Jedro

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih poslovanja poleg izpolnitvenega denarnega zahtevka, ki ji ga nudi zakon tudi za primer kršitve posredniške pogodbe, neupravičeno izposlovala še pogodbeno kazen zaradi enake ali iste kršitve. Ker izpolnitveni zahtevek za plačilo posredniške provizije zapade z dnem sklenitve kupoprodajne pogodbe med naročiteljem in tretjo osebo, je tožeča stranka upravičena tudi do zakonskih zamudnih obresti od neplačane provizije od dneva sklenitve te pogodbe, ki po mnenju zakonodajalca zadostijo tudi zahtevi po kaznovalni funkciji pogodbene kazni.

Pritožba utemeljeno opozarja, da je tožeča stranka v celoti in v skladu z ZNPosr opravila vse potrebne posredniške aktivnosti, toženi stranki preskrbela vso potrebno dokumentacijo, opravila ogled, spravila torej toženo stranko v stik s prodajalcem in ji pri tem nudila vse zahtevane in potrebne informacije, vseh nadaljnjih storitev pa ni opravila izključno iz razloga na strani tožene stranke, ki je z njo prenehala komunicirati in sama nadaljevala pogajanja s prodajalcem. V takšnem primeru tožena stranka kot naročitelj ni upravičena do znižanja provizije, pač pa ima nepremičninska družba že po zakonu pravico do celotnega plačila za posredovanje, ne glede na to, da ni opravila vseh storitev, ki bi jih, če tožena stranka ne bi prekinila sodelovanja z njo (četrti odstavek 25. člena ZNPosr).

Izrek

I.Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni:

-v I. točki izreka tako, da se tožbeni zahtevek za plačilo zneska 11.300,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 4. 2022 dalje do plačila, zavrne;

-v IV. točki izreka pa tako, da je dolžna tožena stranka tožeči stranki plačati 33 % njenih pravdnih stroškov, v roku 15 dni od prejema sklepa, s katerim bodo odmerjeni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

V ostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v I. točki izreka potrdi v delu, v katerem je bilo toženi stranki naloženo, da je dolžna tožeči stranki plačati znesek 13.786,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 4. 2022 dalje do plačila.

II.Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje:

-v II. točki izreka spremeni tako, da se toženi stranki naloži, da je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati še znesek 55.754,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 4. 2022 dalje do plačila;

-v III. točki izreka pa tako, da je dolžna tožeča stranka toženi stranki plačati 67 % njenih pravdnih stroškov v roku 15 dni od prejema sklepa, s katerimi bodo odmerjeni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

V ostalem se pritožba tožeče stranke zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v preostalem delu II. točke izreka (glede zavrnitve tožbenega zahtevka za 127.780,00 EUR z z.z.o. od 28. 4. 2022 do plačila) potrdi.

III.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 506,30 EUR pritožbenih stroškov, tožeča stranka pa je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti 229,25 EUR pritožbenih stroškov, obe sta v primeru zamude dolžni plačati zakonske zamudne obresti od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati znesek 25.086,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 13.786,00 EUR od 4. 4. 2022 dalje do plačila in od zneska 11.300,00 EUR od 28. 4. 2022 dalje do plačila (I.). V preostalem delu (za 182.834 EUR z z.z.o.) je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo (II.). Odločilo je še, da mora tožeča stranka toženi stranki plačati 88 % njenih pravdnih stroškov v roku 15 dni od prejema sklepa, s katerim bodo odmerjeni po višini (III.), in da mora v enakem roku tožena stranka tožeči stranki plačati 12 % njenih pravdnih stroškov (IV.).

2.Zoper navedeno sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki, tožena stranka zoper ugodilni in stroškovni del sodbe, s katerima je bila obsojena na plačilo dela zahtevka in sorazmernega dela stroškov (I. in IV. točko izreka), tožeča stranka pa v celoti, razen v delu, ki se nanaša na (zavrnitev plačila) DDV od pogodbene kazni. Kljub tako opredeljenemu pritožbenemu obsegu pritožbeno sodišče šteje, da se je tudi tožeča stranka pritožila samo zoper del sodbe, s katerim v postopku na prvi stopnji ni uspela (II. in III. točko izreka), kar smiselno izhaja tudi iz njenih pritožbenih razlogov. Obe stranki uveljavljata vse pritožbene razloge iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku in predlagata pritožbenemu sodišču, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni v skladu z njunim pritožbenim predlogom, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Vsaka stranka je tudi odgovorila na pritožbo nasprotne stranke in predlagala njeno zavrnitev. Obe stranki sta priglasili pritožbene stroške.

3.Pritožbi sta delno utemeljeni.

Ugotovljeno dejansko stanje in odločitev sodišča prve stopnje

4.Tožeča stranka je kot nepremičninski posrednik oglaševala prodajo Hotela ... v ... (v nadaljevanju: Hotel), last družbe A. d.o.o. (v nadaljevanju: A.), po izhodiščni ceni 3,5 mio EUR. Na oglas se je javila tožena stranka kot potencialni kupec. Pravdni stranki sta dne 17. 8. 2021 podpisali pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine, s katero sta se dogovorili za 2% provizijo v primeru nakupa, istega dne sta sklenili tudi sporazum o varovanju zaupnosti. Tožena stranka je po pridobitvi ustrezne dokumentacije o poslovanju in cenitvi Hotela in po opravljenem ogledu, organiziranem s strani tožeče stranke, ponudila znižano kupnino v višini 2,85 mio EUR, ki je prodajalec ni sprejel. V aprilu 2022 je tožeča stranka zvedela, da sta tožena stranka in imetnica 100 % deleža v družbi A. dne 4. 4. 2022 sklenili pogodbo o prenosu poslovnega deleža družbe A. za ceno 2,85 mio EUR. Tožeča stranka je s tožbenim zahtevkom zahtevala plačilo 2% provizije in pogodbeno kazen v višini 4 % od nakupne cene 2,85 mio EUR, ki je bila določena v 7. členu tožničinih splošnih pogojev poslovanja pri posredovanju z nepremičninami, oboje s pripadajočim 22% DDV (2,85 mio EUR x 6% = 171.000,00 EUR + 22% DDV = 208.620,00 EUR).

5.Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je tožeča stranka toženo stranko spravila v stik s prodajalcem nepremičnine in da je izpolnila svoje dolžnosti iz pogodbe o posredovanju (toženi stranki podala vse zahtevane in potrebne informacije o poslovanju Hotela, ji posredovala bilanco družbe A. in cenitev nepremičnine, organizirala ogled s predstavniki prodajalca in sodelovala pri pogajanjih). Kot nedokazan je zavrnilo ugovor tožene stranke, da je bilo s pogodbo o posredovanju dogovorjeno, da bo tožeča stranka upravičena do provizije le, če bo uspela doseči, da bo prodajalec sprejel znižano ponudbo tožene stranke v višini 2,85 mio EUR in ugovor, da je tožena stranka ustno odpovedala pogodbo o posredovanju v septembru 2021, pri čemer je zavzelo stališče, da bi bila takšna odpoved pogodbe v okoliščinah konkretnega primera tudi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Nadalje je zavrnilo tudi ugovor tožene stranke, da s prodajalcem ni sklenila kupoprodajne pogodbe za Hotel, z obrazložitvijo, da gre pri pogodbi o prenosu 100 % poslovnega deleža v družbi A., katere edino premoženje in predmet poslovanja je bil Hotel, samo za tehnično izvedbo prenosa nepremičnine, pri čemer je bilo obema pravdnima strankama že ob sklenitvi pogodbe o posredovanju znano, da bo Hotel kot osnovno sredstvo družbe A. v last kupca prešel preko nakupa 100 % osnovnega deleža v tej družbi. Prav tako ni sledilo toženi stranki, ki je ugovarjala temelju pogodbene kazni, in zavzelo stališče, da pogodbena kazen ni bila dogovorjena za neizpolnitev denarne obveznosti (247./3 člen OZ) in da zato določilo o pogodbeni kazni, kot izhaja iz splošnih pogojev, ni nično (121. člen OZ).

6.Sodišče prve stopnje pa je ugodilo ugovoru tožene stranke zoper višino provizije in višino pogodbene kazni. Ocenilo je, da je dogovorjena 2 % provizija + 22 % DDV pretirano visoka v primerjavi z vloženim posrednikovim trudom in njegovo storitvijo in na podlagi 846. člena Obligacijskega zakonika - OZ odločilo, da storitve, ki jih je tožeča stranka pri tem poslu opravila, upravičujejo provizijo le v višini 1 % nakupne cene nepremičnine, pri čemer je kupnina po stališču prvostopnega sodišča znašala 1,13 mio EUR in ne 2,85 mio EUR. Oprlo se je na določila pogodbe o kupoprodaji in prenosu poslovnega deleža, iz katere izhaja, da je bila kupnina obračunana na način, da so se od pogodbeno dogovorjene vrednosti deleža 2,85 mio EUR odšteli dolgovi družbe A. iz naslova kreditov, posojil in stroškov, ki se jih je tožena stranka zavezala prevzeti, tožena stranka pa je prodajalcu plačala le znesek v višini 1,13 mio EUR. Ocenilo je nadalje, da je pogodbena kazen, določena v splošnih pogojih tožeče stranke, nesorazmerno visoka in jo na podlagi 252. člena OZ znižalo na 1 % od nakupne cene 1,13 mio EUR tako, da skupaj z višino prisojene provizije dosega višino pogodbene provizije v višini 2 % nakupne cene, pri čemer od zneska pogodbene kazni ni priznalo v TZ zahtevanega DDV.

O pritožbi tožene stranke

Pritožba ne more uspeti z izpodbijanjem pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da je šlo pri nakupu 100% poslovnega deleža v družbi A. za istovrstno transakcijo, kot bi jo predstavljal nakup nepremičnine. Ugovor tožene stranke, da Hotela ni kupila, je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo. Dejstvo, da se obe pogodbi tako v pravnoformalnem kot v vsebinskem pogledu bistveno razlikujeta, na pravilnost odločitve prvostopnega sodišča nima nobenega vpliva. Razlike med obema vrstama pogodb so v okoliščinah obravnavanega primera nebistvene. Pomembno je le, da gre v primeru sklenitve pogodbe o prenosu poslovnega deleža za transakcijo, katere končni učinek je v bistvenem enak, kot bi bil v primeru, če bi bila med prodajalcem in kupcem sklenjena kupoprodajna pogodba za nepremičnino. Tožena stranka je z nakupom 100 % poslovnega deleža v družbi A. postala (posredni) lastnik Hotela. Še več, metoda nakupa oziroma način pridobitve Hotela z nakupom 100 % deleža v družbi A. je bila že v osnovi in od samega začetka prodajnega postopka predvidena kot primarna, če ne celo edina metoda pridobitve Hotela, kar je bilo vsem udeležencem prodajnega postopka znano. V tem primeru torej ni naknadno prišlo do spremembe prvotne odločitve o načinu pridobitve Hotela, pač pa so udeleženci že od samega začetka s "prodajo Hotela" imeli v mislih prenos 100 % poslovnega deleža družbe-lastnice Hotela na kupca. Predmet nakupa namreč ni bila (mrtva) nepremičnina, pač pa se je z nakupom prenašal tudi celoten podjem Hotela, katerega nosilec je bila družba A. Prenosa Hotela kot stavbe s pripadajočimi objekti in zemljiščem zato ni bilo mogoče ločiti od njegovega poslovanja. To izhaja tako iz listin, ki jih je prejela tožena stranka kot potencialna kupka (bilance podjetja A., povzetek poslovanja Hotela) kot tudi iz Sporazuma o varovanju zaupnosti (A3), sklenjenega med strankama istega dne (17. 8. 2021) kot pogodba o posredovanju, iz katerega je razvidno, da je tožena stranka že ob podpisu pogodbe o posredovanju izrazila interes za nakup 100 % poslovnega deleža v družbi A. Nima prav pritožba, da se tožeča stranka ni sklicevala na določila tega Sporazuma. Tožena stranka je tudi v ponudbi z dne 24. avgusta 2021 (A15) podala ponudbo za nakup podjetja A. in ne za nakup nepremičnine. Pogodba o nakupu 100 % poslovnega deleža v družbi A. je torej že v osnovi predstavljala pogodbo, ki bi bila sklenjena med prodajalcem in kupcem, če bi tožena stranka spoštovala pogodbo o posredovanju. Kar pomeni, da je tožeča stranka že v oglasu za prodajo nepremičnine smiselno oglaševala prodajo poslovnega deleža družbe A., katere edino premoženje je predstavljal Hotel.

Tožena stranka tudi ni uspela dokazati svojih trditev, da Hotel (s pripadajočimi objekti in zemljiščem) ni bil edino sredstvo družbe A. in se pri tem neutemeljeno sklicuje na druga sredstva iz bilance te družbe za l. 2020. Te trditve tožeče stranke pritožbeno sodišče ocenjuje kot nesklepčne, saj tožeča stranka ni pojasnila, za katera konkretna sredstva gre in katero konkretno premoženje družbe ta sredstva predstavljajo. Bilance družbe A. pa bistveno bolj pritrjujejo trditvam tožeče stranke, da je bil Hotel edino (vrednostno in tržno pomembno) sredstvo te družbe. Z ozirom na zgoraj navedeno ugotovitev, da je bil predmet nakupa, četudi oglaševan kot prodaja nepremičnine, 100 % poslovni delež A., je bil tako v oglaševani ceni 3,5 mio EUR kot v doseženi prodajni ceni 2,85 mio EUR vključena tudi vrednost vseh ostalih sredstev podjetja A. Njihov vpliv na prodajno ceno pa je bil tudi po mnenju pritožbenega sodišča neznaten, saj je sodišče prve stopnje upravičeno sledilo trditvam tožeče stranke, da se je cena (za 100 % poslovni delež v družbi) oblikovala na podlagi vrednosti nepremičnin Hotela in njihove cenitve. Nobena od strank ni trdila, da bi se pred prodajo opravil skrbni pregled poslovanja (due diligence) družbe A., ki običajno predstavlja podlago za določitev vrednosti družbe (in njenih poslovnih deležev). Vsekakor z vidika tožeče stranke kot posrednika predstavljata nakup nepremičnine in nakup poslovnega deleža v družbi A. isto stvar. Neutemeljen je tudi pritožbeni ugovor, da pri nakupu nepremičnine nasprotna pogodbena stranka ne bi bila ista, kot je bila pri nakupu 100 % poslovnega deleža v družbi. Oseba prodajalca je v obravnavanem spornem razmerju iz posredniške pogodbe, sklenjene med posrednikom in toženo stranko kot kupcem, nerelevantna.

Pravilen je bil tudi zaključek prvostopnega sodišča, da tožena stranka ni dokazala, da je pogodbo o posredovanju v septembru 2021 odpovedala ustno. Na podlagi 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) mora biti pogodba o posredovanju pisna, kar načeloma velja tudi za vse njene nadaljnje spremembe ali dopolnitve in tudi za razvezo (51./3. člen OZ). Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določilo 53. člena OZ, da je oblične pogodbe mogoče razvezati z neobličnim sporazumom, a ni ugotovilo, da bi bil takšen (neobličen) sporazum med strankama sklenjen. Tudi, če je pisna oblika posredniške pogodbe v prometu z nepremičninami predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank, (in jo je zato mogoče razvezati neoblično), ne gre povsem prezreti pogodbenega določila, da mora biti odpoved pogodbe podana v pisni obliki, na katerega se je izrecno sklicevala tožeča stranka. Če je pisnost predpisana zgolj v interesu pogodbenih strank, je potemtakem treba varovati interes stranke, ki se na pisnost, oziroma na njeno pomanjkanje sklicuje, sicer bi bilo pogodbeno določilo, da mora biti odpoved pisna, brez vsakega pomena in učinka. Pritožbeno sodišče s tem ne nasprotuje stališču prvostopnega sodišča, da bi bilo mogoče pogodbo o posredovanju odpovedati tudi ustno, čeprav je bilo v njej določeno, da mora biti odpoved pisna. Vendar pa varovanje interesa tožeče stranke terja, da se v dvomu, (ali je tožena stranka ustno odpovedala pogodbo ali ne), ki je podan v navedenem primeru, saj tožena stranka ne razpolaga z zanesljivimi in trdnimi dokazi o tej odpovedi, pravno varstvo nudi stranki, ki z zahtevo po pisnosti varuje svoj interes. Za takšno situacijo gre v primeru, ko si stojita nasproti (različni, vendar pa enako prepričljivi) izpovedbi zakonitih zastopnikov pravdnih strank, oz. v vseh primerih, ko imajo dokazi obeh strank približno enako težo. Že iz tega razloga so pritožbeni očitki, ki napadajo dokazno oceno prvostopnega sodišča, brezpredmetni. Nenazadnje pa je bil pravilen tudi zaključek sodišča, da bi bila odpoved pogodbe v obravnavanih dejanskih okoliščinah primera v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, zaradi tega, ker je tožena stranka z domnevno odpovedjo pogodbe o posredovanju obšla določilo drugega odstavka 26. člena ZNPosr, ki določa obveznost plačila posredniške provizije, če naročitelj ali njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik, v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Iz ugotovljenih dejstev je namreč razvidno, da se je tožena stranka kljub domnevni odpovedi pogodbe o posredovanju, s prodajalcem še naprej dogovarjala. Iz tega razloga so brezpredmetne tudi pritožbene navedbe, da je pogodba prenehala na podlagi konkludentnega sporazuma pravdnih strank. Tudi, če bi bilo temu tako, je bila "konkludentnost" vsaj s strani tožene stranke nepoštena in zaigrana, saj je nedvomno v smeri sklenitve pogodbe o nakupu sama nadaljevala pogajanja s prodajalcem in z njim za hrbtom tožeče stranke tudi sklenila pogodbo, s katero je pridobila Hotel.

Neutemeljeni so tudi pritožbeni ugovori v smeri nezadostnega znižanja provizije. Razlogi za zavrnitev teh ugovorov so smiselno vsebovani v razlogih ob obravnavanju pritožbe tožeče stranke.

Utemeljena pa je pritožba v delu, ki napada odločitev in razloge sodišča prve stopnje v zvezi z ugoditvijo zahtevku iz naslova plačila pogodbene kazni. Pritrditi je pritožbi, da je bila pogodbena kazen v splošnih pogojih tožeče stranke (v nasprotju z zakonom) določena za kršitev denarne obveznosti. Skladno s tretjim odstavkom 247. člena OZ pogodbena kazen ne more biti dogovorjena za (kršitev) denarne obveznosti niti s pogodbo niti s splošnimi pogoji poslovanja. Iz komentarja OZ k 247. členu izhaja, da je smisel navedene prepovedi v tem, da, če dolžnik zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, ima upnik pravico do zamudnih obresti, ker mu te poleg revalorizacije izpolnitvenega zahtevka zagotavljajo tudi kazenski pribitek zaradi zamude in zato opravljajo enako funkcijo kot pogodbena kazen. To pa naj ne bi veljalo v primeru, ko upnik uresniči pravico odstopiti od pogodbe in s tem izgubi svojo temeljno izpolnitveno upravičenje zahtevati izpolnitev obveznosti. Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek že citiranega 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih poslovanja poleg izpolnitvenega denarnega zahtevka, ki ji ga nudi zakon tudi za primer kršitve posredniške pogodbe, neupravičeno izposlovala še pogodbeno kazen zaradi enake ali iste kršitve. Ker izpolnitveni zahtevek za plačilo posredniške provizije zapade z dnem sklenitve kupoprodajne pogodbe med naročiteljem in tretjo osebo, je tožeča stranka upravičena tudi do zakonskih zamudnih obresti od neplačane provizije od dneva sklenitve te pogodbe, ki po mnenju zakonodajalca zadostijo tudi zahtevi po kaznovalni funkciji pogodbene kazni.

Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo v delu, ki se nanaša na plačilo pogodbene kazni in sodbo sodišča prve stopnje v tem delu spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek iz naslova pogodbene kazni zavrnilo v celoti.

O pritožbi tožeče stranke

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka v konkretni zadevi stopila v stik s prodajalcem nepremičnine in da je toženi stranki posredovala podatke in dokumentacijo o nepremičnini ter posredovala pri ponudbi, da pa storitve, ki jih je opravila, ne upravičujejo plačila provizije v polni višini, ker je že pred podpisom pogodbe o posredovanju s toženo stranko oglaševala prodajo hotela, zaradi česar je odpadla potreba po tem, da bi morala uporabiti kakršnakoli posebna znanja, izkušnje ali celo pridobljeni ugled zato, da bi našla za toženo stranko primerno nepremičnino. Pri pripravi dokumentacije o družbi A. ni sodelovala na način, da bi sama vložila lasten trud in znanje, da bi raziskala pravni in dejanski status družbe, poleg tega se je njeno posredovanje končalo že v točki, ko prodajalec nepremičnine ni sprejel ponujene cene, zaradi česar so odpadla številna druga posredniška opravila. Iz navedenih razlogov je na podlagi tretjega odstavka 846. člena Obligacijskega zakonika dogovorjeno provizijo v višini 2 % znižalo na 1 % nakupne cene, ker je ocenilo, da je pretirano visoka v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo.

Pritožba navedene zaključke prvostopnega sodišča utemeljeno izpodbija. Upravičeno opozarja, da sta se pogodbeni stranki v skladu z načeli prostega urejanja obligacijskih razmerij v pogodbi o posredovanju z dne 17. 8. 2021 jasno dogovorili za posredniško provizijo v višini 2 % od prodajne cene +22 % DDV, pri čemer njena višina ni odstopala od maksimalno dovoljene provizije, ki je bila določena v 5. členu ZNPosr, preden je Ustavno sodišče RS v odločbi opr. št. U I 205/19 z dne 26. 10. 2023 delno razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr, ki sta določala omejitev plačila za posredovanje na največ 4 % odkupnine, v kolikor se ta omejitev ne nanaša na posredovanje pri potrošniških pogodbah za stanovanjske nepremičnine. Ustavno sodišče je torej zavzelo stališče, da, razen v primeru varstva fizičnih oseb-potrošnikov pri kupoprodajnih pogodbah za stanovanjske nepremičnine, ne obstaja javni interes, zaradi katerega bi bilo dopustno posegati v svobodno gospodarsko pobudo gospodarskih družb, kjer se cene regulirajo na podlagi tržnih zakonitosti, ne pa z regulativno državno intervencijo. V obravnavanem primeru sta pogodbo o posredovanju sklenili dve gospodarski družbi, v času, ko je še veljala omejitev maksimalno dovoljene provizije 4 %, kar pomeni, da je bila cena za storitve posredovanja v za to predvidenih zakonskih okvirjih in tudi v ničemer ni odstopala od običajne cene posredniških storitev na trgu v času njene sklenitve.

Nima sicer prav pritožba, da sodišče prve stopnje sploh ne bi smelo presojati količine vloženega dela in truda tožeče stranke, saj ga k temu napotuje tretji odstavek 846. člena OZ, za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem pa veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju (13./2 člen ZNPosr). Vendar pa utemeljeno opozarja, da določila 3. odstavka 846. člena OZ zaradi specialnih pravil, določenih v ZNPosr, po katerih posle nepremičninskega posredovanja opravljajo profesionalne nepremičninske družbe, ne gre razumeti dobesedno, le v ozkem pomenu ocenjevanja in merjenja količine in vrednosti posrednikovih posameznih konkretnih storitev in njegovega truda. Nepremičninska družba je gospodarska družba ali samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost pridobitno opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. Gre torej za gospodarske subjekte, ki na trgu nastopajo z namenom pridobivanja dobička. Plačilo za opravljene storitve v prometu posredovanja z nepremičninami (provizija) mora tako pokriti vse potrebne splošne in specifične stroške poslovanja nepremičninske družbe (poslovne prostore, zaposlene kadre, administrativne in računovodske storitve, informatizacijo poslovanja, pridobivanje ustreznih licenc, izobraževanja in druga vlaganja v razvoj in v kvaliteto opravljenih storitev ipd.), pokriti mora običajna in pričakovana tveganja njenega poslovanja, (saj se mnoga posredovanja ne končajo s sklenitvijo pogodbe, za katero je posredni posredoval), pokriti mora vse davke in prispevke, za povrh pa mora družbi zagotavljati še primeren dobiček. Ocena in merjenje posrednikovih posameznih opravil in konkretnih storitev po času in obsegu v zgolj posamičnem, iz konteksta poslovne dejavnosti iztrganem konkretnem poslu posredovanja, teh zahtev ne izpolnjuje in ne upošteva, da je v vsakem konkretnem poslu iz registrirane dejavnosti gospodarskega subjekta, torej tudi v vsakem konkretnem poslu posredovanja, vsebovano tudi vse preteklo delo tega subjekta, njegovo do tedaj pridobljeno znanje in izkušnje, vlaganja, know-how, povezave, ugled in dosežen položaj na trgu, kar vse se odraža tudi v višini provizije.

Zakonodajalec je ob uveljavitvi ZNPosr očitno predvidel, da plačilo za posredovanje v višini do maksimalno 4 % vrednosti nepremičnine v načelu zadošča oziroma ustreza tudi merilom iz 3. odstavka 846. člena OZ, to je posrednikovemu trudu in opravljeni storitvi. Nasprotno stališče bi pomenilo, da bi bil lahko prav vsak posel posredovanja, ne glede na dogovor strank o višini provizije v (takrat) zakonsko dopuščenemu okvirju, podvržen naknadnemu preverjanju konkretnega obsega posrednikovih storitev in njegovemu trudu, ki je ob pomanjkanju kriterijev za ocenjevanje tega truda in obsega opravil nujno arbitrarno. Načelo enake vrednosti dajatev se ne more uveljavljati na tako neposreden in arbitraren način, saj v pogodbena razmerja posrednikov z naročitelji vnaša preveliko mero negotovosti in ogroža pravno varnost. Zgoraj citirana odločba Ustavnega sodišča je jasno opozorila, da pri posredniški pogodbi, (sploh, če jo sklepajo gospodarski subjekti), veljajo tudi ostala načela obligacijskega prava, predvsem načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij in načelo, da je pogodbe potrebno spoštovati (pacta sunt servanda). Okoliščina, na katero se je sklicevalo prvostopno sodišče, da ob sklenitvi posredniške pogodbe stranki še ne vesta, kakšen trud bo moral posrednik vložiti za uspeh posla, takšnega (naknadnega) poseganja v pogodbeno avtonomijo strank ne upravičuje. Številne pogodbe v prometu blaga in storitev so v času, ko se sklepajo, bolj ali manj negotove glede truda in obsega opravil, ki bodo potrebna za njihovo realizacijo. A to ne pomeni, da obsega in količine potrebnih del in truda ni mogoče vnaprej predvideti in jih vrednostno oceniti. Cene bodočih produktov in storitev se praviloma oblikujejo v določenem pavšalu na podlagi realiziranih poslov, ko so stroški in vložki dela, časa in truda za posamezen posel že znani. Na enak način se je tudi v poslih posredovanja vzpostavila in oblikovala običajna cena za posredniške storitve, ki do razveljavitve določil o maksimalno določeni proviziji ni presegala 4%. Do očitno pretiranega posrednikovega plačila v primerjavi z njegovim trudom bo lahko glede na povedano prišlo šele po ukinitvi maksimalno določene provizije in hkratnem bistvenem odstopanju od običajne provizije za primerljive posle. V primerih, ko je bila provizija dogovorjena do višine na trgu običajnih 4 % za en posel posredovanja, pa bi bila lahko očitna nesorazmernost podana le v izjemnih primerih, denimo ob naknadnem nastopu okoliščin, ki so bistveno vplivale na razumno pričakovani obseg posrednikovega dela in njegov trud, ki jih naročitelj ob sklenitvi pogodbe o posredovanju ni mogel predvideti (in se v posledici izpogajati za nižjo provizijo). Nobenih takšnih izrednih okoliščin tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala, in tudi ni pojasnila, zakaj je bila zanjo ob podpisu posredniške pogodbe 2 % provizija primerna in sprejemljiva in iz katerih razlogov se je kasneje izkazala za previsoko.

Nepravilno je zato stališče prvostopnega sodišča, da bi le neke izjemne okoliščine upravičevale posrednika do najvišje (takrat predpisane) maksimalne provizije 4%, in da bi to lahko bili primeri, ko mora nepremičninski posrednik za kupca skozi daljše, lahko tudi večletno obdobje, aktivno iskati nepremičnino konkretnih, tudi zelo specifičnih lastnosti, opraviti v ta namen obširno raziskavo trga, kupca peljati na več izbranih ogledov in podobno. Nobenih tovrstnih dolžnosti ni tožeča stranka prevzela s pogodbo o posredovanju, niti jih od nje glede na okoliščine primera ni mogla pričakovati tožena stranka. Tudi dejstvo, da je tožeča stranka prodajalca Hotela poznala že prej, da ji je prodajalec zaupal posredovanje pri prodaji Hotela, in da gre torej v zadevi predvidoma za posel dvojnega posredovanja in delitev provizije, je bilo toženi stranki kot potencialni kupki znano pred sklenitvijo pogodbe o posredovanju, zato mu je sodišče prve stopnje pripisalo pretiran pomen. Ta okoliščina tožene stranke ne razbremenjuje plačila dogovorjene provizije. Posredovanje za obe stranki je dovoljeno in če ni drugače dogovorjeno, sme posrednik, ki je dobil naročilo za posredovanje od obeh strank, zahtevati od vsake stranke samo polovico posredniškega plačila (prvi odstavek 849. člena OZ). V takem primeru torej ni mogoče meriti, katere konkretne storitve je opravil zgolj po naročilu prodajalca in katere zgolj po naročilu kupca, pač pa se šteje, da vse opravljene storitve, ki pripeljejo do sklenitve pogodbe med prodajalcem in kupcem, koristijo obema strankama v enaki meri.

Pritožba utemeljeno opozarja, da je tožeča stranka v celoti in v skladu z ZNPosr opravila vse potrebne posredniške aktivnosti, toženi stranki preskrbela vso potrebno dokumentacijo, opravila ogled, spravila torej toženo stranko v stik s prodajalcem in ji pri tem nudila vse zahtevane in potrebne informacije, vseh nadaljnjih storitev pa ni opravila izključno iz razloga na strani tožene stranke, ki je z njo prenehala komunicirati in sama nadaljevala pogajanja s prodajalcem. V takšnem primeru tožena stranka kot naročitelj ni upravičena do znižanja provizije, pač pa ima nepremičninska družba že po zakonu pravico do celotnega plačila za posredovanje, ne glede na to, da ni opravila vseh storitev, ki bi jih, če tožena stranka ne bi prekinila sodelovanja z njo (četrti odstavek 25. člena ZNPosr). Tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni uspela dokazati trditve, da se je bila tožeča stranka kot posrednik dolžna doseči tudi dogovor o ceni, ki jo je bila tožena stranka pripravljena plačati za Hotel. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, ta takšna njena dolžnost iz pogodbe ne izhaja, pa tudi v skladu z zakonom in pogodbo je poglavitna dolžnost posrednika, da si prizadeva najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe. Storitve pogajanj za točno določeno ceno bi zato morala tožeča stranka posebej naročiti, ker sicer ne sodijo v delokrog posrednika, pri čemer pa bi bila dopustnost sprejema takšnega naročila v primeru dvojnega posredovanja zaradi konflikta interesov skrajno sporna. Tožena stranka tudi ni izkazala nikakršnih napak ali pomanjkljivosti v posrednikovem delu, pač pa je nasprotno, kot izhaja iz ugotovitev prvostopnega sodišča, sama ravnala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, ko se je mimo tožeče stranke dogovarjala s prodajalcem, s katerim jo je v stik spravila tožeča stranka.

Pritožba utemeljeno izpodbija tudi zaključek in razloge sodišča prve stopnje glede cene za nakup nepremičnine. Nakupna cena v višini 2,85 mio EUR je bila sicer res določena za 100 % delež v družbi A., vendar je tožeča stranka izkazala, da je bil Hotel edino sredstvo družbe A. s tržno vrednostjo, in tudi edino sredstvo, ki ga je želela pridobiti tožena stranka, ki je bila zanj že od vsega začetka pripravljena plačati ceno 2,85 mio EUR, ta cena pa se je oblikovala le glede na vrednost nepremičninskega dela Hotela, ki ga je s pogodbo o prenosu poslovnega deleža pridobila tožena stranka. Okoliščina, da sta se stranki prodajne pogodbe dogovorili, da se bo del kupnine poravnal na način, da bo tožena stranka prevzela dolgove družbe A., predstavlja samo modaliteto plačila v pogodbi dogovorjene cene za Hotel.

Razlogi za zavrnitev pritožbenih ugovorov zoper odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka iz naslova pogodbene kazni, so razvidni iz 11. točke obrazložitve te sodbe.

Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke delno ugodilo tako, da je sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka delno spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo še za 55.754,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 4. 2022 dalje do plačila, kar skupaj z že priznanim zneskom 13.786,00 EUR znaša 69.540,00 EUR (2 % od kupnine 2,85 mio EUR + 22 % DDV). V preostalem delu II. točke izreka, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka iz naslova pogodbene kazni, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. V posledici delne ugoditve obema pritožbama je ocenilo, da je uspeh tožeče stranke v tem postopku 33% in zato temu ustrezno spremenilo tudi stroškovno odločitev prvostopnega sodišča.

O pritožbenih stroških je odločilo na podlagi uspeha obeh strank s pritožbami (165. člen v zvezi s 164. členom ZPP). Ob upoštevanju vrednosti pritožbenega pct v višini 183.543,00 EUR za tožečo stranko je uspeh tožeče stranke s pritožbo 30% (55.754,00 EUR v razmerju do 183.543,00 EUR). Tožeči stranki je priznalo 1875 OT za pritožbo po tar.št. 22/1 OT = 1.125,00 EUR + 22% DDV = 1.372,50 EUR + 28 EUR mat.str. = 1.400,50 EUR + taksa 3.555,00 EUR = 4.955,50 EUR/30% = 1486,65 EUR, od česar je odštelo 980,35 EUR priznanih stroškov tožene stranke za odgovor na pritožbo (1.400,50 EUR/70%). Tožeča stranka je tako upravičena do povrnitve 506,30 EUR svojih pritožbenih stroškov. Ob upoštevanju vrednosti pritožbenega pcto v višini 25.086,00 EUR za toženo stranko je uspeh tožene stranke s pritožbo 45% (11.300,00 EUR v razmerju do 25.086,00 EUR). Toženi stranki je pritožbeno sodišče priznalo 750 OT za pritožbo po tar.št. 22/1 OT = 450,00 EUR + 22% DDV = 549,00 EUR + 15 EUR mat.str. = 564,00 EUR + taksa 741,00 EUR = 1.305,00 EUR/45% = 587,25 EUR, od česar je odštelo 310,20 EUR priznanih stroškov tožeče stranke za odgovor na pritožbo (564,00 EUR/55%). Tožena stranka je tako upravičena do povrnitve 277,05 EUR pritožbenih stroškov.