Jedro

Upravnik večstanovanjske hiše ima za plačilo obratovalnih stroškov pravico terjati lastnika stanovanja. Proti najemniku lahko vloži tožbo samo kot zakoniti zastopnik lastnika, aktivno legitimacijo proti najemniku pa ima le v primeru, da lastnik stanovanja nanj prenese to svoje materialnopravno upravičenje.

Izrek

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške za odgovor na zahtevo za varstvo zakonitosti.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo razveljavilo sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine v delu, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da mora kot lastnica stanovanja plačati tožeči stranki kot upravniku večstanovanjske hiše obratovalne in takoimenovane individualne stroške v znesku, ki skupaj z obračunanimi zamudnimi obrestmi znaša 97.563,80 SIT, in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Pritožbeno sodišče je pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo (razveljavljen je ostal le sklep o izvršbi, ker je bil izdan proti dolžniku Servis skupnih služb Vlade RS, torej proti nekomu, ki ni pravna oseba in ne more imeti lastnosti pravdne stranke).

Sodbo sodišča druge stopnje izpodbija vrhovna državna tožilka z zahtevo za varstvo zakonitosti. Prvenstveno uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, ker pritožbeno sodišče ni uporabilo 33. člena v zvezi s 6. alineo 44. člena in 7. alineo 41. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 18/91 do 1/2000, SZ). Podredno pa uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj sodbo višjega sodišča spremeni tako, da bo potrjena odločitev sodišča prve stopnja.

Zahteva za varstvo zakonitosti je bila vročena obema pravdnima strankama. Tožeča stranka je odgovorila, da zahteva ni utemeljena in predlagala njeno zavrnitev. Zahtevala je povrnitev stroškov za odgovor od tožene stranke. Tožena stranka pa na zahtevo ni odgovorila.

Zahteva za varstvo zakonitosti ni utemeljena.

Niso sporne ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravnik večstanovanjske stavbe ... v Ljubljani, v kateri je tožena stranka lastnica stanovanja št. 12/II, ki ga je dala v najem.

Lastniki stanovanj so s tožečo stranko sklenili pogodbo o izvajanju stanovanjskih storitev. Tožeča stranka je izstavila najemnici stanovanja več računov za plačilo individualnih in obratovalnih stroškov (glej 7. alineo prvega odstavka 41. člena SZ). Ker jih najemnica ni plačala, je tožeča stranka njihovo plačilo s tožbo terjala od tožene stranke kot lastnice stanovanja. Po stališču zahteve za varstvo zakonitosti takšen zahtevek ni utemeljen, ker zakon določa, da te stroške upravniku plača najemnik in ne lastnik stanovanja. Tako je namreč po mnenju vrhovne državne tožilke predpisano v določbah SZ. Tako določba 33. člena SZ predpisuje, da stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, delih objektih in napravah stanovanjske hiše. Po 6. alinei 44. člena SZ mora najemnik plačevati najemnino in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo, iz 7. alinee prvega odstavka 41. člena SZ pa sledi, da obratovalne stroške plačuje najemnik. Po trditvah zahteve za varstvo zakonitosti tudi iz pogodbe o izvajanju stanovanjskih storitev sledi, da bi lahko tožeča stranka terjala plačilo spornih stroškov le od najemnice. V 9. točki 2. člena pogodbe je namreč določeno, da tožeča stranka pobira in izterjuje najemnine in jih odvaja na račun lastnika, v 10. točki 2. člena pogodbe pa, da tožeča stranka obračunava in pobira stroške, ki bremenijo lastnike oziroma po dogovoru z njimi najemnike stanovanj, pa ti stroški niso zajeti v najemnini. S tem naj bi tožena stranka na tožečo prenesla del svojih materialnopravnih upravičenj do najemnice.

Zahteva za varstvo zakonitosti predvsem spregleda, da so določbe 41. in 44. člena v SZ uvrščene v IV. poglavje zakona z naslovom STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA (členi 39 do 66). V tem poglavju so urejena samo razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Zato po določbah 41. in 44. člena SZ ni mogoče odločati o pravicah in obveznostih med upravnikom večstanovanjske hiše in lastniki stanovanj v njej. Tam je določeno samo to, da mora (kolikor ni s pogodbo drugače dogovorjeno) najemnik plačati najemodajalcu tudi individualne in obratovalne stroške.

Upravljanje v večstanovanjskih hišah je urejeno v III. poglavju SZ (členi 22 do 38). Del določb tega poglavja ureja razmerja med lastniki stanovanj pri upravljanju hiše, del pa položaj upravnika in njegovo razmerje z lastniki stanovanj. Pri tem iz določb 28. člena SZ izhaja, da lastniki sklenejo z upravnikom pogodbo, s katero določijo naloge upravnika. Med njimi je tudi razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona. Po 29. členu SZ pa upravnik v mejah svojih pooblastil zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu. Upravnik je torej v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj, ki jih v razmerju s tretjimi (med njimi tudi z najemniki) lahko zastopa, v svojem imenu pa proti njim ne more uveljavljati terjatev, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj; tako lahko nastopi samo, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo kakšna svoja materialnopravna upravičenja (tako tudi pravno mnenje, sprejeto na občni seji Vrhovnega sodišča RS dne 18.12.2001, objavljeno v Pravnih mnenjih II/2001, stran 15). S tem, ko so lastniki v 10. točki 2. člena pogodbe o izvajanju stanovanjskih storitev prenesli na tožečo stranko pravico (in ji naložili obveznost), da obračunava in pobira stroške (tudi) od najemnikov stanovanj, pa nanjo niso prenesli kakšnih svojih materialnopravnih upravičenj. Jasno je, da je tožeča stranka to obveznost izpolnjevala le v imenu in za račun lastnikov, kot njihov zakoniti zastopnik, kar je določeno v 3. členu pogodbe (in je skladno z določbo 29. člena SZ). Tožeča stranka bi torej lahko vložila tožbo za plačilo individualnih in obratovalnih stroškov proti najemnici samo v imenu in za račun tožene stranke kot njena zakonita zastopnica. To pa nikakor ne pomeni, da nima zahtevka za njihovo plačilo proti toženi stranki kot lastnici stanovanja in kot sopogodbenici iz pogodbe o izvajanju stanovanjskih storitev, kot je pravilno ugotovilo pritožbeno sodišče. Določba 33. člena SZ v tem kontekstu ne more pomeniti nič drugega kot to, da obratovalni stroški v ekonomskem smislu bremenijo najemnika stanovanja (če ni s pogodbo dogovorjeno kaj drugega) in ne predpisuje kdo jih mora komu plačati v razmerjih med upravnikom večstanovanjske hiše, lastniki stanovanj in najemniki. Zato z neuporabo te določbe (v zvezi z določbami 6. alinee 44. člena in 7. alinee prvega odstavka 41. člena SZ) ni moglo priti do zmotne uporabe materialnega prava. Prav uporaba teh določb za zavrnitev tožbenega zahtevka je pomenila zmotno uporabo materialnega prava v sodbi sodišča prve stopnje.

Tudi podredno uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni bila storjena. Res je pritožbeno sodišče s svojo odločitvijo v bistvu pustilo v veljavi prvostopenjski sklep o razveljavitvi sklepa o izvršbi, s čemer naj bi bila poleg 1. točke razveljavljena tudi 3. točka izreka sklepa o izvršbi, ki je ta sklep v nasprotju z običajnim izrekom sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine nima. Vendar izrek sodbe zato ni nerazumljiv. Razveljavitev nečesa, česar ni, nima nobenih posledic in ne predstavlja nerazumljivosti izreka sodbe (2. točka izreka sklepa o izvršbi je bila razveljavljena že s sklepom o ugovoru). Ne drži niti trditev, da sodbe pritožbenega sodišča v dejanskem pogledu ni mogoče preizkusiti, ker ne navaja materialnega prava, na katerem temelji svojo odločitev. Sodba je namreč dovolj obrazložena, da je njen preizkus mogoč.

Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da ni podan nobeden od razlogov, ki jih uveljavlja zahteva za varstvo zakonitosti. Zato jo je na podlagi določbe 378. člena v zvezi z drugim odstavkom 391. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo.

Tožena stranka ni povzročila postopka z zahtevo za varstvo zakonitosti, zato ni dolžna tožeči stranki povrniti njenih stroškov za odgovor na zahtevo. Zahtevek tožeče stranke za povrnitev stroškov je tako neutemeljen.