Jedro

O prenehanju solastnine se morajo sporazumeti vsi solastniki, ki se morajo strinjati tudi z načinom in s časom delitve. Samo v tem primeru je dopustno, da se iz skupnosti izloči posamezen solastnik.

Ni pravilno stališče, da je predkupna pravica solastnikov namenjena izključno preprečitvi vstopa tretje osebe v solastninsko razmerje, kar naj bi pomenilo, da pri prodaji solastninskega deleža solastniku drugi solastniki nimajo predkupne pravice. Takšno stališče nima opore v zakonu.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v VI. točki izreka spremeni tako, da se znesek stroškov postopka, ki jih tožena stranka dolguje tožeči stranki, zniža za 330,28 EUR (na 860,25 EUR) z obrestmi.

II. Sicer se pritožba zavrne in se v nespremenjenem izpodbijanem delu (I., II., III. in IV. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je prodajno pogodbo z nazivom „Pogodba o razdružitvi nepremičnine“, ki sta jo 11. 10. 2016 sklenili toženki za kupnino 15.116,00 EUR, razveljavilo za polovični delež pri tretjinskem solastnem deležu na nepremičnini ID znak parcela 0000 1787/4. Ugotovilo je neveljavnost vknjižbe solastninske pravice v navedenem obsegu za prvo toženko in odredilo vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, tako da se izbriše solastninska pravica, vknjižena v korist prve toženke, in znova vpiše lastninska pravica v korist druge toženke. Tej je naložilo, da mora s tožnico v osmih dneh skleniti prodajno pogodbo za solastni delež do 1/6 navedene nepremičnine in za kupnino 7.558,00 EUR pod pogoji delno razveljavljene pogodbe z dne 11. 10. 2016, tožnici pa izstaviti listino, sposobno za vknjižbo njene lastninske pravice ob sočasnem plačilu kupnine, sicer bo pogodbo nadomestila sodba. Razsodilo je še, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi opravi na podlagi sodbe potem, ko bo sklenjeno prodajno pogodbo odobrila pristojna upravna enota. Kar je tožnica zahtevala več, je zavrnilo. Nazadnje je toženkama naložilo, da morata tožnici povrniti 1.190,53 EUR pravdnih stroškov z obrestmi.

2. Toženki uveljavljata vse zakonske pritožbene razloge. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev celotnega tožbenega zahtevka. Poudarjata, da morajo v sodnem postopku delitve solastnine sodelovati vsi solastniki, kar pa ne velja za delitev solastnine na podlagi pravnega posla. Razdružitev solastnine samo med nekaterimi solastniki je veljavna, če ne posega v pravice solastnika, ki pri sporazumu ni sodeloval. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, ko je pogodbo o razdružitvi, ki sta jo sklenili toženki, opredelilo kot prodajno pogodbo. Takšna presoja nasprotuje načelu prostega urejanja obligacijskih razmerij. Iz pogodbe jasno izhaja, da ne gre za prodajo, ampak za razdružitev solastnine. Samo v drugi alineji drugega odstavka 3. člena pogodbe je očitno pomotoma uporabljen izraz kupnina. Volja pogodbenic je bila razdružitev solastnine. Zaradi dogovorjenega izplačila solastninskega deleža druge toženke se pogodba ni spremenila v prodajno. Tudi soglasje tožnice ni bilo potrebno. Tožnica je ostala solastnica in njen položaj se zaradi sporne pogodbe ni v ničemer spremenil. Določila o predkupni pravici je treba razlagati restriktivno. Namen določbe o predkupni pravici solastnika je preprečiti vstop tretje osebe v solastninsko razmerje. V obravnavanem primeru do tega ni prišlo, le delež prve toženke se je povečal. Toženki zato nista bili dolžni obvestiti tožnice o sklenitvi sporne pogodbe. Sodišče je tudi napačno izračunalo stroške postopka. Stroški toženk v resnici znašajo 615,06 EUR, zato po pobotu dolgujeta tožnici le 860,25 EUR.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in obrazloženo nasprotuje pritožbenim trditvam. Poudarja, da je namen predkupne pravice solastnika tudi ta, da se zavaruje velikost njegovega idealnega deleža v primerjavi z drugimi solastniškimi deleži. 4. Pritožba je utemeljena le glede odločitve o stroških postopka, sicer pa ni utemeljena.

5. Tožnica in toženki so bile do sklenitve izpodbijane pogodbe z dne 11. 10. 2016 solastnice nepremičnine parc. št. 1787/4 k. o. 0000 – ..., vsaka do 1/3. Toženki vztrajata, da je bila njuna pogodbena volja razdružitev navedene nepremičnine in ne prodaja solastnega deleža druge toženke prvi toženki.

6. Sodišče prve stopnje je materialnopravno pravilno zaključilo, da bi pri sklenitvi zatrjevanega pogodbenega dogovora morala sodelovati in se strinjati z njegovo vsebino tudi tožnica, sicer dogovor ne more imeti pravnih učinkov. Upoštevaje 70. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) namreč lahko solastninska skupnost preneha bodisi s sporazumom solastnikov bodisi s sodno delitvijo stvari v solastnini. Brez dvoma je delitev solastne stvari posel, ki presega redno upravljanje, zato je zanj potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ). O prenehanju solastnine se morajo torej sporazumeti vsi solastniki, ki se morajo strinjati tudi z načinom in s časom delitve. Samo v tem primeru, torej ob soglasju vseh solastnikov, je dopustno, da se iz skupnosti izloči le posamezen solastnik.

7. Pritožbeno stališče, da se tožničin položaj zaradi dogovora toženk ni spremenil, je zgrešeno. Prej je bil njen solastni delež enak deležema ostalih dveh solastnic, medtem ko sta po sklenitvi izpodbijane pogodbe v solastninski skupnosti ostali le dve solastnici, pri tem pa je tožničin delež zdaj dvakrat manjši od solastnega deleža druge solastnice. Takšno razmerje vpliva na njena upravičenja pri upravljanju s solastno nepremičnino, v slabšem položaju kot doslej pa bi lahko bila tudi pri sodni delitvi nepremičnine, saj je prav velikost idealnega deleža eden od kriterijev, ki ga upošteva sodišče, kadar solastnik predlaga, naj namesto prodaje stvar pripade v celoti njemu, ob izplačilu ostalih solastnikov (peti odstavek 70. člena SPZ).

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov pravilno zaključilo, da izpodbijana pogodba po svoji vsebini predstavlja dogovor o prodaji solastnega deleža druge toženke prvi toženki. Pri tem ni zagrešilo očitane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V obrazložitvi sodbe je namreč korektno povzelo vsebino izvedenih dokazov, vključno z vsebino izpodbijane pogodbe. Toženki v resnici nasprotujeta presoji, da dogovorjeni znesek prestavlja kupnino za odplačno odtujeni solastni delež druge toženke. Razlogi, ki jih je sodišče prve stopnje navedlo za takšno svojo presojo, pa so jasni in dovolj tehtni, da jih pritožbeni pomisleki ne morejo omajati.

9. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico; če jo uveljavlja več solastnikov hkrati, jim to upravičenje pripada v sorazmerju z njihovim idealnim deležem (tretji odstavek 66. člena SPZ). Ker sta toženki sklenili izpodbijano pogodbo, ne da bi o tem prej obvestili tožnico, sta kršili njeno predkupno pravico. Tožnica je zato na podlagi 512. in 513. člena Obligacijskega zakonika (OZ) upravičena do razveljavitve pogodbe, vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in nato do prodaje njej pod enakimi pogoji.

10. Pritožbeno sklicevanje na odločbo Ustavnega sodišča RS U-I-119/94 z dne 21. 3. 1996 ni utemeljeno, ker je bila odločba izdana v zadevi, ki z obravnavano ni primerljiva.1 Neutemeljeno pa je tudi pritožbeno stališče, da je predkupna pravica solastnikov namenjena izključno preprečitvi vstopa tretje osebe v solastninsko razmerje, kar naj bi pomenilo, da pri prodaji solastninskega deleža solastniku drugi solastniki nimajo predkupne pravice. Takšno stališče namreč nima opore v zakonu. Kot že navedeno, v solastninski skupnosti ni pomembna samo velikost idealnega deleža posameznega solastnika, pač pa tudi, v kakšnem medsebojnem razmerju so deleži vseh solastnikov, ki tvorijo solastninsko skupnost. 11. Odločitev o glavni stvari je torej pravilna in zakonita. Toženki pa utemeljeno nasprotujeta višini svoje stroškovne obveznosti.

12. Doseženi uspeh pravdnih strank v pravdi (tožnica 2/3 in toženki 1/3) ni sporen, prav tako ne struktura pravdnih stroškov, ki sta jih stranki priglasili skladno z odvetniško in taksno tarifo. Res pa je sodišče prve stopnje, namesto da bi pri izračunu pravdnih stroškov za posamezno stranko izhajalo iz celotne vrednosti spornega predmeta, slednjo najprej znižalo glede na ugotovljeni uspeh v pravdi, nato pa tako izračunane stroške medsebojno pobotalo. Posledično je toženkama priznalo prenizke stroške. Če bi jih izračunalo od pravilne osnove, bi ti znašali 615,06 EUR in ne le 470,38 EUR. Na tožnico bi tako odpadel znesek 205,02 EUR, kar pomeni, da ji toženki po medsebojnem pobotanju na račun stroškov prvostopenjskega postopka dolgujeta le 860,25 EUR, torej za 330,28 EUR manj, kot jima nalaga izpodbijana sodba.

13. Sodišče druge stopnje je zato v tem delu ugodilo pritožbi in stroškovno odločitev ustrezno spremenilo. V preostalem delu je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Ker so stroški postopka stranska terjatev, se pri vrednotenju pritožbenega uspeha ne upoštevajo. Toženki zato kljub delni spremembi prve sodbe nista upravičeni do povračila svojih pritožbenih stroškov. Tudi tožnica mora svoje stroške za odgovor na pritožbo kriti sama, ker z odgovorom ni bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 V navedeni zadevi je predkupno pravico uveljavljal najemnik stanovanja in ne solastnik.