Jedro

Za določitev vrednosti nepremičnin je mogoče uporabiti enega ali več načinov ocenjevanja vrednosti, pri čemer so glavni načini način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Uporaba več kot enega načina ali metode ocenjevanja vrednosti je zlasti priporočljiva, kadar ni na voljo dovolj stvarnih ali opazovanih vhodnih podatkov, ki bi omogočali, da bi že z eno samo metodo lahko prišli do zanesljive sklepne ugotovitve. Povedano drugače, kadar je za uporabo (zgolj) ene od metod dovolj vhodnih podatkov, uporaba več kot ene metode ni potrebna ali priporočljiva. Prav tako se skladno z MSOV 2017 primarno ne ponderira ocenjenih vrednosti po različnih načinih, temveč se uporabi način, za katerega je ocenjevalec pridobil ustrezne podatke. Četudi se v praksi tak način ocenjevanja pojavlja, to torej ne pomeni, da je tak način ocenjevanja edini pravilen ali primeren.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II.Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugotovi, da vrednost nepremičnin: - ID znak: parcela 1 last dolžnika do 1/1 na dan cenitve znaša 605.788,22 EUR, - ID znak: parcela 2 last dolžnika do 1/1 na dan cenitve znaša 14.268,10 EUR, - ID znak: parcela 3 last dolžnika do 1/1 na dan cenitve znaša 13.550,53 EUR, - ID znak: parcela 4 last dolžnika do 1/1 na dan cenitve znaša 27.358,10 EUR, skupaj vrednost vseh nepremičnin na dan cenitve 5.4.2025 znaša 660.964,95 EUR.

2.Zoper sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Navaja, da v odgovoru na dolžnikove pripombe cenilka ne navaja nobenih dodatnih vsebinskih utemeljitev, le na splošno se sklicuje na že izdelano cenitveno poročilo, kjer naj bi bilo vse pravilno in strokovno utemeljeno. Tudi sodišče v izpodbijanem sklepu ne navaja konkretnih razlogov in argumentov, zlasti glede vprašanja, zakaj ni cenitev izvedena še vsaj na podlagi nabavnovrednostnega načina. Sodišče se sklicuje le na cenitev, ki naj bi bilo strokovno podprta in utemeljena, pripombe dolžnika pa laične in neizkazane. Glede načina tržnih primerjav cenilka navaja, da so v evidenci transakcij nepremičnin "Cenilec" na voljo podatki o prodajah primerljivih nepremičnin na primerljivih lokacijah, ki naj bi bili kvalitetni. Glede na donosu zasnovanega načina navaja, da je na voljo manj podatkov o realiziranih najemih primerljivih nepremičnin, hkrati pa da so na voljo kvalitetni podatki ob izvršenih prodajah, zato naj bi bila uporaba načina tržnih primerjav primernejša. Glede na donosu zasnovanega načina cenilka ne pojasni, koliko podatkov o realiziranih najemih bi potrebovala, da bi uporabila to metodo ter zakaj teh podatkov ni mogla pridobiti. Sama cenilka na straneh 17 in 19 cenilnega poročila navaja vsaj 13 ponudb za najem nepremičnin. Ni logično in prepričljivo, da bi obstajali samo podatki o realiziranih prodajah, ne pa tudi o realiziranih najemih. Glede nabavnovrednostnega načina cenilka navaja zgolj, da zemljišče s stavbo ni tako specialno premoženje, da o njem ne bi bilo podatkov s trga, zato naj uporaba tega načina ocenjevanja vrednosti ne bi bila primerna. Če bi sprejeli tak argument, bi to pomenilo, da zemljišč s stavbo praktično nikoli ne bi bilo treba ocenjevati po nabavno vrednostnem načinu. Cenilka je cenitev opravila zgolj na podlagi primerjave s tremi "primerljivimi" prodajami. Zgolj tri primerjave ne morejo pomeniti, da zaradi tega uporaba drugih metod ocenjevanja ni primerna ali potrebna. Dolžnik se tudi ne strinja, da pri predmetni nepremičnini ne gre za "specialno premoženje". V predmetni stavbi (z naslovom A.) se nahajajo tako stanovanjski prostori, prostori, ki so primerni za opravljanje gostinske dejavnosti in tudi prostori, ki so primerni za oddajo sob turistom. Ne gre za stavbo, ki bi imela zgolj en namen. Dolžnik opozarja na "Pojasnilo 6 ocenjevanje vrednosti stvarnega premoženja države in občin" (Uradni list RS, št. 91/05), ki izrecno navaja: "Vrednost nepremičnin se ugotovi po metodah, ki jih uporabljajo cenilci nepremičnin - stroškovna, dohodkovna in primerjalna metoda, pri tem pa se upoštevajo tudi določbe pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in 16/87, odslej: Pravilnik)". To pojasnilo se sicer nanaša na prodajo nepremičnega premoženja države in občin, vendar upoštevaje načelo enakosti pred zakonom (1. odstavek 14. člena Ustave RS) za prisilno prodajo premoženja zasebnega subjekta ne morejo veljati drugačni pogoji. Prisilna prodaja premoženja dolžnika predstavlja hud poseg v lastninsko pravico (33. člen Ustave RS), zato je treba vrednost nepremičnine zanesljivo in pravilno ugotoviti. Če država za prodajo svojega premoženja zahteva hkratno uporabo vseh treh metod ocenjevanja, potem mora enako zahtevati tudi v primeru, ko država prisilno prodaja premoženje zasebnega subjekta. V sodni praksi višjih sodišče je mogoče najti več primerov, kjer so cenilci vrednost nepremičnin ocenjevali s kombinacijo načina tržnih primerjav in nabavnovrednostnega načina (VSC sklep II Ip 572/2013, VSM Sklep I Ip 289/2020, VSM Sklep I Ip 215/2023, VSC Sklep Cp 212/2023). V sklepu VSC Cp 212/2023 višje sodišče navaja, da Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) priporočajo, da se uporabita vsaj dva načina ocenjevanja vrednosti. Ker sodišče pripomb dolžnika ni upoštevalo, je dejansko stanje glede vrednosti nepremičnin, ki so predmet izvršbe, zmotno in nepopolno ugotovljeno. Ker sodišče ni zagotovilo celovite in popolne ocene vrednosti nepremičnin, ki so predmet izvršbe (z uporabo vseh treh metod ocenjevanja vrednosti), je s tem podana tudi kršitev pravice do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS) ter pravice do (učinkovitega) sodnega varstva (23. člena Ustave RS).

3.Upnik je odgovoril na pritožbo po pooblaščencu, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V izvršbi sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče samo nima ustreznega strokovnega znanja za ugotovitev vrednosti, zato v ta namen določi strokovnjaka - sodnega cenilca (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Če je cenilno poročilo pripravljeno strokovno in je cenitev skladna s pravili stroke ter v njej ni nejasnosti, sodišče na tako cenitev opre ugotovitev o vrednosti nepremičnine.

6.Če se stranke ne strinjajo s cenilnim poročilom, lahko nanj podajo pripombe. Ker pa je ugotovitev vrednosti nepremičnine zahtevno strokovno vprašanje, so pripombe ustrezne le, če so podane dovolj konkretizirano in strokovno utemeljeno do te mere, da lahko ovržejo cenilno poročilo zapriseženega sodnega cenilca, ki ga je postavilo sodišče. Gre za breme podajanja obrazloženih pripomb na cenilno mnenje, ki je na strani tiste stranke, ki se s cenilnim mnenjem ne strinja.

7.Cenilno mnenje je torej strokovno, obrazloženo delo sodnega cenilca, opravljeno na podlagi pravil stroke. Vselej vsebuje konkretne podatke, obrazložitev postopka za izračun vrednosti in konkreten končni rezultat tega postopka (oceno vrednosti). Zaradi navedenega morajo tudi pripombe stranke na izvedensko mnenje biti konkretne, strokovno utemeljene. V pripombah mora stranka navesti, katero vrednost nepremičnine (konkretno) smatra za pravilno, in navedeno strokovno utemeljiti. Ne zadostuje primeroma nestrinjanje z mnenjem in pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. Trditvena podlaga v pripombah mora torej primarno ustrezati tem zahtevam (tako sklep VSL II Ip 2017/2019).

8.Uvodoma višje sodišče pojasnjuje, da se o pravno nepomembnih pripombah sodišče prve stopnje ni dolžno (podrobneje) opredeljevati. Sklicevanje na prodajo nepozidanega stavnega zemljišča ni primerljivo prodaji zemljišča s stavbo in ne drži, da je k vrednosti stavbnih zemljišč treba prišteti vrednost objekta. Skladno z 8. členom SPZ namreč velja načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit), kar pomeni, da stavba deli lastniško in pravno usodo zemljišča, na katerem stoji, vrednosti zemljišča s stavbo pa ni mogoče ocenjevati s seštevanjem vrednosti zemljišča in stavbe. Prav tako zato za "vrednost" stavbe zato ni mogoče uporabljati mediane cen za stanovanjske površine.

9.Dolžnik v pripombah in v pritožbi pretežno nasprotuje izbiri metode ocenjevanja nepremičnine, saj meni, da bi bila primerna uporaba več metod. Vendar pa je za določitev vrednosti mogoče uporabiti enega ali več načinov ocenjevanja vrednosti, pri čemer so glavni načini način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Uporaba več kot enega načina ali metode ocenjevanja vrednosti je zlasti priporočljiva, kadar ni na voljo dovolj stvarnih ali opazovanih vhodnih podatkov, ki bi omogočali, da bi že z eno samo metodo lahko prišli do zanesljive sklepne ugotovitve. Povedano drugače, kadar je za uporabo (zgolj) ene od metod dovolj vhodnih podatkov, uporaba več kot ene metode ni potrebna ali priporočljiva (primerjaj MSOV 2017 točka 10.4). Prav tako se skladno z MSOV 2017 primarno ne ponderira ocenjenih vrednosti po različnih načinih, temveč se uporabi način, za katerega je ocenjevalec pridobil ustrezne podatke. Četudi se v praksi tak način ocenjevanja pojavlja, to torej ne pomeni, da je tak način ocenjevanja edini pravilen ali primeren.

10.Višje sodišče pojasnjuje, da je neutemeljena pritožbena trditev, da bi bilo pri ocenjevanju vrednosti treba upoštevati tudi pojasnilo o ocenjevanju vrednosti stvarnega premoženja države in občin. Zgolj to, če takšno pojasnilo velja za premoženje države in občin, še ne pomeni, da gre za najbolj strokovno utemeljen način ocenjevanja in tudi ne, da gre za kršitev Ustave in enakosti pred zakonom, če se pri ocenjevanju nepremičnin v izvršilnem postopku pravilo iz pojasnila ne uporablja. Drugi odstavek 178. člena ZIZ uzakonja ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin, kakšna ta je, pa je primarno strokovno in ne materialnopravno vprašanje. Tudi iz odločbe Višjega sodišča v Celju ne izhaja, da mora ocenjevalec uporabiti vsaj dva načina utemeljevanja, temveč se le-ta odločba sklicuje na točko 10.4 MSOV, ki določa: "Od ocenjevalca vrednosti se ne zahteva uporaba več kot ene metode za ocenjevanje vrednosti enega sredstva, zlasti kadar ocenjevalec vrednosti zelo zaupa v natančnost in zanesljivost posamezne metode glede na dejstva in okoliščine posla ocenjevanja vrednosti. Vendar pa naj bi ocenjevalec vrednosti razmislil o uporabi več načinov in metod in proučil več kot en sam način ali eno samo metodo, ki bi jih lahko uporabil za določitev vrednosti. To bi prišlo v poštev, zlasti kadar nima dovolj stvarnih ali opazovanih vhodnih podatkov, ki bi omogočali, da bi že z eno samo metodo lahko prišel do zanesljive sklepne ugotovitve o ocenjeni vrednosti."

11.Nasprotno pritožbi tudi višje sodišče meni, da je izvedenka prepričljivo in strokovno utemeljila izbiro metode. Navedla je namreč, da so v evidenci transakcij nepremičnin na voljo podatki o prodajah primerljivih nepremičnin na primerljivih lokacijah, pri čemer je kvaliteta podatkov primerna. Na voljo je manj podatkov o realiziranih najemih zemljišč, zato je uporaba tržnih primerjav primernejša, glede nabavnovrednostnega načina pa je izvedenka kot navaja že sam dolžnik pojasnila, da zemljišče s stavbo ni takšno posebno premoženje, da o njem ne bi bilo podatkov s trga. Ta pojasnila bi dolžnik moral izpodbijati ne le na splošno, temveč bi moral s pojasnilom uporabe ustreznejše metode (na primer z navajanjem konkretnih podatkov o najemih in njihovo prilagoditvijo) prikazati tudi po njegovem mnenju pravilno vrednost nepremičnine, česar pa ni storil. Da so pripombe na cenilno mnenje dovolj konkretne, morajo dolžniki cenilno mnenje, če le-to ni očitno napačno, izpodbijati po vsebini, med drugim tudi tako, da navedejo, kakšni sami menijo, da je pravilna vrednost nepremičnine, z uporabo po njihovem mnenju pravilne metode ocenjevanja. Ker je izvedensko mnenje strokovno delo cenilca, ki je strokovnjak na področju ocenjevanja nepremičnin, lahko stranka le-tega izpodbija zgolj s konkretnimi in natančnimi pripombami, ki opredeljujejo tudi "pravilno" vrednost nepremičnin, tega trditvenega bremena pa dolžnik ni zmogel ne v pripombah ne v pritožbi. Nenazadnje pa je ugotovljena vrednost nepremičnine v končni fazi vedno ocena vrednosti - "pravo" oceno vrednosti in s tem dela cenilke bo podal trg, t.j. najboljša ponudba na javni dražbi nepremičnine.

12.Pritožba po pojasnjenem ni utemeljena, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13.Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 178, 178/2

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.