Jedro

Sodišče prve stopnje je po opravljenem dokaznem postopku pravilno ugotovilo, da tožeči stranki ni uspelo dokazati, da bi iz predloženih pogodb, ki naj bi bile izpolnjene s strani tožnika, izhajala obveznost tožene stranke, kot jo zahteva v tožbenem zahtevku. Toženi stranki pa je uspelo dokazati, da je ona izpolnila svoje obveznosti, tožnik pa ne. Odločitev sodišča prve stopnje, da se zavrne tožbeni zahtevek za izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo, ker bi sicer sodba nadomestila tako listino, je tako pravilna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je zahtevala, da ji tožena stranka izstavi za izpis v zemljiško knjigo primerno listino, na podlagi katere bo tožnik na parceli 1/1 k. o. ... z ID znakom 000 1/1, ki je v naravi zemljišče s stanovanjsko stavbo dograjeno v tretji gradbeni fazi, dosegel vpis lastninske pravice na svoje ime do celote, sicer bo tako listino nadomestila pravnomočna sodba in plačilo stroškov. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Ne drži ugotovitev, da je 811/1000 ustrezalo nakupu zemljišča parcele 1, ki je bil kategoriziran kot gradbena parcela. Predmet pogodbe 29. 11. 2007 je bil le delež 811/1000, dvorišče, gospodarsko poslopje, stanovanjska stavba (druga alineja 1. člena). Sicer je zapisano, da je predmet prodaje tisti del nepremičnine, ki je opredeljen kot stavbno zemljišče, vendar je bila cena na m2 določena enotno in ne le za stavbno zemljišče in za kmetijsko drugače. Šlo je za prodajo idealnega deleža. Sočasno sta stranki sklenili pogodbo o projektnem financiranju skupnega projekta B. – C. in iz te izhaja namen, da bo tožena stranka tožniku, če spelje projekt na parcelo 1 in parcelo2, odmerila del zemljišča, na katerem stoji stanovanjski objekt, gospodarsko poslopje in del dvorišča v izmeri 900 m2 (torej obstoječo staro hišo z zemljiščem), kar po parcelaciji predstavlja 1/2 in parcelo 1/1 ter, da bo nanj prenesla lastninsko pravico. Predmet nakupa ni bil zgolj gradbeni del parcele. Drži, da sta tudi stranki z razdružilno pogodbo z odplačnim prenosom z dne 5. 8. 2009 sklenili aneks k pogodbi o projektnem financiranju skupnega projekta, in da je tožnik vložil aktivnosti za izvedbo spremembe namenske rabe zemljišča in aktivno iskanje kupcev, kakor tudi, da bo še vložil 20.000,00 EUR na račun tožene stranke. Tožena stranka pa se je zavezala, da bo tožniku za vsakega kupca priznala provizijo 2 %. Vendar kupnina za parcelo 1 v višini 85.000,00 EUR ni ustrezala tržni vrednosti. Tožnik je predlagal izvedenca gradbene stroke oziroma cenilca, da bi ocenil vrednost parcele 1 na dan sklenitve prodajne pogodbe 29. 11. 2007, vendar je sodišče to zavrnilo. Tožnik tako ni mogel dokazati svojih trditev. Sicer pa sta stranki vedeli, da 85.000,00 EUR ne ustreza tržni vrednosti celotne parcele 1, saj je to bil delež za 811/1000 in ne za celoto. Kupnina je bila določena enotno za m2 zemljišča. Zato je vrednost deleža 189/1000 v času sklepanja razdružilne pogodbe, ko je bilo določeno le 1.428,00 EUR, napačno. Tržna vrednost je bila 19.809,00 EUR, kot je ugotovil DURS in to je bila vrednost, katero bi moral tožnik tožencu nakazati za 20.000,00 EUR. Zato se je to pobotalo. Posel je potekal kot za stavbno zemljišče, saj bi sicer tožena morala pridobiti potrdilo za kmetijsko zemljišče. Zmotno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka tožnikom nakazala nesorazmerno visoko aro in da zato ne dolguje ničesar več. Ara je bila 21.250,00 EUR in še dodatna 30.000,00 EUR za parcelo 2 in za delež 189/1000 za preostali del parcele 1. Višina kupnine za obe nepremičnini je bila dogovorjena v višini 85.000,00 EUR. Ara je bila plačana, vendar ne predstavlja plačila kupnine in se je po pogodbi o razdružitvi, katero je pripravila tožena stranka, v kupnino vštel le znesek 1.428,00 EUR, znesek 19.822,00 EUR in 30.000,00 EUR pa ni bil vštet v kupnino. Zato ne drži, da tožnik toženi ni plačal še 20.000,00 EUR. Pri izpolnitvi pogodbe se mora ara vrniti ali všteti v izpolnitev. Tako pa se je vštelo le 1.428,00 EUR. Tožena stranka pa je tudi vložila tožbo proti tožniku na vračilo dvojne are in sedaj zahteva plačilo 102.500,00 EUR brez upoštevanega zneska vrednosti deleža za 189/1000. Tožniku res ni uspelo doseči spremembe namembnosti parcele 2, vendar je naredil vse, kar lahko. To je odvisno od Občine B. oziroma Ministrstva za okolje in prostor in ne od tožnika. Tožnik si je prizadeval, da bi stanovanjske hiše bile prodane, vendar je nastopila gospodarska kriza in tožena stranka ni pristala na znižanje previsoke cene. Zato ne držijo sklepi sodišča, da tožnik ni izpolnil nobene izmed dogovorjenih obveznosti in da bi šlo za neenako dajatev. Tožena stranka takega ugovora ni postavila. Ni pravilno, da sodišče uporablja določbe pogodbe tako, kot se glasijo, saj je vse pogodbe pripravila tožena stranka. Treba je najti skupni namen pogodbenikov in razumeti pogodbo glede na načela. Tožena stranka je bila strokovnjak na tem področju. Tožnik pa je pojasnil svoj pogodbeni namen in razumevanje dogovorov. Tožnik ni zahteval, da bi brezplačno dobil hišo v tretji gradbeni fazi. Tržna vrednost parcele 1 je bila 104.808,00 EUR, tožnik je na račun vplačal 20.000,00 EUR in dal dve parceli, skušal je dobiti spremembo namembnosti zemljišč in se trudil pridobivati kupce. Zato je izpolnil pogodbe v celoti. Na aneks ne bi pristal, da bi moral plačati še 20.000,00 EUR, saj je to zanj bilo slabše, če ne bi potekali tudi drugi dogovori o razdružitvi nepremičnine 1, spremembi pogodbe o projektnem financiranju skupnega projekta, na podlagi česar se je tožena stranka zavezala, da bo stanovanjsko stavbo na parceli 1/1 izgradila do konca in lastninsko pravico prenesla na tožnika. Ta pa bi moral plačati razliko vseh stroškov gradnje in drugih stroškov. Tako je bilo napačno ugotovljeno dejansko stanje in napačno uporabljeno materialno pravo.

3. Na vloženo pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev pritožbe. S prvo pogodbo je bilo prenesenih 811/1000, kar je ustrezalo stavbnemu zemljišču. Tako je bila določena vrednost in kupnina. To izhaja tudi iz kasneje sklenjene razdružilne pogodbe z dne 5. 8. 2009 za preostalih 189/1000. Tožnik pa je prejel še aro 51.250,00 EUR za plačilo 189/1000 in nakup parcele 2, do katerega pa ni prišlo, ker tožnik ni izpolnil svojih obveznosti. Sedaj pa tožnik zadržuje kupnino in aro. Tožnik ni izpolnil nobene izmed obveznosti do tožene stranke (spremembe namembnosti, prodajo objektov, izplačilo finančnega vložka 20.000,00 EUR). Obveznosti tožnika so bile točno določene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je odločitev o tem spornem razmerju pravilno oprlo na določbi 39. in 40. člena SPZ (Stvarnopravni zakonik). Tožeča stranka namreč zatrjuje, da je na podlagi pravnih poslov, ki sta jih sklepali pravdni stranki, pridobila lastninsko pravico na nepremičnini parcelni št. 1/1 k. o. ..., ID 000 1/1, ki je v naravi zemljišče s stanovanjsko stavbo v tretji gradbeni fazi in to do celote. Ker ni vpisana v zemljiško knjigo, ampak je vpisana tožena stranka oziroma pravna prednica, zahteva izstavitev listine za vpis v zemljiško knjigo, ker bi sicer sodba nadomestila tako listino. Sodišče prve stopnje je po opravljenem dokaznem postopku pravilno ugotovilo, da tožeči stranki ni uspelo dokazati, da bi iz predloženih pogodb, ki naj bi bile izpolnjene s strani tožnika, izhajala obveznost tožene stranke, kot jo zahteva v tožbenem zahtevku. Toženi stranki pa je uspelo dokazati, da je ona izpolnila svoje obveznosti, tožnik pa ne.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo dogajanje v poslovanju med tožnikom in pravnim prednikom tožene stranke. Najprej je bila sklenjena kupoprodajna pogodba z dne 29. 11. 2007 za solastniški delež 811/1000 tedanje parcele št. 1 k. o. ... za kupnino 85.000,00 EUR. Kupnina je bila plačana tožnikovim upnikom, da se poplačajo hipoteke na tej parceli. Pravni prednik tožene stranke je opravil parcelacijo te parcele na osem enot in nato je bila sklenjena še 5. 8. 2009 razdružilna pogodba z odplačnim prenosom, po katerem je tožena stranka pridobila še manjkajočih 189/1000 te parcele in je tožniku plačala 1.428,00 EUR. Na parceli, katero sedaj zahteva tožnik, se je vpisala pravna prednica tožene stranke kot lastnica. Na teh nepremičninah je bila nato z namenom prodaje opravljena gradnja stanovanjskih objektov do tretje gradbene faze, tudi na sporni parceli. Tožnik pa še živi na parcelni št. 1/3 v stari stanovanjski hiši. 7. Sodišče je presojalo vse ostale parcele oziroma pravne podlage, ki jih je navajal tožnik kot možno podlago za pridobitev lastninske pravice na sporni nepremičnini. Tako sta pravdni stranki sklenili pogodbo 29. 11. 2007 in še pogodbo o projektnem financiranju skupnega projekta B. – C., istega dne. Nato sta 6. 2. 2008 sklenili predpogodbo za nakup nepremičnine in sicer preostalih 189/1000, še takrat parcele 1 in parcele 2 in aneks k predpogodbi brez datuma, po katerem je bil nazadnje dogovorjen znesek are 51.250,00 EUR. K pogodbi o projektnem financiranju skupnega projekta je bil še sklenjen aneks z dne 18. 2. 2009 in temu je sledila razdružilna pogodba 5. 8. 2009. Tožnik je trdil, da je bil dogovor, da se bodo zgradili objekti na parcelni št. 1, njemu pa, da ostane stara hiša in 10 arov zemlje ter, da je bil nato dogovor, da se razparcelira še del, na katerem je stala stara hiša, da se ta poruši in da pridobi novo hišo, zgrajeno do tretje podaljšane faze tožnik. Vendar je tožena stranka na podlagi pogodb in zaslišanih prič B. in R. dokazala, da bi tožnik hišo s podaljšano tretjo gradbeno fazo na parcelni št. 1/1 pridobil s tem, da bi uredil spremembo namembnosti rabe kmetijskega zemljišča na delu nepremičnine v stavbno zemljišče, da bi aktivno sodeloval pri iskanju kupcev za provizijo oziroma bi razliko v vrednosti vplačal sam. Tožniku nesporno ni uspelo v upravnem postopku doseči spremembe namembnosti rabe kmetijskega zemljišča v stavbno in ni uspel pridobiti nobenega kupca novozgrajenih objektov in ni dobil provizije. V projekt pa tudi ni vložil denarnih sredstev. Kar pa je tožnik vložil v posle z nepremičninami, pa mu je tožena stranka plačala.

8. Tožnik v pritožbi in v pravdi smiselno trdi, da je bila cena za 811/1000 parcelne št. 1 prenizka oziroma, da bi mu morala tožena stranka za preostalih 189/1000 parcelne št. 1 plačati po ceni za celotno nepremičnino oziroma za stavbno zemljišče in da je bilo plačilo 1.428,00 EUR po razdružilni pogodbi, prenizko. Na vse navedbe v zvezi s pogodbami in cenami za nepremičnine, je treba odgovoriti pritožbi, da v pravdi oziroma tožbenem zahtevku tožeča stranka teh pogodb ne izpodbija oziroma ne toži na spremembo pogodb. Zato ni mogoče na podlagi navedb oziroma trditev ob sicer obstoječih podpisanih pogodbah, doseči razlago, ki jo ponuja tožnik in sicer, da je bila cena za 189/1000 prenizka in da je zato tožnik svoje obveznosti po pogodbi o projektnem financiranju skupnega projekta in o aneksu k tej pogodbi z dne 18. 2. 2009 izpolnil in s tem pridobil lastninsko pravico na zahtevani nepremičnini. Zato je sodišče pravilno zavrnilo dokaz s cenilcem in ni podana očitana kršitev določb ZPP iz 8. točke drugega odstavka 339. člena.

9. Cena je bila določena v vseh pogodbah, pri katerih je šlo za prodajo tožnikove nepremičnine in sodišče je pogodbe pravilno razlagalo. Pogodbe so bile zapisane dovolj jasno, da je bilo moč razbrati, da je bilo najprej kupljeno s pogodbo s 29. 11. 2007 delež 811/1000 nepremičnine parcelna št. 1, v naravi dvorišče, gospodarsko poslopje, stanovanjska stavba in sicer tisti del nepremičnine, ki je opredeljen kot stavbno zemljišče. Kupnina je bila določena v 3. členu za predmet, ki je določen v 1. členu Pogodbe na 85.000,00 EUR. Zmotno meni pritožba, da je bistvena sestavina, ki je v kupoprodajni pogodbi cena, bila določena na m2 in ne na predmet pogodbe. Pri tem ni pomembno, ali je ta cena v nadaljevanju postopka med pogodbenima strankama, ustrezala tržni vrednosti celotne nepremičnine. Pogodba je jasno napisana, da je sodišče pravilno ugotovilo, kaj je bil predmet in kaj cena. V zvezi s tem je bila tudi pravilno presojena razdružilna pogodba, kjer je tožnik prodal še 189/1000 za 1.428,00 EUR, saj je šlo očitno za postali del te parcele, ki je bilo kmetijsko zemljišče. Tožniku nikoli ni uspelo v upravnem postopku doseči, da bi občina spremenila namembnost zemljišča v stavbno. Pritožba opozarja, da je DURS ta delež ocenil za 19.809,00 EUR in da je bilo treba od tega zneska odmeriti davek. To je razmerje med fiskusom in davčnim zavezancem. Ni mogoče spremeniti pogodbe glede cene brez ustreznega oblikovalnega tožbenega zahtevka. Ne glede na to pa je tudi sodišče prve stopnje odgovorilo v točki 13 obrazložitve, zakaj tega zneska ni mogoče šteti kot pravnorelevantnega in zlasti ne kot tistega deleža plačila projekta, ki naj bi ga v znesku 20.000,00 EUR tožnik poravnal do 20. 5. 2009. Sodišče je tudi ugotovilo, da je tožena stranka na podlagi predpogodbe, tožniku že plačala aro in sicer 51.250,00 EUR, kar je bilo predplačilo za nakup 189/1000 parcele št. 1 in parcelne št. 2. Pogodbeni stranki sta še z aneksom spremenili 8. člen Pogodbe o projektnem financiranju skupnega projekta tako, da bi se v primeru, da tožena stranka izpelje projekt v manjšem obsegu, za tožnika zmanjšala parcela, na kateri bo stala stanovanjska hiša v skladu z dokumentacijo, vendar če tožnik toženi stranki plača razliko vseh stroškov gradnje in drugih stroškov do tretje gradbene faze do dokončanega objekta na ključ in tožnik izpolni druge svoje obveznosti. Tožnik ni nobenih izmed dodatno prevzetih obveznosti izpolnil. V pritožbi trdi, da ni mogel doseči spremembe namembnosti in da zato ni kriv. Za svojo sodelovanje pri posredovanju za prodajo hiš pa navaja, da je prišlo do krize in do znižanja cen, da pa je sopogodbenik vztrajal pri nerealno visokih cenah. Vse to kaže, da se v pogodbi dogovorjena pogoja nista izpolnila in da zato tudi toženi stranki ni treba izpolniti teh obveznosti. Tožnik tudi ni vplačal dodatno prevzetih 20.000,00 EUR stroškov in tako se izkaže, da ta del pogodbe, na katero se sklicuje tožnik oziroma pogoj pod katerim je bil ta del pogodbe sklenjen, ni bil izpolnjen (ni bilo spremembe namembnosti, ni bilo provizije pri prodaji hiš in tožnik ni plačal dodatno prevzetih obveznosti).

10. Pritožba še trdi, da je sodišče zmotno zapisalo, da bi v nasprotnem primeru šlo za neenakost dajatev. Pritožbeno sodišče se strinja, da v tem delu gre za zmotno materialnopravno presojo sodišča. Obveznost tožene stranke ni nastopila, ker se pogoj ni izpolnil, saj tožeča stranka ni izpolnila svojih obveznosti. Tudi dejstvo, da je pogodbe pripravljala tožena stranka, na pravilnost odločitve ne morejo vplivati. Tako je protispisna trditev pritožbe, da je tržna vrednost nepremičnine odločilna in ne pogodbeno določena vrednost in da je znašala 104.808,00 EUR.

11. Tožnik pogodb ni izpodbijal in ni postavil kakšnih oblikovalnih zahtevkov za spremembo pogodb, zato je dokazni postopek lahko pokazal le, kar sta se pravdni stranki dogovorili in zapisali in izpolnjevali. Sodišče ni zmotno uporabilo materialnega prava in je tudi zadosti in pravilno ugotovilo dejansko stanje. Pri tem ni zagrešilo smiselno očitane absolutne bistvene kršitve določbe ZPP iz 8. točke drugega odstavka 339. člena (očitek o sojenju mimo trditvene podlage tožene stranke) in tudi ne tistih kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. To je narekovalo zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Izrek o stroških temelji na določbi 154. in 165. člena ZPP. Tožnik s pritožbo ni uspel, tožena stranka pa z navedbami iz odgovora ni prispevala k rešitvi te zadeve.