Jedro

Po oceni revizijskega sodišča je bila vprašljiva že ustavna skladnost določbe, po kateri je moral najemodajalec (ki ni bil občina), da bi lahko odpovedal najemno razmerje družbenopravni osebi, pridobiti soglasje občinske skupščine (oz. njej ustreznega organa). Toliko manj bi bilo v sedanjih družbenoekonomskih razmerah, sprejemljivo favoriziranje društev kot najemnikov poslovnih prostorov.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženca sta dolžna v 15 dneh tožeči stranki povrniti 888,28 EUR pravdnih stroškov.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov I R 92/2003 z dne 25. 9. 2003. Predlog, na podlagi katerega naj bi bilo tožencema naloženo do 20. 8. 1994 izprazniti poslovni prostor v kletni etaži poslovne stavbe v Ljubljani, v izmeri 90 m2, ki je predmet najema po prvi pogodbi (s tem izrazom je izražen sklop pogodbe z dne 16. 5. 1994 in štirih aneksov k tej pogodbi) in poslovni prostor v kletni etaži iste stavbe v izmeri 54,56 m2, ki je predmet najema po drugi pogodbi (s tem izrazom je označen sklop pogodbe z dne 10. 3. 1995 ter aneksa k tej pogodbi), je zavrnilo. Zavzelo je stališče, da je bil predlog za izpraznitev poslovnih prostorov vložen pred prenehanjem pogodbenega razmerja in je že iz tega razloga neutemeljen. Neutemeljen pa je tudi iz razloga iz prvega odstavka 25. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), ker tožeča stranka za obravnavano sodno odpoved med postopkom ni predložila potrebnega soglasja pristojnega občinskega organa in tudi ni zatrjevala, da sporna poslovna prostora potrebuje sama za opravljanje svoje dejavnosti. Menilo je, da so sporni prostori pod posebnim pravnim režimom, urejenim v 25. členu ZPSPP, saj jih za opravljanje svoje dejavnosti uporablja J., ki kot društvo deluje v javnem interesu na področju kulture. Ta status je društvo pridobilo 11. 5. 2004, torej pred dnevom, do katerega naj bi toženca poslovni prostor izpraznila.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in sodbo prvostopenjskega sodišča spremenilo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev poslovnih prostorov do 14. 5. 2009. Po njegovi presoji je sklicevanje na določbe 25. člena ZPSPP v obravnavani zadevi neutemeljeno, saj v nobeni pogodbi in v nobenem izmed aneksov kot najemodajalec ni navedeno društvo J., ki mu je bil z odločbo Ministrstva za kulturo z dne 11. 5. 2004 podeljen status društva, ki deluje v javnem interesu. Četudi navedeno društvo uporablja sporne prostore, to na zahtevek tožeče stranke, ki je v pogodbenem razmerju zgolj s tožencema, nima vpliva. V zvezi s potekom najemne pogodbe pa je kot relevantno štelo vprašanje, kdaj je potekel minimalni enoletni odpovedni rok, ki ga zakon določa za najemna razmerja za poslovne prostore, sklenjena za nedoločen čas. Odločilo je, da ta rok teče od vročitve izpraznitvenega naloga (oziroma odpovedi) najemniku, v konkretnem primeru torej najpozneje od 14. 5. 2008 dalje. Toženca sta zato dolžna izprazniti poslovne prostore do 14. 5. 2009. 3. Toženca sta vložila predlog za dopustitev revizije zoper sodbo pritožbenega sodišča, na podlagi katerega je revizijsko sodišče s sklepom II DoR 197/2009 z dne 4. 3. 2010 dopustilo revizijo glede pravnega vprašanja, kako je treba uporabiti določbo prvega odstavka 25. člena ZPSPP v primeru, ko je bila pogodba sklenjena z najemnikom, ki je fizična oseba in v najetih prostorih izvaja dejavnost v okvirih društva, ki mu je bil podeljen status društva v javnem interesu.

4. Toženca sta vložila revizijo iz revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlagata, naj sodbo sodišča druge stopnje spremeni in vzpostavi sodbo prvostopenjskega sodišča. Navajata, da je bilo med pravdnima strankama ves čas pogodbenega razmerja jasno, da je, ne glede na to, kdo je formalni najemnik prostora, prostor najet s točno določenim namenom, to je za jazz klub. V konkretnem primeru je fizična oseba najemno pogodbo sklepala tudi v imenu in na račun društva, torej je prvi toženec nastopal tudi kot zakoniti zastopnik društva. Namen določbe prvega odstavka 25. člena ZPSPP je, da se zaščiti delovanje društev in drugih organizacij, ki svojo dejavnost opravljajo v javnem interesu. Zaščita tega subjekta je posledica družbeno in pravno sprejemljivega ter opravičljivega razlikovanja, ki se ga je tožeča stranka mogla in morala zavedati že ob sklepanju prve najemne pogodbe. Tedaj so bile tožeči stranki znane vse podrobnosti glede bodoče uporabe prostorov (dano je bilo celo soglasje tožene stranke k tej dejavnosti). Do enakega zaključka – o dopustnosti uporabe določbe prvega odstavka 25. člena ZPSPP – privede že upoštevanje dejstva, da je tožeča stranka sklepala pogodbo s fizično osebo s statusom kulturnega delavca – glasbenika in ne z društvom; tudi v tem primeru gre za opravljanje kulturne dejavnosti v javnem interesu.

5. Tožeča stranka je na revizijo odgovorila in revizijskemu sodišču predlagala, naj jo zavrne. Opozarja, da je potrebno določbo ZPSPP tolmačiti restriktivno, ker subjekti, zaradi katerih je bil zakon sploh sprejet, ne obstajajo več. Za društva določbe prvega odstavka 25. člena ZPSPP ni mogoče uporabiti. Sicer pa so bile pogodbe z aneksi podpisane izključno s fizičnimi osebami, društvo pa je status društva, ki deluje v javnem interesu, pridobilo bistveno po nastanku najemnega razmerja.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Ker po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena, je v konkretnem primeru pravnomočno sodbo drugostopenjskega sodišča preizkusilo le glede dopustnosti in obsega uporabe določbe prvega odstavka ZPSPP pri presoji veljavnosti odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor, ki jo je kot najemnik sklenila fizična oseba, ta pa v najetem prostoru opravlja dejavnost v okviru društva, ki mu je bil podeljen status društva v javnem interesu. Izven teh meja (na primer o tem, ali je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno pri razlagi najemne pogodbe z aneksi) je revizija nedovoljena: po določbi tretjega odstavka 374. člena ZPP dopuščena revizija izven dela, glede katerega je bila dopuščena, oziroma izven konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila dopuščena, ni dovoljena. Zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena ZPP revizije prav tako ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zaradi česar revizijsko sodišče ni moglo obravnavati tistih trditev revidentov, ki dejansko podlago izpodbijane pravnomočne odločitve grajajo, dopolnjujejo ali kakorkoli korigirajo.

8. V okviru odločitve o dopuščeni reviziji je glede na okoliščine konkretnega primera ključna presoja, ali je najemodajalec lahko tožencema veljavno odpovedal najemno pogodbo, čeprav za to ni imel poprejšnjega soglasja občinske skupščine. Toženca namreč (v nasprotju s tožečo stranko) menita, da je soglasje občinske skupščine nujna predpostavka veljavnosti odpovedi pogodbe in zaključujeta, da odpoved, ker soglasja ni, ni veljavna oziroma ne učinkuje.

Njuno stališče je zmotno.

9. ZPSPP, ki še velja, je pričel veljati leta 1974. Na rešitve, ki jih je uzakonil, so v pomembni meri vplivale tedanje družbeno ekonomske razmere, temelječe na konceptu družbene lastnine. ZPSPP je najem uredil v 12. členu, ki določa, da najem poslovnega prostora nastane s sklenitvijo pisne pogodbe med najemodajalcem in najemnikom (poslovni prostor je torej lahko oddajala družbenopravna oseba fizični ali civilnopravni osebi in obratno). Določbam o obveznostih in pravicah pogodbenih strank (14. do 22. člen) sledijo določbe o prenehanju najemnega razmerja (23. do 32. člen). Tako skladno z določbama prvega in drugega odstavka 24. člena ZPSPP najemna pogodba, sklenjena – tako kot v konkretnem primeru – za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in sicer s potekom odpovednega roka, ki ga določa najemna pogodba in ki ne sme biti krajši od enega leta. So pa tudi primeri, določa jih 28. člen, ko sme najemodajalec odstopiti od najemne pogodbe ob vsakem času, ne glede na zakonske in pogodbene roke: če najemnik poslovni prostor kljub opominu uporablja v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti tako, da se dela občutnejša škoda, če je v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec opomnil ter če najemodajalec poslovni prostor potrebuje sam, ker brez svoje krivde ne more več uporabljati poslovnega prostora, v katerem je opravljal svojo dejavnost. Tak splošen režim prenehanja najemnega razmerja je predpisan za vse najemnike in vse najemodajalce ne glede na njihov status. Izjemo predstavlja določba prvega odstavka 25. člena, po kateri se sme organizacijam združenega dela, družbenopolitičnim skupnostim in drugim družbenopravnim osebam, ki na podlagi zakona ali odloka skupščine družbenopolitične skupnosti opravljajo dejavnosti posebnega družbenega pomena, najemno pogodbo odpovedati samo s poprejšnjim soglasjem občinske skupščine. Tem kategorijam najemnikov zakon s pogojevanjem veljavnosti odpovedi najemnega razmerja s soglasjem občinske skupščine nudi dodatno oziroma obširnejše varstvo pred odpovedjo najemnega razmerja kot ostalim najemnikom. Toženca svoje prepričanje, da jima pripada mesto med priviligiranimi najemniki iz obravnavane zakonske določbe utemeljujeta z okoliščino, da društvo J. v spornih najetih prostorih opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena na področju kulture oziroma da deluje v javnem interesu. To pa za uspeh njunega ugovora ne zadošča. Predpostavki za pogojevanje odpovedi najemnega razmerja s soglasjem občinske skupščine sta (bili) dve in sta morali biti podani kumulativno: (i) najemniki, ki so (bili) dodatno varovani so (bili) le organizacije združenega dela, družbenopolitične skupnosti in druge družbenopravne osebe(1), ne pa tudi subjekti zasebnega prava in (ii) dejavnost posebnega družbenega pomena so morali ti najemniki v najetih prostorih opravljati na podlagi zakona ali odloka skupščine družbeno politične skupnosti. Že v času, ko je bila sklenjena najemna pogodba, nobena od navedenih predpostavk ni bila izpolnjena. Prva predpostavka ni bila izpolnjena zato, ker sta tako fizična oseba kot društvo osebi civilnega prava (potemtakem je povsem nepomembno, ali je A. A. pogodbo sklenil kot fizična oseba ali kot zakoniti zastopnik društva). Obstoja druge predpostavke toženca nista niti zatrjevala (sicer pa društva, tudi tista, ki jim je podeljen status društva, ki dejavnost opravljajo v javnem interesu, svojo dejavnost opravljajo na podlagi statuta in ne na podlagi splošnih aktov, kakršna sta zakon in odlok). V času odpovedi najemnega razmerja in odločanja o izpraznitvenem nalogu so družbenopravne osebe (torej priviligirani najemniki iz prvega odstavka 25. člena ZPSPP) zaradi po sprejemu ZPSPP spremenjenih ustavnopravnih, družbenopolitičnih in ekonomskih razmer prenehale obstajati (kot tudi skupščine občin oziroma občine v prejšnjem pomenu in s prejšnjimi pristojnostmi), podlage, ki bi po njihovem prenehanju narekovala analogno uporabo sporne zakonske določbe za tiste najemnike, ki so društva, pa ni.

10. Najemno razmerje je obligacijsko razmerje. Zanj torej velja pogodbena svoboda: udeleženci lahko uredijo svoje obligacijsko razmerje drugače, kot je določeno z zakonom, če iz posamezne zakonske določbe ali njenega namena ne izhaja kaj drugega (2. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ oziroma 2. člen pred njim veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Pri tem je omejevanje pogodbene svobode skladno z ustavnopravno teorijo in ustavnosodno judikaturo dopustno le v primerih, ko ga narekuje tehtanje prizadete dobrine in dobrine, ki naj bi bila z zakonom varovana(2). Po oceni revizijskega sodišča je bila vprašljiva že ustavna skladnost določbe, po kateri je moral najemodajalec (ki ni bil občina), da bi lahko odpovedal najemno razmerje družbenopravni osebi, pridobiti soglasje občinske skupščine (oz. njej ustreznega organa). Toliko manj bi bilo v sedanjih družbenoekonomskih razmerah, za katere je značilna enakopravnost pravnih subjektov, sprejemljivo favoriziranje društev kot najemnikov poslovnih prostorov; sklicevanje na status društva, ki deluje v javnem interesu, je, ker ta status ni pogojen z delovanjem v konkretnem poslovnem prostoru, nerelevantno. Tudi sicer revidenta, ko trdita, da je A. A. najemno pogodbo sklenil kot zakoniti zastopnik društva, prezreta, da je bilo društvo J. vpisano v register UE Ljubljana šele leta 1997, status društva, ki deluje v javnem interesu na področju kulture pa mu je Ministrstvo za kulturo podelilo z odločbo z dne 11. 5. 2004, oboje torej bistveno po (prvi) sklenitvi najemne pogodbe. Tudi, če bi bila določba prvega odstavka 25. člena ZPSPP uporabna za društva (pa ni), bi bilo treba v konkretnem primeru pretehtati pomen opisane kronologije pravnih dogodkov s poudarkom na okoliščini, da najemodajalcu ob sklenitvi najemne pogodbe očitno niso mogle biti znane okoliščine (ustanovitev društva in podelitev posebnega statusa temu društvu), ki bi lahko kasneje oteževale odpoved najemnega razmerja in ali ne bi bilo s pogojevanjem odpovedi najema s soglasjem določenega organa (izven sfere najemodajalca) prekomerno poseženo v najemodajalčevo lastninsko pravico, zagotovljeno s 33. členom Ustave.

11. Določbe prvega odstavka 25. člena ZPSPP torej v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti. Revizija zato ni utemeljena in jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

12. Izrek o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP.

Op. št. (1): Družbenopravna oseba je bila definirana kot tista družbena tvorba, ki svoje cilje lahko uresniči samo z angažiranjem sredstev v družbeni lastnini. Temeljna oblika družbenopravnih oseb so bile organizacije združenega dela; družbene pravne osebe so bile tudi na primer samoupravne interesne skupnosti, družbenopolitične skupnosti in družbene organizacije.

Op. št. (2): Primerjaj odločbo Ustavnega sodišča U-I-108/01 z dne 7. 11. 2002, s katero je ustavno sodišče razveljavilo določbo 18. člena ZPSPP, ki je dopuščala občinam omejevati višino najemnim drugim najemodajalcem.