Jedro

Zmotno je stališče pritožbe, da za sklenitev Pogodbe o delitvi stroškov zadošča soglasje solastnikov, katerih idealni delež predstavlja več kot polovico vrednosti stvari (tretji odstavek 67. člena SPZ), ker naj bi dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov predstavljal posel rednega upravljanja, zaradi česar je veljavno sprejet, če zanj glasujejo etažni lastniki z večino solastninskih deležev. Dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov v poslovnih stavbah v etažni lastnini je veljaven, če je sprejet s soglasjem etažnih lastnikov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa je dolžna v roku 8 dni povrniti 264,50 EUR stroškov odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 207690/2012 z dne 28. 12. 2012 v prvem in tretjem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožnici je naložilo v plačilo pravdne stroške toženke v višini 154,44 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper navedeno sodbo je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vložila pritožbo tožnica in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje prvostopenjskemu sodišču. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da se pritožba zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po prvem odstavku 458. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) se sme odločba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

6. V tej zadevi tožnica kot upravnica poslovne stavbe na naslovu ... od toženke, ki je lastnica poslovnega prostora v tej stavbi, vtožuje stroške upravljanja in obratovanja za obdobje od meseca avgusta 2006 do julija 2010.(1) Zahtevek utemeljuje na pogodbeni podlagi, in sicer na podlagi sklenjene Pogodbe o upravljanju z dne 16. 6. 2006, in na podlagi določila 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o neupravičeni pridobitvi. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da so vtoževane terjatve iz naslova verzije (založenih obratovalnih stroškov) ter stroškov upravljanja do vključno oktobra 2009 zastarale, saj se je triletni zastaralni rok (prvi odstavek 349. člena OZ) že iztekel do vložitve predloga za izvršbo 27. 12. 2012. Prav tako je presodilo, da je tožbeni zahtevek neutemeljen, ker tožnica ni dokazala, da so bili vtoževani stroški pravilno obračunani. Ugotovilo je, da Pogodba o delitvi stroškov ni bila sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov, zaradi česar ni veljavna in je posledično neveljaven tudi ključ delitve stroškov, ki je bil v njej določen in ga je tožnica uporabila za izračun vtoževane terjatve.

7. 115. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Po 68. členu SPZ stroški uporabe, upravljanja in druga bremena krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev.

8. Zmotno je stališče pritožbe, da za sklenitev Pogodbe o delitvi stroškov zadošča soglasje solastnikov, katerih idealni delež predstavlja več kot polovico vrednosti stvari (tretji odstavek 67. člena SPZ), ker naj bi dogovor o ključu delitve (A 500) obratovalnih stroškov predstavljal posel rednega upravljanja, zaradi česar je veljavno sprejet, če zanj glasujejo etažni lastniki z večino solastninskih deležev. Dogovor o ključu delitve obratovalnih stroškov v poslovnih stavbah v etažni lastnini je veljaven, če je sprejet s soglasjem etažnih lastnikov.(2) Uporaba tretjega odstavka 67. člena SPZ, po katerem se za posle rednega upravljanja štejejo posli, potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena, ne pride v poštev.(3) Ne gre namreč za posel rednega upravljanja, temveč za dogovor, ki je po zakonu sestavni del pogodbe o medsebojnih razmerjih (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). V odsotnosti drugačne ureditve se pogodbe sklepajo s soglasjem pogodbenih strank, kar v obravnavanem primeru pomeni s soglasjem etažnih lastnikov.(4) Da bi dejansko omogočili sklenitev take pogodbe, zakon tudi predvideva nadomestno odločitev v nepravdnem postopku (tretji odstavek 270. člena SPZ).

9. Zato je brez pravnega učinka določilo 21. člena sporne pogodbe, v katerem je določeno, da Pogodba o delitvi stroškov postane veljavna, ko jo podpiše toliko lastnikov, da njihov delež predstavlja več kot polovico kvadrature poslovne stavbe, brez upoštevanja skupnih prostorov. Res lahko sicer etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih „derogirajo“ osnovno delitev na posle rednega in izrednega upravljanja, kot tudi pravilo o odločanju z nadpolovično večino ali soglasno. Vendar morajo takšno odločitev (t.j. da se bo dogovor o delitvi stroškov sprejemal z navadno večino) etažni lastniki sprejeti soglasno. Pri tem velja dodati, da odločbi, na kateri se pritožnica sklicuje v prid stališču, da pogodba o ključu delitve predstavlja posel rednega upravljanja (tj. I Cpg 389/2014 in I Cpg 196/2014), ne obravnavata spornega vprašanja.(5)

10. Glede na povedano je pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da Pogodba o delitvi stroškov ni bila veljavno sklenjena in je zato tožnica nepravilno obračunavala vtoževane stroške po ključu delitve, določenem v pogodbi (slednje bi namreč morala deliti v sorazmerju s solastniškimi deleži skladno z 68. oziroma 115. členom SPZ). Ker iz tožbenih trditev ni izhajalo, kolikšen naj bi bil solastniški delež toženke, je prvostopenjsko utemeljeno presodilo, da tožnica ni izkazala pravilnosti izračuna vtoževane terjatve oziroma ni bilo mogoče preizkusiti višine sporne terjatve. Že iz tega razloga je bilo potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Zato pritožbeno sodišče ni odgovarjalo na pritožbene navedbe glede dolžine zastaralnega roka, ki velja za vtoževane terjatve, saj vprašanje zastaranja terjatve ni odločilno za odločitev v zadevnem postopku (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Kljub temu pritožbeno sodišče pripominja, da je pravilno stališče prvostopenjskega sodišča, da so terjatve tožnice v obravnavanem primeru zastarale po poteku triletnega zastaralnega roka. Terjatve tožnice je namreč treba obravnavati kot občasne terjatve, za katere velja triletni zastaralni rok (347. člen OZ) in pri tem uporabiti pravila o subrogaciji.(6)

12. Prvostopenjsko sodišče je sicer nepravilno štelo, da je zastaralni rok začel teči, ko je tožnica plačala stroške dobaviteljem. Za začetek teka zastaralnega roka je namreč ključno, kdaj bi ta začel teči v primeru, da bi bila storitev dobavitelja zaračunana direktno toženki (in ne kdaj je tožnica takšen račun plačala). Skladno z določbo, da zastaranje začne teči prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev obveznosti (1. odstavek 336. člena OZ) je tako zastaranje vsake posamične terjatve začelo teči naslednji dan po zapadlosti računa dobavitelja. Iz trditvene podlage tožnice je razvidno, kdaj so bili izdani računi posameznih dobaviteljev,(7) kakor tudi, da so bili računi toženki zaračunani v tistem mesecu, v katerem so bili izdani (neodvisno od tega kdaj jih je tožnica plačala), ti računi pa so zapadli v plačilo naslednji mesec. Kljub napačni razlagi sodišča prve stopnje, da je zastaralni rok začel teči, ko je tožnica poravnala za toženko račune dobaviteljem, je torej zaključek, da so zastarane vse terjatve iz naslova obratovalnih stroškov, ki so zajete v vtoževanih računih, izdanih do oktobra 2009, pravilen.

13. Ker torej pritožba ne uveljavlja utemeljenih pritožbenih razlogov, podani pa niso niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP).

14. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbe (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP), toženki pa je dolžna povrniti njene stroške odgovora na pritožbo. Toženka je priglasila nagrado po tar. št. 3210 Zakona o odvetniški tarifi - ZOdvT, za kar ji gre (ob upoštevanju vrednosti spornega predmeta 2.797,87 EUR) 196,80 EUR, pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev, za kar ji po tar. št. 6002 ZOdvT gre 20,00 EUR in 22% DDV, kar skupaj znaša 264,50 EUR.

Op. št. (1): za mesece od avgusta 2006 do oktobra 2006, januarja do avgusta 2007, maja do avgusta 2008, oktober in november 2008 ter od februarja do decembra 2009 in od januarja do julija 2010. Op. št. (2): tako tudi VSL sodba II Cpg 653/2015 z dne 30. 6. 2015, sklep VSL I Cpg 416/2015 z dne 10. 6. 2015, sodba VSL I Cpg 186/2008 z dne 2. 9. 2008. Op. št. (3): sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega namreč predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov (konkretno v pravico vsakega posameznega etažnega lastnika, da odloča o načinu in posledično višini obremenitve svoje nepremičnine).

Op. št. (4): Rijavec, v: Juhart, Tratnik Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 558, glede ureditve pred novelo SZ-1A pa tudi sodba VSL II Cp 2837/2012 z dne 21. 5. 2013. Op. št. (5): Sodba VSL Cpg 196/2014 obravnava avtorski spor, sodba VSL Cpg 389/2014 pa se nanaša na oprostitev oziroma odlog plačila sodne takse.

Op. št. (6): glej sklep in sodbo I Cpg 1833/2014 z dne 20. 5. 2015, sklep I Cpg 416/2015 z dne 10. 6. 2015, II Cpg 964/2015 z dne 15. 7. 2015, VSL sodba II Cpg 567/2015 z dne 16. 6. 2015, VSL sodba II Cpg 187/2015 z dne 7. 7. 2015 in II Cpg 964/2015 z dne 15. 7. 2015. Op. št. (7): iz predloženih računov je razvidno, da so zapadli v plačilo naslednji mesec (glej npr. račune v prilogi A41, A42, A43, A54 ipd.).