Jedro

Pisna oblika posredniške pogodbe je predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank. Namen predpisane obličnosti pogodbe o posredovanju je varno in skrbno nepremičninsko poslovanje ter varstvo naročitelja.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je (1.) zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 4.320,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 5. 2008 dalje do plačila ter ji povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi v 15 dneh od dneva izdaje sodbe, vse v roku 15 dni pod izvršbo, ter (2.) tožeči stranki v roku 15 dni naložilo povrnitev pravdnih stroškov toženi stranki v znesku 792,91 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

2. Zoper sodbo se je pritožil tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP in sodišču druge stopnje predlagal, da pritožbi v celoti ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ali pa sodbo prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navedel je, da je v posredniški pogodbi (za katero se po Zakonu o nepremičninskem poslovanju zahteva pisnost) določena provizija bistvena sestavina pogodbe, ki je v pogodbi izrecno določena. Plačilo provizije nima „narave stranske točke, ki jo zapisana pogodba ne ureja“, vse to pa pomeni, da bi moral biti kakršenkoli dogovor o spremembi provizije sklenjen v pisni obliki. Sklicevanje sodišča prve stopnje na določilo četrtega odstavka 51. člena OZ je neutemeljeno, saj poznejši ustni dogovor, s katerim se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene stranke ne more posegati v določilo tretjega odstavka 51. člena OZ. Olajšanje obveznosti toženke pomeni hkrati obremenitev tožnika, ki je dolžan po stališču sodišča prve stopnje svoje storitve posredovanja opravljati brezplačno. Določbi tretjega in četrtega odstavka 51. člena OZ ne zajemata tistih primerov, ko gre za spremembe bistvenih sestavin pogodbe. Določilo četrtega odstavka 51. člena OZ ne govori o celotni oprostitvi izpolnitve plačila provizije, takšna praksa ne bi bila v skladu s temeljnimi načeli varnosti pravnega prometa. Tožnik je jasno izpovedal, da plačilo provizije zahteva, ni pa pomembno, kdo to provizijo plača. Sodišče njegove izjave ni upoštevalo, upoštevalo pa je izjavo toženke in kupovalke stanovanja ter njenega zunajzakonskega partnerja, skladnost izjav pa še ne pomeni, da je tak dogovor tudi dejansko obstajal. Sodišče pomanjkanja obličnosti o spremembi glavne sestavine posredniške pogodbe ne more nadomestiti s skladnimi izjavami toženke in njenih prič, saj se izniči pomen obličnosti pogodbe. Tožnik je upravičen tudi do stroškov za sestavo pogodbe. Izhajajoč iz 24. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju pogodba o posredovanju ni vključevala zapisa dokončnega teksta pogodbe, temveč le predpogodbe ter osnutka prodajne pogodbe, zato je tožnica upravičena do povračila navedenih stroškov.

3. Toženka je v odgovoru na pritožbo predlagala, da se pritožba zavrne kot neutemeljena in se izpodbijana sodba potrdi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po presoji sodišča druge stopnje je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje v zadevi in se sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju na razlogovanje in podano dokazno oceno sodišča prve stopnje sklicuje. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je posredniška pogodba, sklenjena med tožnikom in toženko veljavna in pogodbeni stranki zavezuje k izpolnitvi pogodbenih obveznosti. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo tudi, da je bil med pravdnima strankama (naknadno) dosežen usten dogovor o tem, da toženka ni dolžna plačati provizije (iz posredniške pogodbe) in je ta dogovor veljaven ne glede na to, da ni bil sklenjen v pisni obliki (upoštevajoč prvi odstavek 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (1)).

Po presoji sodišča druge stopnje je ključen dogovor pravdnih strank, da toženka ni dolžna plačati provizije. V sam obstoj dogovora, kot navedeno, sodišče druge stopnje ne dvomi. Kot je pravilno izpostavilo že sodišče prve stopnje, je pisna oblika posredniške pogodbe predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank. Sodišče druge stopnje dodaja, da je namen predpisane obličnosti pogodbe o posredovanju varno in skrbno nepremičninsko poslovanje ter varstvo naročitelja (konkretno toženke), kar tudi izrecno izhaja iz določbe tretjega odstavka 13. člena ZNPosr, ki določa, da se zakonske določbe III. poglavja ZNPosr, ki govori o pravilih za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, lahko izključijo, če je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja, o čemer v konkretnem primeru, upoštevajoč vse okoliščine in dejstvo, da je naročiteljica toženka, ni dvoma. V kolikor pa se pravno razmerje presoja po splošnih pravilih obligacijskega prava (v skladu z drugim odstavkom 13. člena ZNPosr), pa sodišče druge stopnje naknadni dogovor tožnika in toženke (predmet presoje v konkretni pravdi je namreč izključno njuno inter partes razmerje), da toženka ni dolžna plačati provizije po pogodbi o nepremičninskem posredovanju, materialno pravno opredeljuje kot pogodbo o odpustu dolga, za veljavnost katere se obličnost ne zahteva (319. člen Obligacijskega zakonika (2)). S tem je odgovorjeno na pritožbene navedbe, ki se nanašajo na pravilno uporabo materialnega prava.

Na pritožbene navedbe glede upravičenosti stroškov tožnika za sestavo dokončnega teksta prodajne pogodbe je v celoti in pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje, tako da se sodišče druge stopnje na razloge sodišča prve stopnje v celoti sklicuje in jim pritrjuje.

Pritožnik v pritožbi zgolj navedenega pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ni z ničemer konkretiziral, sodišče druge stopnje pa ni zasledilo nobene od kršitev določb pravdnega postopka, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (3) pazi po uradni dolžnosti.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnika zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

6. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Ker odgovor na pritožbo toženke ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako torej ni bil potreben za postopek, krije toženka sama svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Uradni list RS, št. 42/2003, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZNPosr.

(2) Uradni list RS, št. 83/2001, sprememembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OZ.

(3) Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPP.