Jedro

Ob ustreznem soglasju sodišča zakon izrecno dovoljuje ustanovitev predkupne pravice, zato je neutemeljena pritožbena trditev upnika, da tako podeljena predkupna pravica krši načelo enakopravnega obravnavanja upnikov.

Ni mogoče trditi, da pomeni obstoj predkupne pravice na premoženju, ki se prodaja, okoliščino, ki bi zniževala njeno ceno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožnik sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor Zadruge A. z. o. o., z dne 1. 10. 2020 (1. točka izreka izpodbijanega sklepa) in odločilo, da sklep o soglasju k oddaji premoženja v najem z dne 18. 9. 2020 ostane v veljavi (2. točka izreka izpodbijanega sklepa).

2. Zoper citirani sklep v celoti se pritožuje upnik Zadruga A. z. o. o., iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Zahteva povračilo stroškov pritožbenega postopka.

3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Upravitelj je na sodišče dne 16. 9. 2020 podal predlog za izdajo soglasja k sklenitvi najemne pogodbe s KZ B. z. o. o., za 11 nepremičnin, ki v naravi predstavljajo poslovne prostore (trgovine, depo center, trgovine z bencinskim servisom, odkupni center, zbiralnica mleka, pisarne) in so bile istemu najemniku dane v najem že pred začetkom stečajnega postopka. Sodišče prve stopnje je soglasje k sklenitvi te pogodbe podalo s sklepom z dne 18. 9. 2020, zoper katerega je upnik vložil ugovor, ki ga je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom zavrnilo kot neutemeljenega.

6. Sodišče prve stopnje se je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa dovolj jasno in podrobno opredelilo do bistvenih ugovornih razlogov upnika, s katerimi je skušal upnik preprečiti izdajo soglasja. Sodišču se namreč ni potrebno opredeljevati do prav vsake podrobne navedbe, ki jo je upnik podal v svojem ugovoru, temveč mora biti iz obrazložitve razvidno, katera dejstva in okoliščine ter pravna stališča je sodišče prve stopnje obravnavalo kot bistvene, nanje oprlo svojo odločitev in se do njih opredelilo. Vse navedeno je iz izpodbijanega sklepa razvidno. V obravnavani zadevi se je sodišče prve stopnje pri svojem odločanju sicer res oprlo na navedbe, ki jih je podal upravitelj v zvezi z ugovorom upnika (PD 197), vendar to samo po sebi ne pomeni, da zaradi tega obrazložitev v izpodbijanem sklepu ni ustrezna, saj je sodišče odgovorilo na bistvena in sporna dejstva, ki jih je uveljavljal upnik. S tem so podani razlogi o odločilnih dejstvih, odločitev pa je tudi mogoče preveriti. Pritožba zato neutemeljeno očita obstoj procesne kršitve po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), saj ta po presoji pritožbenega sodišča ni podana.

7. Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa povzelo tudi navedbe upravitelja, da upnik z ugovorom ne zasleduje osnovnega namena upnikov, ki je v poplačilu terjatev, temveč ima le interes za nakup premoženja iz stečajne mase. Kot navaja v pritožbi upnik sam, se sodišče prve stopnje do teh navedb upravitelja v okviru svoje presoje, ki je relevantna za sprejeto odločitev, ni opredeljevalo in svoje odločitve na te navedbe tudi ni oprlo, temveč je te navedbe upravitelja zgolj povzelo. Pri tem nikoli ni bilo sporno, da upnik ne bi imel aktivne legitimacije in s tem pravice do vlaganja pravnih sredstev v tem postopku. Pritožbene navedbe s tem v zvezi za odločitev zato niso pravno pomembne in se pritožbeno sodišče do njih podrobneje ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

8. Neutemeljena je tudi pritožba, da je sodišče prve stopnje nekritično sledilo razlogom upravitelja, da jih ni preverilo z vsebino najemne pogodbe in dejanskim stanjem nepremičnin oziroma s predhodno sklenjenimi najemnimi pogodbami. Po začetku stečajnega postopka je premoženje stečajnega dolžnika dovoljeno oddati v najem samo, če se s tem ne zavleče prodaja tega premoženja (prvi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Pogodbo o najemu je zato mogoče skleniti le za določen čas in za obdobje najema, ki ne sme biti daljše od enega leta (drugi odstavek 323. člena ZFPPIPP). Najemna pogodba je bila predlogu priložena (PD 173). Iz nje izhaja, da se sklepa za določen čas enega leta, z najemnikom, ki je že do sedaj imel v najemu iste prostore, najemnina se je zato določila v isti višini, kot je bila dogovorjena s predhodnimi najemnimi pogodbami, ki so sporazumno razvezane, vse to pa izhaja tudi iz predhodno sklenjenih najemnih pogodb1. 9. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da najemnina ni ekonomična, ni realna in ne predstavlja najemnine, s katero bo zadoščeno zagotavljanje najboljših pogojev upnikov. Pritožnikove navedbe v zvezi z velikim tržnim interesom za najem teh prostorov so povsem pavšalne. Pri tem je upravitelj navedel, da je bil izražen le informativni interes, le zanimanje za možnost nakupa (ni bilo torej konkretnih ponudb), upnik sam pa tudi ni navedel za kakšno ceno in pod kakšnimi bolj ugodnimi pogoji bi bil on sam pripravljen skleniti najemno pogodbo za te nepremičnine oziroma drugi, ki so izkazali interes za najem. Kot ključni dejavnik pri sklenitvi najemne pogodbe v obravnavanem primeru je upravitelj izpostavil prevzem 23 delavcev stečajnega dolžnika s strani najemnika v delovno razmerje za nedoločen čas, posledica česar je, da v stečajno maso ti delavci niso prijavili za 350.000,00 EUR prednostnih terjatev iz naslova odpravnin. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ima navedeno dejstvo nezanemarljiv vpliv na višino stečajne mase in možnost čim boljšega poplačila upnikov v stečajnem postopku. Pritožba izpodbija to dejstvo zgolj s sklicevanjem na to, da delavci s sklenitvijo nove pogodbe niso prešli na novega najemnika po 75. členu ZDR-1, vendar pravna podlaga prehoda delavcev od stečajnega dolžnika na novega najemnika za odločitev v tem postopku ni bistvenega pomena. Kot odločilno se namreč izkaže, da delavci določenih terjatev, ki bi jih sicer imeli, v stečaj niso prijavili, upnik pa nasprotnega ni niti trdil niti izkazal. Zato je presoja sodišča prve stopnje, ki je sledila predlogu upravitelja in v okviru katere je bilo ugotovljeno, da zasleduje v soglasje dana najemna pogodba načelo maksimiranja stečajne mase, pravilna in se pritožbeno sodišče z njo strinja kot s pravilno. Pri tem najemnine, ki veljajo na trgu, ne morejo biti merodajne v primeru najema po 323. členu ZFPPIPP, ki določa omejitve glede njegovega trajanja, stečajni dolžnik oziroma zanj upravitelj pa mora pri sklepanju takih najemnih pogodb upoštevati tudi načelo omejevanja tveganj in načelo hitrosti postopka, kar vse gotovo negativno vpliva na višino najemnine2. Najemnino, ki je enaka tisti izpred začetka stečajnega postopka, pa sama po sebi gotovo ne more pomeniti škodo za stečajno maso. Navedba upnika, da je sodišče v tem stečajnem postopku pri dajanju v najem drugih dolžnikovih nepremičnin dalo soglasje k višjim najemninam, pa je povsem pavšalna. Višina najemnine je odvisna od številnih dejavnikov, upnik pa pri tem navede le, da je šlo za pisarne. Zakaj se nepremičnina lahko uporablja sicer je eden od dejavnikov, ki vpliva na višino najemnine, prav gotovo pa to ni edini, tudi po prepričanju pritožbenega sodišča pa v obravnavanem primeru tudi ni bistvenega pomena.

10. Neutemeljeno je tudi povsem pavšalno in nekonkretizirano pritožbeno sklicevanje, da so bile najemne pogodbe razvezane iz razloga izpodbojnosti, ker so bile špekulativne in nezakonite, njihova razveza pa ni bila v zagotovitvi najema stečaju v korist, temveč je bil namen, da se najemnik izogne posledicam in stroškom izpodbijanja in posledicam in stroškom kršitev pravic delavcev. V skladu z določbo 271. člena ZFPPIPP so predmet izpodbijanja vsa pravna dejanja stečajnega dolžnika ob pogojih iz navedenega člena in ne le pogodbe, legitimacijo za uveljavljanje izpodbojnega zahtevka pa ima poleg upravitelja tudi vsak upnik, ki je v skladu s tem zakonom upravičen opravljati procesna dejanja v stečajnem postopku (276. člen ZFPPIPP), zato tudi iz tega razloga take pritožbene trditve upnika niso utemeljene.

11. Upravitelj je hkrati s predlogom za izdajo soglasja k sklenitvi najemne pogodbe, z isto vlogo dne 16. 9. 2020 podal tudi predlog za izdajo soglasja za ustanovitev predkupne pravice v korist najemnika na nepremičninah, ki so predmet najema. Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 18. 9. 2020 (PD 177) soglasje podalo tudi za ustanovitev predkupne pravice po predlogu upravitelja, upnik pa je z ugovorom nasprotoval tudi temu soglasju. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom kot neutemeljenega zavrnilo tudi ta del upnikovega ugovora.

12. Upravitelj lahko v soglasju s sodiščem v korist najemnika ustanovi predkupno pravico na premoženju, ki je predmet najema (tretji odstavek 323. člena ZFPPIPP). Ob ustreznem soglasju sodišča zakon torej izrecno dovoljuje ustanovitev predkupne pravice, zato je neutemeljena pritožbena trditev upnika, da tako podeljena predkupna pravica krši načelo enakopravnega obravnavanja upnikov. Navedeno načelo namreč pomeni, da je v postopku zaradi insolventnosti treba vse upnike, ki so v razmerju do insolventnega dolžnika v enakem položaju, obravnavati enako (46. člen ZFPPIPP) in se uresničuje s pravili o izpodbijanju dolžnikovih pravnih dejanj (pododdelek 5.3.4 ZFPPIPP) ter pravili o vrstnem redu plačil navadnih terjatev in razdelitvi splošne razdelitvene mase med upnike (pododdelek 5.9.2 ZFPPIPP). Pri tem tudi ne drži pritožbena navedba, da se bo z ustanovitvijo predkupne pravice „odganjalo“ možne ponudnike. Predkupna pravica je enostransko oblikovalno upravičenje do nakupa stvari, ki se aktivira šele, ko lastnik stvari sprejme odločitev o prodaji stvari. S pogodbenim določilom o predkupni pravici se lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji (507. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Pri tem ni mogoče trditi, da pomeni obstoj predkupne pravice na premoženju, ki se prodaja okoliščino, ki bi zniževala njeno ceno in zavlačevala postopek. Kadar obstoji na predmetu prodaje predkupno upravičenje, predvsem če je predkupni upravičenec hkrati tudi najemnik predmeta prodaje (nepremičnin), slednje sicer znižuje število potencialnih kupcev, po drugi strani pa lahko ta okoliščina pri potencialnih investitorjih (kupcih) povzroči, da čim hitreje v postopku ponudijo najvišjo ponujeno ceno, saj si le na ta način zagotovijo možnost nakupa. To pa vpliva na hitrejšo prodajo in je ne zavlačuje, kot to trdi upnik v pritožbi. Ustanovitev predkupne pravice v obravnavani zadevi zato po presoji višjega sodišča tako ne pomeni, da se bo postopek zaradi navedenega kakor koli podaljšal, prav tako pa predkupna pravice na pomeni, da bo s tem dosežena nižja prodajna cena.

13. Glede na vse navedeno izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, višje sodišče pa tudi ni našlo kršitev na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), zato je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pri tem je pritožbeno sodišče odgovorilo zgolj na navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

14. Ker upnik s pritožbo ni uspel, sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 163. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Tudi sicer upnik sam pokriva svoje stroške udeležbe v postopku zaradi insolventnosti (129. člen ZFPPIPP).

1 Gre za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene med istima pogodbenima strankama in se v spisu nahajajo kot priloge pritožbe KZ B. zoper sklep z dne 13. 10. 2020 (PD 203), v spis pa so bile vložene šele 26. 10. 2020, zato je pritožbeno sodišče navedbe in dokaze upnika s tem v zvezi dovolilo v skladu s prvim odstavkom 337. člena ZPP, te pogodbe pa so tudi sicer upravitelju znane.

2 Prim. sklep VSL Cst 483/2016.