Jedro

Glede na zakonske kriterije nujna potrebnost zemljišča za normalno ali redno rabo stavbe ni pogoj za določitev obsega pripadajočega zemljišča k stavbi.

Velikost zemljišča sama po sebi ni relevanten kriterij za določitev pripadajočega zemljišča, ampak je bistven namen in v zvezi s tem ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bilo zemljišče že od gradnje dalje ves čas namenjeno redni rabi stavbe, že ob sami gradnji arhitekturno in urbanistično zasnovano kot vrt meščanske vile, potrjeno z upravnimi dovoljenji, grajeno skladno s takrat veljavnimi predpisi ter da noben prostorski akt ni nasprotoval takšni zasnovi, vse do pridobitve lastninske pravice predlagateljev.

Nesporno dejstvo, da je parcela št. 48/11 vpisana v registru kulturne dediščine kot del stavbne dediščine, ki skupaj z obravnavano stavbo tvori vilo z vrtom, je dodatna potrditev, da sporno zemljišče tvori funkcionalno in arhitekturno enotno zaokroženo posest skupaj z obravnavano stavbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta zemljiški parceli št. 48/6 in 48/11, obe k. o. X, pripadajoče zemljišče stavbe št. 177, ki stoji na parceli št. 48/30 k. o. X, na naslovu A. 1 in B. 2 v ... ter sta v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov te stavbe (I. točka izreka). Vpis v zemljiško knjigo se izvede po uradni dolžnosti (II. točka izreka).

2. Zoper sklep se pritožuje prva nasprotna udeleženka zaradi napačne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V bistvenem navaja sledeče: Sodišče prve stopnje ni upoštevalo dopolnitve izvedenskega mnenje, ki zavzema stališče, da parcela št. 48/11 ne predstavlja nujno potrebnega zemljišča za funkcioniranje obravnavane stavbe. Ne gre za tipično nepremičnino in za povojno gradnjo. Pri odločanju o funkcionalnem zemljišču je treba upoštevati tudi zgodovinski vidik, da vrt ob stavbi presega okvir funkcionalnega zemljišča pri gradnjah v povojnem obdobju. Upoštevati bi bilo treba, da je bila nepremičnina v letu 1945 nacionalizirana in nato prodana po določbah Stanovanjskega zakona (SZ) o privatizaciji stanovanj. Iz dopolnitve izvedenskega mnenja izhaja, da se dostopi, dovoz, zemljišče neposredno okoli stavbe, parkirni prostori, prostor za odlaganje odpadkov, dvorišče, emisijske in okrasne zelenice med stavbo in ostalimi površinami nahajajo na parceli št. 48/6, in ne na parceli št. 48/11, kjer se nahaja zelenica, namenjena počitku, sprostitvi in pridelavi zelenjave. Izvedenka je ugotovila, da je obravnavana zelenica parkovnega značaja po urbanističnih standardih in vsekakor presega standard ureditve okoliških stavb. Sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe 1. odst. 43. čl. Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine (ZVEtL-1). Prostorski akti sporne nepremičnine niso omenjali ter parcela ni bila načrtovana kot nujno pripadajoče zemljišče. Sporna parcela tudi ni bila predmet stavbnega dovoljenja v letu gradnje, kot tudi ne ob adaptaciji stavbe. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo tudi 2. tč. 1. odst. 43. čl. ZVEtl-1. Ni upoštevalo, da je bil vrt urejen za potrebe prvotnih investitorjev v letu 1912 in presega standard zunanje ureditve okoliških stavb ter velikost sosednjih pozidanih parcel. Graditelji so za potrebe gradnje v letu 1912 kupili dve gradbeni parceli. Ne gre le za večjo zelenico, ampak zazidljivo stavbno zemljišče v centru prestolnice. Hkrati pa ima stavba že potrebno pripadajoče zemljišče na parceli št. 48/6. Vrt so prejšnji najemniki in predlagatelji uporabljali na podlagi dovoljenja o brezplačni uporabi, prav tako so najemnino plačevali le za uporabo stanovanja. Glede vzdrževalnih del so se obračali na prvo nasprotno udeleženko, kar sodišče prve stopnje očitno ni štelo kot relevantno. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do trditev, da je tudi iz delitve prej enotne parcele ob začetku postopka vzpostavitve etažne lastnine razvidno, da so se udeleženci zavedali, da sporno zemljišče ni funkcionalno zemljišče. Dostop do sporne parcele bi bilo povsem enostavno urediti z javne ceste. Razkošna zelenica v velikosti ene gradbene parcele je bila v predvojnem času praktično edina v soseski, kasneje pa je bila nacionalizirana, kar je omogočilo ohranitev posestnega stanja. Bistveno je vprašanje, ali bi bili z določitvijo sporne parcele kot funkcionalnega zemljišča k stavbi št. 177, predlagatelji enakopravno obravnavani in neupravičeno obogateni proti ostalim imetnikom stanovanjske pravice, ki so kupili stanovanja po določbah SZ. Nejasen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je vila z velikim vrtom opredeljena kot stavbna dediščina, hkrati pa sodišče povzema, da status kulturnega spomenika ne predstavlja urbanističnega kriterija za določitev funkcionalnega zemljišča. 3. Predlagatelji so odgovorili na pritožbo. Predlagajo njeno zavrnitev in potrditev izpodbijanega sklepa.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku utemeljeno ugotovilo, da je sporno zemljišče na podlagi zakonskih kriterijev, določenih v 42. in 43. čl. ZVEtL-1, pripadajoče zemljiške k stavbi na naslovu A. 1 in B. 2 v ...

6. Ne drži pritožbeni očitek, da sodišče ni upoštevalo ugotovitev sodne izvedenke, da obravnavana zelenica po urbanističnem standardu presega standard zunanje ureditve okoliških stavb in ni nujno potrebna za njeno redno rabo. Glede na zakonske kriterije nujna potrebnost zemljišča za normalno ali redno rabo stavbe ni pogoj za določitev obsega pripadajočega zemljišča k stavbi. Na podlagi 2. odst. 42. čl. ZVEtL-1 pripadajoče zemljišče ni zgolj tisto zemljišče, ki je nujno potrebno za redno rabo stavbe, temveč tudi tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno za redno rabo. Da so bila sporna zemljišča neposredno namenjena za redno rabo obravnavane stavbe, pa jasno in prepričljivo izhaja iz celotnega dokaznega gradiva.

7. V tem kontekstu je treba razumeti tudi ugotovitve sodne izvedenke, da sporno zemljišče presega standard ureditve okoliških stavb. Izvedenka je namreč ugotovila, da je večina okoliških stavb manjših tlorisnih dimenzij kot obravnavana stavba in imajo v okviru zemljišč v svoji rabi urejene tudi zelenice, vendar sporno zemljišče zaradi parkovnega značaja presega standard zunanje ureditve okoliških stavb. Velikost zemljišča sama po sebi ni relevanten kriterij za določitev pripadajočega zemljišča, ampak je bistven namen in v zvezi s tem ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bilo zemljišče že od gradnje dalje ves čas namenjeno redni rabi stavbe, že ob sami gradnji arhitekturno in urbanistično zasnovano kot vrt meščanske vile, potrjeno z upravnimi dovoljenji, grajeno skladno s takrat veljavnimi predpisi ter noben prostorski akt ni nasprotoval takšni zasnovi, vse do pridobitve lastninske pravice predlagateljev.

8. Sodišče prve stopnje je v zadostni meri upoštevalo tudi zgodovinski vidik spornega zemljišča. V pritožbi izpostavljeno dejstvo, da je bil vrt urejen za potrebe prvotnih investitorjev že v letu 1912, ko so graditelji za potrebe gradnje kupili dve gradbeni parceli, pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da je bilo sporno zemljišče po prvotnih načrtih namenjeno za redno rabo stavbe (sprostitev, igro in počitek). Tudi predpisi ali drugi sprejeti akti v povojnem času takšni zasnovi vrta niso nasprotovali. Ves čas je bilo sporno zemljišče ograjeno in ločeno od drugih stavb in javnih površin, prostorsko in funkcionalno povezano z obravnavano stavbo. Vrt obdaja kamnita ograja, dostop do vrta pa je iz ograjenega dvorišča stavbe oziroma parcele št. 48/6. Zasnova vrta nedvomno kaže, da je bil namenjen za prebivalce obravnavane stavbe. Da bi bilo dostop do spornega zemljišča možno urediti tudi z javne ceste, za odločitev o zadevi ni relevantno.

9. Prva nasprotna udeleženka preveliko težo daje ugotavljanju okoliščin, kaj je bilo v soseski običajno. Slednje namreč ni noben zakonski kriterij za določitev pripadajočega zemljišča. Bistveno je, da je bilo sporno zemljišče ves čas v redni rabi (prebivalcev) obravnavane stavbe kot ograjeno zemljišče, ki je s stavbo predstavljajo arhitekturno in funkcionalno celoto. Gre za specifično situacijo, ko je pripadajoče zemljišče res neobičajno veliko. A tudi velikost ni zakonski kriterij, pač pa le namen ter redna raba (ob morebitnih prostorskih aktih). Treba je upoštevati posebne značilnosti ter mikrolokacijo zemljišča in stavbe, ki kot prva in vogalna vila ob vstopu v C. iz parka D. ni povsem primerljiva s sosednjimi nepremičninami, ki jih obkroža večje število sosednjih stavb. Izvedenka je tudi ugotovila, da je po tlorisnih dimenzijah obravnava stavba največja, zato niti ni nenavadno, da ima večjo zelenico okoli stavbe kot sosednje nepremičnine. Kot že pojasnjeno, zgolj večja velikost zemljišča ni odklonilni razlog za določitev pripadajočega zemljišča. 10. Kljub temu, da se dostopi, dovoz, zemljišče neposredno okoli stavbe, parkirni prostori, prostor za odlaganje odpadkov, dvorišče, emisijske in okrasne zelenica med stavbo in ostalimi površinami nahajajo na parceli št. 48/6, se po ugotovitvah sodne izvedenke na parceli št. 48/11 nahaja zelenica, namenjena počitku in sprostitvi uporabnikov predmetne stavbe, kar je eden izmed primeroma naštetih kvalitativnih (vsebinskih) zakonskih kriterijev za odločitev pripadajočega zemljišča. 11. Drži, da vrt v prvotnih načrtih ni bil prikazan in omenjen v gradbeni dokumentaciji leta 1912. Vendar pa je bila zasnova vrta razvidna in omenjena v stavbnem in upravnem dovoljenju za adaptacijo vile in izgradnjo prizidka iz leta 1931. Upravno dovoljenje je bilo izdano brez navedbe zemljiških parcel, v grafičnem delu, ki je bil potrjen z odločbo, pa je bil viden enotno urejen vrt brez vidne meje, ki bi ga ločevala na posamezne dele. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno sledilo ugotovitvam sodne izvedenke, da iz dokumentacije za izdajo stavbnega in gradbenega dovoljenja izhaja, da je bil vrt najkasneje v letu 1931 načrtovan, dovoljen, urejen in potrjen z upravnim dovoljenjem. Prostorska ureditev vrta, ograje, betonski zid, kamnite pešpoti in ostanki njenih robnikov, so bili izvedeni, kot so prikazani v načrtih leta 1931. 12. Zatrjevanih medsebojnih notranjih nasprotij v obrazložitvi izpodbijanega sklepa ni, sodišče prve stopnje pa je celostno in dosledno upoštevalo ugotovitve izvedenke, tako iz prvotnega izvedenskega dela, kot njegove dopolnitve.

13. Dokazni postopek je prepričljivo pokazal, da so predlagatelji in vsi njihovi pravni predniki imeli sporno zemljišče v redni rabi. Iz nespornih navedb izhaja, da je bila po vojnem obdobju ter v času lastninjenja formalna lastnica spornega zemljišča prva nasprotna udeleženka oziroma njena pravna prednica. Tudi po odkupu stanovanj v obravnavani stavbi po SZ je prva nasprotna udeleženka ostala lastnica enega stanovanja. Etažna lastnina je bila vzpostavljena leta 2012. Ob takšnem lastninsko pravnem stanju ni nenavadno, da so se predlagatelji obračali na prvo nasprotno udeleženko glede stroškov vzdrževanja, kar pa ne kaže, da spornega zemljišča ne bi uporabljali. Pritožbene navedbe o domnevni nedobrovernosti predlagateljev za konkretni postopek o odločanju pripadajočega zemljišča niso relevantne, saj ne gre za priposestvovanje nepremičnine.

14. Nerelevantne so tudi pritožbene navedbe, da bi odločitev sodišča prve stopnje pomenila neupravičeno obogatitev predlagateljev in jih postavila v neenakopraven položaj proti tistim najemnikom stanovanj in kupcem stanovanj po določbah SZ o privatizaciji, ki so poleg najemnine in kupnine za stanovanje plačali tudi funkcionalna zemljišča. Določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 ni vezana na plačilo, njegov obseg pa variira in se od primera do primera razlikuje, odvisno od specifik vsakega primera posebej.

15. Tudi status kulturnega spomenika ne predstavlja enega izmed zakonsko navedenih urbanističnih kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1. Vendar 1. odst. 43. čl. ZVEtL-1 našteva kriterije le primeroma, ne taksativno. Nesporno dejstvo, da je parcela št. 48/11 vpisana v registru kulturne dediščine kot del stavbne dediščine, ki skupaj z obravnavano stavbo tvori vilo z vrtom, pa je zgolj dodatna potrditev, da sporno zemljišče tvori funkcionalno in arhitekturno enotno zaokroženo posest skupaj z obravnavano stavbo.

16. Prepoved gradnje na spornem zemljišču, kar omenja sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa, sicer ni pravi argument, saj velja za vsakokratnega lastnika (torej za predlagatelje enako kot bi za nasprotno udeleženko). Prav tako razlogi sodišča prve stopnje v preostalem delu niso povsem natančni in dosledni. Čeprav sodišče navede, da sporno zemljišče ni _nujno_ potrebno za funkcioniranje predmetne stavbe, nadalje navede, da pa je vseeno _potrebno_, kar glede na mnenje izvedenke, na katerega se sicer sodišče prve stopnje utemeljeno opira, ne drži povsem (tako velik vrt, ki je pravzaprav park, za igro in počitek ni potreben). A bistveno je, da je bilo sporno zemljišče ves čas namenjeno uporabnikom predmetne stavbe (vile) in da je bila taka redna raba ves čas, praktično več kot stoletje. V tem ima sodišče prve stopnje prav in to ob navedenih aktih v tem primeru glede na kriterije ZVEtL-1 zadošča za odločitev, da gre za pripadajoče zemljišče. 17. Pritožbeni razlogi zato niso podani, prav tako ne razlogi, ki jih pritožbeno sodišče upošteva po uradni dolžnosti (350. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) in 3. čl. ZVEtL-1), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP ter 3. čl. ZVEtL-1).

18. Stranke pritožbenih stroškov niso priglasile (35. čl. ZNP v zvezi s 3. čl. ZVEtL-1).