Jedro

Prerekana trditev cenilca, da so po podatkih nepremičninskih družb prodajne cene za okvirno 10 % do 20 % nižje od ponudbenih, je po oceni sodišča druge stopnje logična in izkustveno preverljiva. Splošno znano je, da se nepremičnine praviloma prodajo po nekoliko nižji ceni kot jo v izhodišču zahtevajo prodajalci. Cenilec kot strokovnjak za ocenjevanje vrednosti nepremičnin pri svojem delu poizveduje pri nepremičninskih družbah in sodišče druge stopnje v podatke, ki jih je na tak način pridobil, upoštevaje, da so ti tudi izkustveno sprejemljivi, ne dvomi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Dolžnik in upnik sama krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom citiranim v uvodu1 ugotovilo, da znaša na dan 9. 4. 2019 tržna vrednost nepremičnine, vpisane v zemljiško knjigo pod ID znak: parcela 152/47, last dolžnika do celote, 171.915,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnik. Vztraja pri podanih pripombah na cenitev. Meni, da bi moral cenilec nepremičnino oceniti glede na stroške gradnje, saj gre za novo stavbo. Cenilec ni z ničemer izkazal svoje trditve, da se nepremičnine prodajo za približno 10 % oziroma 20 % nižjo ceno od ponudbene. Predlaga dopolnitev cenitve s pridobitvijo podatkov o stroških, ki so nastali z gradnjo in poizvedbo pri investitorjih primerljivih stavb. Zavzema se za ugoditev pritožbi in priglaša pritožbene stroške.

3. Upnik je po pooblaščencu odgovoril na vročeno pritožbo. Prereka pritožbeno trditev, da gre za novo stavbo. Navaja, da dolžnik ne pojasni, za katero od ustaljenih metod cenitve se zavzema, katere strokovne standarde naj bi cenilec kršil, niti pritožbi ne prilaga cenitve drugega izvedenca, ki bi odstopala od obstoječe. Zavzema se za zavrnitev pritožbe in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje soglaša s pravilnimi in zadostnimi razlogi sodišča prve stopnje ter jih v izogib ponavljanju povzema v svojo obrazložitev, glede na izrecna pritožbena izvajanja pa še dodaja:

6. Ni mogoče pritrditi pritožbeni graji, da sodni cenilec ni „opravičil“ izbrane metode cenitve. Njegova cenitev v poglavju o izhodiščih za ocenjevanje vsebuje opis posameznih ocenjevalnih metod v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (str. 6). Cenilec pojasni, da je način tržnih primerjav, ki ga je uporabil za oceno vrednosti objekta in prostega zemljišča v nabavnovrednostnem načinu, „najbolj neposreden in če so na voljo podatki o ustreznih prodajah, tudi najnatančnejši kazalec tržne vrednosti nepremičnine“ ter razloži, da ocenjevanje po nabavnovrednostnem načinu, ki ga je uporabil za oceno vrednosti samega objekta, temelji na predpostavki „da preudarni naložbenik za ocenjevano nepremičnino ni pripravljen plačati več, kakor znašajo stroški postavitve enakovredne nepremičnine“ (str. 6-7). Obrazloži tudi na donosu zasnovan način ocene vrednosti, ki pa ga ni uporabil, saj ni razpolagal z ustreznimi podatki o najemninah celotnih objektov (str. 8-10).

7. Dolžnik se v pritožbi zavzema za ocenitev nepremičnine „glede na stroške same gradnje“, smiselno torej za nabavnovrednostno metodo. Cenilec je cenitev opravil tudi po tej metodi (str. 36-37), kar pritožnik očitno spregleda. Tako ocenjena vrednost nepremičnine od ocenjene vrednosti, ki jo je cenilec določil po metodi tržnih primerjav, le minimalno odstopa - za 5.210,00 EUR (oziroma 3 % vrednosti). Cenilec je pojasnil, da je za določitev ocenjene tržne vrednosti izbral oceno po načinu tržnih primerjav, ker najnatančneje opredeljuje tržno vrednost nepremičnine. Že v izhodiščih ocenjevanja je razložil, da gre pri načinu primerljivih prodaj za osnovno metodo vrednotenja nepremičnin.

8. Vpogled v slike objekta v cenitvenem poročilu ne utemeljuje pritožbenega stališča, da bi bilo nepremičnino potrebno oceniti po cenah, po katerih se prodajajo nevseljene, nove nepremičnine, ki se prodajajo prvič. Razvidno je namreč, da je bil stanovanjski objekt že uporabljan, kot leto izgradnje pa je v podatkih portala GURS navedeno leto 2009. Posledično tudi niso utemeljena dolžnikova zavzemanja za poizvedovanje pri investitorjih o ceni, po kateri se prodajajo nove nepremičnine in pridobitev podatkov o stroških postavitve stavbe.

9. Prerekana trditev cenilca, da so po podatkih nepremičninskih družb prodajne cene za okvirno 10 % do 20 % nižje od ponudbenih, je po oceni sodišča druge stopnje logična in izkustveno preverljiva. Splošno znano je, da se nepremičnine praviloma prodajo po nekoliko nižji ceni kot jo v izhodišču zahtevajo prodajalci. Cenilec kot strokovnjak za ocenjevanje vrednosti nepremičnin pri svojem delu poizveduje pri nepremičninskih družbah in sodišče druge stopnje v podatke, ki jih je na tak način pridobil, upoštevaje, da so ti tudi izkustveno sprejemljivi, ne dvomi.

10. Dolžnik cenitvi očita tudi izostanek ocene vrednosti po metodi razčlenitve (razvoja) gradnje. Slednja je po pojasnilu cenilca primerna za uporabo takrat, ko je najboljša uporaba večjega kompleksa zemljišča razvoj in razdelitev na več gradbenih parcel. Predvideva namreč razčlenitev določenega premoženja na dele, določitev prihodkov in odhodkov, povezanih s procesom, in diskontiranje dobljenih čistih donosov v izkazano vrednost (str. 6), kar pa ne ustreza dejanskemu stanju dolžnikove nepremičnine in razlogi za uporabo opisane metode niso izkazani.

11. Dolžnikovo nestrinjanje s cenitvijo in laično zavzemanje za drugo metodo cenitve, ki je stanje nepremičnine ne utemeljuje, ne zadostuje za vzbuditev dvoma v pravilnost cenilčevega mnenja. Po oceni sodišča druge stopnje je cenitev, na podlagi katere je sodišče prve stopnje ugotovilo tržno vrednost nepremičnine, strokovno prepričljiva, dolžnik pa svojih navedb o napačni metodi cenitve ni uspel dokazati. Iz cenitvenega poročila tudi ne izhajajo nejasnosti, nasprotja ali pomanjkljivosti, dolžnik pa s pavšalnimi navedbami, ki jih ni podkrepil - denimo z drugo cenitvijo, ni prepričljivo izpodbijal ugotovitev cenilca. Prav tako ne gre zanemariti, da ocenjena vrednost po nabavnovrednostni metodi, za uporabo katere se smiselno zavzema dolžnik, od ocenjene vrednosti po izbrani metodi odstopa zgolj za 3 %, pri čemer je cenilec utemeljil, zakaj je izbral metodo tržnih primerjav.

12. Po pojasnjenem uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, sodišče druge stopnje pa tudi ni odkrilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – v nadaljevanju ZIZ), zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti in izpodbijani sklep potrditi (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Ker dolžnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 15. členom ZIZ). V zvezi s strani upnika priglašenimi pritožbenimi stroški pa sodišče druge stopnje pojasnjuje, da ta v odgovoru na pritožbo v bistvenem zgolj nasprotuje pritožbenim navedbam in pritrjuje cenitvi, zato je sodišče druge stopnje z uporabo kriterija potrebnosti stroškov (155. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v zvezi s temeljnim načelom ekonomičnosti (prvi odstavek 11. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), odločilo, da tudi upnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP).

1 K zadevi VL 49075/2018 je na podlagi sklepa z dne 7. 8. 2018 pristopila zadeva vodena pod I 1334/2018 istega upnika zoper istega dolžnika zaradi izterjave 4.781,81 EUR s pripadki.