Jedro

Najemno razmerje med pravdnima strankama je zaradi odstopa od pogodbe predčasno prenehalo, in sicer še preden je začel veljati Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omejitvi posledic drugega vala epidemije Covid-19 (ZIUPOPDVE). Ta zakon je namreč začel veljati šele 31.12.2020, pri čemer je njegova določba iz 117. člena, kjer so urejeni začasni ukrepi na področju najemnih razmerij poslovnih stavb in poslovnih prostorov, veljala do 30.6.2021. Zato se tožena stranka na uporabo te zakonske določbe ni mogla sklicevati, upoštevaje da je tožeča stranka še pred veljavnostjo tega zakona odstopila od najemne pogodbe. Pred tem (v okviru prvega vala epidemije Covid-19) pa takšna ali podobna specifična pravna podlaga ni obstajala.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora tožena stranka v 15 dneh izprazniti poslovni prostor (kot je opisan v točki I izreka izpodbijane sodbe) ter ga izročiti v neposredno posest tožeči stranki. Poleg tega je sodišče prve stopnje tudi odločilo, da mora tožena stranka v 15 dneh povrniti tožeči stranki 1.725,86 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izdaje te sodbe do plačila.

2. Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni, oziroma razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi opozarja, da so razmere epidemije Covid-19 začele učinkovati na tržne razmere, kar seveda ni nič presenetljivega. Vendar zaradi teh razmer tožena stranka poslovnega prostora praktično ni mogla koristiti niti v polovičnem obsegu tistega, kar je bilo z najemno pogodbo dogovorjeno. Tožena stranka je uporabljala kuhinjo za kuhanje naročil tistim, ki so socialno šibkejše osebe iz okolice B.. Obseg poslovanja najetega poslovnega prostora se je zmanjšal v tolikšni meri, da se pisarniški prostori uporabljajo v občutno manjšem obsegu. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati položaj, ko je najemniku otežena uporaba najetih prostorov iz razlogov, ki niso na njegovi strani. Dejstvo pa je, da je v luči epidemije postalo očitno, da nekatere rešitve iz Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) ne ustrezajo več realnosti. Sodišče bi moralo enakomerno porazdeliti breme izrednih razmer med obe pogodbeni stranki. V tej zvezi pritožba opozarja na primerjalno pravne ureditve tega področja. Pritožba opozarja tudi na določbe PKP7, ki daje najemnikom izrecno pravico, da zahtevajo odlog plačila obveznosti za največ šest mesecev iz najemne pogodbe. Tožena stranka je na tožečo stranko večkrat naslovila prošnjo za odlog plačil najemnine, ki pa s strani tožeče stranke nikoli ni bila slišana. Dejstvo je tudi, da so upravljavci smučišč – žičničarji v pretekli sezoni utrpeli tudi hudo finančno pomanjkanje. Na to nakazuje tudi že dodeljena državna pomoč. V prvem paketu državne pomoči je tožena stranka to pomoč porabila za pokritje plač zaposlenih, zato je sklicevanje tožeče stranke na toženčevo brezbrižnost popolnoma neprimerno in neutemeljeno. Pripravljen naj bi bil tudi drugi interventni zakon, ki naj bi žičničarjem zagotovil okoli 3,7 mio EUR pomoči. Zato je odločitev sodišča prve stopnje v konkretnem primeru resnično nerazumljiva. Sodišče se ni opredelilo tudi do vseh argumentov, ki jih je toženec podal v ugovoru zoper sklep o izdaji naloga za izpraznitev poslovnih prostorov ter v svoji prvi pripravljalni vlogi. Ni razjasnjeno, zakaj ni upoštevanih aktualnih razmer in dejanskega stanja glede vpliva epidemije. Posledično je napačna tudi odločba o pravdnih stroških.

3. Tožeča stranka je po svoji pooblaščenki podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

4. Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem prav tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da sta se pravdni stranki na podlagi Najemne pogodbe z dne 14.3.2017 dogovorili, da bo znašala mesečna najemnina za najeti poslovni prostor 1.982,50 EUR. Enako velja tudi za ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka že 12.12.2019 poslala toženi stranki prvi pisni opomin zaradi dotlej neplačanih zapadlih najemnin1. Kljub opominu tožena stranka pretežnega dela tega zneska ni plačala2. Prav tako je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožena stranka dolguje tožeči stranki tudi zapadle najemnine za mesec december 2019, mesec januar 2020 ter od aprila 2020 naprej, pri čemer je tožeča stranka s pisnim opominom z dne 24.6.2020 toženo stranko pozvala tudi na plačilo teh, dotlej zapadlih najemnin. Ker tožena stranka kljub opominu teh zapadlih obveznosti ni plačala, je tožeča stranka z vložitvijo predmetne tožbe (16.9.2020, ki je bila 6.11.2020 vročena toženi stranki), v skladu z določbo druge alineje 28. člena ZPSPP (in v skladu z določbami omenjene najemne pogodbe), povsem utemeljeno odstopila od najemne pogodbe. V tej zvezi je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, da se dotlej (pa tudi pozneje) pravdni stranki nista ničesar dogovorili glede delnega odpisa teh zapadlih terjatev oz. glede kakršnekoli spremembe najemne pogodbe v delu, ki se nanaša na pogodbeno dolžnost tožene stranke na plačevanje dogovorjene najemnine.

7. Najemno razmerje med pravdnima strankama je zaradi odstopa od pogodbe predčasno prenehalo, in sicer še preden je začel veljati Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omejitvi posledic drugega vala epidemije Covid-19 (ZIUPOPDVE). Ta zakon je namreč začel veljati šele 31.12.2020, pri čemer je njegova določba iz 117. člena, kjer so urejeni začasni ukrepi na področju najemnih razmerij poslovnih stavb in poslovnih prostorov, veljala do 30.6.2021. Zato se tožena stranka na uporabo te zakonske določbe ni mogla sklicevati, upoštevaje da je tožeča stranka še pred veljavnostjo tega zakona odstopila od najemne pogodbe. Pred tem (v okviru prvega vala epidemije Covid-19) pa takšna ali podobna specifična pravna podlaga ni obstajala.

8. Res je sicer, na kar opozarja obravnavana pritožba, da veljavni ZPSPP ne vsebuje nobene določbe, ki bi obravnavala položaj najemnika, ko je otežena uporaba najetega poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na njegovi strani. Vendar pa lahko najemnik v takšnem primeru, ko zaradi zunanjih nepredvidljivih okoliščin ne zmore plačevati dogovorjene najemnine, zahteva razvezo ali spremembo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. člen Obligacijskega zakonika – OZ). Takšnega pravnega varstva pa najemnik (tožena stranka) ni izkoristil, z materialno pravnim ugovorom (ki ne vsebuje zahtevka na spremembo oz. prilagoditev najemne pogodbe glede najemnine) pa tudi ne more uspeti. Ne glede na to, pa tožena stranka v tej zvezi (prvi val Covid-19) trdi le, da najemnin ni zmogla plačevati, ker žičnica zaradi državne prepovedi ni obratovala od 15.3.2020 do 11.5.2020. To pa pomeni, da je tožena stranka spregledala, da je tožeča stranka (po opominu iz junija 2020) v septembru 2020 odstopila od najemne pogodbe tudi zaradi neplačanih (zapadlih) najemnin za mesec december 2019 in januar 2020. 9. Prav tako se tožena stranka ne more uspešno sklicevati na okoliščine v zvezi s pomanjkljivo kuhinjo v najetem poslovnem prostoru. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da tožena stranka kuhinjo vseeno uporablja in jo želi celo posodobiti. Če tožeča stranka v takšno posodobitev ne privoli (oziroma je ne kot lastnica poslovnega prostora sama posodobi), to seveda ne pomeni, da lahko tožena stranka enostransko odtegne toženi stranki plačilo spornih zapadlih najemni. Tožena stranka bi lahko v takšnem primeru odstopila od najema in od tožene stranke eventualno zahtevala plačilo odškodnine, oziroma bi, če bi skušala ohraniti najemno razmerje v veljavi, z oblikovalno tožbo postavila zahtevek na spremembo najema zaradi spremenjenih okoliščin.

10. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Tudi tožeča stranka naj nosi svoje pritožbene stroške, saj v odgovoru na pritožbo ni navedla nič takega, kar bi posebej prispevalo k razrešitvi omenjene zadeve.

1 Na dan 12.12.2019 je znašal ta znesek 10.763,28 EUR. 2 Zato je tožeča stranka za neplačani del sprožila sodni postopek na plačilo.