Jedro

Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna.

Gre za primer, ko mora tožena stranka zatrjevati dejstva, ki so zunaj njenega zaznavnega območja. Čim bolj je stranka oddaljena (odrezana) od informacijskega vira, nosi pa trditveno breme, toliko manj možnosti ima, da zadosti zahtevam po substanciranju dejanskih navedb. V takem primeru pa velja, da je treba omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb kot tudi dopustiti določene poizvedovalne dokaze, da se zagotovi poštenost postopka.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijani I. in III. točki izreka razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v I. točki izreka toženki naložilo, da mora v roku 8 dni na tam navedeni transakcijski račun v korist rezervnega sklada plačati 152,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2020 dalje do plačila, v II. točki izreka zavrnilo višji tožbeni zahtevek za plačilo 489,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2020 dalje do plačila, v III. točki izreka pa tožnici naložilo, da toženki povrne 106,81 EUR stroškov postopka.

2. Zoper I. in III. točko izreka se zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje toženka, ki pritožbenemu sodišču predlaga ugoditev pritožbi in spremembo izpodbijane sodbe tako, da se zavrne še preostanek tožbenega zahtevka in se tožnici naloži plačilo vseh pravdnih stroškov toženke. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, teče obravnavani gospodarski spor po prvem odstavku 495. člena ZPP po določbah postopka v sporih majhne vrednosti. O pritožbi je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Pritožbeno je izpodbijana samo odločitev sodišča prve stopnje, ki se nanaša na plačilo prispevka v rezervni sklad. Po 119. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in 41. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) mora znesek, določen s predpisom ali načrtom vzdrževanja, v rezervni sklad vplačevati etažni lastnik. Za odločitev je bilo torej bistveno, ali je toženka lastnica sporne nepremičnine.

7. Sodišče prve stopnje je delu zahtevka, ki se nanaša na plačilo sredstev rezervnega sklada ugodilo na podlagi ugotovitve, da je toženka lastnica sporne nepremičnine (stanovanja), saj je kot lastnica te nepremičnine vpisana v zemljiški knjigi. Sklenilo je, da toženka ni uspela dokazati, da je imel A. A. dne 25. 7. 1997 pravico uporabe sporne nepremičnine. Kot je navedlo sodišče prve stopnje, bi morala toženka trditi in dokazati, da je njena pravica uporabe temeljila na ustrezni pravni podlagi v obliki odločbe ali pogodbe za pridobitev pravice uporabe sporne nepremičnine, manjkajoče pravne podlage pa ne more nadomestiti pričanje B. B. in C. C. 8. Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Toženka se je zahtevku upirala s trditvami, da je do njene vknjižbe kot lastnice sporne nepremičnine (stanovanja) prišlo po uradni dolžnosti na podlagi 5. člena Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). V zemljiško knjigo je bila namreč vpisana kot imetnica pravice uporabe na parceli, na kateri je bila nato zgrajena stavba. Trdila je, da je vknjižba materialno pravno napačna zato, ker je investitor najkasneje s tem, ko je pridobil gradbeno dovoljenje za izgradnjo stavbe, pridobil tudi pravico uporabe parcele, na kateri stavba stoji. S tem je pridobil tudi pravico do uporabe vseh stanovanj v njej, le-to pa je prenesel na kupce posameznih stanovanj, med njimi tudi na A. A. kot kupca predmetnega stanovanja.

9. V zvezi z lastninjenjem nepremičnin v družbeni lastnini je treba upoštevati, da so se različni sklopi premoženja v družbeni lastnini lastninili z različnimi predpisi. Tako, na primer, je celoten stanovanjski fond v družbeni lastnini na podlagi Stanovanjskega zakona (SZ) postal last republike, občine ali drugih pravnih oseb, ki so prej imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah. Novi lastniki so morali stanovanja pod določenimi pogoji ponuditi v odkup imetnikom stanovanjske pravice.1 Edini splošni predpis o lastninjenju družbenih nepremičnin je bil ZLNDL, uredil pa je lastninjenje tistih stavb in zemljišč v družbeni lastnini, ki se niso lastninili po drugih zakonih. V mnogih primerih novi lastniki iz različnih razlogov niso vložili zemljiškoknjižnih predlogov za vpis lastninske pravice, zaradi česar zemljiška knjiga ni izkazovala pravilnega stanja pravic in so bili v njej še vedno vpisani nekdanji imetniki pravice uporabe. Takšno zemljiškoknjižno stanje je imelo bistvene posledice zaradi uveljavitve ZLNDL, ki je pri nepremičninah, ki se niso lastninile po drugih zakonih, pravico uporabe preprosto pretvoril v lastninsko pravico. Tudi ta zakon je prvotno predvideval, da se večina vpisov v zemljiški knjigi opravi na predlog novega lastnika, kasneje pa je novela ZLNDL-A določila, da se, če je pravica uporabe v korist fizične ali pravne osebe vpisana v zemljiški knjigi, vpis lastninske pravice na to osebo opravi po uradni dolžnosti. Če je bil upravičenec do lastninske pravice na podlagi specialnega zakona drug, je bila vknjižba na podlagi lastninske pravice na podlagi ZLNDL nezakonita. S tem se ni spremenilo pravo lastniško stanje, saj se je lastninjenje uredilo na podlagi zakona, vknjižba na podlagi ZLNDL pa je bila samo deklaratorna. Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLND ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime.2

10. Glede pripadnosti pravice uporabe zemljišča v družbeni lastnini je treba na splošno opozoriti še na to, da so bila v prejšnjem sistemu stavbna zemljišča v mestih družbena lastnina. Lastnikom ali uporabnikom posameznih delov večstanovanjske stavbe je pripadala skupna trajna pravica uporabe zemljišča (6. člen Zakona o pravicah na delih stavb; ZPDS). Ta pravica se je lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico oziroma pravico uporabe na stavbi (drugi odstavek 7. člena ZPDS, 7. člen ZPN, 12. člen ZTLR). Pravice na zemljišču so torej sledile pravici na objektu, ne obratno.3

11. Toženka je v postopku pred sodiščem prve stopnje podala naslednjo trditveno podlago. Trdila je, da je investitor stavbe pred letom 1990 prodal predmetno stanovanje A. A., kar izhaja iz Podstanovanjske pogodbe z dne 23. 4. 1990, Stanovanjske pogodbe z dne 5. 2. 1992 ter drugih listin v spisu. Po njenih navedbah naj bi A. A. stanovanje nato prodal naprej najemnici B. B., na kar naj bi kazal njen neuspešen poskus vknjižbe v zemljiško knjigo v letu 2004. 12. Po presoji pritožbenega sodišča je treba v tem sporu kot bistveno upoštevati, da iz navedb toženke izhaja, da ne pozna bolj konkretnih dejstev glede gradnje večstanovanjske stavbe na naslovu ..., kot tudi ne glede prodaje konkretnega stanovanja A. A. Toženka tako pojasnjuje, da ni bila niti investitor predmetne stavbe niti prodajalec stanovanj v njej, da ni bila nikoli dejanska lastnica spornega stanovanja, niti njegova uporabnica, prav tako pa tudi ne najemodajalka. Toženka zato tudi pojasnjuje, da z drugimi listinskimi dokazi ne razpolaga.

13. Sodišče prve stopnje v izpodbijani odločbi očita toženki, da ni dokazala, da bi imel A. A. na dan 25. 7. 1997 pravico uporabe sporne nepremičnine (stanovanja), pri čemer bi morala trditi in dokazati, da je njegova pravica uporabe temeljila na ustrezni pravni podlagi v obliki odločbe ali pogodbe. Sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane odločbe nadalje pojasnjuje, da je trditvena in dokazna ponudba toženke v tej smeri preskopa. Ocenilo je, da iz Stanovanjske in Podstanovanjske pogodbe (iz leta 1992 oziroma leta 1990), ki sta bili sklenjeni med A. A. in B. B. in D. D., ne izhaja pravica uporabe, katere imetnik bi bil A. A. Nadalje je sklenilo, da njegove pravice uporabe prav tako ne dokazujejo računi, ki jih je tožeča stranka naslovila na A. A. in B. B., kot tudi ne Odločba Upravne enote Ljubljana z dne 31. 8. 2020, katere predmet je bila ugotovitev dejanskega stalnega prebivališča B. B. Navedlo je, da sicer drži, da je citirana odločba javna listina, vendar pa iz tega sledi zgolj to, da sta v upravnem postopku B. B. in C. C. res podala izjavo, da je A. A. lastnik predmetne nepremičnine, ne pa tudi, da je ta izjava resnična.

14. Po presoji pritožbenega sodišča je treba v takem primeru upoštevati, da toženka ni sodelovala niti pri gradnji stavbe niti pri prodaji stanovanj kupcem, zaradi česar upravičeno opozarja na to, da ne pozna bolj konkretnih dejstev glede gradnje stavbe, kot tudi ne glede prodaje stanovanja ter da ne razpolaga z dokumentacijo o lastništvu stanovanja. Prav tako upravičeno opozarja na to, da bi bil za vknjižbo v zemljiško knjigo dolžan poskrbeti zakoniti lastnik nepremičnine. Iz navedenega po presoji pritožbenega sodišča sledi, da gre za primer, ko mora toženka zatrjevati dejstva, ki so zunaj njenega zaznavnega območja. Čim bolj je stranka oddaljena (odrezana) od informacijskega vira, nosi pa trditveno breme, toliko manj možnosti ima, da zadosti zahtevam po substanciranju dejanskih navedb. V takem primeru pa velja, da je treba omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb kot tudi dopustiti določene poizvedovalne dokaze, da se zagotovi poštenost postopka.4 V konkretnem primeru bi moralo zato sodišče prve stopnje za zagotovitev uravnoteženega pristopa, po tem, ko je predložene listinske dokaze ocenilo kot nezadostne, dopustiti dokaz z zaslišanjem predlaganih prič B. B. in C. C.,5 ki bi izpovedala o nakupu sporne nepremičnine. Zavrnitev dokaznega predloga predstavlja kršitev pravice do izjave v postopku, saj je bilo s tem stranki onemogočeno dokazovanje odločilnega dejstva. Sodišče prve stopnje bo torej moralo v ponovljenem postopku opraviti narok in na njem izvesti predlagane dokaze z zaslišanjem predlaganih prič, nato pa sprejeti dokazno oceno v skladu z napotkom iz 8. člena ZPP.

15. Po presoji pritožbenega sodišča je utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je toženki kršilo pravico do sodelovanja v dokaznem postopku. Pritožbi je zato ugodilo in sodbo v I. in III. točki izreka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

16. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

1 Dr. Matija Damjan: Lastninjenje nekdanjih dobrin v splošni rabi in varstvo javnega interesa, Pravni letopis, št. 1, 2009, str. 135. 2 Povzeto po dr. Matija Damjan: Zapleti pri lastninjenju nekdanjih nepremičnin v družbeni lastnini in urejanju sedanjega (neurejenega) stanja, Pravosodni bilten, Letnik XXXII, Ljubljana, 2011, str. od 119 do 130 . 3 Prav tam str. 137. 4 Dr. Mile Dolenc: O vlogi informativnega dokaza v pravdnem postopku, Podjetje in delo, GV Založba, let. 2011, št. 6-7-, str. 1467. Primerjaj III Ips 14/2010, II Ips 267/2013. 5 Tožena stranka v pritožbi navaja, da je dokazni predlog z zaslišanjem priče C. C. podala v odgovor na navedbe tožeče stranke iz njene druge pripravljalne vloge, s čimer utemeljuje, da je bil dokaz pravočasno predlagan.