhaja volja toženke, da pa mora tožnica po prenehanju najemne pogodbe porušiti oziroma odstraniti montirane in vgrajene elemente ter vzpostaviti prvotno stanje na stenah in tleh, razen če bi bil poznejši dogovor strank drugačen. Da bi toženka po prenehanju najemnega razmera od tožnice zahtevala, da vzpostavi prostor v prejšnje stanje, kot je obstojalo v času sklenitve najemne pogodbe, slednja prav tako ni trdila.

9. V danem primeru se je pogodbeno razmerje med pravdnima strankama izjalovilo (kar sta očitno obe sprejeli), zato na splošno velja, da mora vsaka pogodbena stranka drugi vrniti koristi, ki jih je iz sklenjene pogodbe že prejela. Seveda pa je obseg tega vračanja mogoče z izrecnim pogodbenim dogovorom tudi izključiti ali omejiti. Pri tem pravilno poudarja tudi sodišče prve stopnje, da so pri vračanju upoštevne le koristi pravdnih strank in ne zgolj vrednost izvršenih vlaganj, zato tudi v danem primeru gre za obogatitveni in ne vrnitveni zahtevek. To bo morala imeti v vidu tudi tožnica, ko tudi še sedaj v pritožbi poudarja, da je upravičena do povrnitve protivrednosti vseh izvršenih vlaganj. Bistveno je, ali je s tem dosežena korist druge pogodbene stranke.

10. Res je, da je očitno glede na vsebino 4. člena najemne pogodbe ta dolžnost vračanja koristi v primeru prenehanja pogodbe po volji strank omejena in da dogovorjena vzpostavitev prejšnjega stanja prostora kaže, da toženka ni dolžna sprejeti tistih vlaganj tožnice, ki so služila ureditvi poslovnega prostora zgolj za potrebe dejavnosti tožnice. To omejitev je vsekakor treba upoštevati, vendar pa po drugi strani ni mogoče spregledati, da tožnica zatrjuje in je to potrdil tudi izvedenec, da pa so šla določena vlaganja širše in da bi utegnila pomeniti korist za lastnika poslovnega prostora na sploh, ne glede na to, za kakšno dejavnost bi bil namenjen. Takšna dela bi utegnila biti npr. vgradnja nove elektroinštalacije, ureditev prezračevalnih cevi, ureditev sanitarij, ipd.. To so vlaganja, ki bi utegnila v vsakem primeru povečati vrednost nepremičnine vsakega lastnika in ne glede na namembnost te nepremičnine. V tem primeru bi tudi utegnilo iti za upoštevna vlaganja v odnosu med pravdnima strankama, v kolikor bi šlo za takšna vlaganja, ki so vrednost prostora oziroma objekta povečala ne glede na dejavnost, ki bi jo kdo v njem opravljal. Pri tem tudi ni mogoče prezreti pogodbenega določila iz 4. člena citirane najemne pogodbe, kjer je dogovorjena vzpostavitev prejšnjega stanja prostora „na stenah in na tleh“, ob predhodni porušitvi oziroma odstranitvi montiranih in vgrajenih elementov, kar v bistvu tudi ne zajema določenih del, ki jih je tožnica opravila (glede na njihovo naravo in namen).

11. Tožnica v pritožbi poudarja, da je že na prvi stopnji oporekala izvedenskemu mnenju v zadevi pritegnjenega izvedenca gradbene stroke, kar pa sodišče prve stopnje ni upoštevalo in se tudi ni opredelilo do dokazne vrednosti izvedenskega mnenja. V ponovljenem postopku bo treba dopolniti dejansko stanje v zgoraj nakazanih smereh, morebiti z dopolnitvijo že podanega izvedenskega mnenja, pri čemer je treba tudi upoštevati že podane ugovore pravdnih strank in jih predočiti izvedencu. Šele po dopolnitvi dejanskega stanja bo mogoče v zadevi na novo odločiti, pri čemer kot rečeno ni sprejemljivo materialnopravno stališče sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbenega zahtevka, kot tudi zaenkrat ni dovolj argumentirano in zato tudi ne sprejemljivo stališče sodišča prve stopnje o uporabi instituta nedopustne gestije.

12. Zaradi potrebne dopolnitve dejanskega stanja v skladu z nakaznim materialnopravnim stališčem, ko bo treba določena dejstva na novo in z drugega vidika ugotoviti in pojasniti ob izvršeni dokazni oceni izvedenih dokazov, je pritožbeno sodišče napadeno sodbo v izpodbijanem obsegu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (člen 355 ZPP).

13. Zaradi razveljavitve odločitve o glavni stvari je bilo treba razveljaviti tudi stroškovno odločitev, saj bo moglo sodišče prve stopnje o pravdnih stroških na novo odločiti ob razsoji v ponovljenem sojenju in ob upoštevanju uspeha pravdnih strank v pravdi. Zato pritožbeno sodišče tudi ni odgovarjalo na pritožbene navedbe v zvezi z grajo stroškovne odločitve.

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku člena 165 ZPP.