Jedro

Stanovanjska pravica, vezana na opravljanje hišniških del, ki je bila pridobljena po Zakonu o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974, se je z uveljavitvijo Zakona o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982 preoblikovala v pravico do začasne uporabe stanovanja. Tožnik ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona zato na stanovanju ni imel stanovanjske pravice, temveč le pravico do začasne uporabe stanovanja in tako ni upravičen do odkupa drugega primernega stanovanja po drugem in tretjem odstavku 129. člena Stanovanjskega zakona.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni, tako da se pritožba tožeče stranke tudi v preostalem delu zavrne kot neutemeljena in se v celoti potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega in revizijskega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval odkup dvosobnega stanovanja v Ljubljani, na terasi stanovanjske stavbe, v izmeri 53,61 m2 za 843.650 tolarjev. Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek, s katerim je pod enakimi pogoji zahteval prodajo drugega primernega dvosobnega stanovanja na lokaciji Ljubljana Bežigrad.

Po tožnikovi pritožbi je sodišče druge stopnje zavrnilo tisti del pritožbe, ki se nanaša na sodbo o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Glede podrejenega tožbenega zahtevka pa je ugodilo pritožbi in spremenilo izpodbijano sodbo, tako da je razsodilo, da mora tožena stranka tožniku omogočiti nakup drugega primernega stanovanja na lokaciji Ljubljana Bežigrad, v skupni izmeri približno 53 m2 za kupnino, izračunano ob upoštevanju velikosti in faktorja 1 ter vrednosti točke 124,50 tolarjev, plačljivo v 60 dneh po sklenitvi pogodbe s 60% popustom.

Proti sodbi pritožbenega sodišča je pravočasno vložila revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga spremembo izpodbijane sodbe, tako da se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Izpodbija stališče pritožbenega sodišča, da je Občina Ljubljana Bežigrad (sedaj Mestna občina Ljubljana) z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 1/2000) postala lastnica hišniškega stanovanja. Taka fikcija ji ni jasna, poleg tega pa tožena stranka pojasnjuje, da ob uveljavitvi SZ ni bila lastnica vseh stanovanj v hiši, ker je obstajala lastninska pravica na etažnih stanovanjih že pred uveljavitvijo SZ. Da bi pravilno ugotovili lastninsko strukturo v stavbi dne 19.10.1991, bi moralo sodišče druge stopnje naložiti prvemu sodišču, naj razišče stanje, saj tožena stranka nima podatkov o tem, če je Občina Bežigrad v sporni hiši po določilih SZ prodala eno samo stanovanje ali ves objekt. Tožena stranka tudi meni, da je sodišče pri odločanju spregledalo določila 125. člena SZ. Ob uporabi tega člena bi moralo zaključiti, da gredo prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih iste pravice kot najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih. To pomeni, da bi bivši imetnik stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju imel pravico do privatizacije stanovanja po enem izmed modelov 125. člena SZ, ne pa pravice do odkupa nadomestnega stanovanja. Tudi z razlago, da tožniku ni prenehala stanovanjska pravica na spornem stanovanju, se ne strinja, ker je bilo po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 18/74) mogoče pridobiti časovno omejeno stanovanjsko pravico na hišniškem stanovanju. S sprejetjem Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82) pa je bilo mogoče pridobiti na hišniškem stanovanju samo pravico do začasne uporabe stanovanja. To pomeni, da je tožnik pridobil pravice na hišniškem stanovanju le za čas, ko je opravljal hišniška dela. Po letu 1987, ko jih je nehal opravljati, je izgubil stanovanjsko pravico, ker je bila vezana na opravljanje del v hiši. Tedaj je imel le pravico do začasne uporabe stanovanja.

Po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977, Ur.l. SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92) je bila revizija vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki so o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče je v zadevi odločalo po pravilih ZPP 1977, čeprav je 14. julija 1999 začel veljati nov Zakon o pravdnem postopku (ZPP, Ur.l. RS, št. 26/99), ker je treba po prvem odstavku 498. člena novega zakona nadaljevati postopek po prejšnjih predpisih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Revizija je utemeljena.

Sodba o tem, da je bilo sporno stanovanje tožniku dodeljeno kot hišniško stanovanje in da tega statusa ni izgubilo, je pravnomočna. Ker tožnik v zvezi s tem ni vložil revizije, sodišče te odločitve ne bo več presojalo.

Še vedno pa je sporna odločitev o podrejenem tožbenem zahtevku, s katerim tožnik uveljavlja pravico do odkupa drugega primernega stanovanja. Stanovanjski zakon (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 1/2000), ki je ukinil družbeno lastnino na stanovanjih in določil pogoje za obvezno prodajo bivših družbenih stanovanj, je določil tudi izjeme. Med njimi je v tretjem odstavku 129. členu SZ izključil možnost prodaje stanovanj, namenjenih osebam za opravljanje službene dolžnosti po 40. členu prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84), na katerih je bila dodeljena stanovanjska pravica. V zvezi z drugim odstavkom tega člena pa je v opisanih primerih omogočil pravico do nakupa drugega primernega stanovanja. Za pravilno uporabo teh določil je treba torej ugotoviti: - ali je sporno stanovanje namenjeno za opravljanje službene dejavnosti in - ali je imel ob uveljavitvi SZ tožnik na njem stanovanjsko pravico.

Ob ugotovitvi, da gre za hišniško stanovanje, jasno izhaja odgovor, da je sporno stanovanje namenjeno za opravljanje službene dejavnosti. Nekoliko bolj zamotan pa je odgovor na vprašanje, če je imel tožnik stanovanjsko pravico na tem stanovanju. Po drugem odstavku 40. člena ZSR je hišnik, kurjač ali tisti, ki je opravljal podobna dela v hiši, lahko pridobil le pravico do začasne uporabe stanovanja, torej ni mogel pridobiti stanovanjske pravice. Toda tožnik je opravljal hišniška dela v sporni hiši že pred uveljavitvijo tega zakona, torej v času, ko je veljal Zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR 1974, Ur.l. SRS, št. 18/74 in 10/76). ZSR 1974 je predvideval, da hišniki pridobijo stanovanjsko pravico in nižji sodišči sta ugotovili, da jo je tožnik na podlagi odločbe z dne 2.10.1979 tudi pridobil. Zato so pomembni razlogi za spremembo zakonodaje in interpretacija prehodnih določb ZSR.

Spremembo ureditve stanovanjskih razmerij, ki je veljala po ZSR 1974 sta pogojevala - poleg nove ustave - zlasti: - uveljavljanje samoupravnih razmerij na področju stanovanjskega gospodarstva, ki ga je uzakonil Zakon o stanovanjskem gospodarstvu (ZSG, Ur.l. SRS, št. 3/81), in - zahteva sodne prakse, da se spremenijo in dopolnijo posamezni instituti stanovanjskega prava.

Za konkretni primer so pomembne predvsem spremembe, ki jih je uvedel ZSG. Nove določbe, ki jih je zakon uvedel pri gospodarjenju s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini s strani stanovalcev (zlasti prek skupnosti stanovalcev) in v zvezi z vlogo samoupravne stanovanjske skupnosti pri takem gospodarjenju, so zahtevale: popolnejšo opredelitev pojma stanovanjske pravice, razmejitev tega pojma od pravice uporabe stanovanja v zasebni lasti, ureditev pojma začasne uporabe stanovanja in spremenjen sistem dodeljevanja stanovanj. Zaradi spremenjenega sistema dodeljevanja stanovanj je novi ZSR v prehodnih določbah v 97. členu določil, da ostanejo obstoječa stanovanjska razmerja, ki so bila sklenjena do njegove uveljavitve, v veljavi; za pravice in obveznosti, ki izvirajo iz njih, pa je predvidel, da se uporabljajo določbe novega zakona. Tako določilo je razumljivo, ker so stanovanjska razmerja trajna, zaradi česar ni mogoče uporabljati pojma pridobljenih pravic, marveč je treba prilagoditi posamezne institute stanovanjskega prava novim predpisom (primerjaj L. Ude: Zakon o stanovanjskih razmerjih s komentarjem in sodno prakso, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1984, str. 6 in 7 ter 357). Če bi za posamezne institute stanovanjskega prava veljali predpisi, ki so veljali v času njihovega nastanka, bi na ta način prišlo ob spremembah zakonodaje do različnih režimov in ne bi bilo mogoče uveljaviti novih pravnih institutov. To pomeni, da po uveljavitvi novega ZSR ni bilo treba na novo izdajati odločb in prevzemati stanovanj, kot je bilo določeno v 35. in naslednjih členih ZSR, marveč je pravico do stanovanja omogočala že obstoječa stanovanjska pogodba, za pravice in obveznosti, ki so izvirale iz nje, pa so se uporabljale določbe novega zakona. To velja še posebej za hišniška razmerja, saj je zakonodajalec hotel uveljaviti večjo odgovornost pri upravljanju s stanovanjskimi hišami, zaradi česar je v 2. členu ZSR opredelil pravico imetnikov do začasne uporabe stanovanj, ki je prejšnji zakon ni poznal, ker je govoril le o pravici uporabe za določen čas. Novi ZSR pa govori o pogodbi za določen čas tedaj, ko je natančno določen čas uporabe stanovanja, o začasni uporabi stanovanja pa govori tedaj, ko je prenehanje odvisno od določenih dejstev. Pojem začasne uporabe stanovanja uporablja npr. v 40. členu ZSR, kjer v drugem odstavku navaja hišniška stanovanja. Kljub sistemski prilagoditvi pravnih institutov, pa je novi zakon hišnikom v drugem odstavku 63. člena vsebinsko predpisal enake pravice, kot so jih uživali dotlej.

Tako se izkaže, da se je stanovanjska pravica, ki jo je tožnik pridobil po ZSR 1974 in je bila vezana na opravljanje hišniških del, ob uveljavitvi ZSR preoblikovala v pravico začasne uporabe stanovanja, kot jo je urejal 40. člen ZSR. Pri tem je kontinuiteta vsebine stanovanjskega razmerja glede hišniškega stanovanja enaka, samo poimenovanje je drugačno. Tudi ureditev za primer, če hišnik preneha opravljati dela, je vsebinsko enaka.

Sodišče druge stopnje je torej zmotno uporabilo prvi odstavek 97. člena ZSR in zaradi tega tudi ostala določila materialnega prava. Prav določilo, da hišnik, ki brez svoje krivde preneha opravljati hišniška dela, pridobi pravico do drugega primernega stanovanja, kaže na to, da je zakonodajalec stanovanjsko pravico na hišniškem stanovanju iz ZSR 1974 spremenil v na novo ustanovljeno pravico do začasne uporabe stanovanja. Sklepanje pritožbenega sodišča, da potemtakem po uveljavitvi ZSR službenih stanovanj, na katerih bi obstajala stanovanjska pravica, sploh ne bi bilo več, je zmotno, saj se v sodni praksi pojavljajo primeri, ko je stanodajalec kljub možnosti, da dodeli stanovanje za določen čas ali v začasno uporabo, izrecno dodelil stanovanjsko pravico na službenem stanovanju.

Ob pravilni uporabi materialnega prava se torej izkaže, da tožnik ob uveljavitvi SZ na spornem stanovanju ni imel stanovanjske pravice, ki ne bi bila vezana na opravljanje hišniških del. Ker je imel samo pravico do začasne uporabe stanovanja v skladu s 40.členom ZSR in ne polne stanovanjske pravice, ni upravičen do odkupa drugega primernega stanovanja po drugem in tretjem odstavku 129. člena SZ. Zato je revizijsko sodišče po 395. členu ZPP 1977 ugodilo reviziji in spremenilo sodbo sodišča druge stopnje, tako da je vzpostavilo stanje po sodbi prvostopenjskega sodišča. Revizijsko sodišče namreč ocenjuje, da natančnejše ugotavljanje dejanskega stanja kot odgovor na revizijske navedbe glede pasivne legitimacije ni potrebno, saj tožnik v nobenem primeru ne more biti upravičen do nakupa drugega primernega stanovanja po privatizacijskih določbah SZ, ne glede na vprašanje, kdo naj bi bil lahko zavezanec za prodajo.

Sklicevanje v reviziji tožene stranke na 125. člen SZ pa je zmotno, ker zakonodajalec v 125. členu SZ ureja primere, ko ima kdo pravico uporabljati stanovanje, ki je bilo vrnjeno upravičencu do denacionalizacije ali njegovim dedičem. Med razmerji v takih stanovanjih ureja tudi razmerja v denacionalizirinih hišniških stanovanjih, toda v danem primeru ne gre za nacionalizirano stavbo in njeno vrnitev po Zakonu o denacionalizaciji (ZDen, Ur.l. RS, št. 27/91 do 1/2000).

Ker je sodišče spremenilo odločbo, proti kateri je bilo vloženo pravno sredstvo, je po drugem odstavku 166. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP odločilo tudi o pravdnih stroških. Odločitev o stroških pred sodiščem prve stopnje vsebuje že odločba tega sodišča, s katero je zavrnjen zahtevek tožeče stranke, tožena stranka pa ni zahtevala povrnitve pravdnih stroškov. Odločitev o pritožbenih stroških je spremenjena tako, da mora tožeča stranka kriti svoje stroške, ker s pritožbo ni uspela, povrnitve revizijskih stroškov pa tožena stranka, ki je uspela z revizijo, ni zahtevala.